皖投万科.天下艺境质量缺陷修补方案
皖投万科.天下艺境质量缺陷修补方案
皖投万科·天下艺境工程
砼质量缺陷修补施工方案
编
制
人：
项
目
经
理
：
公司
工
程部：
公司
安
全部：
公司
总
工室：
中固建设皖投万科·天下艺境项目部
2018年03月12日
施工方案审批表
方案名称：砼质量缺陷修补施工方案编号：
目录
一、编制依据 0
二、工程概况 0
三、编制目的 0
四、砼质量缺陷概述 (1)
五、缺陷判别标准 (1)
六、外观质量缺陷产生的原因分析 (5)
七、缺陷修补方法 (7)
八、修补工艺控制要点 (13)
（一）预缩砂浆 (13)
（二）环氧胶泥 (14)
（三）环氧砂浆 (15)
（四）抹面抗裂砂浆 (15)
（五）环氧浆液化学灌浆 (16)
九、注意事项 (17)
十、缺陷修补质量控制 (17)
十一、安全保障措施 (18)
砼质量缺陷修补施工方案
一、编制依据
（1）《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2011
（2）本工程施工承包合同
（3）本工程施工组织设计
（4）中固建设有限公司标准化A2版
（5）其他关于质量缺陷处理的现行国家、行业有关标准和规定。
二、工程概况
皖投万科·天下艺境一期项目工程包含1#、2#、8#、9#、10#、11#、17#、18#、19#、20#共10栋楼，位于新站区龙子湖路与张衡路交口，框剪结构，1#、2#、9#楼采用管桩+筏板基础，地下1层，地上26/28层，其余7栋楼采用筏板基础，地下一层，除17#、20#楼11层外其他均为地上18层，总建筑面积216223.88㎡，地上建筑面积：168998.89㎡，地下建筑面积：47224.99㎡。
工程名称皖投万科·天下艺境项目一期
建设单位安徽皖赣置业有限责任公司
设计单位安徽省建筑设计研究院有限责任公司
监理单位合肥康达工程咨询有限公司
施工单位安徽中固建设有限公司
三、编制目的
各栋号主楼陆续进入标准层，前期施工混凝土外观质量虽总体合格，但仍存在一些外观质量问题，如麻面、蜂窝，少数柱子底部出现烂根现象，部分有露筋情况，少数剪力墙垂平不理想。项目部针对上述混凝土外观质量缺陷，特编制此方案，对目前存在的混凝土外观质量缺陷进行正确整治处理，预防后期施工中类似质量缺陷的发生。进一步加强本工程混凝土
结构质量管理，规范混凝土施工质量标准，统一混凝土结构外观质量缺陷管理程序以及对混凝土质量缺陷的处理方法，特编制本缺陷处理方案。
四、砼质量缺陷概述
混凝土结构外观质量缺陷主要项目包括建筑物外部尺寸偏差、表面平整度、表面蜂窝、麻面、气泡、孔洞（含模板固定锥孔）、缺损、挂帘、错台、拉筋头外露、冷缝、施工缝凿毛不当引起层间结合部缺损、起皮、起砂、非贯穿浅表裂缝等，是混凝土施工中最易发生、最常见的质量缺陷或施工工艺引起的过程缺陷。除采取必要的措施加以预防外，对已经出现的
外表质量缺陷和过程缺陷必须按规定的步骤和方法认真进行处理，以使混凝土外观达到设计要求和基本的美观。
五、缺陷判别标准
为保证混凝土外观最终符合规范要求，项目部将成立专门缺陷修补作业队对混凝土表面缺陷修补。项目部质量科专门负责混凝土质量缺陷的调查、原因分析、缺陷台帐记录、缺陷处理过程控制以及质量验收。
混凝土拆模后，各工区应在第一时间通知质检组对混凝土外观进行检查、鉴定，发现质量缺陷后，及时登记并组织工程部、工区及作业队对缺陷产生的原因进行分析，并按照外观质量缺陷判断标准对缺陷进行分类评定、提出混凝土施工工艺控制和过程控制整改意见，督促施工队完善工艺措施。混凝土外观质量修补前，由质检组对混凝土表面拍照并及时通知监理工程师，取得监理工程师同意后，展开外观质量缺陷修补，外观质量缺陷修补完成后，通知监理工程师进行验收，并拍照备查。混凝土结构外部尺寸检验由项目部测量队配合质检组检测备案。
表1 混凝土结构外观质量缺陷判别标准
项
区域质量标准内容Ⅰ类Ⅱ类目
外钢筋混【-5,10】检测合≥＜
部尺寸凝土工
程
mm，负偏
差超标的按
2个不合格
点记取
格率83% 83%
平整度内墙墙
面平整
度
[0，8]mm
检测合
格率
≥
83%
＜
83% [0，4]mm打
磨、修补
检测合
格率
≥
83%
＜
83% 外墙墙
面平整
度
[0，8]mm，
跨层测
检测合
格率
≥
83%
＜
83% [0，4]mm打
磨、修补
检测合
格率
≥
83%
＜
83% 垂直度
[0，8]mm
检测合
格率
≥
83%
＜
83% [0，4]mm
检测合
格率
≥
83%
＜
83% 顶板水
平度（不
爆板）
[0,10]mm
检测合
格率
≥
83%
＜
83%
楼板厚度[-5,10]mm，
负偏差超标
的按2个不
合格点记取
检测合
格率
≥
83%
＜
83%
钢筋保护层厚度满足设计要
求
检测合
格率
≥
83%
＜
83%
方正性[0，15]mm，
两端为结构
检测合
格率
≥
83%
＜
83%
表面缺陷蜂窝空
洞
累计面积＜
5%
累计面
积%
单个面
积㎡
≤
10%
≤
0.02
㎡
＞
10%
＞.02
㎡
气泡
累计面积＜
5%
累计面
积%
单个直
径mm
≤
10%
≤
10mm
＞
10%
＞
10mm 缺损掉累计面积＜累计面≤＞
角5% 积%
单个面
积㎡10%
≤
0.15
㎡
10%
＞
0.15
㎡
注：表面缺陷面积主要包括麻面、蜂窝、空洞、气泡、缺损掉角、挂帘、小于1cm错台
表2 混凝土结构裂缝检查判别标准
项目Ⅰ类Ⅱ类Ⅲ类
钢筋混凝土
缝宽＜
0.2mm
缝长＜
100cm
缝深不超
过钢筋保
护层
缝宽
0.2mm~0.4m
m
缝长
100cm~400c
m
缝深超过钢
筋保护层小
于结构厚1/2
缝宽＞
0.4mm
缝长＞
400cm
缝深大于
结构厚1/2
表3 混凝土结构止水缺陷检查判别标准
项目Ⅰ类Ⅱ类Ⅲ类渗水状
况
渗水滴水流水破损状
况
轻微破损一般破损严重破损
止水偏
移
小于
10mm
10mm-30m
m
大于30mm
六、外观质量缺陷产生的原因分析
混凝土结构外观质量缺陷是工程施工过程中极易产生的细微问题，它关系单位、分部及分项工程的质量验收。根据本工程实际情况，以及采购的模板、木方材质情况及施工特点，分析混凝土外观质量缺陷产生的主要原因如下。
1、建筑物外部尺寸偏差及平整度原因分析
（1）测量员的放样操作误差和测量仪器的误差；
（2）施工作业人员的操作误差，模板支立的准确程度、测量定位点的保护、模板的加固稳定性及加固方法；
（3）模板原材和加固原材的刚度等。
2、蜂窝原因分析
（1）混凝土设计配合比不当或水泥、砂、石子、水计量不准确，造成砂浆少，石子多；
（2）混凝土的拌合时间不够，搅拌不均匀，和易性差；
（3）下料不当或下料过高，未设串桶使石子集中，造成石子和砂浆离析；
（4）混凝土未分层下料或振捣不实，漏振、振捣时间不够；
（5）模板缝隙未堵严，水泥浆流失；
（6）钢筋间距较密，使用的石子粒径较大或塌落度过小。
3、麻面原因分析
（1）模板表面粗糙或粘附水泥浆渣等杂物未清理干净，拆模时粘坏混凝土表面；
（2）模板未浇水湿润或湿润不够，表面混凝土的水分被吸去，使混凝土失水过多造成麻面；
（3）模板拼缝不严，局部漏浆；
（4）模板未涂刷隔离剂或涂刷不均匀，混凝土表面与模板粘结造成麻面。
4、气泡原因分析
（1）混凝土级配不合理或粗骨料偏多、大小不当，细粒料不足以填充粗粒料空隙．导致粒料不密实．形成自由空隙；
（2）混凝土的拌和、浇筑过程中，容易混进空气，混凝土拌和物中的气泡既不能自行逸出，振捣没能排除多余的气泡；
（3）振捣时间过短，骨料颗粒没有靠拢紧密．不能将水和多余的空气排出；
（4）模板刷隔离济后有一定的粘滞力，使得接触面的水不易跑动，,混凝土表面形成水泡(最终形成气泡)的机率较大。
5、孔洞原因分析
（1）钢筋较密的部位和混凝土预留孔洞的部位，因混凝土下料被搁住，未振捣就进行浇筑上层混凝土；
（2）混凝土一次下料过多、过厚、过高，振动器振动不到，形成松散的孔洞；
（3）混凝土内掉入工具、木块、土块等杂物，混凝土被卡住；
（4）混凝土离析，石子集中，严重跑浆。
6、缺损、掉角原因分析
（1）过早拆模（包括水电预留孔洞），混凝土强度不足，造成掉角缺损；
（2）拆模后对混凝土的保护不够，产生碰撞、摩擦导致；
（3）安装的吊模在浇筑混凝土过程中下陷过大，拆模时损伤混凝土棱角。
7、挂帘、错台原因分析
（1）混凝土分层、分仓浇筑时，模板与已浇筑下结合面搭接密封不严或模板变形，造成漏浆、跑浆产生挂帘；
（2）模板安装拼接产生的错缝、错台；
（3）模板加固方式不当造成的涨模错台。
8、露筋原因分析
（1）混凝土浇筑时，钢筋的垫块移位，或垫块太少甚至漏放，钢筋紧贴模板，致使拆除后露筋；
（2）钢筋混凝土结构断面较小，钢筋过密，大石子卡在钢筋上，水泥浆不能充满钢筋周围，使钢筋密集处产生露筋；
（3）因材料配合比不当，混凝土产生离析，浇捣部位缺浆或模板严重漏浆，造成露筋；
（4）混凝土保护层振捣不密实，或木模板湿润不够，混凝土表面失水过多，或拆模过早等，拆模时混凝土缺棱掉角，造成露筋；
（5）墙柱脚竖向主筋跑位，模板紧靠钢筋骨架造成混凝土表面露筋。
9、烂根原因分析
（1）主要是墙、柱脚四周模板脚与楼地面结合处及模板之间的拼缝缝隙太大，封堵不严漏浆造成；
（2）是混凝土塌落度太大，石子与砂浆离析，砂浆局部流失所致；
（3）是墙柱脚部位一次性浇筑混凝土过高过厚，且振动棒振捣时间过长，导致水泥浆流失。
七、缺陷修补方法
（一）颜色调配
多数修补工作的失败是由于未能使用同母体混凝土表面相同配合比的材料而造成的。既使是使用了与母体混凝土相同的配合比，也很难保证修整部分的颜色与原混凝土颜色一致。
为了弥补这一缺陷，通常修补所用的混合料有以下几种配比(具体最优的配比只有通过现场调试得出)：①搅拌站水泥+粉煤灰+水；②白色水泥+粉煤灰+砂+水；③白色水泥+搅拌站水泥+砂+水；④白色水泥+砂+水；⑤搅拌站水泥+砂+水。以上五种配合比为保证修补材料和原混凝土的结合都可以考虑加胶。
（二）控制吸水
用水泥材料进行修补时，不能在干燥的混凝土表面上进行，这是因为干面会吸取用于修补的砂浆中的水份，从而将降低新材料与原混凝土表面的粘结，也会降低修补材料的质量和耐久性。修整的表面首先要浸湿，最好的做法是充分湿润表面，在表面还有点潮湿的时候进行修补效果较佳。
（三）建筑物外部尺寸偏差及平整度
现象：混凝土结构外观尺寸存在不符合设计规定的偏差。
处理方法：对建筑物外部尺寸偏差大于规定要求的，根据现场情况及外观要求，结合相应的装饰工程一并处理；对建筑物平整度偏差大于规定要求的，进行打磨处理直至合格。
对于漏浆造成的挂帘和模板安装不稳造成的混凝土表面凸起，可以直接使用角模机(金刚磨盘) 在混凝土表面打磨修整。
（四）混凝土蜂窝、麻面
现象：混凝土结构表面局部出现松散，混凝土结构表面局部出现缺浆和许多小凹坑、麻点，形成粗糙面，但无钢筋外漏现象；
处理方法如下：
（1）将缺陷部位松散混凝土凿除，直至密实混凝土。凿坑四周成方形、圆形或多边形，避免出现锐角部位。凿除蜂窝时,凿铲应垂直混凝土表面施工，避免凿坑修补砂浆或胶泥与母体混凝土成尖角搭接，并控制周边修补厚度不小于1cm。凿挖过程中,应避免造成周边混凝土表面脱皮，凿挖的深度视缺陷架空的深度而定，原则上不小于1cm；凿挖后，如钢筋出露，凿除深度控制至钢筋面以下不小于5cm。
（2）混凝土表面蜂窝原则上采用抹面抗裂氧砂浆修补，对于深度大于3cm以上的蜂窝缺陷，拟分层修补，先用预缩砂浆填补至距混凝土表面2cm，然后表面用抗裂砂浆修补。
（3）采用预缩砂浆先行填坑的蜂窝，应将蜂窝凿除后的表面清洗洁净，并充分湿润后涂一层净浆,然后镶补预缩砂浆。
（4）采用环氧胶泥进行蜂窝镶补时，将蜂窝凿除后的表面清理洁净，在确定无明显渗水条件下方可先涂环氧基液,再镶补环氧砂浆。否则采取导水措施，并用喷灯烘烤后方可进行施工。
（5）缺陷修补面砂浆养护达到3天后，由修补专业队、项目技术质量部会同现场监理对缺陷修补面进行最终验收，揭去养护层后，用小锤敲击修补面，声音清脆为合格，声音发哑者为空鼓，应凿除重补，凿毛面和最终面验收步骤重新进行。
（五）混凝土气泡
现象：混凝土结构表面局部出现许多因振捣产生的气泡粘结在模板上，拆除模板后留下的气泡孔。
处理方法如下：
混凝土气泡的处理应在模板拆除后立即进行，对于细小的气泡，填补的水泥粉应与浇筑的混凝土水泥品种相同，修补中应查看混凝土相关送料单，注意选对水泥品牌和品种（P·0 42.5）。填进的水泥粉料吸收混凝土内部的水分或是利用给混凝土养护的水分自身来发生水化、固化反应，从而达到设计强度。对于气孔直径小于5mm采用毛刷沾水清除孔内滞留物后，直接用毛刷沾细水泥砂浆，在有气泡的混凝土表面反复挤压，直到混凝土表面见不到气孔的痕迹后停止挤压。混凝土表面细水泥砂浆出现风干现象后，及时采用干抹布将混凝土表面砂浆搽除，达到细砂浆充填密实，且混凝土表面清洁的目的；气孔直径大于5mm时，先扩孔清洗，再采取点补的方式，用细水泥砂浆将气孔填充密实，然后用干抹布将混凝土表面砂浆擦除。具体操作工艺措施做法如下（以大于5mm的气孔为例）：
（1）用带尖的铅丝伸入气孔内扩孔，剔除孔口薄层砂浆层，清除孔内浮渣，并用毛刷沾水清洗干净；
（2）对气泡内进行洒水湿润，用抹布沾干内部积水，使修补处阴干；
（3）用拌好的细粒砂浆填充气泡，铁抹子下压、填实、抹平表面，细粒砂浆内适量掺入白水泥调整颜色，砂子采用1mm筛子过筛；
（4）用干抹布擦干净处理区附近的混凝土表面；
（5）表面采用透明胶布进行保湿养护；
（六）混凝土孔洞
现象：混凝土结构内部有尺寸较大的空隙，局部没有混凝土或蜂窝特别大，钢筋局部裸露或全部裸露。
处理方法如下：
模板拆除后，对混凝土结构物表面产生孔洞质量缺陷的部位，在进行修补前，首先对不符合要求的混凝土应清除松动碎块、残渣至母体密实面，并凿成斜坡状，对局部漏筋的部位要将混凝土凿至钢筋下1~2cm，再用高压水冲洗干净，待表层无明显积水为湿润状态时，然后涂一层界面剂，再用微膨胀预缩水泥砂浆处理，对于空径≥20mm，深度≥50mm的孔洞的较大孔洞应支立模板填筑高于母体一级强度等级细石混凝土捣实。支模如下图所示：
（七）缺损、掉角
现象：结构或构件边角处混凝土局部掉落，不规则，棱角有缺陷。
处理方法如下：
结构物表面缺损、掉角的部位，修补前对缺损的部位凿成规则形状，用高压水冲洗干净，然后涂一层界面剂，用预制好的模板单面固定于结构面一侧，同时预留填料口，回填的混凝
土应高于母体一个级别强度等级，回填要保证混凝土的密实程度，可采用小型振动器或敲击捣实。对建筑物结构有外观质量要求的表面，最后采用黑、白水泥调色收面。
对于因意外碰撞或拆模不小心造成的边角破碎，在修补时应先把边角修整成四边形，洒水湿润后使用砂浆进行修补。在修补前应调试混合料的颜色，争取修补后的混凝土与原混凝土颜色一致。
（八）挂帘、错台、表面平整度超标
现象：混凝土结构面存在接缝错位，局部有突起现象，以及接缝部位模板封闭不严，造成漏浆凝固已浇筑结构面的现象。
处理方法如下：
结构物凡表面存在错台、平整度不达标的结构表面，均应采用磨光机打磨至万科标准，挂帘的漏浆固体应进行剔除。
（1）采用砂轮磨光机对清除挂帘表面的混凝土和砂浆，直至露出密实的混凝土表面；
（2）对局部混凝土高出设计表面引起的错台和突出，先进行测量放样，确定需要凿除的深度，突出部位与周边混凝土表面的衔接，按照垂直水流方向1:10、顺水流方向1:30形成斜坡面顺接，表面用电动砂轮打磨光滑、平顺。为减少打磨工程量，可先用钢钎或风稿将高出部分凿除至距拟形成的表面3cm左右，预留的3cm采用磨光机打磨平顺。
（3）对于局部凹陷部位的处理，拟采取补坡的方式形成与周边混凝土表面的顺接。其衔接坡比也按垂直水流方向1:10、顺水流方向1:30控制，但要求控制凿毛区外缘与周边混凝土表面形成不小于10mm的台阶，防止衔接处填补厚度过小，容易产生脱落。原则上，迎水面需要补坡时，采用与混凝土颜色相近的环氧砂浆修补，背水面采用抗裂砂浆进行修补。
（九）钢筋头外露
现象：混凝土结构面局部出现钢筋头外露的现象。
处理方法：
混凝土结构物外露非受力钢筋头应予切除，切除禁止使用气割方式。钢筋头或钢管头切割后并打磨到混凝土面以下1～2mm，将切割后的表面清洗干燥后，涂环氧胶泥或丙乳砂浆
抹平。外露受力钢筋，应根据实际情况并结合构件外形修整一并处理。严禁沿混凝土表面采用切割方法切除外露钢筋及钢管头。
（十）冷缝缺陷的处理
（1）对于浇筑时局部初凝引起的混凝土面冷缝，要沿冷缝凿槽嵌缝修补，槽宽30mm，槽深最小20mm并保证凿除面露出坚硬、密实混凝土，冷缝两端向无缝区延长100mm。
（2）用清水将槽内混凝土表面冲洗干净，由技术质量部会同现场监理对凿除面进行验收，合格后按单元填写凿除验收表，签字认可；
（3）验收合格的凿除面，采用抹面抗裂砂浆或环氧胶泥进行填充、压实、抹平表面。表面缝施工完成后，抹面抗裂砂浆终凝后，表面用透明胶布进行保湿养护；环氧胶泥表面直接用塑料布覆盖保护。
（十一）露筋
现象：钢筋混凝土结构内的主筋、副筋、箍筋等，没有被混凝土包裹而外露，称为露筋。
处理方法：露筋的治理方法是：将外露钢筋上的混凝土残渣和铁锈清理干净，用水冲洗、湿润，再用1:2或1:2.5的水泥砂浆抹压平整，若露筋较深，应将薄弱混凝土剔除，冲刷干净、湿润，用比母体高一级强度等级的细石混凝土捣实，认真养护。
（十二）表面起皮和砂石外露
（1）浇筑过程中，如果砂浆溅落到模板上，晾干后与浇筑混凝土无法粘结，拆模后就会起皮；浇筑过程中，如果振捣棒靠近模板处过分振捣，就会造成提浆过度，模板处只留下砂子和石子，拆模后就会沙石外露，此两种缺陷深度很浅，但面积较大、出现频率较高，需要特别处理：将起皮和干砂凿除并对混凝土面全部凿毛，边缘处最小深度5mm，并用清水冲洗表面，将松动混凝土剔除；
（2）用高粘无收缩砂浆向凿毛面均匀甩浆，稍作停留后，用光滑的铁泥抹子在表面赶铺平整、压实压光
（3）砂浆初凝后，在外面覆盖土工布进行养护；
（十三）浅表裂缝处理及裂缝化学灌浆
裂缝处理根据裂缝宽度分为浅表裂缝和深层裂缝处理。
对于宽度小于0.1mm的裂缝,拟沿裂缝20mm范围内，用钢丝刷刷毛,然后用丙酮清洗表面，涂一道环氧基液进行密封处理即可；
裂缝宽度在0.1mm-0.2mm区间时，顺裂缝发展方向，凿一条宽80mm，深15mm-30mm的矩形槽，槽长两端超出裂缝长度30cm，然后采用环氧砂浆抹光压实。
裂缝宽度大于0.2mm及贯穿性裂缝隙,拟采用亲水性较好的丙酮糠醛系环氧浆液进行灌浆。为确保灌浆后,混凝土表面不留下痕迹,灌浆前,对裂缝表面采用水玻璃砂浆封堵。即沿裂缝表面用水玻璃浸泡水泥袋纸或其它纸类材料，在浸泡后的水泥袋纸上压一道水玻璃砂浆,并骑缝埋入灌浆嘴。裂缝灌浆由低向高，由一侧向另一侧依次灌浆。裂缝灌浆处理结束后，采用扁铲清除表面水玻璃砂浆，并打磨后涂一道环氧基液封闭裂缝表面。
（十四）止水缺陷处理
嵌填法处理工艺流程：凿槽——冲洗——回填材料。首先沿缝凿宽深约为5cm—6cm“V”形槽，然后清除缝内失效的止水材料及杂物，冲洗干净，并回填弹性树脂砂浆与混凝土面齐平，回填材料与母体粘结好。
灌浆法：先凿深5cm“V”形槽，在处理段上下端钻止浆孔（不穿过原止水），清洗后用树脂砂浆封堵骑缝钻灌浆孔（孔间距30—50cm），插灌浆管，密封管四周，洗缝、通风后，自上浅表裂缝处理及裂缝化学灌浆；裂缝处理根据裂缝宽度分为浅表裂缝和深层裂缝处理。
八、修补工艺控制要点
（一）预缩砂浆
预缩砂浆主要用于孔洞、蜂窝、麻面的处理及其它部位深度大于25mm以上的缺陷部位作为填坑材料,以减小环氧胶泥、环氧砂浆或抗裂浆的修补工程量,其工艺控制措施如下:
1.预缩砂浆初拟水灰比为0.3-0.4,水泥和中砂重量比为1:2,为提高预缩砂浆抗压强度等
房屋修缮合同协议书范本完整版
房屋修缮合同 甲 方： ___________________________ 乙 方： ___________________________ 签订日期： _____ 年 _____ 月 _____ 日 甲方 : 编号 号：
乙方： 为明确双方本次房屋修缮行为的权利义务，甲乙双方本着公平合理、等价有偿的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，共同遵守。 第一条、甲方决定将位于，建筑面积平方米，由乙方来进行修缮，乙方同意进行修缮。 第二条、甲方保证其有权对上述房屋进行修缮。 第三条、乙方保证其具有房屋修缮的资格证照。 第四条、乙方本次为甲方的房屋进行修缮项目的要求： 1、给排水项目的要求：管道排列应符合设计要求，管道安装应固定牢固，无松动，龙头、阀门 安装平整，开启灵活，出水畅通。管道与器具、管道与管道连接处均应无渗漏。 2、电线路项目的要求：每层应设漏电断路器，有过负荷、过电压保护功能，并分数路岀线，分 别控制照明、空调、插座等，其回路应确保负荷正常使用。 3、墙面要求：表面应洁净、接搓平顺、线角顺直、无脱层、无爆灰和裂缝等缺陷。 4、地面、墙面镶贴的要求；镶贴应牢固，表面平整干净，无漏贴错贴；缝隙均匀周边顺直，砖 面无裂纹，掉角，缺楞等 5、门、窗的要求：门、窗安装必须牢固，位置正确，横平坚直，高低一致，应平整、无裂缝， 门窗应开启灵活。 6、吊顶的要求：吊顶安装应牢固，表面平整，无污染、折裂、缺棱、掉角、锤伤等缺陷。吊顶位置应准
确，所有连接件必须拧紧、夹牢，无明显错位。 7、卫浴设备的要求：卫生洁具外表应洁净无损坏。洁具安装必须牢固，不得松动；排水畅通无 堵；各连接处应密圭寸无渗漏；阀门开关灵活。 第五条、乙方本次为甲方的房屋进行修缮的时间为自年月日至 _____ 年月日。 第六条、本次房屋修缮的费用以双方认定同意的价款计为准，在本合同生效后 日内支付元，在本次房屋修缮结束并经验收合格后日内将尾款元全部付清。 第七条、违反本协议的约定为违约行为，应承担违约责任，违约方应向守约方赔偿损失。 第八条、任何与本合同有关的争议均应友好协商解决，如果在开始协商后30日内双方还未达 成一致意见，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。 第九条、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。本协议自甲方签字并乙方签字 盖章后生效。 甲方（签字）： 乙方（签字）： 日期；
工程质量控制作业指引
编号 VKSZ/WI/PR024 版号：A/3 页码：第1页共7页 工程质量控制作业指弓 深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. WNKE 方ER 「程质量控制作业指弓 编制 审核 批准 陆荣秀 唐激扬 刘荣先 日期 日期 日期 2002-8-23 2002-8-23 2002-8-23 流程目标: 流程时间要求 流程主要责任岗位 项目经理部 2002-10-21 修订 状态 A/1 流程要素 修订记录 修改内容 5.1.1、521、5.2.2、 524、5.2.5 流程监控点数目 流程涉及职位数目 修改人 审核人 陆荣秀 唐激扬 2003-3-7 A/2 文件整体修订 陆荣秀 唐激扬 2005-6-1 A/3 2.2、5.1.2、523、5.2.7、 6.4、6.5、 7.1、7.2、7.3、 孟浩 唐激扬 7.10、8 批准人 刘荣先 刘荣先 徐洪舸
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 1.目的 使项目的工程质量符合国家有关规范、技术标准及达到合同要求。 2.适用范围 2.1. 适用于本公司开发的所有项目在施工过程的工程质量管理和控制。 22区域各公司差异按第8条款执行。 3.术语和定义 项目工程质量控制是指项目经理部以合同规定的质量目标或以国家标准、规范，进行的监督与管理活动。 4.职责 4.1. 项目经理部 4.1.1. 负责履行施工监理、工程承包、设备材料采购等用于本项目的工程合 同。 4.1.2. 负责对顾客、工程及设计变更的审核、发放及落实情况控制。 4.1.3. 负责对监理单位工作及服务过程及质量进行控制。 4.1.4. 负责统一工程技术标准的实施。 4.2. 监理公司 4.2.1. 负责对隐蔽工程及工序的监控; 4.2.2. 负责分部分项工程的验收; 4.2.3. 负责组织施工样板验收; 4.2.4. 主持图纸会审、施工组织设计审核、开工预备会、工程例会和专题协调 会; 4.2. 5. 对项目隐蔽工程的质量实行全程跟踪及确认; 4.2.6. 对项目的各工序节点质量进行全面的监控；组织对分部分项工程的验 收; 4.2.7. 协调处理总承包商与分项承包商的交叉作业问题; 4.2.8. 组织每周的工程例会，并形成会议纪要; 4.2.9. 编写《监理月报》及时抄送项目经理部。 4.3. 承包商
万科物业管理服务方案说明
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
万科质量控制策划方案
万科·梅溪郡一期工程质量控制策划方案 一、工程概况 工程名称：万科·梅溪郡一期工程 施工单位：湖南省沙坪建筑有限公司 设计单位：广东华玺建筑设计有限公司 监理单位：广东华玺建筑设计有限公司 建设单位：长沙市万科房地产开发有限公司 地理位置：长沙市先导区梅溪湖 二、质量管理目标 工程质量目标为确保工程质量符合现行国家标准与规范的相应规定和要求，争创湖南省优质工程。为使本工程质量的总目标能够顺利实现，故划分为以下几项分目标，以实现分目标来确保总目标的实现，分目标如下：a、分部、分项工程合格率100％，b、分部、分项工程优良率85％，c、杜绝重大质量事故。 三、管理组织机构及主要职责 3.1管理组织机构 为使万科·梅溪郡一期工程各项质量管理工作以及各项质量保证措施得到真正落实，项目部成立以项目经理为组长的质量管理组织机
构如图所示。 项目质量管理组织机构
3.2管理机构成员岗位职责 3.2.1 项目经理及技术负责人质量保证岗位职责 1.负责做好项目部内外的施工协调及日常质量管理工作； 2.监督工程使用材料的质量、施工质量及进度控制，确保工程的质量； 3.项目经理是项目部保证工程质量的第一责任人，必须坚持“百年大计、质量第一”的方针。 4. 技术负责人对整个工程的质量负责，是项目部保证工程质量的直接责任人，监督检查各专业施工的质量情况，对项目经理负责。 5.项目副经理对各工种施工质量负直接责任，监督检查各工种的施工质量情况，并对下属各部门进行指挥调度。 3.2.2 质安部保证质量岗位职责
1.对本工程的施工安全进行监督检查，组织项目管理部门对本工程的质量安全进行检查。 2.对项目经理负责，对本工程进行定期检查和不定期抽查，监督项目各区分部质量安全工作，对不符合质量安全要求的，做好《监督检查记录》，限期整改。 3.2.3工程部质量保证岗位职责 工程部负责保证本工程所使用的标准、规程、规范、图纸、工艺等文件 确保符合文件和资料控制程序的规定以及满足本工程的需要。 3.2.4技术部质量保证岗位职责 技术部负责向专业施工员提供技术支持，对各专业施工方案的可行性进行审核，对整个工程的关键施工部位进行策划、制定施工方案及对整个工程负有技术指导的职责。负责工程所使用的全部材料进行检验、试验工作。 3.2.5物资设备部质量保证岗位职责 负责对项目经理部所使用的全部材料进行采购、贮存保管、发放，对全部材料设备的质量负责（包括业主所提供的材料设备）。同时负责对全部施工机具进行日常维修保养，保证施工机具的正常有效性。 3.2.6质量员质量保证岗位职责
房屋漏水维修合同协议书范本
房屋漏水维修合同 甲方：________________________________ 乙方：________________________________
签订日期：________ 年 ______ 月 _____ 日
甲方：___________ 乙方：___________ 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就 ____漏水修补承包给乙方修补一事，达成如下协议： 一、费用及付款方式： 甲方委托乙方修补 _______ ，乙方以包干价的形式承包，包干费用___ 元，大写__ ，待乙方修补完工后，由甲方委派工作人员验收合格为准。付款方式： _________ 。 二、施工责任： 乙方自行负责工程所需材料费（注：主材为js 防水材料）和人工费和运输费及转运费，并全权负责施工现场工作人员的施工安全，保证在施工期间不影响小区业主的正常生活秩序，并承担违规施工所产生的一切民事法律责任。 三、工期及保质期： 自本合同签订之日起 5 日内，乙方需安排施工人员进场施工，工程施工期限为___ 日。修补完工后在质保期以内有任何质量问题均由乙方负责修补，并承担因质量问题而产生的各种费用，质保期为___ 年。 四、人员管理：乙方人员必须遵守甲方小区内的规章制度，服从甲方管理人员的安排，无条件配合甲方对小区进行管理，乙方人员不得损坏小区内公共设施设备，若有损害则须按市场价照价赔偿给甲方; 五、施工垃圾： 施工过程中所产生的施工垃圾，均由乙方负责清理，并堆放在甲方指定的堆放点，乙方在施 工完工后负责清理运走。 六、违约责任：
甲乙双方中若有一方违反上述约定则视其违约，违约方将向守约方支付 ________ 元的违约金，并赔偿因违约造成的一切经济损失。 七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章后生效，均具有同等法律效力。甲方（盖章）：乙方（盖章）： 甲方代表：乙方代表： 联系电话：联系电话： 住址： 签字日_______ 年___ 月___ 日
4.0-01-01 万科物业质量体系文件控制细则
1.目的 规范体系文件编制。 2.范围 适用于公司质量体系文件的编制。 3.方法和过程控制 公司体系文件（包括部门各类规章制度和作业指导书）的编制须按以下规定的要求进行。 3.1质量手册、程序文件和通用作业指导书 3.1.2文件的表头格式样板
3.1.3文件版面格式 3.1.3.1 3.1.3.2内容部分文字为“楷体四号”，段落行距：固定值 -22磅 3.1.4表格的表头格式殌 深圳市万科物业发展有限公司（楷体，五号） 表格名称（楷体、二号、加黑） 编号： 版本： 表格生效期： 序号：（楷体、小四、加黑） 注：超过两页以上的表格，须在每页表格的正下方注明页码。 3.1.5 编码规则 3.1.5.1 质量手册编码 ,“质量手册”英文缩写 ,“万科物业发展有限公司” 的英文缩写 3.1.5.2 程序文件编码
, 从"01"起02、03…顺推 标准中对应要求的序号 3.1.5.1 ,从"01"起02、03…顺推 3.1.5.2 "01"起02、03…顺推 F ”表示 3.1.5.1”、“3.1.5.2”和“3.1.5.3” 3.2部门各类规章制度、作业指导书和岗位职责及组织架构 3.2.1部门岗位职责和组织架构的格式要求 文件名称（黑体、三号） 文件编号（黑体、小四号） 文件内容（宋体、四号） 编制： 审核： 审批：
年 月 日 年 月 日 年 月 日 备注：1、如文件超过一页，须标明文件的页码（宋体小五号）。 2、文件编号按部门发文的编号一致。（文件《部门发文管理办法》） 包括安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件，维修、 保洁工作细则，各类业务管理规定和适合于本部门运作的各类作业指导书。 3.2.2.2版面格式 与本文件条款3.1.3的要求一致，所不同的地方是内容部分文字为“宋体四号” 3.2.2.3编号规则 部门文件顺序，以“01”起顺推。 1）。 注1：文件类别编号 P-培训类文件：关于部门培训的有关制度 X-行政类文件：关于信息、后勤、电脑、车辆、食堂等行政管理制度。 R-人事类文件：关于部门人事管理的有关制度。 Y-业务类文件：关于部门品质、消防及安全巡逻路线图、灭火作战方案、安全岗位分布图等业务流程文件等。 C-财务类文件：关于部门（公司）财务管理的有关制度。 J-经营类文件：关于部门经营管理的有关制度。
房屋维修标准方案
房屋维修方案 一、目的 保证维修质量,避免二次返修,确保快速、高效地处理工程 维修工作,提高客户满意度。 二、适用范围 适用于项目的维修工作。 二、维修方案: (一) 渗漏 1、厨卫间地面(管道周边、烟道周边)渗漏: 1、1 问题原因:管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。 1、2 维修方案: 1、2、1 剔凿管道周边、烟道周边装饰面及地坪混凝土至结构层; 1、2、2 继续剔凿管道周边与烟道周边原吊洞混凝土,深2~3cm; 1、2、3 清理基层,采用堵漏剂进行封堵,高于结构层5-8mm,大于管道周边5cm; 1、2、4 管道及烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。 1、2、5 厨卫间满闭水24小时检查就是否渗漏; 1、2、6检查无渗漏,恢复地坪与装饰面层。 2、厨卫间地面(结构板裂缝导致渗水): 2、1 原因:结构板有贯穿裂缝导致渗漏(渗漏痕迹线性分布)。
2、2 维修方案: 2、2、1 根据渗水位置剔凿装饰面层及地坪混凝土至结构板面,找到结构板裂缝(剔凿宽度需要保证周边10cm防水搭接)。 2、2、2 将结构板裂缝凿成V型槽,宽2-3cm,深2cm,并将槽内清理干净; 2、2、3 用堵漏剂对V型槽进行封堵,高于结构层5-8mm,大于槽边5cm。 2、2、4 裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜,与原防水搭接10cm。 2、2、5 厨卫间蓄水24小时做闭水试验; 2、2、6检查无渗漏,恢复地坪与装饰面层。 3、厨卫间墙面(预埋管渗漏导致): 3、1 渗漏原因:墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏(通过管道打压、关闭室内上水管观察等方法判断)。 3、2 维修方案: 3、2、1 将墙面渗漏部位凿开,检查管道情况(若已经装修,则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿,避免破坏厨卫间墙地砖)。 3、2、2更换有问题的管道与弯头; 3、2、3 用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞; 3、2、4沿线管开凿位置挂抗裂钢丝网或玻纤网,恢复墙面抹灰层、 腻子与涂料。 4、厨卫间墙面渗水(墙面防水问题)
万科工程质量管理制度
万科工程质量管理制度
名称沈阳公司品质管理制度版本A/2 第 2 页 共 16 页 编制 庞 占 国 更 改 高 宏 伟 审 核 高 波 涛 批 准 黄 凯 生效 期 2010年3 月23日 一、目的 ●通过成立工程管理管理部品质管理中心执行对项目工程主体的实测实 量工作，加强质量预控管理，提升工程实体质量水平，为装修房大面积 施工提供良好的基础条件。 ●通过定期评估、识别高质量风险项目跟踪和落实项目风险管理措施，规 避质量隐患； ●发挥工程管理平台作用，使沈阳工程系统内的管理工作系统化、标准化， 拉平各项目间的管理差异。 二、适用范围 适用于沈阳公司所有在建项目。 三、工作职责 ●负责公司内在建各项目实体工程质量实测实量检查工作； ●负责公司内在建各项目的质量评估工作，并编制公司内各项目的质量评 估报告； ●负责跟踪落实项目经理部工程质量问题的整改、复查工作； ●负责公司内在建项目技术方案审核及执行落实情况； ●负责检查公司内在建项目安全文明施工管理执行情况； ●负责检查公司内在建项目质量风险管理及执行工作。 四、工程实体实测实量检查工作内容： （一）模板工程 模板工程查验表
名称沈阳公司品质管理制度版本A/2 第 3 页 共 16 页 编制 庞 占 国 更 改 高 宏 伟 审 核 高 波 涛 批 准 黄 凯 生效 期 2010年3 月23日 墙柱截面尺寸、垂直度、顶板模板标高、顶板模板水平度为主控项目，砼 塌落度、拆模时间为风险检查项目。其中模板质量检查合格标准按照第四版施 工手册标准执行。 1、墙柱截面尺寸 从地面向上300/1200mm两段各测量墙柱模板截面尺寸一次，取与图纸设计 偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。 2、墙柱垂直度 任取一面长边剪力墙实测两个位置垂直度（墙长大于3米实测三处）或柱的 两面各测一次垂直度，墙、柱各取偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。3、顶板模板标高 同一功能房间顶板模板为一个实测区，标高实测三点，取与图纸设计标高 偏差最大值为实测指标合格率的1个计算点。 4、顶板模板水平度 （1）同一功能房间顶板模板内四个角点和一个中点，即五点水平极差最大值为实测指标合格率的1个计算点。 （2）客厅为必检房间。 （3）当设计无具体要求时，对于跨度大于或等于4m的板，要求板跨中起拱2L/1000（L为板的短向跨度）。如未达到起拱要求，则视为不合格。 （二）砌筑工程 轴线、门洞口分尺线、十字通线、规方线、砌筑小样图、拉结筋、撂底、 砌筑工程查验表
房屋维修合同协议书范本 通用版
建设单位：（以下称：甲方) 施工单位： (以下称：乙方) 遵照国家建设委员会颁发的建筑安装工程暂行办法和当前实际情况,结合本项工程,双方协议签订本合同书条款如下： 第一条、工程名称：__________________ 第二条、工程地点：__________________ 第三条、工程范围：房屋维修 第四条、承包方式：包工包料 第五条、技术资料：在施工前由甲方提供施工图纸（或施工说明书），平面图和经上级批准的修建许可证供给乙方。技术资料需要变更时，须经双方同意后，始得变更。 第六条、施工前甲方应将现场上一切障碍物清理工作做好。以及修整好场内外运输道路。如需乙方清理，甲方应出工资。 第七条、水电供应：本工程所用的水电源线路，由甲方安装到施工现场。 第八条、工程造价暂定为人民币大写：_______________（小写：元） 工程完工后按实际决算为准。 第 4 页共 4 页
第八条、质量标准：依照本工程施工详图、施工说明书和国家建委会颁发的建筑工程施工及验收暂行技术规范办理。 第十条、付款办法： 无预付款，工程完工经检验合格后一次性付清。 第十一条、在合同签定后，甲方应派专人为驻工地代表，作施工指导，乙方派专人为施工总负责人。在施工过程中，如甲方对工程施工有意见时，通过甲方驻工地代表，向乙方施工负责人提出意见，由甲乙双方协商解决。如工程质量不符合要求，必须返工时，其一切损失由乙方负责。 第十二条、工程期限：本工程自年月日起至年月____ 日止，全部竣工，共计个工作日。如因气候变化和法定假日等特殊情况时，得顺延之。 第十三条、工程验收：工程竣工后，乙方通知甲方，甲方应在七日内按期验收。如果甲方没有按期验收，先投入使用者，做验收论。 第十四条、本合同生效后，甲方按期付款，乙方按期竣工。本合同一式份，甲方 份，乙方份。 第十五条、工程保修期限：年 第十六条、其他：保证到达安全文明施工。 第 4 页共 4 页
万科房屋维修标准方案
万科房屋维修标准 方案
维修施工方案
目录 一、目 的 (5) 二、使用范围 (5) 三、依 据 (5) 四、维修方案 (6) （一）室内空鼓、裂缝 (6) 1、墙面空 鼓…………………………………………………… (6) 2、地面空 鼓…………………………………………………… (6)
3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现 象） (7) 4、墙面裂缝（有空 鼓）…………………………………………………………… 7 5、地面裂 缝…………………………………………………… (8) （二）外墙面 (8) 1、外墙涂料（脱层、起 鼓） (8) 2、外墙面砖（开裂、空 鼓） (9) （三）感观质量 (10) 1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺 直 (10) 2、地坪翻 砂…………………………………………………… (10)
3、地坪平整 度……………………………………………………… (10) （四）渗漏 (11) 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周 边） (11) 2、厨卫间地面（结构板渗 水） (12) 3、厨卫间墙面（预埋管渗 漏） (13) 4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问 题） (14) 5、外墙渗 漏…………………………………………………… (14) 外墙分格缝渗漏 (15) 外墙裂缝渗漏： (16)
伸缩缝渗漏 (16) 对拉螺杆洞渗漏……………………………………………………………… 17 外墙脚手眼处渗漏 (17) 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18) 冲淋要 求 (18) 6、屋面渗 漏 (19) 7、门窗边渗水 (20) 8 、空调机位渗水 (21) （五）铝合金及塑钢门
万科物业提升安管服务品质方法
万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度 问题描述 安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。 解决措施 采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处 理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性； 检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入 月度考核； 以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排 名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。 成效 强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪 问题描述
安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。 解决措施 在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。 成效 加强安全管理。 3、固定车位加装防盗车位锁 问题描述 固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。 解决措施 业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。 成效 杜绝车位被占用，方便管理。 4、发布各类安全防范温馨提示 问题描述
因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。 而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技 能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新 项目新楼盘日常加班较多，对安全员的日常业务技能培训力度不够；由于业务 技能不熟，各班组对信息的处理存在差异；安全员新人较多，岗位人员更换频繁，现场服务存在不一致现象，影响服务品质。 解决措施 编制《监控中心向现场岗位发布各类安全防范温馨提示》,每天24小时，针对 不同时段工作的重点,中心定时向现场岗位发布现场安全防范提示，提醒岗位加强防范并监督岗位的落实情况，形成有效互动，保证现场服务品质。 成效 提升安全管理效率。 5、夜间实施“安全搜寻棒” 问题描述 夜间安全隐患较大，采光井、墙壁拐角、草丛等地带人易躲藏；夜间值班安全 员不易发现问题，班长监控相对较薄弱；安全巡逻岗长期从事一个岗位，按照 固定的巡逻路线巡逻，时间久后易麻痹，夜间值班容易乏困，特别是下半夜人 易疲惫，工作质量难以保证。 解决措施 每个巡逻岗制作一个“安全搜寻棒”，夜间由值班主办或班长将“安全搜寻棒”放于巡逻岗一个不易发觉的位置，要求巡逻岗当班期间找到并上交。此举大大 提高了巡逻岗的工作积极性，巡逻岗感觉有了压力，岗位相互间也有了相互评 比的思想，提高了夜间发现问题的能力，消除了安全隐患，保证了夜间工作质
万科房屋维修标准方案
维 修 施 工 方 案 目录 一、目的 (5) 二、使用范围 (5) 三、依据 (5) 四、维修方案 (6) （一）室内空鼓、裂缝 (6) 1、墙面空鼓 (6) 2、地面空鼓 (6) 3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象） (7) 4、墙面裂缝（有空鼓） (7) 5、地面裂缝 (8) （二）外墙面 (8) 1、外墙涂料（脱层、起鼓） (8) 2、外墙面砖（开裂、空鼓） (9) （三）感观质量 (10) 1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10) 2、地坪翻砂 (10) 3、地坪平整度 (10) （四）渗漏 (11) 1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边） (11) 2、厨卫间地面（结构板渗水） (12) 3、厨卫间墙面（预埋管渗漏） (13) 4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题） (14) 5、外墙渗漏 (14)
5.1 外墙分格缝渗漏 (15) 5.2 外墙裂缝渗漏： (16) 5.3 伸缩缝渗漏 (16) 5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17) 5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17) 5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18) 5.7 冲淋要求 (18) 6、屋面渗漏 (19) 7、门窗边渗水 (20) 8 、空调机位渗水 (21) （五）铝合金及塑钢门窗 (21) 1、五金配件 (21) 2、门窗开启不灵活 (22) 3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22) 4、玻璃划痕、破裂 (22) 5、门窗框安装偏差 (22) （六）铝合金栏杆、百叶 (23) 1、松动、插销、铰链问题 (23) 2、型材 (23) 3、栏杆玻璃 (23) （七）铁花栏杆 (23) 1、生锈、脱焊、脱漆 (23) （八）入户门 (24) 1、门扇变形、起跷，开关时有异响 (24) 2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致 (24) 3、五金配件、锁具 (24) 4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24) 5、门框边胶条开裂、脱落 (24) （九）给排水工程 (25) 1、地漏堵塞 (25)
万科质量控制方案
万科·梅溪郡一期工程质量操纵策划方案 一、工程概况 工程名称：万科·梅溪郡一期工程 施工单位：湖南省沙坪建筑有限公司 设计单位：广东华玺建筑设计有限公司 监理单位：广东华玺建筑设计有限公司 建设单位：长沙市万科房地产开发有限公司 地理位置：长沙市先导区梅溪湖 二、质量治理目标 工程质量目标为确保工程质量符合现行国家标准与规范的相应规定和要求，争创湖南省优质工程。为使本工程质量的总目标能够顺利实现，故划分为以下几项分目标，以实现分目标来确保总目标的实现，分目标如下：a、分部、分项工程合格率100％，b、分部、分项工程优良率85％，c、杜绝重大质量事故。 三、治理组织机构及要紧职责 3.1治理组织机构 为使万科·梅溪郡一期工程各项质量治理工作以及各项质量保证措施得到真正落实，项目部成立以项目经理为组长的质量治理组织机构如图所示。
项目质量治理组织机构
3.2治理机构成员岗位职责 3.2.1 项目经理及技术负责人质量保证岗位职责 1.负责做好项目部内外的施工协调及日常质量治理工作； 2.监督工程使用材料的质量、施工质量及进度操纵，确保工程的质量； 3.项目经理是项目部保证工程质量的第一责任人，必须坚持“百年大计、质量第一”的方针。 4. 技术负责人对整个工程的质量负责，是项目部保证工程质量的直接责任人，监督检查各专业施工的质量情况，对项目经理负责。 5.项目副经理对各工种施工质量负直接责任，监督检查各工种的施工质量情况，并对下属各部门进行指挥调度。 3.2.2 质安部保证质量岗位职责 1.对本工程的施工安全进行监督检查，组织项目治理部门对本工程
的质量安全进行检查。 2.对项目经理负责，对本工程进行定期检查和不定期抽查，监督项目各区分部质量安全工作，对不符合质量安全要求的，做好《监督检查记录》，限期整改。 3.2.3工程部质量保证岗位职责 工程部负责保证本工程所使用的标准、规程、规范、图纸、工艺等文件 确保符合文件和资料操纵程序的规定以及满足本工程的需要。 3.2.4技术部质量保证岗位职责 技术部负责向专业施工员提供技术支持，对各专业施工方案的可行性进行审核，对整个工程的关键施工部位进行策划、制定施工方案及对整个工程负有技术指导的职责。负责工程所使用的全部材料进行检验、试验工作。 3.2.5物资设备部质量保证岗位职责 负责对项目经理部所使用的全部材料进行采购、贮存保管、发放，对全部材料设备的质量负责（包括业主所提供的材料设备）。同时负责对全部施工机具进行日常维修保养，保证施工机具的正常有效性。 3.2.6质量员质量保证岗位职责 1.质量员负责房建、机电分部的质量检查和监督，编写和汇总质
房屋维修翻新合同协议书范本
编号：_____________房屋维修翻新合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方：（发包方） 乙方：（承包方） 根据《中华人民共和国合法》、《中华人民共和国消费权益保护法》以及其它法律法规的原则，结合本工程的具体情况，双方达成协议，须共同遵守。 一、工程概念 施工地点： 施工内容：房屋维修 维修项目：墙体里外翻新、厨房、卫生间从新改造，房顶全面更换、电路改造等。 工程期限：从年月日开工至年月日。 二、工程总价及结算方式 付款方式：工程总价款元（大写：元整）自本合同签订后甲方预付首付款元（大写：元整）该工程竣工后并经甲方验收后一次性付清剩余的资金。 三、施工准备及双方义务 （1）甲方义务 甲方应向乙方提供施工所需的水、电等必备条件做好施工中临时性使用部分操作以及产生影响力关系行为的协调工作。 （2）乙方义务 1、对甲方房屋维修的做法进行现场说明。 2、乙方指派技术负责人，负责本合同的履行。按要求组织施工保质保量按期完成施工任务。解决乙方负责人各项事宜。 （3）工程质量及竣工验收的方法
1、由于甲方的原因造成工程质量问题，其返工费用由甲方进行承担，乙方有权利顺延工期。 2、由于乙方的原因造成工程质量问题，其返工费用由乙方自行承担，工期不变。 3、工程竣工后乙方应及时通知验收，甲方自接验收通知三日内进行验收。 （4）双方违约责任 自本合同签订后，甲、乙双方应履行合同规定的各项条款，不得擅自变更或解除合同。 （5）纠纷处理 本合同履行期间双方发生争执时在不影响工程的前提下，双方可以采取协商解决，若协商不成可向当地人民法院起诉。 （6）本合同一式三份，具有同等法律效力。 甲方（签字、手印）：乙方（签字、公章）： 年月日年月日
2018年万科房地产开发质量管理体系完整【收藏版】
房地产开发质量管理体系
目录 一、房地产开发质量管理体系的构成 (1) （一）质量管理体系的定义 (1) （二）质量管理体系的内容 (1) （三）质量管理体系部门构成 (2) 3二、部门职责 ......................................................................................................... 7 三、工作流程 ......................................................................................................... 四、项目质量管理的主要内容 (7) 五、开发质量管理相关制度 (11) 35 六、现场管理程序手册....................................................................................... 七、施工过程质量控制细则 (48) 八、“质量一票否决权”的使用规定 (51)
一、房地产开发质量管理体系的构成 （一）质量管理体系的定义 管理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量管理体系 是在质量方面指挥和控制组织的管理体系，是一个把与质量有关的组织 结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。 （二）质量管理体系的内容 （1）组织结构质量管理体系中组织结构是指企业为实现质量管理 目标，在相应的管理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方 面所形成的结构体系。组织结构的本质是员工的分工协作关系。这个结 构体系的内容主要包括： 职能结构即完成成本管理目标所需的各项业务工作及其关系， 包括机构设臵、业务分工及相互关系。 层次机构又称组织的纵向结构，即各管理层次的构成。在成本 管理工作中，管理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜 设臵为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。 部门机构又称组织的横向结构，即各管理部门的构成。与质量 管理相关的部门主要有党政工团、计财、审计、技术、人事、管理、劳 动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。 职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于与质量管理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，
万科集团全装修技术质量管理要点
万科集团全装修技术质量管理要点 万科集团精装修质量控制点 1）与木地板连接处得地砖铺贴砂浆应做防水层； 2）浴缸周边300mm高墙体，淋浴房周边1800mm高墙体在做防水； 3）厨房、卫生间管道得盛水实验及做防水处理； 4）管道井及浴缸检修口得留置； 5）燃气主管及支管得安装高度（将影响煤气表得安装）； 6）热水器给水点得标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱 柜安装）； 7）空气自平衡洞口与插座得关系；抽油烟机洞口与插座得关系； 热水器洞口与插座得关系； 8）吊顶与铝合金窗得标高关系； 9）吊顶与瓷砖墙面得节点处理； 10）开关插座与瓷砖得关系； 11）木门套及基层下部200mm应做防腐处理； 12）涂料基层得平整度、涂料粉刷前腻子得干燥程度； 13）厨房及卫生间得高低差； 14）空调留洞与插座位置得关系； 15）门框与地坪得节点； 16）木地板得龙骨、毛地板、面板得节点； 17）材料得环保性能； 18）细部材料得匹配性能。 2、全装修施工过程质量控制 （1）装修施工过程控制： 1）大面积施工前必须做样板间。完成后得样板间待有关部门与公 司领导确认后，由施工单位完成竣工图，将作为今后装修施工得依 据。 2）土建完成物业细部检查与整改后，装修单位方可进行大面积施 工。细部检查时，除质量问题得检查外，着重检查室内阴阳角方正 度及顺直，进行壁柜及更衣室得方正检测，对地面、顶面与墙面得 平整度检测，对洞口留置位置、大小、坡度进行100％检查。 3）项目部将甲供材料招标时间计划提交采购部，根据计划时间安 排材料招标。装修单位编制施工进度计划及材料供货计划，根据计 划合理安排甲供材料供货及指定分包进场。 4）装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为 主进行设计修改得节点深化，力求做到做法统一。
房屋维修合同协议书
房屋维修合同协议书 篇一：房屋维修合同范本 房屋维修工程施工合同 甲方：（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）依照《中华人民共和国合同法》、《建设工程质量管理条例》及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就房屋维修事项协商一致，订立本合同。 一、工程概况 1、工程名称： 2、工程地点： 3、工程范围： 4、合同工期：开工日年月日，竣工日年月日，该工期包括法定节假日、交叉施工、配合施工的等待时间。，因天气或其它因素影响施工，经甲方确认同意后乙方可以适当延长工期。 二、工程服务形式 包工、包料、包工期、包质量。 三、结算方式 甲、乙双方及监理人员就需要维修部位及工程量，进行技术联系单形式会签，工程量以甲、乙双方及监理人员签字确认后的技术联系单内容为基准，确定工程总造价。
甲、乙双方将双方签字盖章的结算书和甲、乙双方及监理人员共同签字的工程量技术联系单，作为合同附件附后。 四、工程总价 暂定为人民币万元（最终以甲、乙双方确认的结算值为准）。 五、工程质量监督与检查验收 乙方在施工中要严格按照国家、行业标准和企业规范及本合同约定进行施工，并随时接受甲方的检查，并为检查、检验提供便利条件，对甲方提出的问题，乙方应及时进行整改，维修工程结束后，由甲、乙双方及被维修房屋的业主共同对工程进行验收，验收合格以三方签字确认的《施工记录单》为准。在竣工验收时，对于甲方或业 主确认的尚未修复的工程质量问题，由乙方负责按甲方的要求继续维修，并承担逾期责任。 六、工程款支付 工程完工验收合格后付工程款总额的97%，剩下3%作为质量保证金，保修期满后无质量问题全额支付乙方。 七、保修 1、自乙方维修工程完工后，乙方须对全部工程承担保修责任，保修期为年，自工程竣工验收合格并交付甲方之日起计算。 2、工程保修金为工程款的％，保修期满后十日内，甲
万科地产客户服务工作和服务质量评价控制程序
工作和服务质量评价控制程序 编制 方菲 ____________ 日期 2004-8-23 审核唐激扬 _____________ 日期 2004-8-23 批准 刘荣先 _________ 日期 2004-8-23 流程要素 流程目标： 流程时间要求 流程监控点数目 流程主要责任冈位 流程涉及职位数目 修订记录 日期 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 2005-10-24 A/1 4.1.1、 5.2.1、5.3.1 方非 唐激扬 深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 编号： VKSZ/QP/CH002 版号：A/1 页码：第1页共5页 IWNKE 方B 顷回 工作和服务质虽评价 控制程序
工作和服务质虽评价编号：VKSZ/QP/CH002版号：A/1 贞俏：第2页共5页 深圳市万科房地产有限公司 SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD. 控制程序 足，及时解决发现的问题，保持和提高工作质量。 2. 适用范围 适用丁公司各部门工作和服务过程中的质量评价。 3. 术语和定义 4. 职责 4.1. 总经理办公室 4.1.1. 负责各部门工作计划检查； 4.1.2. 组织对顾客接待服务质量的检查； 4.1.3. 组织公司质量管理体系的内审工作。 4.1.4. 检查各项目开盘前及入伙前准备工作。 4.2. 项目经理部负责对监理单位进行监控并对施工现场进行巡视。 4.3. 客户服务中心 4.3.1. 组织顾客满意度调查工作。 5. 工作程序 5.1. 公司工作和服务质量的评价分为内部评价和外界评价两类。 5.2. 工作和服务质量内部评价 5.2.1. 总经理办公室对工作计划的检查 a）检查人力资源部、法律室、财务管理部、客户服务中心季度工作计划的完成情况，并将检查结果填写在部门季度考核表中。 b）月末对各项目当月需完成工作计划的项目（包括该项目的工程、设计、销售、报建、成本专业的的工作计划项）进行抽查，并填写《工作计划及完成质量情 况检查表》。 c）如发现因工作疏忽而造成计划未完成，检查人员应将其记录在检查表中，并在规定
房屋维修协议书
房屋维保协议书 甲方：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 乙方：施工单位 丙方：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司 为顺利、有序、及时完成客户住房的修理任务，经三方平等协商自愿达成一致协议条款如下： 一、为确证业主的顺利入住及维保的及时、有效性。甲方授予丙方维保监督权。经物业确认签字，无任何维保问题后甲方给予乙方尾款的支付。施工现场应严格遵从施工现场管理规定(见附件二). 二、丙方负责接待客户保修业务，并相应做好下列工作： （一）向客户公布接待的单位名称、工作部门、地址、电话（白天、夜间）、作息时间。 （二）制定住房维修管理的相关办法或制度。 （三）接待人员应当礼貌接待客户，及时入户查看，针对问题实际情况，给客户合理的答复。注意：接待人员应将客户报修的部位按规定标记标识。不得漏记保修项目。 （四）禁止接待人员与客户发生争吵，更不得对客户意见不予理睬。（五）对客户的报修，接待人员应当做好相应记录，发出适当通知。（六）向乙方发出报修的书面通知。（通知的格式、内容、修理期限，依规定制发）。 （七）乙方办理签字确认房屋设施、设备、物品、钥匙交接单。依本
协议书附件的规定制作。 （八）按时完成向甲方报送各种报表及统计数字。 （九）接受甲方指示、通知、监督。 三、乙方应当积极履行完成丙方书面通知中确定的各项维修任务，并相应做好下列工作： （一）工作部门的办公地址、电话、负责人（接待人名单电话）并将此通知甲方、乙方。 （二）制定住房维修管理的相关办法或制度。 （三）签收丙方发出的通知。 （四）按时完成丙方书面通知中确定的维修任务。 （五）按要求办理房屋设施、设备、物品、钥匙交接单。 （六）将维修施工中产生的垃圾清运至丙方指定地点，并运储小区。 （七）按时完成向甲方报送的各种报表及统计数字。 （八）接受甲方指示、通知、监督。 （九）房屋质量问题维修用时标准(见附件一)： 四、房屋维修过程中乙方、丙方应遵守下列规则： （一）维修的期限由丙方依本协议附件的规定认真确定。 （二）维修的方式、方法、工具、材料、质量由乙方依国家施工规定自行确定。 （三）乙方、丙方把有权签收通知、验收单、交接单等单证手续的人员名单、身份证及签字字样报甲方留存。