展览中心项目建议书

第一章

第一太平戴维斯公司简介

第一太平集团是一家大型跨国企业集团，其业务范围遍布东南亚及欧美各国，资产总额超过30亿美元。集团总部设在香港，其上市股票属香港联交所的蓝筹股。

第一太平戴维斯(中国)有限公司是集团内主要从事物业管理和物业代理的专业公司，在亚太地区极负盛名，能够为不同性质之物业提供特别设计的管理服务。物业管理业务范围覆盖东南亚，香港及中国。在香港主要管理的大型项目有世界知名之力宝中心(前称奔达中心)，全港最大的综合性娱乐广场西九龙中心，高级办公大厦始创中心，尖沙咀的新文华中心和佐敦区的伦敦广场等，其优质管理不但能给予业主及租客称心服务，亦能给予该等物业的投资者良好的升值及租售回报。本公司在一九九八年为在港管理所有项目取得了国际认证的ISO9001优质管理证书(附件一)。

在国内，第一太平戴维斯亦是最早进入中国大陆地区开展物业管理服务的外资公司。早在一九八八年就开始在北京管理首钢发展的东湖别墅直至现在。第一太平戴维斯针对中国大陆地幅辽阔的特点，相继在热点城市广州、上海、北京设在中外合资或独资企业，并以此为中心辐射华南、华东和华北地区，将成熟的物业管理经验带给国内项目。在广州管理的项目有：捷泰广场、广州天河城、广州海洋馆等。在上海我司管理的有全国规模最大的展览、贸易中心<上海世贸商城>、全国最高、88层在浦东陆家嘴的金茂大厦，毗邻的金属期货交易中心，航运大厦，世界广场，上海时代广场及在浦西淮海路管理的上海瑞安广场，第一百货新大楼等等标致性的综合商业大楼。在北京管理的项目有丰联广场、金玉大厦、香江花园、龙苑俱乐部等。而公司担任前期工程及物业管理策划的大型物业亦为数不少，例如北京世界金融中心、泛利大厦、美惠大厦等。在天津市中心最高的标致性的远洋大厦亦为敝司的管理项目。

迄今为止，第一太平戴维斯在国内是最大，管理物业最多，发展最稳健的专业物业管理公司，管理项目总数超逾50个，面积超过370万平方米。最近本公司与英国目前四大物业顾问行之一，亦为英国上市公司的“Savills”进行合并，使我们的服务环球网络延伸至全欧洲而成为一间规模更大、服务范围更广的跨国公司。

过去这些年来，第一太平戴维斯之所以享有良好的口碑和较高的声誉，得到业主及租客的认同，皆由于高层管理人员运用多年的管理经验，并以严谨的科学的方法和敬业的工作态度服务于客户，使得物业管理质量达到系统化、标准化。

敝司相信，凭借第一太平戴维斯丰富的管理经验与世界各地的联系及贵公司的实力，在工程建设施工阶段就从战略高度通盘考虑中国国际高新技术展览中心会馆的物业管理问题，定能为今后物业交付使用打下坚实基础。

第二章

实际管理展览中心的经验

第一太平戴维斯从事物业管理服务已有多年的经验，为迎合各发展商不同需要，我们采取了多种灵活的管理模式，根据每个物业不同情况切实的为国内客户提供管理不同类型的物业服务，包括：传统型的高级智能型办公大楼，豪华涉外公寓，高级别墅区及各类特殊功能的物业，例如百货广场，娱乐城，综合性商场，金属期货中心，展览中心及海洋馆等。第一太平戴维斯由1997年2月开始，为位置于上海虹桥区延安西路上最大的展览中心<上海世贸商城>提供全面的物业管理服务。该展览中心占地23,000平方米，建筑总面积为28万平方米，包括大型展览厅5个共30,000平方米，贸易中心150,000平方米及办公大楼60,000平方米及其他附设设施40,000平方米。在1998年期间在<上海世贸商城>主办的商品展览活动并完满结束的简列如下：

展览名称展出日期面积(平方米)

华东出口商品交易会3月16日 60000

国际内衣和沙滩装展3月27日 8200 国际印刷电路板展3月27日 6200 国际制冷技术展 6200 国际酒店用品展 10000 国际船艇展4月18日 6200 全国建材展4月24日 6200 国际计算机展5月16日 14400 全国化妆品展示定货会5月22日 19800 国际名牌商品展示会6月13日 10000 国际电子通讯展6月28日 6200 国际家具展9月18日 19800 国际礼品展9月27日 8200 国际电子展10月10日 6200 全国商品交易会10月17日 14400 国际旅游展11月2日 14400 国际电视节装备展11月12日 10000 香港设计博览会11月29日 6200 国际楼宇设备和建筑五金展12月7日 6200

第一太平戴维斯对展览精力从洽商，策划到落实实际如期展出的活动过程均全程参与，包括展出前的全盘计划及负责展览期间的总调度。鉴于展览活动及日期非常紧迫，各部门之间的协调、调度与机动能力包括人流控制与疏导，展馆的设置，水电灯光配套，货品进出场地处理及参展完毕场地清理等工作，必须由一队强力及富经验的管理人员负责执行及完成。第一太平戴维斯为展览中心活动的总调度及执行者，每次皆能按客户的要求顺利完成展出并提供客户满意的服务，其效率及办事能力受到客户高度评价。

第三章

深圳中国国际高新技术展览中心

管理运作模式

按发展商提供的资料显示，深圳中国国际高新技术展览中心位于深圳福田区繁忙商业枢纽地段，邻接即在将完成的深圳地铁(福田站)，人流众多，实为商家必争之地。展览中心能设置于此，定能吸引大批国际有实力的高新技术集团到此展出技术及产品。发展商提供设置先进的设施与场地的硬件，再配合由第一太平戴维斯提供优质管理服务的软件，定能为深圳中国国际高新技术展览中心在国内创造品牌，竖立展览中心的典范。

第一太平戴维斯按照目前正在管理的<上海世贸商城>的结构体制，再揉合香港会展中心的管理模式，为深圳中国国际高新技术展览中心度身定造一套完善的管理模式，其具体架构及功能部门内容如下：

营运执行董事/总经理(1名)

由项目董事局任命设置营运执行董事/总经理一名，专职负责深圳中国国际高新技术展览中心的营运事宜，其职责包括展览中心高层人员任免，财务，营销，场馆展出等。在其下设置4大部门及各设置一名副总经理总监各司负责其监督功能。

1.行动处(设副总经理，设备总工程师各一名)

此部门负责实际执行工作，确保各参展活动能如期顺利展出，具强大人力资源及机动力量，建议由第一太平戴维斯委派一名专业人仕出任副总经理一职，负责监督、统筹、协调及调度各方面力量。在其下再分设置不同的功能部门(小组)，按工作详细情况分工：

?物业管理部

?人力资源部

?行政办公室

?后勤办公室

?保安部

?清洁部

?设备工程部

?美工/道具部

2.营销处(设副总一名)

此部门负责展览中心总体租赁销售业务，为企业制造利润，招揽生意，其下设各业务部门(小组)：

?综合销售部

?市场推广部

?客户服务及支援部

?展厅计划部

3.餐饮经营处(设俱乐部总监一名)

餐饮经营是一大型展览中心不可或缺的一大部门。经营范围除提供展览活动期间的餐饮配套服务外，更需负责展览中心附设(如有需要)的康体活动及俱乐部会所设施。若

我司获得聘用，我司同时建议聘用由第一太平戴维斯集团属下企业<健乐康体管理有限公司>负责代贵司全权经营餐饮服务。健乐公司有多年丰富管理餐饮经验，管理项目遍布中国及东南亚，在集团公司的大力支持下，定能与物业管理公司共同提供优质一条龙配套服务；并在资源使用及工作效率方面互相配合。聘用健乐公司既可促进展览中心内部管理磨合，减少灰色地带及扯皮现象，更能善用资源，达至更好的管理效果。餐饮经营须设立以下部门小组：

?餐饮部

?康体部

?采购部

?人力资源部

?财务部

4.财务处(设财务总监一名)

此职位由总经理委任，负责整个展览中心的财务与会计事务，并为各功能部门独立运作作出财务测算，资金投放及对外与政府部门及银行等机构联系。财务处下设各部门：

?财务部

?会计部

?资讯部

有关管理模式与职能部门的架构，请参阅以下图表：

进一步合作

我司获悉深圳市政府将投资20亿元兴建深圳会议展览中心，计划于今年内动工，到2002年建成，其规模和配套设施将超过香港会展中心，仅次于日本的会展中心，位列亚洲第二。

尚若第一太平戴维斯能获聘用为深中国国际高新科技展览中心的物业管理者，我司将全力以赴为贵司正在兴建中的大型展览中心项目提供以下服务，务求新的展览中心在设计与管理上能尽善尽美，计划更周详更能符合客户日新月异的需求。

1.在设计方案上，从物业管理，节能及实际物业使用者的角度提供专业顾问意见，有利于日新会展中心的总体管理。

2.通过敝司在管理深中国国际高新科技展览中心的实际工作经验与领会，更能为新会展中心计划更完善的管理方案与模式。

3.当贵我两司通过一段合作期与实际工作磨合后，双方可考虑日后成立一间专业的合资公司管理新会展中心，为双方带来长远的利益。

第四章

第一太平戴维斯的优点

一、实际的展览馆的管理经验

敝司具有多年实际管理展览会馆的丰富经验，深谙高新科技型物业的管理技巧及技术水平，从而制定一套使客户满意的管理制度。在我司管理的类似中国国际高新技术成果展示会的项目中均获得发展商之信任与好评，谨希望能继续发展同样精神，再揉合香港会展中心现行的管理模式，深信定能为深圳中国国际高新技术展览中心发展一套符合经济效益，妥善利用资源的管理模式。

二、一条龙配套服务

第一太平戴维斯物业现已发展成为一个综合物业服务顾问集团，除了提供核心的地产代理，估价及物业管理服务外，集团更发展与物业双关的配套服务专业公司，实际体现一条龙服务。

?佳定物业管理公司：其属下的佳达工程有限公司在香港提供专业性的全面工程维修保养服务。

?时运服务有限公司：为集团所管理的项目及其他知名大厦提供专业的清洁服务。

?SAS有限公司：在香港为第一太平戴维斯集团及下属分公司提供专业的保安服务。

?佳柏停车场管理有限公司：提供专业的停车场管理服务，包括日常运作、保安巡逻、道路监察及保养自动监控设备等服务。

?第一太平健乐集团：是为经营康体娱乐的高档次物业提供管理及营运服务的，目前该公司在亚洲区管理超逾二十间会所及康体设施，积累了多方面的专业会所管理服务经验及强劲的区域扩展实力，使健乐公司成为行业中的佼佼者，其所提供的业务范围：--- 多元化的顾问及管理服务：如豪华健身会所，大型住客俱乐部，娱乐城，康体中心及高级饮食场所等。

--- 会所管理：包括行政和财务管理，市场推广计划，康体设施管理，提交设施的使用率及餐饮管理。

--- 专业培训：服务范围包括康体培训，健身测试，私人训练，会所销售店，美容/美发，餐饮设施。

--- 设备销售：本公司利用本身对器材的专业知识，并与多间国际体育用品制造商及分销商签订长期的合作协议，可为客户选择适合会所使用的器材提供建议。

三、电脑控制系统

我司为使物业管理工作达到系统化、标准化的目的，建议推荐贵司聘用有经验的电脑软件程序公司，为展览中心设置一套完整的物业管理软件，包括客户管理系统、工程管理系统、安保管理系统、财务管理系统、仓库管理系统等等，并利用电脑系统运作整个管理服务，大大的提高工作效率，减轻劳动强度，使经济效益显著提高。该系统更可与我司的地区公司微机系统进行联网，由我司直接进行监控与详细分析，分析情况汇报发展商。该系统将具有如下功能：

?提供全面预防性维修计划，使运作人员可根据既定的运作标准，踏实开展每项设备的维修及养护工作；

?收集各方资料，制定各项目日后的节能计划，节省物业各项耗能开支费用；

?财务系统将准确的记录物业管理公司的收支状况，并进行严格的控制，使能达到量入为出，开源节流，把开支规限在特定预算范围内；

?通过网络与地区公司进行联系，对整个项目的物业管理工作进行全面的监管、分析及提供专业意见。

四、培训：

为使物业的运作和管理达到较高等水平，首先要有一支技术精良，作风过硬的管理队伍，而这支队伍的建立有赖予长期系统的培训和日常的监督控制。我们会委派富经验之高层管理人员到现场定期为在深圳中国国际高新技术展览中心从事物业管理的中、高级管理人员进行培训，使他们加深了解物业管理之概念和运作之方式。令所有受聘的员工能按照我们及贵方的要求执行任务。

培训内容可分三个阶段完成。首先在员工到位时先安排上岗前培训，讲解企业的文化、背景，公司有关的人事规章制度，使员工能对企业有所认识。稍后在员工被编排在岗位上工

作后再提供在职业务培训，实际讲解业务操作及使用技能。各部门主管级的员工并具有一定的文化背景者，再由本公司安排深化的专业培训，以理论及实践并重，重点培养企业员工的管理概念，服务意识及法律依据。

五、稽核

我司高层管理人员非常重视各项目的管理质量，并会定期走访中国国际高新技术展览中心进行物业管理现场服务质量稽核与评估，并对现场人员提供专业意见与指导，改良服务质量与提高管理经济效益。我司并会对稽核的结果做出总结并书面汇报发展商。

六、物业包装

如聘用敝司为中国国际高新技术展览中心的物业经理人，贵司可在物业的销售/租赁文件及宣传品中声明该物业是由第一太平戴维斯提供物业管理服务，以提高对外形象及增强客户信心。

第五章

ISO9002质量标准

敝司为配合对客户提供优质服务的承诺，我司实施了一套优质的物业管理质量标准，以强化公司本身的管理能力、增强监管力度，使物业运作能达到各项指标，符合客户的要求。敝司的质量标准管理是以“防卫为主”，将各种隐患消除于未发生之前，在对业户服务工作中实行严格的实效制、回防制，特别重视客户对管理处工作的投诉。而在内部管理运作上强调的是分工合理，责任明确，奖罚分明，提高了员工的服务工作技能和服务质量。如此，若敝司受获聘为深圳中国国际高新技术展览中心提供物业管理服务，我们将根据物业自身的特点，度身定做一套适合展览中心的运作的质量标准方针和目标；-

一、质量标准方针

?“提供优质的管理”

?“符合顾客的要求”

?“务求顾客感到满意”

?“善用资源，增进经济效益”

二、质量标准目标

?管理范围内不发生重大安全责任事故。

?员工上岗前培训合格率达100%。

?全天候24小时处理维修服务，对用户保修处理及时率达90%。

?用户对服务的满意率达到90%以上。

三、ISO9002

我们会为深圳中国国际高新技术展览中心按ISO9002方向编制有关管理的规章制度，工作流程等，为做好展览中心日后验证及达标ISO9002做好前期的基础。

第一太平戴维斯的物业管理工作始终是贯彻和执行国际质量标准，并于1998年取得国际ISO9001的国际质量化标准的证书。