(完整版)物业工程部工作手册.doc
武汉『长岛』物业服务中心工程部工作手册
世邦魏理仕武汉分公司
谨呈
二零一一年六月
目录
有接收系管理制度??????????????????????????-3- 梯系管理制度??????????????????????????????-4- 交接班制度?????????????????????????????????-5- 制度??????????????????????????????????-6- 机房禁管理制度????????????????????????????-8- 工程部夜班管理定???????????????????????????-9- 供配管理制度???????????????????????????????-10- 供水管理制度????????????????????????????????-11- 配室管理制度???????????????????????????????-12- 水房管理制度???????????????????????????????-13- 工具管理制度????????????????????????????????-14- 水排放管理制度??????????????????????????????-15- 匙管理制度????????????????????????????????-16- 二次供水管理程??????????????????????????????-17- 水池水箱清洗程??????????????????????????????-19- 房保养程??????????????????????????????-21- 房安全操作程????????????????????????????-23- 梯安全操作程??????????????????????????????-25- 梯定期巡程??????????????????????????????-27- 弱系流程??????????????????????????????-29-
油漆工操作流程???????????????????????????????-31- 箱式器保养程?????????????????????????????-32- 高配操作程??????????????????????????????-34- 火灾警系保程????????????????????????????-36- 土建操作程????????????????????????????????-37- 接收系巡表???????????????????????????-38- 高低开关操作表????????????????????????????-39- 高低巡表??????????????????????????????-40- 保养表???????????????????????????????-41- 景巡表???????????????????????????????-43- 事故表?????????????????????????????????-44- 台??????????????????????????????????-46- 修表???????????????????????????????-47- 生活房巡表???????????????????????????????-49- 水池、水箱清洗表????????????????????????????-51- 外来人出机房登表???????????????????????????-52- 水房巡表???????????????????????????????-53- 消防房巡表?????????????????????????????-54- 急表?????????????????????????????????-55- 班表?????????????????????????????????-56-
有线电视接收系统管理制度
1.目的
确保小区有线电视的接收符合国家相关标准。
2.适用范围
小区有线电视。
3.职责
3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对有线电视设施设备的监督检查。
3.2工程部领班负责对有线电视设施设备的组织实施并监督检查。
3.3设备维修工应严格执行本规程。
4.内容
4.1 管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实管理规定和规章制度，积极
配合有线传输部门的工作。
4.2 不定期对有线电视放大器及馈电电源进行巡视检查。
4.3 设备维修工应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。
4.4 设备维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好，并做相关记录。
4.5 迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。
4.6 清洁机房，保持机房卫生整洁。机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。4.7 爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。
4.8 严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。
4.9 不定期检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。
4.10 不定期检查光纤电缆是否遭到破坏，连接头是否牢固。
4.11 若巡视时发现设备损坏，或线路故障时，维修工应做好事故记录，并向上级领导汇报。
电梯系统管理制度
1.目的
确保电梯设备正常有效的运行。
2.适用范围
物业服务中心电梯维修工。
3．职责
3． 1 电梯维修工负责小区电梯设备的日常运行巡视，及电梯维保服务质量监督。
3． 2 机电领班负责小区电梯设备的日常管理。
3． 3 工程部主管负责组织小区电梯外包合同的评审。
4.内容
4.1 电梯维修工需每两天巡视一遍小区内电梯的运行情况，并做相关记录。
4． 2 电梯设备的安装、大修、更新等，必须由获得国家技术监督局资质的单位进行，取得合格证后方可投入运行。
4． 3 电梯操作人员必须持证上岗。
4． 4 电梯的保养维护工作必须由有资质的电梯专业公司承担。
4． 5 电梯机房需清洁整齐、无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。
4.6电梯出现故障困人时，应执行《应急预案》，及时解救出被困人员，做好突发事故记录
表。
交接班制度
1.目的
确保工程部工作有序运行。
2.适用范围
物业服务中心工程部。
3.职责
3.1工程部主管负责本制度的制定，并报物业服务中心经理审核批准。
3.2工程部值班人员应严格执行本制度。
4.内容
4.1 交班人员应详细填写各项记录，并做好值班室环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，
应主动为下班做好准备工作。
4.2 交班人员应将下列情况作详尽介绍
4.2.1 所管辖的设备运行方式变更、修试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关
注意事项。
4.2.2 工具、备品备件、钥匙等是否齐全完整。
4.2.3 接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容；交接完毕，双方应在记录簿上签
名。
4.3 下列情况不得交接班
4.3.1 上班运行情况未交代清楚。
4.3.2 接班人未到或未经工程部主管同意指定合适的替班人。
4.3.3 设备故障影响运行或造成事故时。
4.3.4 交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。原则上应由交班人员负责处
理，接班人员主动协助，当事故处理完毕时，再继续办理交接班手续。
汇报制度
1.目的
明确各岗位的权限。
2.适用范围
物业服务中心工程部。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。3． 2 工程部员工严格执行本制度相关内容。
4.内容
4． 1 下列情况必须报告领班：
4.1.1 主要设备非正常操作的开停。
4.1.2 主要设备除正常操作外的调整。
4.1.3 设备发生故障或停机检修。
4.1.4 零部件改造、代换或加工修理。
4.1.5 运行人员短时间暂离岗位。
4.1.6 维修人员工作去向。
4.1.7 对外班组联系。
4． 2 下列情况必须报告领班及工程主管：
4.2.1 重点设备除正常操作外的调整。
4.2.2 采用新的运行方式。
4.2.3 主要设备发生故障或停机检修。
4.2.4 系统故障及检修。
4.2.5 重要零部件改造、代换或加工修理。
4.2.6 加班、换班、补休、病假。
4.2.7 外协联系。
4.3 下列情况必须报告工程主管。
4.3.1 重点设备发生故障或停机检修。
4.3.2 影响正常工作的设备故障或施工。
4.3.4 重点设备的主要零、部件改换。
4.3.5 系统及主要设备技术改造或移位安装。
4.3.6 系统及设备的增改工程及外协施工。
4.3.7 领班及以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。
4.3.8 工程领班病、事假、补休、换班。
4.4 正常情况下，应逐级上报，不得越级上报。
设备机房门禁管理制度
1.目的
确保设备机房门禁的安全运行。
2.适用范围
工程部所有员工。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的批准及监管。
3． 2 工程部所有人员必须严格遵守本制度的相关内容。
4.内容
4.1 外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人
员应验明身份、证件填写《外来人员进出机房登记表》后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。
4.2 允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得
随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。
4.3 机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫生及安全
消防通道畅通。
4.4 提高警惕，备齐消防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。
工程部夜间值班管理规定
1.目的
保证小区夜间突发事故处理及时性。
2.适用范围
物业服务中心工程部值班人员。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的编制报物业服务中心经理审核批准并负责本制度的监管。3． 2 工程部值班人员应严格执行本制度。
4.内容
4． 1 工程部负责部门值班人员的安排，实行 12 小时值班制（时间为当日17：30 至次日 8：30）；
4． 2 值班人员必须坚守岗位，及时处理夜间突发事故，发现重大问题时应立即报告值班经理并做好夜间值班记录。
4． 3 工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对突发事件的处理或紧急故障的抢险。
供配电管理制度
1.目的
确保安全有效供电。
2.适用范围
小区供配电设施设备。
3.职责
3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对供电设施设备的监督检查。
3.2工程部领班负责对供电设施设备的组织实施并监督检查。
3.3持国家颁发的有效操作证的维修工应严格执行本规程。
4.内容
4． 1 电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机制，根据电气设备的电压等级，用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。
4． 2 建立电气设备运行、检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。
4． 3 加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全、合理、经济运行。
4．4 结合季节特点、本小区用电特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。
4．5 编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。
4．6 单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求，凡国家公布的淘汰产品不得选用。
4． 7 供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管部门。
4． 8 电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：
4． 9 10KV 及以下三相供电的为额定值的正负5%。
4． 10 220V 单相供电的为额定值的正7%，负 10%。
供水管理制度
1.目的
确保供水设施设备安全运行。
2.适用范围
小区二次加压泵房管理。
3.职责
3.1工程部主管负责本规程的编制和修改及对供水设施设备的监督检查。
3.2工程部领班负责对泵水设施设备的组织实施并监督检查。
3.3设备维修工应严格执行本规程。
4.内容
4． 1 不定期对小高层 / 高层生活消防水箱进行巡视。
4． 2 巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理，当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告工程部领导。
4． 3 禁止在生活水箱内进行任何有污染的活动或施工。严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。
4． 4 不定期检修溢水管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
4．5 保证各个水泵阀门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好，钥匙由当班人员保管。
4． 6 不定期检查供水设备，保证小区供水系统正常运行，做好节水减排工作。
4． 7 不定期对供水设备设施进行保养、维修，延长设备使用寿命。
配电室管理制度
1.目的
确保配电室设备设施安全运行。
2.适用范围
辖区中心配电室。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。
3． 2 工程部员工严格执行本制度相关内容。
4.内容
4.1 配电室内应干燥、清洁无杂物。
4.2 配电室建立 24 小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日《高低
压巡视记录》；发现问题及时上报机电领班和工程主管。
4.3 配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工
禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
4． 4 配电室内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。
4． 5 配电室内应放置有效的电器消防器材，且应设置醒目标志。
4． 6 配电室内设备及线路重大变更要上报公司领导批准。
4． 7 配电室除值班人员及工程部相关工作人员外，其它未经批准人员禁止进入。
4． 8 加强日常维护、检修，保证配电室内公共照明、应急照明、显示灯等设备的完好。4． 9 主供停电时，值班人员应立即投入备供电源，确保小区电梯等重要设备供电，同时与供电部门取得联系。
4.10 配电室内高压部分应有醒目的提醒标识。
4.11 系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。
4.12 配电室门锁应确保完好，钥匙由当班人员管理。
4.13 配电室内专用工具严禁借出使用，如遇特殊情况，应征得上级主管同意后方可办理外借
手续。
4.14 配电室内严禁存放易燃、易爆、腐蚀性、有毒等气、物品。
水泵房管理制度
1．目的
确保泵房设备安全有效运行。
2．适用范围
适用于小区泵房管理。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。3． 2 工程部员工严格执行本制度相关内容。
4.内容
4.1 泵房内设备由工程部机电组负责运行操作、维护保养。
4.2 泵房内禁止堆放易燃、易爆、腐蚀、有毒等危险物品。
4.3 保持泵房内清洁、干燥无其它不相关杂物。
4.4 保持泵房内控制屏（柜）各器件完好有效运行。
4.5 未经工程部领导批准的其它人员禁止进入泵房。
4.6 泵房巡视记录表格，应悬挂于醒目位置。
4.7 应确保泵房内消防设施的完整性。
4.8 定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
4.9 保证泵房内各个水泵阀门处于良好状态。
4.10 保证水箱间或泵房地沟、地漏排水通畅。
4.11 保证水箱观察孔、泵房门锁完好，钥匙应由当班设备维修员保管。
4.12 严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。
工具管理制度
1．目的
确保维修工具齐全，延长维修工具的使用寿命。
2．适用范围
物业服务中心工程部。
3．职责
3． 1 工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。
3． 2 工程部员工严格执行本制度相关内容。
4．内容
4.1 个人工具的配置。
4.1.1水电工基本工具配置：万用表或钳形表，老虎钳、尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口
起（大，小）、镊子、卷尺、锤子、扳手（根据维修性质的不同，再分发其它的专用工具，详见个人工具清单）。
4.1.2泥工基本工具配置：尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、烫板、铲
刀、卷尺（具体配置见个人工具清单）。
4.1.3油漆工基本工具配置：滚筒、铲子、铁板（具体配置见个人工具清单）。
4.2工具的管理
4.2.1 存放及管理
4.2.1.1一般工具由维修工自己保管，大型工具分类摆放，并做标识，由文员保管。个人使
用工具领用及更换由各组领班及工程部主管签字方可领用。
4.2.1.2大型工具由文员保管，对新购进的工具应建立完整的明细账。由维修人员自行保管
的工具按人建立工具领用明细账。（详见附件 02）
4.2.1.3维修人员离开公司应按个人工具清单交还全部工具，如有缺少或损坏不能使用的情
况，按使用年限折旧赔偿。
4.2.1.4维修人员应爱惜自己的个人工具，如有丢失或因操作不当严重破损不能使用的由维
修工自己赔偿（在使用期限内），在使用期限外的，凭旧工具换新工具。
4.2.1.5办公室仓库管理员随时检查维修工的工具配备情况，并记录于个人清单的检查情况
一栏中。
4.2.1.6
污水排放管理制度
1.目的
有效的控制未经处理的污染源流入市政管网，确保污水排放达到国家标准。
2.适用范围
小区污水管网。
3.职责
3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对污水排放设施设备的监督检查。
3.2 工程部领班负责对污水排放设施设备的组织实施并监督检查。
3.3 维修工应严格执行本规程。
4.内容
4.1 新建、扩建、改建项目，其排污设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使
用。
4.2 排污设施的设计、施工，应由具有相应资质的单位承担。
4.3 排污设施建成后，由建设行政主管部门组织验收，经验收合格后方可使用。
4.4 向排污设施排污，其水质必须符合国家规定的排放标准。不符合污水排放标准的，
先由排污单位或个人自行处理，经环保部门检测合格后方可排放。严禁向排污设施排
放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物质。
4.5 禁止在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品。因城市建设确需
在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品时，须经建设行政主管部门批准，井由建设单位采取保护措施后方可施工。
4.6 住宅楼化粪池至住房室内的排污设施由物业管理企业负责，化粪池( 不含化粪池 ) 以
外的排污设施由污水处理厂负责。
4.7 城市道路上设置的排污设施检查井盖出现破损、位移或者丢失的，维修责任单位应
当在当日修复、正位或者补缺。维修责任单位应定期清理排污设施，确保排污设施畅
通。排污设施发生爆裂、堵塞、冒溢的，维修责任单位应及时抢修。
钥匙管理制度
1.目的
规范钥匙的发放和统一管理。
2.范围
物业服务中心工程部。
3.职责
3.1 服务中心文员负责备用钥匙的保管和公用钥匙的发放。
3.2 工程部领班负责钥匙的收集。
3.3 工程部主管负责本制度的编制和修改。
4.内容
4.1 工程部现有钥匙种类：泵房钥匙、水位观察口钥匙、消防报警中心钥匙、二三级配电箱
（柜）钥匙、高压配电室钥匙、箱式变压器钥匙、工具柜钥匙、电梯专用钥匙、电梯机房钥匙、工具房钥匙、工程部办公室钥匙。
4.2 小区泵房、水位观察口、二三级配电箱（柜）、水表箱为通用钥匙，其它均一设备房一套
钥匙。
4.3 设备房的钥匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另两套存放于工程部资料柜，由服
务中心文员统一保管。
4.4 电梯专用钥匙由服务中心文员统一保管，每位电梯维修工发放一套，并做钥匙领用登记，
领用钥匙由领用人自己保管，在离（退职）前应将钥匙返还发放处。
4.5 正常情况下电梯机房、泵房钥匙应存放于工程部值班室，只有在日常巡查时才能从值班
室借出，钥匙借用应遵循随借随还原则。
4.6 工具房钥匙由工程部领班、夜间值班人员各执一把，其余有服务中心文员保管。
4.7 工程部个人工具柜钥匙一柜两把，使用人领用一把，其余由服务中心文员保管。
4.8 高压配电室钥匙由当班人员保管；备用钥匙由服务中心文员保管。
4.9 钥匙的领用记录等同《个人工具领用记录》。
二次供水管理规程
1.目的
安全管理二次供水设备设施。
2.适用范围
小区二次加压供水。
3.职责
3.1 二次供水由指定的机电维修工负责管理。
3.2 工程部主管负责每次清洗后的水质监测，报验工作。
4.内容
4.1机电维修工负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整，加盖、加锁，水口干净，
并申办二次供水卫生合格证。
4.2机电领班每年12月制定下年度不少于两次的水池清洗及消毒计划。
4.3机电领班于每次水池清洗及消毒计划实施前两天通知小区。
4.4小区在计划实施24 小时出停电告示，通知业主。为确保用户的正常供水，放水工作必
须提前到清洗、消毒水池的前一段时间进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。4.5 二次供水清洗、消毒程序
4.5.1准备工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等
工具、用具。
4.5.2安全准备,电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电，应
急灯；三相水泵要装有漏电开关。有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通差，可在水
箱底部水口处连接鼓风机吹风。在清洗水箱的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用
清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。
4.5.3除杂物和清洗:先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池的顶
部、四周墙壁、水池底部，依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗，排出污水。
4.5.4消毒:用水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池盖好，封闭半
小时后排出消毒水。水池注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒
药水。
4.5.5 注水 : 在清洗工作彻底完成后，开闸向水池注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。4.5.6 取样送检 : 水样抽取及送检工作由机电部主管安排机电人员完成。水样抽取地点应从
底层水池和顶层水箱各抽样一支。在抽水样的当天应由机电部主管安排机电人员将水
样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》交物业服务中心文件管
理员存档。若《卫生检测结果报告单》结果不合格时，应由物业服务中心经理安排重
新清洗和消毒水池，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。
4.5.7 记录和报告
4.5.7.1 由机电组人员负责记录清洗、消毒水池的全过程，并经机电领班审核，工程部主管
签字后，交文件管理员存档。
4.5.7.1 卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》原件存档，复印件由服务中心文员保留一份
备查。
水池水箱清洗规程
1.目的
保证二次供水水质达到国家要求。
2.适用范围
小区二次供水水池（箱）。
3．职责
3． 1 工程部主管负责组织人员对小区二次供水水池（箱）的实施清洗。
3． 2 工程部水质清洗专业人员执行实施清洗。
4.内容
4.1 清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。
4.2 每年对水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗工作完成后，自来水
公司取水样化验，水质达到国家卫生饮用水的标准后取证。
4.3 清洗前的准备工作
4.3.1 清洗人员应准备好所需的相关工具和消毒工具、消毒药物。
4.3.2 根据清洗时间安排，由工程部主管报物业服务中心经理审批停水时间和范围。清洗前两
天通知客服中心停水时间和范围，以便客服中心告知业户做好贮水准备。
4.4 清洗程序
4.4.1 关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。
4.4.2 让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风 2 小时以上，以便空气流通，
排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。
4.4.3 清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意
事项。
4.4.4 把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。
4.4.5 安装 36V 行灯供水池、水箱内照明用。
4.4.6 清洗和检修人员进入池内工作。
4.4.7 清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道
及浮球、水位控制器进行维修。
4.4.8 清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，清除池底污泥，关闭泄水阀向水池（箱）内注水，
【新编】物业管理服务工作手册
威宁万鸿商贸城管理有限公司 物业管理服务工作手册 文件编码： 版本号： 编制： 审核： 批准： 生效日期： 总页数：
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：01 版本状态：A/0 客服部工作手册目录
文件名称：物业管理服务工作手册 文件编号：02 版本状态：A/0 序言 客服部具有协调、沟通、公关、服务等职能，是物业公司对客服务的执行与反馈并提供多种直接服务的部门（岗位）。物业公司的主要对客服务是通过客服部的业务程序和服务环节来完成的，它是管理公司与业主（用户）之间的桥梁，是管理公司的窗口。客服部的管理体系、工作程序、资料存档，及其员工的服务意识、职业道德、服务质量、操作技能、应变技巧，乃至仪表、言谈、举止等，对管理公司的形象和声誉多会产生影响。客服部的主要服务内容有：提供咨询服务； 受理业主（用户）投诉； 受理业主（用户）入住手续； 办理业主（用户）迁离手续； 办理业主（用户）室内装修及装修验收的申请手续； 办理业主（用户）非办公时间加班手续； 办理项目出入证（临时出入证、施工人员出入证等）； 办理业主（用户）公司水牌制作手续（如有）； 办理汽车、摩托车、自行车停放手续； 办理业主（用户）破/换门锁手续； 办理业主（用户）大门临时封闭手续； 办理、保存、补充业主（用户）资料信息； 负责与业主（用户）沟通，接待业主（用户）投诉，受理业主（用户）服务要求，做好业主（用户）的回访工作； 负责为业主（业主（用户））分发投递邮件和征订报刊； 负责为业主（用户）分发投递邮件和征订报刊； 负责做好项目的业主（用户）满意度测量工作； 配合各部门做好突发事件及特殊天气的应急处理。 文件名称：物业管理服务工作手册
物业工程部各岗位人员岗位职责.doc
(规章制度)物业工程部各岗位人员岗位职责4物业工程部各岗位人员岗位职责工程部主管岗位职责 1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部经理负责。 2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。 3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作规程及设检修保养制度。 4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。 7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。 工程部班组领班岗位职责 1. 协助工程部主管做好各项具体工作，直接向其负责。 2.
全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。 3. 严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度 4. 组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。 5. 负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作 6. 审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。 7. 落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。 工程部管道工的岗位职责 1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。 2、熟悉大厦消防、生活用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。 3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、
写字楼物业装修管理手册.
1、设计与装修协调会 ?在签署租赁合同后，金茂大厦与“租户、租户设计单位、租户装修单位等”召开设计、装修协调会，向租户提供场地租赁条件图及装修指引等资料。 ?金茂物业对装修涉及的资料和程序进行说明及口头答疑，包括图纸设计、装修进场程序、装修进场需提供资料、消防报审报验、金茂物业相关部门职能等事宜的沟通。 2、设计图纸审批 ?租户提交的方案设计图应至少包括下列内容： ü效果图（至少包括表达室内装修的两个视角）。 ü平面布置图。 ü天花吊顶平面图。 ü地面铺装图。 ü立面图、剖面图 ü主要材料及颜色的样板。 ?租户应尽早（距交付日不少于30天）向金茂物业提交包含有效果图的方案设计图（一般比例为1：50）打印稿1套（A3）及其电子文件（须同时提供PDF及CAD格式）。?在收到方案设计图的5~10个工作日之内，金茂物业提出审核意见。如未获金茂物业批准，或金茂物业提出修改方案，租户需在5工作日之内重新提交新方案，金茂物业在5个工作日内提出复审意见，直到最终通过方案。 3、装修施工图纸审批 ?租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： ü效果图 ü平面布置图
ü天花布置图 ü立面图、剖面图 ü地面铺装图 ü空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图） ü电气图（包括接线系统图、照明线路图、插座线路图） ü弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等） ü给、排（污）水施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计） ü套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图） ?餐饮类租户另须增加以下图纸 ü厨房排油烟施工图 ü给、排（污）水施工图 ü燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具） 4、消防报审 ?金茂物业会告知租户向相关政府部门（如消防局）申报装修施工图，以便办理相关证照（如《建设工程消防设计备案受理凭证》），消防审批合格后方可进场装修。 ?租户应自行支付相关费用，因租户的原因造成图纸审核或装修工作延迟，由租户自行负责。如因特殊原因未能及时回复租户审核结果，金茂物业应向租户说明。 5、场地移交 ?金茂大厦提供场地符合合同约定标准。 ?金茂大厦在合同约定的场地移交时间内与租户进行现场交接手续，双方签订移交凭据《金茂大厦租户接场验收登记表》（详见附件1），登载场地硬件情况及移交日期等信
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合工程处组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
物业公司员工工作手册
物业公司员工工作手册 一、客服部工作手册 目的： 为了树立公司形象，创佳恒物业品牌，为住户提供更优、更快、更便捷的服务，使管理趋于规范。 范围： 适用于物业公司客服部人员。 内容： （一）客服部服务工作规范 1.当工作时： 必须做到“五不”：不长时间打私人电话，不扎堆聊天，不干私活，不随 意改动工作规则，不离岗、串岗。 、 2.当业主询问时： 绝不能说：不、不懂、不会、不行、不知道、不是我管的、不对等用语。 3.当接到电话时： 首先说：“您好，佳恒物业客服中心”，然后仔细倾听对方的电话内容，并 做好记录。尤其是数字的，比如房间号，业主名称，电话号码，必须重复，请对方确认，当对方表示完毕，可以询问“还有别的什么吗”当对方表示 没有别的事可说“您放心，我一定办好”，最后说“再见”。 4.当上级对下级布置工作时： 作到“四清楚”：目标清楚（下级知道工作的目的是什么）；程序清楚（下 级知道怎么做）；结果清楚（不能光布置不检查）；奖罚清楚（使下级明白 完成任务怎样奖，完不成怎样罚）。 5.当下级接受上级任务时： 神情严肃，认真倾听，最好拿小本记下要点，不能漫不经心无所谓。当上 级安排完毕后，再认真询问“我有点不明白的地方，能询问一下吗” 注意：不能说不、不会、不行、我干不了、太难了、不是我干的等语言。 6. 当下级向上级汇报工作时：
、 要简洁、准确，注意五个要点 何时完成的，何地完成的，干了什么，谁干的，结果如何。 7.当准备下班时： 作好工作日志，收拾好办公工具，作好交接班后方可离开。 （二）礼仪礼貌规范 1.行为举止 （1）举止文明、谈吐高雅，杜绝不文明行为。 （2）谦虚礼让，文明待客，行路乘梯，以客为主，业主优先。 （3）员工着工装上岗、服装整洁、规范、胸卡整洁，佩带于左胸前。 （4）衣着整齐，仪表端庄，严格遵守仪容仪表的有关规定。 — （5）女员工淡妆上岗、不戴耳饰，男员工不留胡须披肩发。 （6）正确使用礼貌用语，对待业主态度温和，落落大方，严禁污言秽语，禁止态度蛮横粗野。 （7）团结友爱，乐于助人。 （8）勤俭节约，杜绝浪费。 （9）珍惜他人劳动、保持环境卫生、不随地吐痰，不乱丢废弃物。 （10）见到领导及同事主动问候。 2. 常用标准礼貌用语 （1）当业主进入物业时，应使用：“您好！”。 （2）当业主走进办公室内时，应使用：“您好，您有什么事”。 （3）当业主需要等候时，应使用：“您请坐，我们马上给您办理”。 ， （4）当遇到陌生业主时，应使用：“对不起，请问您***”。 （5）当对业主进行查询时，应使用：“对不起，请您****”。 （6）当业主需要引导时，应使用：“您请这边/那边走”。 （7）当接听外线电话时，应使用：“您好，佳恒物业客服部”。 （8）当需要其它部门处理时，应使用：“先生/女士”这个问题由***部门处
物业市场部管理工作手册 (1)
市场部 管理工作手册 编制∶文件编委会 审核∶ 批准∶ 分发号∶受控状态∶ 文件目录 序号名称 1 市场部岗位职责和入职要求 2 市场部检查与考评办法 3 项目质量计划 4 物业投标管理规定 记录目录 序号名称 1 活动策划小组人员名单 2 活动资源落实情况表 3 活动进展情况记录表 4 活动总结报告 5 物业项目汇报表 6 物业项目情况表 7 服务要求评审表 8 服务要求更改记录
9 市场部业务员考评表 10 市场部经理考评表 11 项目建议书 12 项目任务书 13 项目计划书 14 设计开发输入/输出清单 15 信息联络单 16 设计开发评审报告 17 设计开发验证报告 18 客户接受情况报告 19 新服务项目鉴定报告 市场部岗位职责和入职要求 一．岗位职责 1．市场部职责与权责 1）负责公司对外经营，新增项目的方案及“质量计划”制订。2）负责制定对本部门人员检查、评比规定及评分标准。 3）负责新增物业项目的物业管理合同、标书拟定工作。 4）负责开拓成都和外地的管理项目和顾问项目工作。 5）拟定本部门人员工作的考核标准至公司领导审定。 6）组织定期召集本部门和运作部工作情况交流会。 7）分析、研究各类市场信息。 8）向公司提出项目的可行性研究。 9）根据市场及周边概况制定物业方案（草案）。 10）负责代表公司与开发商谈判和签约。
11）项目建议书的确认。 2．市场部经理职责 1）负责公司对外经营活动，新物业管理合同的谈判和合约，负责代表公司与开发商（或业务代表）就新增项目谈判和签约。 2）根据市场项目的概况制定物业管理方案（草案及质量计划）。 3）向公司提出项目的可行性研究报告。 4）分析、研究各类市场信息。 5）负责新增物业项目的物业管理（顾问）合同、标书评审工作。 6）负责制定对本部门人员检查、评比制度的评分标准。 7）拟定部门人员工作的考核标准申报公司领导审定。 8）组织定期召集本部门和运作部工作情况交流会。 9）项目建议书的确认。 10）项目管理人员的进场介绍。 11）负责新增项目和运作部会审及交接工作。 3．市场部业务经理岗位职责 1）能独立完成普通物业管理项目判别与合约工作。 2）负责新增物业项目的物业管理合同、标书送评审工作。 3）向部门经理提出项目可行性及研究参考方案。 4）能收集各种市场信息，并做出正确分析报告。 5）能独立完成各种类型楼宇、小区的管理方案及质量计划。 6）部门经理外出能代替处理日常事务。 7）对业务员工作提出意见并指导业务开展。 4．业务助理职责 1）能提供正确的市场信息。
物业工程部工作手册范本
泉州市行政中心康乐物业服务处 工程部工作手册 一、各岗位工作职责 （一）工程部经理岗位职责 1、全面管理本大楼工程维修部事务。 2、负责大楼内设备设施的维修、保养、督导和管理工作。 3、负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防性措施。 4、负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。 5、根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划， 并监督落实。 6、检查本部员工交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提 出处理意见，负责具体的技术性检查。 7、配合其他部门开展工作，落实上级安排之临时性工作。 8、定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。 9、负责有关工程技术标准，规格的审核，对工程的预算等。 10、负责编制维修材料月度计划、备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。 11、协助行政人事部做好本部人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。 12、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。 13、建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。 （二）综合维修主管岗位职责 1、全力协助工程部经理对大楼的管理工作，负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调 度，以及维修工程的成本控制。 2、负责对大楼内水泵房进行管理，以及泵房内设备的运行、维护公共水电使用情况进行监控，管理和维修工作的监管。 3、根据报修登记记录，进行合理派工，及时完成各项维修任务。 4、负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制
订预防措施。 5、负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。 6、对员工进行安全指导和技术指导工作，并对维修的质量进行监督落实。 7、检查维修人员上班情况，对客用户回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处 理方案和预防措施。 8、及时安排解决各部门提出的协助解决工作，负责具体的技术性检查、维修工作。 9、对本组的工作情况进行总结，并作好详细记录。 10、负责本组的维修工作计划与落实情况。 11、建立维修组的资料、记录及相关档案。 （三）强电主管岗位职责 1、全面负责大楼高压、低压、变配电及照明等系统 / 设备的日常运行、维修保养和巡 视检查等工作。 2、熟悉大楼内电气设备的情况，制定大楼内各种电气系统 / 设备保养制度、操作规 程和巡查表格，督促和检查值班电气技术员做好各项运行记录。 3、解答电气系统 / 设备运行中遇到的各种技术问题，指导值班电气技术员的日常维 修保养工作，确保设备正常运行。 4、发现电气设备 / 系统发生故障和问题，及时采取措施，组织值班和维修电气技术员 尽快修复和解决。对无法自行修复及需要外判维修保养的系统 / 设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。 5、签发电气维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。 6、刻苦钻研业务，不断增加新的科学技术知识，提高技术水平和管理素质，努力做到 一专多能，配合好空调、给排水等专业的维护保养工作，协调好本专业对口的政府职能部门的联系。 7、负责值班电气技术员的技术培训和考核，负责电气系统 / 设备技术资料的收集、整 理和归檔工作。每月提交工作计划，每周提交工作报告予工程经理 / 主管审核。 8、努力节约用电，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的浪费现象。 当值班时无工程经理在场情况下，代表工程经理处理一切突发事件。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %，保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现 的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见” 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！ 您有什么需要帮助的吗？” 再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
物业管理工作手册
物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
物业管理篇 一、××××物业管理服务内容 ××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下： 1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。 2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。 3、公共绿化 （1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长； （2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁； （3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。 4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。
5、公共环境卫生 （1）公共场所清扫、道路的保洁； （2）公共设施设备的保洁； （3）生活及装修垃圾的收集、清运。 6、保安 （1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范； （2）门岗值勤； （3）物业区域内巡查； （4）报警监控。 7、交通秩序与车辆停放 （1）外来车辆进出管理； （2）停车泊位管理； （3）维护交通安全； （4）车辆行驶，停放有序； （5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。 8、房屋装修管理 根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。 9、消防管理 （1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效； （2）确保消防通道畅通； （3）加强易然、易爆品的管理； （4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；
物业工程管理部岗位标准化手册
岗位标准化作业手册·物业工程管理部 目录 第一章部门职能 第一节部门职能概述 (2) 第二节部门岗位编制说明 (2) 第三节部门内专用名词注解 (3) 第二章物业工程管理部长岗 (5) 第一节职务说明书 第二节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第三节岗位绩效考核 一、目标责任书（样本） 二、部门月度绩效考核表 三、部门年度绩效考核表 第三章工程师管理岗 (6) 第一节职务说明书 第二节岗位工作内容及作业标准 第三节岗位应知应会 一、岗位专业知识应知应会 二、企业规章制度应知应会 三、部门规章制度应知应会 第四节岗位作业流程及表单（含表单使用说明） 一、岗位作业流程清单 二、岗位作业流程图 三、作业表单及填写说明 第四章资产管理岗 (7) 第五章档案管理岗 (10) 第六章安全保卫岗 (12) 第七章设备设施岗 (13) 第八章装修工程岗 (15) 第九章采购招标岗 (16) 第十章实施及修改 第十一章附则·（部门内所有岗位应知应会制度、流程）
第一章部门职能 第一节部门职能概述 一、工程师管理职能：主要负责参与大型工程的改造、商场新建施工方案的拟定和图纸的 审核，工程项目列项及进度控制、技术指导；负责协助进行对外职能关系的协调；负责对市场进行考察，对设备设施价格进行了解，对新产品进行选购；负责提出节能改造、技术革新的思路及方案；负责对大型设备设施进行选型、采购；负责设备设施事故及大型故障的鉴定；负责对出现的疑难问题进行指导、解决。 二、设备设施管理职能：负责建立健全公司设备、设施管理制度，制定设施、设备维护、 维修的标准。对设备工程技术管理、项目预算管理进行指导、审核。对设施设备的节能降耗，技术的整改进行管理。组织制定设备预算并考核实体实施情况。审核实体设施、设备的维护、维修方案。 三、装修装饰管理职能：负责制定装修改造的标准、制度、流程，为各实体提供工程方面 的技术及信息服务和指导，并对各实体工程管理的情况进行监督、考核。 四、采购招标管理职能：负责建立和完善集团工程及设备材料采购招投标制度，监督、指 导实体工程及设备材料采购的招投标工作，并对各实体日常的采购工作进行检查、监督，从而保障各实体采购及招投标工作的正常进行。 五、资产管理职能：负责建立资产管理体系；制定设备设施等实物资产的使用及报废标准， 对其实施进行监督、考核；负责集团年度资产清查和盘点工作；负责集团总部的资产管理工作；负责集团资产管理应用软件的开发、使用管理； 六、档案管理职能：负责搜集、整理、保管本部门文档及集团范围内资产、设备、设施资 料档案；负责制定集团资产、设备档案资料管理办法并监督实施，协助上级安排日常的维修、资产、采购、报账方面的工作，协助上级完成各种文案工作，对其他行政和业务方面的工作提供行政支持。 七、安全消防管理职能：负责集团公司的安全保卫及消防管理工作；负责制定各种管理标 准并进行监督、审批；负责安全消防对内对外的事务性工作。 第二节部门岗位编制说明
物业管理处管理工作手册
物业管理处管理工作手册 一、目的 1、为了使公司的日常事务管理更具系统化、科学化、合理化、技术化； 2、为了确保物资管理得到安全储藏，合理节约采购； 3、为使更衣室环境更具统一性、舒适性、安全性，便于公司管理； 二、适用范围 、适用于管理处经理； 、适用于管理处办公室文员； 、更衣室管理标准适用于管理处全体员工； 三、职责 （一）管理处经理岗位职责 1、在公司总经理室领导下，负责主持辖区物业的日常管理工作。 2、制定修正辖区各级人员的岗位职责和考核标准并监督实施，保证各项管理工作的质 量，使业主满意。 3、定期召集和主持部门领班例会，协调解决各部门管理中暴露的问题，保证各方面工 作的顺利进行。 4、负责每天对各班组工作进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。 5、做好物业管理费用开支的成本核算，为公司创造一定的经济效益。 6、定期、不定期地听取业主、员工的意见和建议，沟通与业主、员工之间的关系，树 立企业形象，不断完善企业的经营管理。 7、以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成各自本职 工作。 8、完成上级领导交办的其他任务。 （二）办公室文员岗位职责 1、负责公司文件收发、登记、传递、落实工作。
2、配合公司管理体系的审核工作，对修订的管理工作手册或表格上报行政人事部主 管，并及时归档，每季度抽查所属大楼贯标执行情况。 3、负责本管理处资料归档、分类、装订、保存、销毁。 4、负责定期检查对外合同使用情况、资金支付情况等，提前一月报管理处经理知晓。 5、负责本管理处黑板报出版工作。 6、每月及时、准确做好员工工资清单、月度资金明细及仓库盘点报表。 7、负责本管理处员工录用、退工手续，做好人事档案的管理和人员外出培训的申报。 8、配合公司做好员工培训工作。 9、负责本管理处保安人员的政审工作。 、完成上级领导交办的其他任务。 四、工作要求 （一）管理处经理 、做好管辖区域内的环境、治安、卫生、绿化、停车场、电梯、装修的管理、服务工作。 、做好管理处内部规范化管理，严格按质量、环境体系标准工作，对环境因素进行识别,宣传和管理。 、受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，并责成有关部门及时解决。 、建立健全住户档案。 、每天进行巡视检查、消除火灾隐患和其他各种不安全因素，防止发生火灾和盗窃事件，及时处理已发生的问题。 、负责收缴管理费以及有偿服务费用等工作，并进行收支核算。 （二）办公室文员 1、管理处办公室文员必须真实上报员工的考勤情况、及时完成交办的事务工作。 2、仓库管理必须按照财会制度规定，认真执行公司的财务制度，切实做好记帐、算帐、 报帐工作，严格执行经费报销制度，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，妥善保存各类材料等档案资料，每月向管理层汇报本管理处的财务情况；仓库应经常进行清扫，保持库房内干净、整洁。 3、更衣室使用人员根据排班安排，做好环境卫生工作，营造一个舒适、整洁的休息环 境。
物业公司工程部及岗位职责
精心整理 物业工程部岗位职责(一) 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3 4 5 记录。 6 7 8 9 10 月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责(二) 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理;
3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7 8 9 10治安、11 12 1 建议。对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。 2、负责区域内土建、电力、通讯、电梯、暖气、生活热水、给排水、保安、消防系统的运行管理和维修、维护保养。 （1）负责提出各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。
（2）负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。 （3）负责高低压配电室、热力站、空调机房、水泵房的运行管理工作。 （4）负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每 （5 3 （1 （2 4 5 1 2 3 4、负责各类检验设备的管理； 5、协助参与设施设备的采购评审工作； 6、保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要； 7、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 8、完成上级安排的其他工作。
物业工程部岗位职责及每天工作程序
日期：2014年5月27日 职位：工程师直属上级：副总工程师 上岗条件： 应具备有五年以上专业技术工作经验，具有三年以上工程管理工作经验，有较强 工作责任心。 岗位职责： 1、直接由副总工程师管理安排，按照副总工程师所设计的组织架构来完成工作任务； 2、审阅设备运行报表，掌握设备安全运行技术状况，发现问题立即处理； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、掌握所有值班记录本上的工作项目，定量检查设备，每班工作情况及异常情况的详细 记录，并做好交接班记录； 5、指导、帮助管理下属的员工完成工作任务，并做好培训管理、跟进工作； 6、负责制定设备运行方案，不断研究改进措施，力图节省能源消耗； 7、督促下属严格执行操作规程，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到设备、机房、 工作场地干净。不漏电、不漏水、不漏气、不漏油，确保设备性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好。 8、掌握科技发展状态，推广新技术，改造不合理设备，完善设计施工遗留缺陷。 9、监督下属考勤，做技术管理工作，做故障维修、处理、换件记录，每月整理归档； 10、做好与各部门的联系协调工作； 11、协助各班组做好各自的管理维修工作； 12、向副总工程师汇报工作； 13、每天编制一份“设备运行、维修、保养状况一览表”交副总工程师。 每天工作程序： 1、每天（早、中、晚）三班到办公室进行交接班，审阅值班记录、能源损耗表，掌握设 备安全运行情况； 2、上岗前5分钟开班组会议，布置本班工作，跟进遗留问题； 3、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正； 4、安排各班组的计划检查保养工作并检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现 问题及时处理； 5、督促临时工的工程进度及应该达到的质量标准； 6、检查各组原材料所需的标准规格，以便保证各项工程能及时完成； 7、保障设备处于优良状态，控制好每天消耗的能源，发现有异常，分析原因，及时纠正； 8、巡视各区域，检查设备的运行情况,发现有能源浪费现象及时处理并做记录； 9、做好本班记录，对突发事件，影响酒店正常运作情况，应记录清楚，交向上级汇报； 10、审阅各班组的工作记录并签名确认； 11、完成副总工程师交办的其它工作。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
物业工程部管理制度 一，维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 工程维修部使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电烙铁、套钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 （1）共用工具使用管理： 共用工具由工程部主管保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 （2）私用工具使用管理 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须旧件。 二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区设备房卫生，保证所有办公区域、 设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好 相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要 认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部值班配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的 每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 6、工程部主管每周必须对所管辖的所有区域进行大检查、督促各员工的工作情况，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。 7、工程部值夜班人员必须在十二点以前对所有运行设备、设施，电箱检查无 误后，方可休息，。
某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册
某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
某物业管理公司制度汇编之保洁工作手册 第一章任务 清洁管理是物业管理的“面子问题”，它是宣传企业形象的重要途径之—。保洁部的主要职能包括： 1．保持公共地方环境的清洁卫生。 2．清洗公用洗手间及添补清洁用品。 3．向仓管员提取适量之用品备用，小心掌握工具使用及保养。 4．负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。定时收集垃圾，将垃圾送至收集站协助市政清洁工人运走（所有垃圾不得存放过夜）。 5．清洁公共设施，如指示牌、废纸箱、人工花木、地面、墙身等，及时收集垃圾。 6．需要时帮助园艺员工做好绿化工作。 7．清洁工具要规范整洁，遵守规章，按时到岗工作。 8．负责清洁班员工宿舍的清洁，以及保管好各自所使用的工具。 9．对小区内发生的违章现象进行劝阻和制止。 第三章清洁设备管理制度 一、清洁设备领用、操作制度 1．领用制度 1)设备原则上谁使用，谁保管，谁负责。 2)领用设备必须填写领用登记表。
3)领用设备时，领用人自行检查设备的完好程序，因检查不细，造成病机出 库而影响工作的，由领用人自行负责。 4)使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。 5)因操作不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。 6)归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏应及时报修， 并在领用簿上注明损坏情况。 2．操作制度 1)在设备使用前，了解设备的性能、特点、功率。 2)操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设 备中而损坏设备。 3)各种设备严格按照使用说明正确操作，正确使用。 4)设备使用后，按要求做好清洗、保养工作。 二、保洁工安全操作规程 1．牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 2．清洁人员在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。 3．清洁人员在使用机器时，人不得用湿手接触电源插座，以免触电。 4．清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关，以免发生意外事故。 5．清洁人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。 6．清洁人员应该严格遵守防火制度，不随意动用明火，以免发生火灾。
物业工程部岗位职责
物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责 物业工程部岗位职责（一）： 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的 供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。 4、根据岗位要求以及自身潜力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。 5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、 天台系统，并做记录。 6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水 位控制线路等。 7、对工程部技工的工作状况记录进行汇总，发现故障的立即向 值班工程师汇报并及时处理。 8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 物业工程部岗位职责（二）：
1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司 总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理; 3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责客户装修审核、装修巡查、完工验收等工作; 5、负责接管验收及入伙期间工程遗留问题的收集和反馈; 6、经常巡视管理处内外各场所状况，检查服务质量，及时发现 问题，用心解决问题; 7、负责制订所辖小区全年维修养护计划，物业管理合同、管理 方案及中心工作计划; 8、负责入伙办理、验收资料接管等; 9、负责空置房管理; 10、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作; 11、协助办公室做好建立优秀、礼貌小区的工作; 12、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理理解业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档; 13、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向品质部部长汇报; 14、对管辖小区范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。确保为业主带给安全、舒适、优美的生活和居住环境; 15、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划;物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划; 16、负责新的管理小区的前期介入、接管验收以及管理处筹备工作;
万科物业管理服务工作指南
万科物业管理服务工作指南 一、物业管理概念篇 什么是物业？ 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。物业一般由三个部分组成：1、土地。指由一定围的面积构成的地产。2、建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。3、物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。 什么是物业管理？它包括哪些业务？ 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规，按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 物业管理的业务可分为三类：①基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约服务和便民服务。④经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。 万科的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、服务、信息、物品、预算和能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。 物业管理业务主要包括以下九项容： 1、物业管理的长期规划 2、物业管理的年代计划 3、物业的财产预测和预算 4、不动产的获得及处理 5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管理
6、建筑和设备的规划和设计 7、新建筑和原建筑的改造更新 8、维护管理和运行管理 9、物业的支援机能和服务 什么是物业管理人？ 物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。 什么是物业所有权人？ “物业所有权人”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。 物业管理的性质、宗旨是什么？ 物业管理的性质主要是服务，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。 宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务，创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。 什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？ 1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位的从业资格进行了规，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、三级资质企业的标准如下： 资质一级企业 1、注册资本500万以上；