驻马店市房地产市场分析报告

2007驻马店市房地产报告

一、城市概况

·地理区位

驻马店市地处河南省中南部，东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市、平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。

驻马店市历代设皇家驿站，故名曰“驻马”，又名“驿城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九洲通衢”之称。城市自古为交通要道，现有京广铁路、京珠高速公路和106、107 国道纵贯南北全境，洪河、汝河、泌阳河流经其间，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间。

·行政区划

1965 年设置驻马店地区行政公署，2000 年 8 月撤地建市，设驻马店市，辖西平、遂平、上蔡、汝南、平舆、确山、正阳、新蔡、泌阳九县和驿城区，面积万平方公里，人口821万人。

二、城市经济环境

1、宏观经济总量

驻马店在全省范围内属于经济发展水平较低的地区。工业、农业比重较高，第三产业欠发达，城市化水平低。

2004年，初步核算，驻马店完成国民生产总值亿元，比2003年增长%。人均生产总值5384元。其中，第一产业增加值完成157亿元，增长%；第二产业增加值完成亿元，增长%；第三产业增加值完成亿元，增长%。2005年，驻马店完成生产总值亿元，增长%，第一、第二、第三产业分别增长%、%和%。全市城镇化率%。1996年被确定为“国家乡镇企业东西合作示范区”以来，驻马店市经济进入快速发展时期，综合经济实力显着增强，外来资金进入速度迅速加快。

2、产业经济状况

驻马店是农业大市，国家和省重要的粮油生产基地，素有“中原粮仓”、“中州油库”、“芝麻王国”之称。常年粮食总产量占全省的 1/10，油料总产量占河南省的25%，居河南省第1位，其中芝麻产量居全国第一位。

近年来驻马店工业发展速度快、规模大，近几年以年均超过20%的速度增长。蓝天集团、十三香企业、天方药业等工业企业市场影响较大。2005年，驻马店全部工业增加值达到180亿元，占到生产总值的37%以上，对经济增长的贡献率达%，二、三产业比重达到67%。

2006年上半年，全市规模以上工业累计完成工业总产值亿元，同比增长%；累计完成工业增加值同比增长%。

3、社会消费水平

2004年，驻马店城镇居民人均可支配收入达到6179元，同比增长%，农民人均纯收入2226元，增长29%％。全年社会消费品零售总额亿元，同比增长％。2005年，驻马店城镇居民人均可支配收入6900元，增长%；农民人均纯收入2486元，增长%。社会消费品零售总额亿元，增长%。

2006年上半年，城市居民家庭人均可支配收入3976元，同比增长15%；人均消费性支出2728元，同比增长16%。

4、城市发展规划

·城市发展规划

2005年驻马店常住人口为万人，“十一五”期末，预计常住人口为800万人。驻马店市区域经济地位将提高，凝聚力增强。城市经济发展布局：建设“一个中心”、“一个经济带”、“四个基地”。“一个中心”：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山三点环线，构建市域经济圈。“一个经济带”：以驻马店市区为辐射点，遂平、确山为两翼，以107国道为轴线发展产业集群。“四个基地”：加工配套基地；现代农业基地；东西交流示范基地；特色旅游基地。

·建设规划

2003年，驻马店市划定西至文明大道、北至洪河大道、南至淮河大道、东至富强路和京广铁路总面积平方公里的土地为新中心区控制性规划建设用地。赋予新中心区“集行政办公、商业金融、文化娱乐、居住休闲于一体的综合功能新区，承担集聚城市政治、经济、文化和社会活动并带动整个市区发展的功能”。

城市新中心区目前已形成“四心两轴四区”功能布局结构。“四心”即在新中心区形成行政办公中心、会展休闲中心、文化娱乐中心和商业金融中心。“两轴”即由“四心”公共设施由南向北形成的功能发展轴、由开源大道两侧的绿化和水

体形成的绿化景观轴。“四区”即分别为北部的商业金融风貌区、中部的行政办公风貌区、南部的文化娱乐风貌区和现代居住风貌区。

其中，城市新中心区核心区规划范围西至文明支路、骏马支路，北至纬二支路，东至经二支路、乐山支路，南至通达支路，规划总用地面积平方公里，是未来的市行政文化中心。

三、房地产市场概况

1、市场发展总体特征

·本地化

由于驻马店市房地产市场目前尚处于起步阶段，市场开发主体的本地化特征十分明显。2006年以前，除河南建业以外，参与市场开发的房地产企业几乎全部都是本地企业，仅有个别外地企业有不甚成功的商业开发。尤其是，几个开发量较大的主要企业还属于房地产管理部门下属企业，带有部分国企色彩。2006年，浙商背景的西湖城市花园面市，引起了一定市场关注。

·商品化开发有限，产品单一

同样，房地产市场发展的初级阶段，房地产商品开发项目数量少，政策性福利住房仍然占较大比例。房地产市场整体发展不够活跃。

同时，物业开发类型也相对单一，以住宅开发为主。、写字楼物业的开发量、产品形式都十分有限。

·产品高度同质化，价格竞争明显

从房地产市场的主体、住宅市场来说，产品同质化特征表现最明显。项目分布区域、产品类型、户型设计、景观、价格、甚至建筑立面都严重同质化。市场还没有明显分层，产品单一化，其必然结果之一即价格竞争。

2、住宅市场

从区域分布说，市场新盘集中在老城边缘的新区，老城区内部及新区较远的近期市场供应量较少。作为连接新老城区的两条主要通道之一，文明大道沿线分布了目前驻马店市场上比较具代表性的主要楼盘，如金色置地广场、翡翠城等。

从建筑形式看，住宅市场现有产品以多层为主，高层比例逐渐增加。高层产品市场抗性大，销售状况普遍差于多层和小高层。市场抗性的主要原因源于其经济性

差，公摊面积大、物业管理费用和使用成本高，以及物管水平低引起的对安全的担忧。

从产品规划设计来看，总的来说是创新度不够，新产品市场接受度低。现有住宅社区的总体排布、交通组织、景观设计都较弱。受开发规模影响，社区内部配套缺乏、单一。建筑立面设计均属于现代简约风格，材质以面砖为主，但雷同现象相当严重。市场现有住宅产品户型以120-140的三房两厅为主，两房以下小户型供应量极少，户型设计整体水平不高。

从销售价格方面看，整体商品住宅市场价格分层不明晰、价格抗性较高。住宅的市场价格多集中在1500-2000元/㎡，只有少数谨慎突破2000元/㎡。其中，(小)高层售价比多层高300元/㎡左右。

典型个案：金色置地广场

项目名称

金色置地广场

位置

雪松大道、文明大道交汇处东南角

开发商

河南省置地房地产集团有限公司

项目规模

总建筑面积16万㎡。

项目分三期，一期是多层住宅、商业用房和商住公寓；二期18栋多层，建筑面积万㎡；三期是2栋19层高层、152户。

项目配套

商业、中心水景

现售产品

高层住宅

现状

1期入住、2期交房、3期地上2层

价格

2期均价1700元/㎡，3期均价2200元/㎡

置地集团的企业品牌形成的市场影响是项目最大优势；

目前项目的规模属于驻马店市较大的；

项目位于新老城区交界，配套完备，交通便利。

3、市场

驻马店市城区内已经形成的区域性商圈仅有风光路一个，分布集中。以风光路为中心的解放大道、乐山路、富强路聚集形成了良好的商业气氛。

其中，核心地段风光路分布着中档商业北京商场、部分品牌门店，也有档次偏低的新大新商场、风光路市场；解放大道、乐山路沿线分布的商业以中高档品牌店、大中型超市为主，包括乐山商场、春天百货一类档次较高、市场口碑较好的综合商场。

目前，驻马店市商业物业形态从邻街简易铺面、住宅底商到中高档商厦都有分布，但档次主要集中在中档及以下，以自由经营形式为主。受支付能力影响，商业物业的开发不够活跃，开发区域集中在现有主要商业路段，开发形式以老商业物业、商业区升级改造为主。新建商业物业单体数量少、经营状态不佳。根据业态不同，中档商场的平均月租金水平在100-300元/㎡，新建商业物业的较高售价在15000元/㎡以上。

目前主要商业概况

商场名称

规模

业态分布

北京商场

8000 ㎡，2层

家电、洗化、服饰，餐饮

喜迎门购物广场

12200㎡，3层

洗化、副食、餐饮，生活超市

新大新商场

4000 ㎡，2层

商业大厦

5000 ㎡，5层

洗化、文具百货、服饰、家具

春天百货

8000 ㎡，6层（负一层）

生活超市、洗化、服饰、家电

乐山商场

10000 ㎡，4层

饰品、洗化、服饰、家电

上海商城

一期约6000㎡，3层

——

天方商城（在建）

60000 ㎡，6层（负一层）

规划生活超市、洗化、服饰、家电、餐饮

温州步行街（商业街）

30000㎡，2层

服饰、餐饮

目前驻马店市纯写字楼市场基本属于空白。第三产业的发展迟缓致使办公类物业的市场开发十分谨慎，现有办公物业通常为工业企业内部或通讯行业等自建。市场开发的办公类物业基本为纯商住类型，如金宇数码大厦、2006年入市的海云第一城。

4、市场发展趋势预测

·土地放量大，市场供应集中放量

自2003年驻马店市新区规划出台，2005年新区建设基本成形，2006年到2007年，市政府众机关将迁入新区。城市新区的市场期望逐步提高，市场预期趋于稳定。新区建立初期出让的大量土地逐步进入集中开发时期。置地华庭项目后续开

发，天中第一城等项目计划入市，未来的2年，驻马店新区房地产市场将迎来开发高峰和市场集中放量。

·一定时期可能出现市场供大于求

尽管经济保持了较高增速，但是由于城市经济发展基础弱，工业、农业在国民经济中的比重仍然偏大，城市化水平偏低、外来需求量小，新增房地产需求总量增幅不高。在市场集中放量的情况下，新增需求量可能会小于新增供应，短期内出现供大于求的局面。

·价格整体上涨，品质拉动价差

市场的发展、产品品质的提升也必然伴随市场价格的整体上扬。2006年，驻马店市房地产市场价格上涨幅度超过10%，但由于基数低，目前的市场价格仍处于低位。因此，随着区域市场由起步阶段向成熟阶段发展，市场的上升趋势明显，近年的市场价格仍然会保持一定增幅。同时，产品的多元化和差异化也会改变目前产品价差小的状况。

·由价格竞争升级到产品竞争

目前的驻马店住宅市场总体市场容量不大、产品差异化小，价格竞争是竞争的主要形式。但是，同时显现的一个显着特征是，个别项目表现突出、不同项目之间的销售速度差别大。这表明，市场分层已经开始形成，房地产市场的差异化竞争、品牌化发展成为发展趋势。

例如，自2003年建业进入驻马店市场以来，一直独占当地高端市场，产品售价为当地最高。现在，置地集团等本地房地产企业已经建立了自己的市场领域，进入高端竞争层次。消费者对房产品牌的认可在房地产市场销售的过程中的作用愈加明显。

在市场细分的作用下，除开发主体多元化以外，多元化竞争更表现在产品多元化。从驻马店未来2年计划开发的新项目来看，新增供应的产品品质与目前相比将有较大提升。市场竞争将从低水平的价格竞争向产品之争、细节之争、定位之争转变。从这一点来看，区域市场的发展空间是可观的。