万科房地产外墙外保温施工标准方案
C1地块1#住宅楼等5项（海淀区西北旺镇C1地块居住
项目）
外墙外保温
施
工
方
案
编制：
审核：
2015-8-20
目录
一、编制依据 3 页
二、工程概况及特点3页
三、项目组织管理机构5页
四、施工进度计划及劳动力安排6页
五、施工机械设备及工具6页
六、施工方案及技术措施要求7页
七、岩棉防火隔离带方案14页
八、设备、材料供应计划及检验计划18页
九、质量目标、质量保证体系及措施19页
十、安全目标、安全保证体系及措施22页十一、环境保护、文明施工25页十二、成品保护措施25页
一、编制依据
1.《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》公通字【2009】46号
2.《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）
3.《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》（JG149-2003）
4.《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）
5.《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）
6.北京市地方标准《外墙外保温施工技术规程》（DB11/T584-2013）
7.京建发（2012）249号文(外墙外保温防火隔离带技术导则)
8.万科项目设计要求（13BJ2-12）
9. Sto外墙外保温施工技术要求
10.C1地块12#住宅楼等4项（海淀区西北旺镇C1地块居住项目）
11.外墙外保温项目工程图纸
二、工程概况及特点
1.工程概况
项目名称： C1地块1#住宅楼等5项（海淀区西北旺镇C1地块居住项目）
项目地点：本工程位于北京市海淀区西北旺镇.
结构形式：剪力墙
保温厚度: 100mm大墙面/30mm阳台顶部及隔墙侧面
2.工程特点
2.1工程质量要求高,工期紧。
2.2脚手架。
3.具体部位及要求
3.1B1级模塑石墨聚苯板容重：18kg/m3
3.2施工体系介绍
STO 外墙外保温系统构造图
2、B1级EPS 保温板及防火隔离带设置要求
1）根据京建发（2012）249号文(外墙外保温防火隔离带技术导则)。
第3.0.2 外保温系统的保温材料燃烧性能等级应不低于B1级。
第5.0.1 防火隔离带的设置数量。按不同建筑类型和不同建筑高度分别确定。 参照以上要求本项目建筑物高度H(m)为24≤H ＜60，保温燃烧性能可选择为B1级，防火
隔离带设置数量为每两层设置一道防火隔离带。应外立面保温施工范围，防火隔离带设置范围为建筑物南立面1-8层，于第2、4、6层进行设置。
3、系统主要组成材料
1）B1级模塑石墨保温板：1200*600*100、30（mm ） 2）抗拉强度等级TR80 kpa 岩棉带 1200*150*100（mm ） 3） SSD-971 Sto 建筑粘胶：25㎏袋装 4） SSD-462 Sto 防护砂浆：25㎏袋装 5） 玻璃纤维网格布： 50米/卷 6） STO 滴水槽规格：10/9 mm 7) STO 盘型敲击锚钉
基层 粘结层
防护层
装饰层（涂料或瓷砖）
保温层
三、 项目组织管理机构
1、现场管理组织架构图
2、管理人员名单及联系方式 姓名 职务 联系方式（北京） 刘海涛 项目执行经理 189******** 张顺年 项目技术经理 185******** 马彦斌 自检员 186******** 张磊 安全员 189******** 李印川 材料员
130********
项目经理
项目主管
材料员
质量员
各施工班组
项目技术经理
安全员
四、施工进度计划及劳动力安排
施工进度计划及劳动力安排根据项目的具体要求，故暂定进场15人，施工进度及劳动力安排按照总包进度计划要求进行调整，劳动力储备20人，根据施工计划协调进场。
五、施工机械设备及工具
外墙外保温专用施工工具清单:
发泡胶专用枪
发泡胶施工工具
带齿抹灰刀 15/15, 280X135X0.7mm
用该工具在保温板面上抹胶和拉出条状
折角抹灰刀 65X65mm
建筑物阳角抹灰工具，制作纤维增强层时使用
不锈钢抹灰刀 280X130X0.7mm
抹灰工具（涂抹粘结胶浆、纤维增强抹灰胶、聚合物装饰腻子等）
搅拌器
搅拌建筑粘胶、纤维增强抹灰胶、聚合物装饰腻子
小砂纸 240X120mm *
砂磨板配套工具，打磨聚苯板之用
砂磨板(小) 240X120mm *
打磨聚苯板之用
每三人需配备：带齿抹灰刀 15/15, 280X135X0.7mm 一把
折角抹灰刀 65X65mm一把
不锈钢抹灰刀 280X130X0.7mm一把
砂磨板(小) 240X120mm 一把
铁皮剪一把
抹灰抄板一把
铝靠尺一根
狼牙锯一把
美工刀一把
以及泥水匠的通用工具（卷尺、线垂、墨斗、铅笔等）。
注：搅拌机和发泡胶专用枪等可以各组通用。
六、施工方案即技术措施要求
1、施工准备
1.1 材料准备
1.1.1根据批准的材料品牌、型号、色号进行订购，按工程进度分批进场,在进场时
请监理校验，并作好记录，同时提供材料的合格证、质保书。
1.1.2 材料在指定仓库堆放，派专人负责看管、发料。
1.1.2 按进场通知的第二天，订购所需材料。
1.1.3 按进场通知，材料开始进场。考虑到库房堆放能力，及工序的先后，材料按
工期进展情况分批供应。
序号材料名称包装工序材料供应组织原则
1 模塑石墨聚苯板
粘贴聚苯板开工前一次性进完（岩棉带）
2 岩棉带
3 Sto建筑粘胶25kg/袋
4 PU发泡胶750ml/瓶
发泡胶填充板缝随现场情况，分批次
进场
5 发泡胶清洗剂500ml/瓶
6 Sto防护砂浆25 kg/袋
防护层随现场情况，分批次
进场
7 Sto玻纤网格布50m/卷1.1.4各项材料进场质量控制措施
聚苯板技术要求:
表观密度(Kg/m3)
导热系数
(W/（m*k)）
抗拉强度
(MPa)
尺寸稳定性
(%)
压缩强度
(MPa)
≥18 ≤0.032 ≥0.1 ≤0.3 ≥0.1
防火隔离带技术要求：
检验项目技术要求试验方法
燃烧性能A级GB 8624-1997 熔点，℃≥1000 附录C
25℃导热系数，W/(m.K) 不超过墙体保温材料导热系数
2倍
GB/T 10294-2008
压缩强度[1]，kPa ≥40 GB/T 13480[2]
吸水率，%（v/v）≤5 GB/T 5480-2008
尺寸稳定性，% ≤1 GB/T 8811[3]
[1] 不适宜做压缩强度检测的材料，应采用抗压强度指标进行检测，要求≥100kPa，试验方法依据GB/T 11971。
[2] 压缩量为大于等于10%，试样尺寸（200±1）mm×（200±1）mm，厚度为样品原厚，试样数量5块。
[3] 试验条件：温度（70±2）℃，时间48h，试样尺寸（200±1）mm×（200±1）mm，厚度为样品原厚，试样数量3块。
建筑粘胶(粘结砂浆):
与基体的粘结力(MPa) 与EPS板的粘结力(MPa)
常温常态耐水(水中浸泡48h
后2天)
常温常态耐水(水中取出7天) 耐冻融
≥0.60 ≥0.40 ≥0.1 ≥0.1 ≥0.1
防护砂浆:
与石墨板的粘结力(MPa) 柔韧性(%)
常温常态耐水(水中取出7天) 耐冻融抗压强度/抗折强度(水泥基)
≥0.10 ≥0.10 ≥0.10 ≤3.0
耐碱玻纤网格布:
单位面积质量(g/m2) 幅宽(mm) 耐碱断裂强力
（N/50MM）
网眼尺寸
(mm)
≥130 1000 ≥750 4*4
锚栓性能要求：
检验项目技术要求试验方法
单个锚栓抗拉承载力标准
值，kN
≥0.60 JG 149-2003附录C
1.2 后勤设施准备
1.2.1施工人员的住宿、有关证件的办理等，在得到进场通知后第三天办妥，第四天人员正式进场（与材料进场同步）。
2．施工方法
2.1 根据现场情况，本项目采用脚手架进行作业。
3．施工工序
基面检查、验收→测量、放线→配制材料→粘贴EPS保温板（由下往上）→PU发泡胶填充板缝→打磨石墨保温板、隐检→制作防护面层（在防护砂浆内埋置玻璃纤维网格布）（由上往下）→修补、清理、报验。
4.施工工法
4.1 施工条件
1)施工期间，施工环境、基层墙体及所有使用的材料的温度不得低于+5℃。
2)在大风环境中或夏天温度高于+35℃的阳光直射的墙面上施工，合理安排工人作
业时间，避免材料在施工过程中“结皮”而影响施工质量。
3)关注天气状况，目前雷雨状况较多，避免尚未硬化的材料受到相对恶劣的气候
条件的直接作用，特别是避免雨水的冲刷。现场库房内备防雨材料，必要时应对新施工的墙面加以保护。并对现场材料做好防雨防潮保护工作。
4)材料必须使用“STO传统”体系的专用配套材料，因为这关系到体系的材料相容
性及体系的质量保证。
4.2基层墙体的检查与处理
1)开始施工前对墙面进行彻底检查，侧重于基面质量以及各种作业影响因素。特
别对外保温施工墙体基面平整度、垂直度的要求（详见表1），对工程外墙基面垂直度、平整度进行放线测量，放线部位为：外墙大角（阳角、阴角）。对于未达到要求的墙面，及时通知土建方进行剃凿或修补，达标后再进行下道工序施工。表面平整、光洁，流挂铲平。油污火碱烧结。
表1
工程做法项目允许偏差，≤，mm
砌体工程墙面垂直度
每层5（2米托线板检查）
全高
≤10m10
经纬仪或吊线检查
>10m20
表面平整度 5
2米直尺和契形塞
尺检查
混凝土工程墙面垂直度
层高
≤5m8
>5m10
全高H/1000且≤30 表面平整度2米长度8
2)测量窗台板、各中挑板的厚度和挑出宽度是否一致，不符合设计要求的及时通
知土建方进行剔凿或修补，达标后再进行下道工序施工。
3)测量每层窗台板能否水平交圈，及时通知土建方进行剃凿或修补，达标后再进
行下道工序施工。
4)测量非封闭阳台内侧墙面垂直度和平整度，不符合标准（表1）的及时通知土建
方进行剃凿或修补，达标后再进行下道工序施工。
5)墙面的附属构件、管道、支架、护栏、企业标志牌、空调等用的支架也须预先
安装完毕后再进行保温施工。
6)水平构件及垂直管线是否满足外保温施工所需空间，外露穿保温固定架、管线
是否满足保温封闭要求。现场存在问题及时上报管理人员。
7)当基层为陶粒砌块砌体时，用1：3水泥砂浆整体找平。
8)当基层为钢筋混凝土墙体时，如果墙体表面平整度不大于5mm,可不必进行整体
找平，否则应用1:3水泥砂浆或聚合物砂浆整体找平。
9)外墙上的螺栓孔或其它孔洞用微膨胀砂浆（洞口较大处用微膨胀砼填实），孔口
或洞口表面刷两遍防水涂料（水不漏）。
10)门窗边框与墙体连接处预留出保温层的厚度，窗辅框安装完毕，窗框与墙体之
间的缝隙填塞严密，做好窗框的保护。
11)墙面脚手架孔，穿墙孔及墙面缺损处用相应材料修整好。混凝土梁或墙面的钢
筋头和凸起物清除完毕。主体结构的变形缝应提前做好处理。
12)保温施工前对建筑物及墙面作认真的实地考察和检验。
4.3粘贴保温板
1)选用Sto-Baukleber建筑粘胶（黄色袋装粉料）。
2)视基面平整度情况，保温板可以整面粘贴采用点框粘贴的方法涂抹粘结胶浆（详
见附图1）。粘贴作业必须达到粘接面积要求≥40%
3)在粘贴下一块保温板时，应将这块板从侧面推压向前一块板，并保证板与板之
间的接缝被压紧。保温板周围挤出的粘胶必须立即刮掉。
4)必须保证保温板之间的接缝被压紧，板缝应错开(如砌砖墙对砖缝的要求)。在
墙体转角处，贴于两面墙上的保温板之间亦应搭接，且必须保证搭接处板缝中不会嵌入粘胶。
5)随时用靠尺等测量工具检验新粘贴好的保温板面的平整度(≤4mm/2m)。如板缝
处有高低不平的错位，应在粘胶及发泡胶硬化后打磨平整。
6)在门窗沿需要作保温处理时，与墙面平行的保温板应粘贴得超出原门窗沿一定
距离，即门窗侧处保温板及其粘胶厚度之和。即大板压小板要求（窗台板部位除外）。
7)在门窗四角与墙面平行方向粘贴保温板时，需注意在开角处不得有板缝，应以
整块保温板在该处粘贴，粘贴前先在保温板上裁切出门窗开角。洞口角距板缝不小于200mm，个别情况按最合理化处理。
错误正确
8)外保温体系与门窗框的接缝处、保温收头处采用pu发泡封闭。施工时的要点是
压紧、边口对齐。
9)为施工方便并保证墙角的直角度，在墙体转角处粘贴保温板时可使其超出墙面
一块，其超出部分可沿一金属板条切除，然后打磨平整。
10)在窗台板保温施工前要先弹线或挂线，以确保窗台板水平交圈和垂直通线。
11)如保温板的某一面因包装运输等原因造成微小的缺陷，则应将这一面作为抹胶
面。
12)如在保温板的粘贴过程中出现失误(比如保温板之间有明显缝隙)或保温板板面
上有缺陷，则必须在作纤维增强层之前用填充泡沫(Sto PU Foam)加以修补。较宽的缝隙可切割相应的保温板条填充。
13)切割保温板时必须保证边角整齐。保温板应存放于阴凉干燥处，不得在阳光下
爆晒。
14）积极配合现场进行的检测活动。
*要点：
a)EPS板四侧没有粘胶。
b)保证粘接质量，防止不必要的粘胶浪费。
c)随时用铝靠尺，测试刚贴完的每一块EPS板，随时调整，尽可能地平整。
d)发泡胶统一进行，较少凸出板缝浪费量，合理减少清洗剂使用量。
4.4安装托盘锚钉
4.4.1为增加外墙保温体系的安全性，增加锚钉辅助固定5个/m2;
注:对于在多孔砖、空心砌块及加气块等墙体上钻孔时不应使用冲击力较大的电锤，
应使用钻枪的纯旋转档，以免损坏墙体。
4.4.2托盘锚钉的选用按下表：
墙体材料锚固深度
混凝土、实心砖35mm
空心砖、砌块50mm
注：墙体的抹灰层或旧饰面层不应作为锚固深度。
4.4.3锚钉的数量按下表：5个/㎡
第一个钉离墙边的距离：
墙体材料第一个钉离墙边的距离
混凝土5cm
砖、砌块10cm
4.5 防护层
1)在此防护层施工之前，必须经过缝隙的填充、打磨，做到平整度为4mm/2.0M。
千万不能有用防护层和饰面层来掩盖保温板不平整的的想法，对于不满足前述质量要求的部位应予修补。
2)防护砂浆（蓝色袋装粉料，产品编码sto-462）必须充分搅拌，保证施工和易性，
保证后续操作顺利。
3)施工时在1.10－1.20m的宽度上由下至上将防护砂浆均匀地涂抹到保温板上。
涂抹厚度不小于3mm,首层防护砂浆厚度3-6mm。
4)在防护砂浆尚具有良好的工作性的时间范围内（约20分钟），及时地将玻璃纤
维网格布压入抹灰胶中，并将从网格中挤出的抹灰胶抹平。玻璃纤维网格布的纤维束应充分地为抹灰胶所包裹。一方面玻璃纤维网格布应尽量靠近纤维增强层的表面，另一方面，玻璃纤维网格布不得裸露于纤维增强层的表面。
5)玻璃纤维网格布之间应搭接(绝对不得对接)，搭接宽度为10cm。在玻璃纤维网
格布搭接的部位应刮掉一些抹灰胶，以保证此处不至于过厚。
6)在环境温度比较低或空气相对湿度很高时，材料干燥硬化需要的时间也相应比
较长。应避免尚未硬化的材料受到相对恶劣的气候条件的直接作用，特别是避免雨水的冲刷。必要时应对新施工的墙面加以保护。
4.6在整个施工过程中还需要注意以下几个问题
1)工具配备：以配备20位工人来操作为例。可以每5人/组：铁皮剪一把/抹灰铁
板抄板每人一把/铝靠尺5根/鸡尾锯子2把/带齿抹灰刀4把/剪刀2把/美工刀2把/搅拌器1把/发泡枪1把，以及泥水匠的通用工具（卷尺、线垂、墨斗、毛线、铅笔等）。
2)质量标准：参考普通抹灰的标准去衡量，关键是在粘贴完保温板后一定下功夫
打磨保温板，在平整度控制在4.0mm/2m范围内，只有这样，其外的纤维增强层和饰面层在保持理论用量的前提下，保证外保温体系的平整、美观。
3)在每一道工序完成后，STO工程技术人员会对其进行检查、验收。验收结果，由
甲方和监理确认，不合格或需要修补处，施工人员必须按照STO工程技术人员的要求予以修改。
4)不应在大风环境中或夏天阳光直射的墙面上施工，以避免材料在施工过程中失水过快而产
生毛细裂缝。
七、岩棉防火隔离带技术措施及施工要点
1、岩棉带的性能要求：
1)抗拉强度等级TR10（垂直于表面的抗拉强度≥10kpa）
2)24小时吸水量≤1.0kg/m2
3)酸度系数≥1.6
4)导热系数≤0.040 W/m.K
5)尺寸稳定性≤1.0%
6)压缩强度≥40kpa
7)燃烧等级为A级（不燃）
2、防火隔离带设置施工要点
根据京建发（2012）249号文(外墙外保温防火隔离带技术导则)。
第3.0.2 外保温系统的保温材料燃烧性能等级应不低于B1级。
第5.0.1 防火隔离带的设置数量。按不同建筑类型和不同建筑高度分别确定。 参照以上要求本项目建筑物高度H(m)为24≤H ＜60，保温燃烧性能可选择为B1级，防火隔离带设置数量为每两层设置一道防火隔离带。应外立面保温施工范围，防火隔离带设置范围为建筑物南立面1-8层，于第2、4、6层进行设置。
≥300m m
≤500m
m
防火隔离带设置位置示意图 图3
1) 岩棉板厚度与其它部位的EPS 厚度一致为100mm 。 2) 岩棉板与墙体基面之间为100%粘贴面积。
3) 水平防火隔离带位置应设在门窗洞口上方，隔离带下缘距洞口上沿不应超过
500mm 。（参照 防火隔离带设置位置示意图 图3）
4) 在结构沉降缝位置，两侧都应安装宽度超过100mm 竖向隔离带（通高），缝中密
封材料后面应填满不燃保温材料。见图 4
密封材料密封
隔离带
不燃保温材料
填塞
24号镀锌铁皮或1厚铝板
射钉射钉
翻包网格布
图4 结构沉降缝位置处理
5) 岩棉板隔离带部位使用锚栓进行附助固定，锚栓沿防火隔离带长度方向每隔
60cm 设置一个。
岩棉板防火隔离带锚栓分布示意图
6) 锚栓盘直径不小于50mm ，锚栓在基层中的锚固深度不小于35mm(注：这只是在混
凝土等实心基材中的锚固深度。最好告知基层墙体是混凝土还是多孔砖还是加气块，然后才能在招标书中规定锚栓种类及入墙深度)
7) 岩棉板与上下排EPS 板之间应紧密排列，如产生缝隙，较宽的缝隙用裁切的岩棉
板薄片进行填塞，较细的缝隙用阻燃型的PU 泡沫填缝剂进行填充（同EPS 板缝填充处理）
8) 防火隔离带部位应进行双层网增强处理，里层玻纤网宽度500mm ，在300mm 宽度
的隔离带上下各延伸出去100mm 。
岩棉板防火隔离带示意图
3、岩棉材料运输及管理：
1) 岩棉需整齐堆放在室内，要求地面保持干燥； 2) 距离地面150mm 左右平坦堆放，避免直接与地面接触； 3) 堆放高对不超过2m ，加盖薄膜、防潮防尘； 4) 不可长期承受外压，避免任何人为践踏、磕碰。
5) 其他材料现场堆放及管理措施
材料进场后，必须堆放在干燥、通风的环境；做好防潮、防雨措施；严禁踩踏、
1200
300
随意堆放。材料分类堆放整齐，并做好标识，并设专门的材料员进行管理，材料员做好材料进出场记录及每日材料进出记录,以随时掌握工程量及材料库存状况,项目管理人员根据材料是使用状况，提前2周（岩棉提前1个月）提出进料计划，保证工程施工和材料供应的紧密衔接。
八、设备、材料供应计划及检验计划
1．考虑到库房堆放能力，及工序的先后，材料按工期进展情况分批供应。
3.每周在制订(调整)工期计划的同时确定材料供应计划
4．材料员每日做好材料进出记录,以随时掌握工程量及材料库存状况,保证工期和材料的衔接。
5. 材料进场按照公司规定的材料验收要求进行详细验收，确保到场材料资料的完整
有效。
6．工具在第一次材料进场时一次进完。
7．材料检验计划及要求
按照国标《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）、北京市地方标准《外墙外保温施工技术规程》（DB11/T584-2013）要求确定材料检验计划
材料试验检验计划
序号试验项目检测内容
栋号组数
合计备注
12# 16# 19#
1 建筑粘胶拉伸粘结强度 3 3 3 9
2 防护砂浆干燥状态和浸水48h拉
伸粘结强度
3 3 3 9
3 B1级EPS板
常规
表观密度、压缩强度、
导热系数、尺寸稳定性
3 3 3 9
4 玻纤网格布耐碱拉伸断裂强力、耐
碱拉伸断裂强力保留率
3 3 3 9
5 燃烧性能EPS板 B1级，防火隔离
带 A级燃烧性能
1 1 1 3
6 岩棉带
TR80KPa
密度、导热系数、垂直
于表面的抗拉强度
1 1 1 3
7 锚钉拉拔锚钉拉拔实验承载力 3 3 3 3
8 抗拉强度保温板材拉拔实验 3 3 3 9
9 钻芯节能钻芯 1 1 1 3
九、 质量目标、质量保证体系及技术组织措施
1． 质量目标
1.1 每道工序合格率100% 1.2 工程总体达到优良等级 2． 质量管理组织机构及主要职责
2.1质量管理组织机构图:
2.2各职能人主要职责
2.2.1项目经理负责安排每天作业面、工期规划、施工人员数量调配.
2.2.2 Sto 项目工程师负责对质量员、施工班长技术交底、各类技术资料的编制整
理，及配合监理进行质量监控。
2.2.3 质量员负责对各施工班长的详细技术交底、施工过程中的质量检查，工序（自
查）验收、报验。有权对各施工班组作出返工等处罚。 2.2.4 材料员负责材料与工具的收发、看管、管理及材料报验。 3．质量管理措施 3.1 施工协调工作
在工程进入连续施工阶段时，拟定每周召集一次施工协调会议，解决上一周遗
公司经理
项目主管 材料员 质量员
各施工班组
Sto 项目工程师
留的问题，对业主、监理、总包方提出的要求作出整改措施。
3.2凡本工序存在的质量问题在本工序内解决。
3.3施工人员上工前须得到详明技术交底，依施工节点图纸、施工操作规范和
现场的情况施工。
3.4技术交底程序：Sto项目工程师质量员各班组长各施工人员3.5全员参与工程质量管理，各施工人员有权对操作方法、施工程序等提出自
己的意见，由班组长、质量员汇总，经技术负责人、工程方认可后实施
3.6各班班组长负责安排班组人员的实际操作部位和技术交底，带领本班组人
员在劳动定额内以好、快、省、安全地完成项目工程。
3.7班组项目工程在进入下一道工序前实行自查互查和管理层查验制度，查验
合格后方可进行下道工序施工。项目部位施工人员质量存在屡纠不改的现象，各班班组长有权勒令该施工人员无返修；全班组施工项目部位质量验收不合格，质量员有权勒令该班组全员返工，返工至符合质量规范要求。
3.8各施工人员须于开工前或者工余自备工具，因工具不全，无良好状况造成
的窝工、扯皮，由各施工人员自负责任。
3.9在项目施工中，以排除重大工程质量及防火安全事故隐患、积极上进，在
员工中起模范带头作用，提出建设性建议，或在材料使用中换回失窃、流失、损失，成绩显著者，给予嘉奖。
4. 质量检验依据
4.1 体系及材料性能按JG149-2003《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》
4.2 施工及施工质量验收按《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）及我
司提供的,经业主和监理批准的节点图。
5. 质量保证技术措施
5.1 认真学习和会审施工图纸，并做好逐级技术交底工作；
5.2 严格按照施工验收规范和操作规程，加强分部、分项工程质量评定工作；
5.3 坚持按图施工，如有变更必须征得甲方同意；
5.4 接受质检部门和甲方各有关部门及总包、监理对施工现场的监督，发现问
题及时解决，直至达到质量要求；
5.5 质量薄弱环节及措施
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
万科地产精装修工程质量验收标准
万科地产精装修工程质量验收标准 版本： 编制：日期： 审核：日期： 审批：日期： 主导部门：成品房管理部 目录 1 前言 1.1为了加强精装修工程质量管理水平，统一精装修住宅工程质量的验收，保 证住宅套内工程质量，制定本规范。 1.2 本规范适用于精装修住宅工程的套内质量验收。
1.3本规范规定了住宅工程套内质量验收的项目及其检查验收的数量和方法， 不涉及住宅工程建设过程中的地基基础、主体结构、机电安装等隐蔽验收内容。 1.4住宅工程套内质量验收除应执行本规范外，尚应符合国家和地方现行有关 标准、规范的规定。 2 基本原则 2.1 装修应遵守法律法规和有关规定，并应遵循安全、适用、美观的基本原 则，在设计、施工中必须贯彻国家、行业和地方有关安全、防火、环保、建筑、电气、给排水等现行标准和技术规程。 2.2 装修设计、施工必须确保建筑物原有安全性、整体性，不得任意改变建筑 物的承重结构，不得破坏建筑物外立面。 2.3 选用的装饰材料及装饰部品件的质量除应符合该产品有关标准的质量要求 和设计要求，还必须符合GB6566、GB18580～GB18588室内装饰装修材料的系列标准，供货商应提供产品质保书或检验报告，施工前必须对装饰材料及装饰部品件进行验证后方可进行施工。如供需双方有争议时．可由市级法定建材质检机构进行仲裁检验。 2.4 厨房装修时严禁擅动燃气表具，燃气管道不得暗敷，不得穿越卧室，穿越 吊平顶内的燃气管道直管中间不得有接头。 2.5 对安装、使用有特殊规定的材料制品及装饰部品件和设备，施工应按其产 品说明书的规定进行。 2.6 装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使 用。
外脚手架专项施工方案2
外脚手架专项施工方案 一.工程概况 梦溪苑小区1#.2#.3#商住楼位于呼和浩特市回民区成吉思汗大街，最高9层29.7M .最低7层23.7Ｍ．地下一层车库５.１Ｍ。 二．搭设参数 立杆纵距Ｌ１.５ｍ，立杆横距Ｂ＝１Ｍ，步距高Ｈ＝１．８Ｍ内立杆离建筑物外边线B=0.25M.外立杆里侧设置1.2m高的防护栏和300mm高的踢脚杆，两者中间加一道，，设计挑架高度H=18m，须计算脚手架的稳定性及杆件抗弯强度。三.脚手架的构造与搭设要求 1.基本要求 用扣件式钢管搭设的脚手架是施工临时结构，他承受施工过程中各垂直和水平的荷载能力刚度和稳定性，在施工过程中不产生失稳.倒塌并不超过允许强度.变形.倾斜.摇晃或扭曲现象以确保安全。 2.受荷情况 本工程外架主要作安全保护作用，除人员走动及少量材料临时堆放外基本上不考虑脚手架堆载。因此，除操作层外其余各层外架上什物如木模，少量钢筋砼碎屑等均要及时清理，不准长期堆放。 3.脚手架的构造与搭设要求 本工程采用中48x3.5钢管和扣件等构成脚手架.立杆.大横杆.小横杆主要受力杆件和剪刀撑，斜撑构件均采用钢管搭设。连墙按两步三跨3.6X4.5进行刚性连接。
（1）脚手架立杆采用对接扣件连接，相邻两立杆接头应相互错开，不应设置在同步内，同步内隔一根立杆的两个相邻接头在高度方向错开的距离不小500mm，各接头中心中点至主节点的距离不应大于步距的1/3；立杆顶端易高出檐口1.5m，纵向水平杆易对接，上下相邻两根纵向水平杆接头错开不小于2m，同一步内外两根纵向水平杆也应错开，并不在同一跨内。 （2）横杆伸出外立杆100~150mm.内立杆离外墙250mm。 （3）脚手架纵向两端和转角处起，在脚手架外面用斜撑杆成剪刀撑，自上而下循序连续设置，斜杆材质必须无变形无损伤，斜杆用旋转扣件与立杆和纵向水平杆扣牢，每道剪刀撑宽度不应小于4跨，且不应小于6m，斜杆与地面的倾角易在45度~60度之间；剪刀撑斜杆的接长应采用搭接，搭接长度不应小于1m；剪刀撑斜杆应用旋转扣件固定在与之相交的横向水平杆的伸出端或立杆上，旋转扣件中心线至主节点的距离不易大于150mm；剪刀撑与横向斜撑搭设应随立杆，纵向和横向水平杆等同步搭设。 （4）脚手架每隔3步，应在里立杆与墙面之间设通长安全平网，安全平网应搭设牢固，封闭严密，并及时清除网上杂物；脚手架外立杆内侧应采用密目式安全网封闭。 （5）脚手架与主体结构必须采用刚性连接【钢管用扣件一端同主体结构预埋钢管连接，另一端用扣件同外外架立杆扣牢】，不允许采用一顶一拉的柔性连接，钢筋连墙件与框架连接时，砼强度不低于c15才能使用
脚手架搭设及拆除专项施工方案
脚手架搭设及拆除专项施工方案 一、工程概况 本工程位于****************，*，由控制室、******************八个单体组成。 根据实际情况，以熟料库为编制对象总高度为２５米的外脚手架，密目网围护。 二、搭设材料 1、搭设脚手架全部采用ф48mm，壁厚的钢管，悬挑型钢采用16#工字钢，其质量符合现行国家标准规定。 2、脚手架钢管的尺寸、横向水平杆最大长度，其它杆最大长度为m，每根钢管的最大质量不小于25KG。 3、钢管表面平直光滑，无裂缝、结疤、分层、错位、硬弯、毛剌、压痕和深的划痕。 4、钢管上严禁打孔，钢管在便用前先涂刷防锈漆。 , 5、扣件材质必须符合《钢管脚手架扣件》（GB15831）规定。 ①新扣件具有生产许可证，法定检测单位的测试报告和产品质量合格证。对扣件质量有怀疑时，按现行国家规定标准《钢管脚手架扣件》（GB15831）规定抽样检测。对不合格品禁止使用。 ②旧扣件使用前，先进行质量检查，有裂缝、变形的严禁使用，出现滑丝的螺拴进行更换处理。 ③新、旧扣件均进行防锈处理。 6、脚手片用毛竹脚手片，无发霉、腐蚀。 7、密目式安全网必须有建设主管部门认证的产品。 三、地基与基础 1、脚手架地基与基础的施工，根据脚手架搭设高度，原土或回填土必须事先进行夯实，（地基能承受c㎡的压力）后用C20砼浇筑厚度大于10cm硬化，2m平面沿杆基础周边位置，基础和能承受上澡结构荷载。 , 2、脚手架底面标高高于自然地坪50mm 3、立杆基础外侧设置截面20cm×20cm的排水沟。 四、脚手架设计尺寸 1、脚手架底步距为2m，其余每步为。 2、立杆纵距为，横距为。 3、踢脚杆、防护杆从第二步起设置分别为和平共处2m，顶排防护栏不少于二道，高度分别为、。 4、剪刀撑设置为间距为9m（6跨）一排剪刀撑。 5、连墙杆件设置为竖向每层、水平向为四跨。 、 五、纵向、横向水平杆、脚手板、防护栏杆、踢脚杆 1、纵向水平杆设置在立杆内侧，其长度不小于3跨。纵向水平杆接长采用对接扣件连接，
脚手架搭设专项施工方案
目录 一、编制依据............................................ - 1 - 二、工程概况............................................ - 1 - 三、脚手架方案选择...................................... - 2 - 四、脚手架材料选择...................................... - 2 - 五、脚手架搭设流程及要求................................ - 3 - 六、脚手架的劳动力安排.................................. - 7 - 七、脚手架的检查与验收................................. - 7 - 八、脚手架搭设安全技术措施.............................. - 8 - 九、脚手架拆除安全技术措施............................. - 10 - 十、脚手架计算书....................................... - 11 -
新建郭家沟至大石家线 脚手架搭设专项方案 一、编制依据 （1）《钢结构设计规范》(GB50017-2003) 中国建筑工业出版社； （2）《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)中国建筑工业出版社； （3）《建筑施工脚手架实用手册(含垂直运输设施)》中国建筑工业出版社； （4）《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》(JGJ130-2001)中国建筑工业出版社； （5）《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)中国建筑工业出版社； （6）《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)中国建筑工业出版社； （7）《钢结构设计规范》(GB50017-2003)中国建筑工业出版社。二、工程概况 新建郭家沟至大石家线由中铁二十一局集团承建。线路自中南通道郭家沟车站接轨引出，至既有东莱线大石家车站止，其中跨越2个区，钢城区和高新区，途径10个行政村，徐家店、下陈村、蔡店、北王庄、百咀红、大山村、小山村、付家庄、秦家洼、大石家。施工里程为DK0+000-DK13+830.18,疏解线里程SDK0+000-SDK1+398.39，共计长度为正线长度为15.244km。其中框架涵32座,总长度649.35横延米。现场采用现浇法施工，对边墙和顶板搭设脚手架。
最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
万科全套技术标准
万科全套技术标准 (2010-12-11 23:17:10) 转载原文 标签： 转载 原文地址：万科全套技术标准作者：地产专家 万科集团全套技术标准(1012页,最新最全) 万科统一技术标准-土建-全套 万科统一技术标准-保温-全套 万科统一技术标准-装饰-全套 万科统一技术标准-电气安装部分 万科统一技术标准-门窗-全套 万科统一技术标准-防水-全套 铝合金门窗质量控制标准WKTYJSBZ 铝合金门窗工程技术标准WKTYJSBZ 铝合金标准化设计-万科房地产WKTYJSBZ 聚苯板外墙外保温饰面砖施工工艺标准WKTYJSBZ.电梯采购技术标准WKTYJSBZ 电梯评标标准WKTYJSBZ 燃气智能抄表系统统一技术标准WKTYJSBZ 渗透结晶型防水涂料技术标准WKTYJSBZ 混凝土小型空心砌块外保温复合夹心墙体WKTYJSBZ 水泵设备房减振降噪工程技术标准WKTYJSBZ 标准化入户门锁统一技术标准WKTYJSBZ
建筑防雷接地统一技术标准WKTYJSBZ 室外灯具采购统一标准WKTYJSBZ 室外灯具安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 室内外电缆敷设统一技术标准WKTYJSBZ 安防系统统一技术标准WKTYJSBZ 太阳能热水系统技术标准WKTYJSBZ 多层住宅防水构造统一标准WKTYJSBZ 外墙夹心保温墙体技术标准WKTYJSBZ 外墙外保温面砖粘接剂及勾缝剂质量标准WKTYJSBZ 外墙外保温技术统一标准WKTYJSBZ 外墙外保温供货施工工程技术标准WKTYJSBZ 外保温复合夹心墙体施工技术标准WKTYJSBZ 地下室外墙防水后保护性措施的设计施工标准WKTYJSBZ 发电机房降噪安装工程统一技术标准WKTYJSBZ 别墅中央空调的配置技术标准WKTYJSBZ 保温材料-挤塑聚苯板技术标准WKTYJSBZ 万科高层项目防水统一构造做法WKTYJSBZ 万科集团住宅卫生间降板式同层排水技术标准WKTYJSBZ 万科阳台露台地面砖－瓷砖技术标准WKTYJSBZ 万科锚杆及土钉支护WKTYJSBZ 万科铝型材工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科钢质防火门工程技术统一标准WKTYJSBZ 万科边坡支护技术标准WKTYJSBZ 万科聚合物水泥防水涂料技术统一标准WKTYJSBZ
外脚手架施工方案最新版
中惠·金士柏山31-32号楼土建工程 脚手架工程专项 施工方案 施工单位：中建三局第二建设工程有限责任公司 编制： 审核：
外脚手架施工方案 一、外脚手架概述： 根据建筑物设计高度、结构特点施工需要，对本工程外脚手架做如下安排：采用双排扣件式钢管脚手架，沿建筑物外沿满搭。
二、施工工艺流程： 搭设作业顺序：放置纵向扫地杆→自角部起依次向两边竖立底立杆，底端与纵向扫地杆扣接固定后、装设横向扫地杆并也与立杆固定（固定前吊线确保立杆垂直），每边竖起3～4根立杆后，随即装设第一步纵向水平杆（与立杆扣接固定）和水平横杆（小横杆靠近立杆与横杆固定）校正立杆垂直和平杆水平使其符合要求后，按40～60N·M力矩拧紧扣件螺栓，形成构架的起始段→按上述要求向前延伸搭设直至第一步架交圈完成。交圈后全面检查构架质量，确保设计要求→设置连墙件→按第一步架的作业程序和要求搭设第二步、第三步…→按搭设进程及时设置连墙件和剪刀撑→铺设脚手板、档脚板，挂封闭安全网。 二、双排扣件式钢管脚手架施工： 1、一般规定： （1）架子工必须具备国家标准《特种作业人员安全技术考核管理规则》的条件，经过培训、考核、取得安全操作证并经体检合格后方可从事脚手架安装、拆除作业。 （2）脚手架安装前，架子工应熟悉图纸，熟悉现场具体情况，了解技术交底意图和施工操作方法，并将符合要求的钢管、扣件等材料运至现场，分类存放，搭设前清除障碍物，搭设范围内基础土方必须分层夯实平整，并作好排水沟。 （3）脚手架拆除前，脚手架上的材料、杂物等应清理干净，拆除前下通知单，架子工应了解拆除技术交底意图和操作方法，拆除范围内的护栏和警示牌应设置完备。 （4）架子工作业时，必须佩带好安全帽、系好安全带，严禁穿高跟鞋、拖鞋或硬底带钉易滑鞋作业，工具及零件应放在工具包内，服从指挥，集中思想、相互配合，拆除下来的材料不乱抛、乱扔。脚手架作业下方不准站人，架子工不准在脚手架上打闹、嬉笑。 （5）凡遭遇六级以上大风或下雨天气时，不得进行作业，雨后作业应待脚手架上雨水吹干后进行，防止滑落。 （6）在靠近电源处拆除脚手架时，必须将电源先切断或严密防护，必要时变更位置后方可进行作业，不允许将电源线拉在脚手架上，以防止漏电伤人。 （7）不在脚手架上附装机械设备，悬挑平台拉揽风绳及搭（接）卸料槽（斗）等。
外架搭设施工方案最新
新东岭城市综合体东风路加油站（2-01）地块1#、2#楼及地下室外架搭设施工方案 编制人： 审核人： 批准人： 陕西建工第十建设集团有限公司 加油站（2-01）项目部
一、工程概况 本工程为新东岭城市综合体加油站（2-01地块）1#、2#住宅楼，位于东风路加油站西侧，共计29314.63㎡。地下一层带车库，地上1#楼（裙房2F）32层，2#楼27层，设计高程为；578.00，剪力墙结构，基础形式为；筏板，建筑标高为；1#楼86.80米，2#楼78.70米，建筑结构安全等级为；二级，人防设计等级核6级，抗震设防烈度；7度，设计使用年限为；50年，地下防水等级为；二级，屋面防水等级为；I级，场地类别Ⅱ类。 二、编制依据： 三、脚手架材质要求： 1、钢管 采用外径为48mm，壁厚3.5 mm的焊接钢管。材质符合《普通碳素结构钢技术条件》GB700-88的A3钢的技术条件，管材符合《直径5-152 mm 电焊钢管》YB242-63中的甲类软钢管及《低压流体输送用焊接钢管》GB3092-82中普通钢管规定。 对购进的钢管先除锈，内壁两道防锈漆，外壁涂桔黄色防锈漆。对有严重锈蚀、弯曲、压偏损伤及有裂纹的钢管严禁使用。
2、扣件 要符合GJ22-85《钢管脚手架》规定，材质应符合GB15831《钢管脚手架扣件》中的规定要求。 3、脚手架 采用宽250mm竹架板，材质不低于国家有关规定，两端使用14号镀锌铁丝捆紧。 4、安全网 采用绿色2000目（100mm×100mm）宽1.8m密目网，其性能要符合国家规定和冲韧性试验规定。 四、脚手架搭设方案 1 立杆搭设应符合下列规定： ①相邻沥干队接连接应符合规范；当立杆采用对接接长时，立杆的对接扣件应交错布置，两根相邻立杆的接头不应设置在同步内，同步内隔一根立杆的两个相隔接头在高度方向错开的距离不宜小于500 ㎜；各接头中心至主节点的距离不宜大于步距的1/3 ；当立杆采用搭接接长时，搭接长度不应小于1m ，并应采用不少于2 个旋转扣件固定。端部扣件盖板的边缘至杆端距离不应小于100mm； ②脚手架开始搭设立杆时，应每隔6跨设置一根抛撑，直至连墙件安装稳定后，方可根据情况拆除； ③当架体搭设至有连墙件的主节点时，在搭设完该处的立杆、纵向水平杆、横向水平杆后，应立即设置连墙件。
外脚手架专项施工方案(标准)
目录 1、编制说明 (3) 1.1编制目的 (3) 1.2编制依据 (3) 2、工程概况 (3) 2.1工程概况 (3) 2.2外脚手架重点和难点 (3) 3、施工准备 (3) 3.1技术准备 (3) 3.2劳动力准备 (4) 3.3材料准备 (4) 4、外脚手架 (6) 4.1外脚手架搭设 (6) 4.1.1搭设方法 (7)
4.1.2注意事项 (8) 4.1.3细部做法 (10) 5、质量要求 (12) 6、脚手架验收和保养 (12) 6.1验收程序 (12) 6.2验收内容 (12) 6.3架体保养 (13) 7、外架的拆除 (13) 8、安全与文明施工 (13) 8.1安全施工措施 (14) 8.2安全使用措施 (14) 8.3安全管理措施 (14) 9、落地式外脚手架计算书 (14)
1、编制说明 1.1编制目的 本施工方案旨在为兴文二中光明校区建设项目一期工程的外脚手架施工提供较完整的技术指导文件，便于外架施工的安全控制，能优质、快速、高效地完成外脚手架的施工任务，并为监理、业主对工程的施工方法、质量、工程进度等各方面的详细了解提供依据。 1.2编制依据 1、兴文宇绘建筑设计有限公司设计的本工程施工图纸 2、《建筑结构荷载规范》(GB 50009-2001) 3、《钢管脚手架扣件标准》（GB15831） 4、《建筑结构静力计算手册》 5、《钢结构设计规范》(GB 50017-2003) 6、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》JGJ130-2001【2002版】 7、《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80-99 8、《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99 9、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 10、其他国家现行有关技术标准、施工验收规范，工程检验及评定标准 2、工程概况 2.1工程概况 本工程位兴文县光明坝，建设单位为兴文县城市建设投资有限责任公司，设计单位为兴文宇绘建筑设计有限公司；地勘单位为四川同舟建筑勘
外防护脚手架搭设专项施工方案
外防护脚手架搭设方案 一、工程概况： 重庆人和康居（农转非安置房）六期2#、3#、2#裙楼、幼儿园位于高新区人和镇万年三支路，建筑面积约为：48000m2，总层数为：2#楼、3#楼±0.000以下4层，±0.000以上22层，2#裙楼±0.000以下4层、幼儿园共3层，结构类型：框架、剪力墙结构，总高度2#楼、3#楼共：90米、2#裙楼：18米、幼儿园12.8米，房屋外边总长度为：346.6M。 二、施工外防护架搭设方案： 本工程±0.000以上采用附着升降脚手架，±0.000以下采用扣件式钢管单排脚手架作为结构施工阶段施工外防护架，自-3层开始，-3层和-2层（搭设高度：9.700M）作为一个搭设段，-1层（搭设高度：7.200M）为一个搭设段，采用下撑上拉方法搭设，以支承上部脚手架自重及安全网重量，每层脚手架钢管均用水平钢管与已完成建筑物楼面上预埋的钢环相连结，保证外脚架水平方向稳定，外脚手架外侧用2000目密目网封闭。 三、架料的选择及构造： 本工程±0.000以下采用单排扣件式钢管脚手架作为结构施工阶段施工外防护架施工，确保施工安全及文明施工，根据施工的要求，悬挑钢管脚手架伸出墙体 1.2m，立杆间距1.8m,立横杆间距0.9m，并加剪刀撑，脚手架外侧用2000目密目式安全网封闭，并在脚手架底部满铺竹跳板和竹胶板。连墙方式采用刚性连接件与建筑物可靠连接，二步、三跨设置一道，斜杆等整体拉结杆应随施工搭升的架子一起及时设置。在外侧立面设置剪刀撑，剪刀撑斜杆应用旋转扣件固定在与之相交的横向水平杆的伸出端或立杆上，旋转扣件中心线至主节点的距离不宜大于150mm，横向斜撑应在同一节间由底至顶呈之字型连续布置。 四、搭设安全防护计算： 常用数据： 1、φ235钢抗拉抗弯强度设计值：205N/mm2； 2、弹性模量：2.06×105N/mm2； 3、φ48×3.5钢管脚手架自重标准值：0.116KN/M； 4、脚手板自重标准值：0.35KN/M2； 5、安全网、栏杆、挡脚板自重标准值：0.14KN/m2； 6、φ48×3.5钢管截面特性：A=489mm2；I=12.19cm4； 截面特性：W=5.08cm3；回转半径：I=1.58mm； 理论重量：G=3.84㎏/m； 立杆稳定性验算：根据规范：N≤ψAf进行计算 钢管脚手架自重：116.1N/m×0.9×1.8=188.082N/m 脚手板自重：350N/㎡×1.2=420N/m
万科房地产公司市场营销策略研究
万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。
关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)
万科地产集团薪资制度
万科地产集团薪资 制度 1
万科地产集团薪资制度 1、统一薪金体系 凡人事关系隶属**房产公司的职员, 其薪金纳入**房产公司统一管理, 执行统一制度, 归属统一体系。各分公司有人事建议权, 但涉及到薪金的确定、调整核算等事宜, 均须遵照集团人事政策执行。 2、薪金系列 职员的薪金系列, 根据职员的工作岗位、种类、性质不同来划分。系列仅区别隶属序列, 与薪金的多寡没有直接对应关系。具体的薪金系列( 附级别) 列示如下:
3、薪金级别 ( 1) 薪金级别 薪金级别是以能力、贡献、责任为主, 按照工作岗位、工作经验和工作能力的差异具体划分。级别的高低直接决定职员所享受的福利和可获得的薪金。 薪金定级具有”弹性”, 一般来说根据定级标准在上下级的范围内浮动都是合理的。但薪金本身具有”钢性”, 除非降级、降职, 一般只能增加不能减少。因此在确定薪金级别时, 应慎重从低定级, 这样一方面适应薪金的钢性原则, 给职员营造一个较宽广的晋升空间, 另一方面也方便人事实务操作。 ( 2) 职员的录用和定级标准 应届大中专毕业生试用及转正定级薪金参考标准:
新招用人员试用及转正定级薪金参考标准: 新招用拟担任主管级以上职位的职员试用及转正定级薪金参考标准: 具体的薪金级别如"薪金系列图示"所列, 在此不再重复。( 3) 职员层和管理层职位划分区间 就当前公司现状, 职员层和管理层各按职位高低划分三个区间, 如下所列。一般而言, 由职员晋升为主管, 由职能部门副职/下属二级公司副总晋升为职能部门正职/下属二级公司总经理是两个较大的转变, 这两个级别的调整一定要经过晋级培训, 合格
外脚手架拆除专项安全施工方案
编号：SM-ZD-50500 外脚手架拆除专项安全施 工方案 Through the process agreement to achieve a unified action policy for different people, so as to coordinate action, reduce blindness, and make the work orderly. 编制：____________________ 审核：____________________ 批准：____________________ 本文档下载后可任意修改
外脚手架拆除专项安全施工方案 简介：该方案资料适用于公司或组织通过合理化地制定计划，达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针，明确执行目标，工作内容，执行方式，执行进度，从而使整体计划目标统一，行动协调，过程有条不紊。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 一、工程概况 （一）建筑概况 乐至县丛林春天二期高层商住楼工程位于四川省资阳市乐至县帅乡广场旁，建筑用地较为规则，其所在地理位置交通条件较为方便。施工场地较为狭窄，施工平面布置要求较高。 1、结构形式：钢筋砼； 2、结构体系：框支剪力墙结构； 3、主体总高：94.6m； 4、建筑层数：地下1层，地上28层，局部4层； 5、建筑抗震设防类别：丙类 6、建筑结构安全等级：二级； 7、地基基础设计等级：乙级； 8、建筑物耐火等级：二级。
9、钢筋砼结构抗震等级：二级。 本工程平面形状为L形，（2—6）轴至（3—25）轴为二十八层高层商住楼，（1—1）轴至（2—5）轴为四层商业用房，（2—6）至（3—25）轴线高层14.7m标高处为结构转换层。该工程平面及结构形式不复杂。 （二）结构概况 本工程采用人工挖孔桩基础加地下室抗水底板，桩端持力层为中风化泥岩。桩身砼强度等级为C30，护壁砼强度等级为C20，垫层砼强度等级为C15，承台基 础、抗水底板、侧墙砼强度等级为C30，负一层至三层墙、柱砼强度等级为C55，四层至六层墙、柱砼强度等级为C50，七层至九层墙、柱砼强度等级为C45，十层至十二层墙、柱砼强度等级为C40，十三层至十五层墙、柱砼强度等级为C35，十六层至屋面墙、柱砼强度等级为C30，负一层至屋面梁板砼强度等级均为C30，其中四层转换层梁板砼强度等级为C55。 (三)拆除时概况 根据设计及实际情况，一至五层考虑采用落地脚手架。
脚手架工程专项施工方案
脚手架工程专项施工方案 一、编制依据 1、设计建筑、施工图纸 2、《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》 3、《建筑施工安全检查标准》 4、脚手架施工安全强制性条文 5、建筑施工手册 6、施工平面布置图 7、有关法律、法规、规章、管理文件。 二、工程概况 凯东新城一期工程包括住宅AZ6、AZ7、AZ8和住宅AZ1、AZ2及部分商铺楼，AZ6、AZ7、AZ8三栋单体主楼及一层和三层裙楼商铺为一个整体建筑，AZ1，AZ2两栋单体主楼及一层和三层裙楼商铺为一个整体建筑，而两个整体建筑群又由三层裙楼商铺联系在一起，一层留消防通道和小区次入口，AZ6为16层高，AZ7为17层高，AZ8为18层高，AZ1为16层高，AZ2为18层高，商铺分一层和三层均有。 三、脚手架方案构思 因为基于总体施工方案考虑，在承台基础砼施工完毕后，即采取整个基坑先搭设满堂脚手架和外围双排脚手架施工剪力墙柱及结构梁直至施工首层楼板；部分脚手架需要
施工至3层楼板，再采用工字钢固定于3层楼板悬挑脚手架继续施工外围梁、柱，标准层楼板采用门架施工，待首层结构楼板砼达到规范强度拆除基坑内满堂钢管脚手架及基坑内建筑物外双排脚手架后再进行基坑全面回填。土方回填时上部结构可同时在施工，这样方可保证整个结构施工工期不受回填土影响，确保施工主体工期。回填土后约一个月后，从新搭设满堂脚手架进行砌筑及粗装修等施工。 二、施工准备 施工准备包括技术准备、材料和机械准备以成熟的作业条件。 2．1 技术准备 2．1．1 项目部技术人员和工长认真熟悉施工图纸，做到充分吃透图纸，并核对平面尺寸和标高，图纸相互间有无矛盾或错误，掌握设计内容及各项技术要求，了解整个凯东一期工程规模、特点、工程量和质量要求。 2．1．2 仔细熟悉整个建筑外轮廓，确保整个脚手架搭设实用不浪费。 2．1．3 认真熟悉脚手架施工规范，严格按照规范设计与搭设脚手架工程。2．2 材料和人员准备 2．2．1 做好钢管、扣件及撑头等主要材料的计划和采购进场组织工作，严格按照施工平面布置图要求指定地点堆放。 2．2．2 所有脚手架工人必须持证上岗，进场前进行安全、质量教育。 2．3 作业条件 2．3．1 目前还不具备搭设脚手架条件，一旦砼承台基础梁浇筑砼完毕达到一定强度条件，在承台表面铺板保护即可落脚搭设脚手架。
万科地产公司房地产项目营销节点操作指引
《万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》 华南区域版 总目录 第一部分总则 (2) 第二部分市场定位阶段……………………………………………………2-12 第三部分销售指导书阶段…………………………………………………13-20 第四部分广告提案阶段……………………………………………………21-28 第五部分推广主题和策略阶段……………………………………………29-32 第六部分市场推广方案阶段………………………………………………33-40 第七部分开盘阶段…………………………………………………………41-47
第一部分总则 1．01为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。 1．02本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 1．03 本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。 1．04本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。 1．05本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 计划管理的原则； 检查与反馈的原则； 持续改进的原则。 1．06本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 1．07 本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
落地式外脚手架施工方案
落地式外脚手架施工方案 Prepared on 22 November 2020
新长海尚都美寓商住综合楼 及地下室工程 落 地 式 外 脚 手 架 专 项 施 工 方 案 编制人： 审核人： 审批人： 长沙春华建筑有限公司 2013年9月
目录 落地式外脚手架专项施工方案 一、工程概况 1、工程名称：尚都美寓商住综合楼及地下室 建设地点：长沙县向阳路与板仓路交汇处 建设单位：湖南汇坤投资置业有限公司 设计单位：湖南中大设计院有限公司 监理单位：湖南华顺建设项目管理有限公司 施工单位：湖南长沙春华建筑有限公司 2、本工程位于长沙县向阳路与板仓路交汇处，工程类别为二类商高层住宅楼，建筑面积约45000平方米（含地下室9160平方米），建筑层数为地下2层，地上
22层，1—6层为商业网点、7—22层为住宅楼。结构类型为框架剪力墙，建筑高度73米，设计使用年限3类（50年），防火与耐火一级，抗6级地震。 二、脚手架的选择及编制依据 1、脚手架的选择 由于工程已完成基础已回填，场地硬化，西向向东向缩进6米以上，北向向南向缩进8米以上。同时根据本工程建筑物的建筑特征，所以对于±以上的部分采用落地式外脚手架。 采用的钢管类型为φ48×，脚手架立杆横距，纵距，内立杆距墙面；大横杆步距，采取大横杆上铺设小横杆，小横杆上主节间大横杆数为2根（不包括两侧杆）。作业层上栏杆高度，脚手板隔层铺设。 拟采用完全卸荷的方式搭设。钢丝绳与型钢连接采用焊接φ20的吊环，钢丝绳穿过吊环弯折180°后以U型卡扣紧。 2、编制依据 ①工程设计图纸 ②《建筑施工高处作业安全技术规范》 JGJ80-91 ③《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》 JGJ130-2001 ④《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 三、施工准备 1、材料 ①扣件式钢管脚手架应优先采用外径48mm，壁厚焊接钢管，其质量应符合现行国家标准《碳素结构钢》（GB/T700）中Q235—A级钢的规定。钢管的质量不应大于25kg，单根钢管的最大长度控制在以内。钢管上严禁打孔，严禁将外径48㎜与51㎜的钢管混合使用。 ②扣件应采用可锻铸铁制作的扣件，其材质应符合现行国家标准《钢管脚手架扣件》（GB15831）的规定，采用其它材料制作的扣件，应经试验证明其质量符合该标准的规定后方可使用。扣件螺栓在拧紧扭力矩达时不得破坏。旧扣件使用前应进行质量检查，有裂缝、变形的严禁使用，出现滑丝的螺栓必须更换。
外脚手架搭设施工专项方案
建筑工程 脚手架施工方案 编制： 审核： 批准： 编制单位： 编制日期：
目录 一、工程概况 (1) 1.1 工程简介 (1) 1.2 外脚手架搭设形式 (1) 1.3 技术保证条件 (2) 二、编制依据及原则 (2) 2.1 编制依据 (2) 2.2 编制原则 (3) 三、施工准备及基本要求 (3) 3.1 一般要求 (3) 3.2 准备工作 (4) 3.3 使用规定 (4) 3.4 材料与机具 (5) 四、施工工艺 (7) 4.1 落地式钢管双排脚手架 (7) 4.2 悬挑式脚手架 (11) 4.3 检查验收措施 (13) 4.4 脚手架拆除技术措施 (14) 五、安全管理措施 (16) 5.1一般要求 (16) 5.2 监测监控 (17) 5.3应急预案 (18)
一、工程概况1.1 工程简介 工程名称： 建设地点： 建设单位： 设计单位： 监理单位： 施工单位： 建设规模：日处理生活垃圾600吨。工程配置1台600t/d机械炉排焚烧炉+1台12MW凝汽式汽轮发电机组。 施工内容主要包括：主厂房、扩建汽机间、烟囱、清水泵房、冷却塔、渗滤液处理站、倒班楼、扩建主变间等建（构）筑物单体及其上述建（构）筑物单体的水、电、通风空调、消防、供暖系统。其中主厂房建筑高度为48.65米，汽机间21.05米，清水泵房6.8米，冷却塔10.45米，渗滤液处理站13.5米，倒班楼13.65米，扩建主变间13.45米。 本工程总工期为350天，计划开工日期为2019年3月15日至2020年3月1日，最终以开工报告为准。 1.2 外脚手架搭设形式 考虑到各单体建筑的实际情况，主厂房工程，考虑主体结构较大，后期安装队伍进场交叉作业等因素，待基础部分施工完成、土方回填结束后，在周边进行硬化处理，首层采用双排钢管脚手架一次搭设到12m，然后在垃圾仓东侧121m层梁板开始进行悬挑一次，在23.4米处再悬挑一次。悬挑架为双排钢管脚手架搭设，外建筑立面进行全封闭防护，待施工完成后进行架体拆除。 考虑倒班楼、汽机间、渗滤液、主变间、冷却塔及清水泵房等单体工程结构高度均在24m以内，采用双排钢管脚手架一次搭设到顶的施工方式，外立面用密目式安全网全封闭
万科房地产营销策划案例
万科房地产营销策划案例 篇一：营销策划-万科地产整合营销创新 【长沙】《万科地产整合营销创新、 实战案例解析与远洋地产客户体验 营销》(4月25-28日) 【课程说明】 ? 主办：中房商学院中房博越? 时间：XX年4月25-28日 ? 地点：长沙 【课程背景】如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的 房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产? 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面 对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何? 国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻 找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销
靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产 为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元??? 奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的 销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户 端。 客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地 产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。 在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设 计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。 为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于XX年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销
创新、实战案例解析与远洋地产客户体 验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、 规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一 同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创 销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。 【课程收益】 1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢 销”手法。 2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作 特点、设计管理流程及各阶段管控要点。 3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的