房地产批量评估
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空间计量模型
常用的有空间滞后模型和空间误差模型
➢ 当样本变量的空间自相关性由变量的空间滞后项反映出来,则 适合采用空间滞后模型
➢ 当样本变量的空间自相关性由变量的空间误差项反映出来,则 需要采用空间误差模型
空间滞后模型
������ = ������������������ + ������������ + ������
������ =
������������������ ⋮
������ ⋮
⋯ ������������������ ⋱⋮
������������������ ������������������ ⋯ ������
➢ 主对角线元素������������������,������������������,…,������������������均为0 ➢ ������������������均为外生给定
其中,������ ——样本的被解释变量 ������——空间权重矩阵 ������ ——空间回归系数 ������——������ × ������解释变量矩阵 ������������×������ ——解释变量������对被解释变量������的影响系数
——随机误差向量
空间误差模型
相邻权重矩阵
假设样本之间有共同边界即为“相邻”,赋值������������������为1;反之,则赋值������������������为0
������������������
=
൝������������,,当当样样本本
������ ������
与样本 和样本
������ ������
有共同边界 无共同边界或
Moran’s I 散点图
以二维平面坐标反映样本变量的观测值 ������ 与其空间滞后项 ������������ 的空间线性关系
➢ 散点图共分为四个象限 ➢ 第一象限和第三象限均表示样本观测值的空间正相关关系 ➢ 第二象限和第四象限则表示其具有空间负相关关系 ➢ 均匀分布在Moran’s I散点图的四个象限中,则说明样本不存在空间自相关性
✓ 地理学第一定律:所有事物都与其他事物相关联,但较近的事物 比较远的事物更关联(Tobler,1970)。
✓ 横截面单位之间存在空间依赖性 ✓ 打破标准计量经济学关于样本之间相互独立的假设
基本程序
构 建 空 间 权 重 矩 阵
空 间 自 相 关 检 验
构 建 模 型
回 归 分 析
结 果 分 析 与 检 验
������
������������������
������������ − ������
������=������
一般来说,该指数介于[-1,1]之间
➢ Moran’s I指数大于0,表示样本观测值存在空间正相关 ➢ Moran’s I指数小于0,表示样本观测值存在空间负相关 ➢ Moran’s I指数接近于0,说明样本在空间上表现为随机分布特征
➢ 交易时间 ➢ 交易条件 ➢ 区位状况(位置、交通、周围环境、配套设施等) ➢ 实物状况(规模、结构、装修、布局、功能和新旧程度等)
特征价格法(Hedonic Price Model)
房地产价格是其不同特征或品质(面积、楼层、朝向和是否 有保安服务等)的综合反映和表现 特征具有各自的隐含价格——Hedonic 价格
• 房地产评估基本方法 • 特征价格法 • 空间特征法
房地产评估基本方法
收益法(资本化法、投资法、收益还原法) 预测评估对象的未来收益,利用报酬率或资本化率将 未来收益转换为估价时点的现值 ➢ 预期收益 ➢ 折现率 ➢ 收益期限
������
������ =
������������ ������ + ������
������
������=������
其中:P ——房地产价值 R ——预期收益 i ——第 i 年 n ——收益年限 r ——折现率
成本法(原价法、重置成本法)
求取评估对象在估价时点的重置价格,扣除折旧,估算评估 对象客观合理的价值或价格 ➢ 重置成本 ➢ 折旧
������������ = ������������������ − ������
房地产
➢ 房屋建筑物(含相关建筑物和附着物)和承载房屋建筑物的土地的合称 ➢ 房产和地产构成的统一体 ➢ 实物、权益和区位三者的综合体
实物
权益
区位
房地产的物质实体部分, 房地产实物所产生的权 房地产与其他房地产或
包括建筑物的结构、设 利和收益,包括所有权、 事物在空间方位和距离
备、外观及基础设施状 使用权、租赁权、典权、 上的关系,包括距离、
考察整个样本空间序列的空间集聚效应,通常采用全局莫兰 指数I(Global Moran’s I)
������������������������������′������
������
=
����������=������
����������=������ ������������
������������������ (������������ − ���ഥ���)(������������ σ������������=������ σ������������=������ ������������������
批量评估与个案评估
现代房地产评估方法
按评估对象ຫໍສະໝຸດ Baidu量
按评估技术手段
按基础评估方法
个案评估
批量评估 传统人工评估 计算机辅助评估 市场法 收益法 成本法
✓ 与个案评估最根本的区别:一次评估的对象是一批或一组不动产 ✓ 都基于市场法、收益法和成本法等三大基础评估方法
比较内容
批量评估
个案评估
相同的理论基础 基于市场法、收益法和成本法的基本原理
空间权重矩阵
记来自������个区域的空间数据为 ������������ ������������=������,下标������表示区域������。记区域 ������ 与 区域 ������ 之间的距离为������������������,则可定义空间权重矩阵������:
������ ������������������ ⋯ ������������������
局部空间自相关检验
研究样本在每一个区域附近的空间集聚效应,通常采用局部 莫兰指数I(Local Moran’s I)和Moran’s I散点图
������������������������������’������ ������������ =
������������ − ������ ������������
空间自相关检验
区域相邻的样本,其变量观测值也具有相似性 ➢ 呈现斜率为正的线性关系,说明样本变量存在空间正相关关系 ➢ 呈现斜率为负的线性关系,则样本变量存在空间负相关关系 ➢ 呈现随机分布的特征,表示不存在空间自相关关系。
最常用的检验方法为Moran’I 指数(Moran,1950)
全局空间自相关检验
应用计算机软件同时分析和处理大量市场信息; 围绕特定评估对象,
对评估过程的市 利用GIS等空间技术对大量市场及主体信息进行 有针对性地收集相关
场分析不同 分析处理并及时跟踪和动态分析
信息数据
全面的信息资料; 可对三大方法下的模型进行校准和检验; 评估质量控制方 利用大样本、多数据等有利条件对评估对象进 面的差异 行归类; 通过比率分析法进行估价质量分析,保证数据 科学客观
况等
抵押权等
可及性、便捷性等
批量评估
➢ 国际估价官协会(IAAO):利用共同数据、标准化方法和统计检验技术评估 一组财产确定日期价值的活动
➢ 国际评估准则理事会(IVSC):在给定时间,应用系统的、统一的、考虑到 统计检验和结果分析的评估技术与方法评估多项财产确定日期价值的活动
➢ 美国评估促进会(TAF):提供系统的方法和相同的模型,考虑统计检验和分 析,对大量资产进行评估的过程
−
���ഥ���)
其中,������������为第 ������ 个区域的样本观测值,������������表示第 ������ 个区域的样本观测 值,���ഥ��� = σ������������;������������ = σ������������=������(������������������−���ഥ���)������为样本方差,������������������表示空间权重矩阵中 区域 ������ 到区域 ������ 之间的地理距离。
将矩阵������中的每一个元素������������������除以该行所有元素之和,这使得矩阵中 每一行元素之和均为1:
������������������
=
������������������ σ ������������������
• 空间权重矩阵变为零量纲,只反映样本的空间相关结构 • 可将空间滞后项解释为每个相邻区域样本的均值
建立数据库—分类和归类—确定一致性区域— 操作程序不同 建模、校准—检测结果—解释结果—处理结果
估价人员业务水平、 职业道德对结果影响 较大,影响了评估的 客观性
收集资料—实地勘 察—选择方法—评 估—报告
批量评估的基本程序
明
明
确
构
校
批
复
确
确
认
建
准
量
核
被
市
影
模
模
评
评
评
场
响
型
型
估
估
估
区
价
结
对
域
值
论
象
房地产批量评估方法及应用
主讲:张銮洋
江西财经大学经济学院
主要内容
CONTENTS
1 房地产批量评估概述 2 房地产批量评估方法 3 房地产批量评估方法的应用
1 房地产批量评估概述
• 房地产批量评估的概念 • 批量评估与个案评估 • 批量评估的基本程序 • 房地产价格的影响因素
房地产批量评估的概念
������=������
(3)对数模型
������
������������������ = ������������ + ������������������������������������ + ������
������=������
空间特征法(Spatial Hedonic Approach)
(1)线性模型
������
������ = ������������ + ������������������������ + ������
������=������
(2)半对数模型
������
������������������ = ������������ + ������������������������ + ������
建筑因素
➢ 房地产建筑本身所拥有的一些特征 ➢ 反映不同建筑物之间的异质性 ➢ 包括:建筑年龄、容积率、物业费和绿化率等
区位因素
➢ 房地产具有固定性 ➢ 不同地理位置反映其经济发展水平和生活便利程度
邻里因素
➢ 房地产周围的公共配套设施 ➢ 包括:医疗配套、公共交通配套、周边环境和教育配套等
2 房地产批量评估方法
������
=
������
距离权重矩阵 只要样本单元������ ≠ ������,距离权重矩阵就认为存在空间相关性
������������������
=
൝������������������−������,当������ ≠ ������ ������, 当������ = ������
“行标准化”处理
其中:������������——房地产价值或价格 ������������������——重新构建成本 ������——折旧
市场法(市场比较法、交易实例比较法、现行市价法)
用条件相似的已成交的房地产与待估房地产相比较,推出待估 房地产价值 ➢ 直接来源于市场 ➢ 充分的近期可比案例和交易信息
资产评估价值 = 参照物成交价 × 各类修正系数
批量估价的基本特征
➢ 给定时间——被评估对象的估价时点是一致的 ➢ 共同数据——强调数据对于批量评估的重要作用 ➢ 统一方法——对一组资产进行批量评估,应采用规范统一的方法 ➢ 统计检验——为保证评估结果的准确合理,需通过统计检验
房地产批量评估
界定:在给定时间通过采用标准化方法、引用共同数据,进行统计测试等 方法对大批量房地产进行评估的过程
的
特
征
《美国评估准则》中批量评估的基本程序
房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素一般可以分为宏观因素和微观因素两大类 宏观因素:经济因素、政策因素、环境因素和人口因素等 微观因素:建筑因素、区位因素和邻里因素等 通过选取同一时期数据,在给定估价时点对房地产进行评估时,宏
观因素的变化可忽略不计