(房地产经营管理)中海地产精装修工程综合评估管理行为操作指引

《管理行为操作指引》

目录

一、前言1

二、目的、适用范围、操作流程、调整说明1

1.目的1

2.适用范围1

3.操作流程1

4.调整说明1

三、检查内容2

1质量过程管理2

1.1 实测实量2

1.2样板管理2

1.3 重要工序验收及隐蔽验收4

1.4材料管理4

1.4.1 材料验收4

1.4.2材料封样4

1.5桩基工程检查5

1.6机电综合管线叠图过程资料5 2技术管理6

2.1专项施工方案审核6

2.2资料管理6

2.3图纸会审6

2.4养护室管理7

3安全管理7

3.1重大危险源教育交底7

3.2、安全文明施工专项检查7

3.3安全资料7

4.组织管理8

4.1例会制度8

4.2重要工序旁站制度8

4.3监理通知单制度8

4.4人员资质8

4.5监理日记管理制度9

4.6项目事务部管理行为9

四. 相关附件9

一、前言

为持续提高工程质量，提高集团季度综合评估作用和效率，对项目管理行为进行量化检查，真实体现项目管理水平，从而规避工程的过程和交付风险，更好的应对小业主维权意识的提高，推动工程项目管理向“精细化”转移，拟定推行《项目管理行为检查》。

二、目的、适用范围、操作流程、调整说明

1.目的

规范工程质量，更好地体现季度综合评估的作用，提高工程质量品质，切实履行“事前发现问题、过程解决问题、事后规避问题”的原则。2.适用范围

本指引适用于中海所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；

见；某公司；运营；管理的项目。项目如有分期分区，相应项目管理行为仅检查参仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；

运营；实测实量相应的标段,而不是全项目。

3.操作流程

以标段为单位，各标段监理单位、施工单位需提前准备好相关检查资料，完成现场评估工作后，进行分开查验打分，仍；之上；且；当下；和；

可是；能够；俩；见；某公司；运营；在小结会议上公布最终分数。特别说明：月度评估检查资料需要在各个项目留底一份，扫描件亦可。

三、检查内容

1质量过程管理

1.1实测实量

1.1.1检查要点：施工单位在项目实施过程中进行100%实测实量，仍；之上；

且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；将实测结果在平面图上进行标注和上墙。各阶段施工完成后应第一时间进行实测实量自检（主体楼层在清理完成后），仍；之上；且；当下；和；可是；能够；

俩；见；某公司；运营；及时进行上图和上墙。同时，按照项目实测自检结果填报《项目实测检查汇总表》，且记录存档做到齐全、真实、有效。总部综合评估实测测区将仍；之上；且；当下；和；可是；能够；

俩；见；某公司；运营；项目相对应楼层或户实测结果进行比对。1.1.2扣分原则/标准：测区为本次季度实测实量测区。①、每发现一处漏测

扣1分，扣完为止；②、上墙数据仍；之上；且；当下；和；可是；

能够；俩；见；某公司；运营；第三方实测数据均在合格范围内或均在不合格范围内,视为合理偏差；若处于临界点,超出2mm,视为不合理偏差，小于等于2mm也视为合理偏差，每发现一处扣1分；③、每面墙数据不全扣2分，上墙数据仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；图纸标注不一致，每发现一处扣3分。

1.1.3说明：①、住宅项目结构阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、顶板

水平度；砌筑阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、外门窗洞口尺寸；

抹灰阶段上墙实测指标：垂直度、平整度、开间/进深、净高、空鼓/

开裂等。精装修阶段数据不需上墙。

②、商业项目结构阶段上墙实测指标：垂直度；砌筑阶段上墙实测指标：垂

直度、墙面平整度；抹灰阶段上墙实测指标：垂直度、墙面平整度、开间/进深、净高、空鼓/开裂等。

③、《实测实量汇总表》无具体模板，各项目自定。

1.1.4示例详见样表1、样表2

1.2样板管理

1.2.1检查要点：

①、各项目部结合项目特点制定《样板引路实施方案》，仍；之上；且；当

下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；经甲方、监理和施工单位三方签字确认。

②、实体楼栋内设置砌筑样板、抹灰样板和门窗安装样板，不同主力户型均

需设置样板，样板须展示各道工序节点做法，同时应检查现场施工是否按照样板进行。

③、项目部、监理负责样板施工全过程跟踪、监督和验收，仍；之上；且；

当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；组织对施工单位进行技术交底，形成验收记录和交底文件。

④、材料样板的确定仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公

司；运营；封存。

注明：样板封存时间：材料样板毛坯项目要到入伙；精装修项目到入伙后一个月；

⑤、毛坯交楼样板（别墅除外）/精装修交楼样板，应规定样板完成时间，

毛坯样板应在大面积抹灰之前完成。

1.2.2扣分原则/标准：

①、实施方案未审批扣2分；无实施方案扣4分。

②、未形成相关验收记录、未形成交底文件扣2分；未进行验收扣4分、未

交底扣4分。

③、样板必须在工序大面积施工前完成，仍；之上；且；当下；和；可是；

能够；俩；见；某公司；运营；在80%楼层施工完成后方可隐蔽。如样板工序节点设置不齐全扣减0.5分；现场未按样板进行施工扣减2分；

未设置施工样板扣5分。

④、随机抽检5种材料，无《材料样板确认单》每项扣1分，签证不齐每项

扣0.5分。

⑤、无《毛坯交楼样板评审表》扣2分，无毛坯交楼样板（别墅除外）扣5

分，现场施工仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；

运营；样板不符扣每项2分。样板内容不齐每项扣0.5分。

1.2.3说明：①、样板管理中所要求的为实体工序展示样板，不同于工艺展

示样板的地方在于：工序样板必须展示出各道工序的工艺工法，须展示出如下施工工序的完成状态：墙体控制线、混凝土反坎、砌体排版、顶砌、砌体勾缝、构造柱、门窗过梁、门窗压顶、管线开槽及填塞、开关插座及户内箱等的水电安装和定位、空调留洞、挂网、灰饼、甩奖、底糙、面层、窗框固定、塞缝质量等。样板必须做到“实体楼栋内覆盖主力户型设置、大面积施工前完成不得提前隐蔽、展示相关节点做法、仍；

之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；现场施工一致”。

②、《材料样板确认单》详见样表3，《毛坯交楼样板评审表》详见样表4，

《施工样表确认单》详见样表6

③、材料样板参照的是《中海地产工程管理公司样板评审工作指引》内容，

详见样表7、样表8、样表9

1.3重要工序验收及隐蔽验收

1.3.1检查要点：

①、重要工序验收必须针对外门窗、外墙孔洞封堵、室内外防水、地基验槽、

验筋等工序进行验收后进行下道工序施工，防水施工完成后必须进行闭

水试验，且必须进行雨后渗漏检查，仍；之上；且；当下；和；可是；

能够；俩；见；某公司；运营；形成整改封闭文件。不仅仅检查是否有形成资料，且资料须仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；

某公司；运营；现场基本吻合；

1.3.2扣分原则/标准：抽查5项各5处重要工序隐蔽验收资料，每缺失一项

扣3分，签字不齐全扣1分；现场存在工序不合理倒置，每发现一处扣1分；隐蔽施工完成后出现渗漏现象，每一处扣2分。

1.3.3说明：《隐蔽验收工程的汇总表》详见样表12

1.4材料管理

1.4.1材料验收

（1）检查要点：

①、建立清晰的进场材料台账。

②、所有进场材料的质量验收、质保资料的收集、材料复试、材料台帐的建

立等工作进展及时有效，材料资料处于受控状态。

（2）扣分原则/标准：

①、抽检5个批次不同材料进场台账，未建立台账视其情况每一项扣2分，

扣完为止。

②、抽检5种材料质保资料和复试报告，如材料复试不及时每一项扣1分；

无质保资料或复试报告每一项扣3分。

（3）说明：《材料进场台帐》详见样表7

1.4.2材料封样

（1）检查要点：

①、材料样板集中堆放区的材料样板必须设置齐全且有确认单、按要求进行

封样的材料必须进行封样后才能使用。

②、现场抽查5种正在使用的材料，核对其品牌、规格和型号是否仍；之上；

且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；材料样板、合同要求一致。

（2）扣分原则/标准：

①、材料封样不齐全或未封样就投入现场使用，每一种材料扣减2分。

②、现场正在使用的材料仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；封样、合同要求不一致的，每一种扣2分。

（3）说明：

①、要求封样的材料包括防水卷材涂膜、砌体材料、门窗、栏杆、外墙砖/

涂料、外墙石材、外墙保温、入户门、防火门；成品烟道、给水管材、排水管材、开关阀门、电线电缆、电线管材、户内箱、可视对讲；园林灯具、铺装面材；室内墙地砖、室内石材、乳胶漆、墙纸墙布、木地板、轻钢龙骨、吊杆、石膏板、木板、铝扣板、木饰面、户内门、橱柜、收纳柜、厨房电器、洁具龙头、沐浴隔断、开关插座。(仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；所列包含毛坯和精装修相关材料)

②、材料样板采用集中堆放（封样间），对相应材料进行封样，仍；之上；

且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；由相关单位签署材料封样单，严禁要求封样的材料未封样即投入现场使用。

③、现场随机抽取5种材料进行核对，如发现未按要求使用相应品牌、规格

和型号的材料则视为不合格。具体核对按下图进行：

1.5桩基工程检查

1.5.1检查要点：①、施工记录和监理记录，抽取相同5天的资料进行对比，其中桩长、桩偏位等情况应作为检查重点。

②、桩基工程的施工方案及审批。

③、桩基检测(灌注桩或静压管桩）3类资料（大小应变、抽芯、成桩质量检查报告等）。

④、前期试桩内容（如有），检查试桩的设计要求、桩基施工记录、静载检测结果、施工影像资料。

⑤、要求新开工项目，桩基必须进行全过程的影像资料记录，影像资料按施工桩号留档。

⑥、增加施工图审查报告的检查，图审报告内容必须包含桩基部分的审查。

1.5.2扣分原则/标准：1、施工记录仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；监理记录同日期的资料不对应的扣5分；2、无桩基工程施工方案的扣5分，方案未审批的扣2分；3、随机抽取5种桩基检测资料，不齐全的每一项扣3分；4、试桩资料不齐全的扣5分；5、桩基影像资料不齐全的扣5分；6、施工图纸审查未包含桩基内容的扣5分。

1.6机电综合管线叠图过程资料

1.6.1检查要点：①、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）。

②、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）。

③、成果图纸会审确认表（应有设计院、设计部、合约、项目签字确认）。

④、成果图电子档发总部备案邮件截图。

⑤、室内部分，根据项目施工节点进度情况，机电管线通道需按照综合管线叠图精确位置预留预埋，施工时间是在结构主体施工同步配合。因此要求楼盘机电叠图完成时间不得晚于桩基础开挖完成时间，包含审图通过时间在内。同时满足各机电工程招标使用。室外部分，室外综合管线叠图优化时间在室外综合管网招标前10天完成。

1.6.2扣分原则/标准：1、机电综合管线叠图启动沟通会议记录（项目经理组织）未记录的扣3分；2、叠图管线碰撞、问题等记录及优化调整会审确认表未会审确认扣5分；3、成果图纸会审确认表未会审的扣5分；4、成果图电子档发总部备案邮件截图未发送扣3分；5、室内部分未按要求施工的扣5分。

2技术管理

2.1专项施工方案审核

2.1.1检查要点：施工单位制定专项施工方案，包括土方、基坑支护和降水、

模板工程和支撑体系、脚手架、大型机械安拆及临时用水用电等专项方

案，如需做专家论证的方案必须签字完整、存档齐全；现场施工仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；方案一致。

且别墅项目要有专项防水策划的审批。

2.1.2扣分原则/标准：抽查5份专项施工方案，每缺一项扣2分。签证不齐

全或无审批每项扣0.5分；仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；

见；某公司；运营；现场施工不符合，每项扣1分；

2.1.3说明：《方案评审汇总表》详见样表11

2.2资料管理

2.2.1检查要点：资料管理的分类整理、是否同步，测量数据、变更洽商；

检查控制点、基准线、水准点复核记录，放线必须要求有复核记录，

另沉降观测以及垂直度观测必须有第三方观测记录等管理，往来文件

收发记录是否齐全，目录或收发记录仍；之上；且；当下；和；可是；

能够；俩；见；某公司；运营；资料是否相符。

2.2.2扣分原则/标准：每一项不符合要求扣2分。

2.3图纸会审

2.3.1检查要点：积极参仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；

某公司；运营；或组织图纸会审。须有设计、甲方、监理和施工单位

签到表，形成图纸会审记录。

2.3.2扣分原则/标准：参仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；

某公司；运营；人员不符合要求扣1分，无图纸会审记录扣2分；未

进行图纸会审扣3分，如图纸会审内容不含桩基部分的审查内容扣6

分。

2.4养护室管理

2.4.1检查要点：现场养护室等台帐、标养、取样

2.4.2扣分原则/标准：养护室台帐记录不齐全扣1分，现场未设置标养室的

扣3分，取样无记录或无影像资料的扣2分。

注：根据项目实际情况，如果项目上未设置标养室，但设置了标养箱。

只要条件符合温度20±2，湿度95%仍；之上；且；当下；和；可是；

能够；俩；见；某公司；运营；，即达到标养条件的仍；之上；且；

当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；不做扣分处理。

3安全管理

3.1重大危险源教育交底

3.1.1检查要点：编制《项目重大危险源清单》，且按不同施工阶段对危险源及时进行更新和安全交底。

3.1.2扣分原则/标准：危险源未及时更新或未进行安全交底扣2分；未编制清单扣6分。

3.1.3说明：《项目重大危险源清单》详见样表10

3.2、安全文明施工专项检查

3.2.1检查要点：监理每周联合三方（甲方、监理和施工单位）组织安全专

项检查，对检查问题进行跟踪整改，且形成封闭资料，要求留有影像资料。

3.2.2扣分原则/标准：抽查5次周检记录，如未组织安全检查每次扣2分。

如问题未进行跟踪整改或影像资料不齐全，扣3分。不仅仅检查是否有形成资料，且资料须仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；

某公司；运营；现场基本吻合；

3.3安全资料

3.3.1检查要点：监理部须完善监理规划、监理旁站方案及记录、安全隐患通知单及回复单、整改（主管部门）回复单、监理日志等安全资料。

3.3.2扣分原则/标准：抽查5项资料，每缺一项扣1分，检查大型机械设备（塔吊、施工电梯）安拆方案、审批表、监理旁站记录，每缺一项扣1分。

3.3.3说明：《专项方案清单》详见样表5

4.组织管理

4.1例会制度

4.1.1检查要点：监理按要求每周组织一次监理例会，形成，参加会议的人员符合要求，会议必须对上周问题进行总结仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；形成会议纪要。

4.1.2扣分原则/标准：监理例会每缺一次扣3分，会议纪要每缺一次扣1分；未形成封闭资料每一次扣1分。

4.2重要工序旁站制度

4.2.1检查要点：建立旁站监理计划，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；经过项目部审批，监理旁站记录所提问题必须有合理解决措施和整改情况描述。

4.2.2扣分原则/标准：无监理旁站计划扣5分。抽查5次旁站记录，每缺一份扣3分；如旁站记录问题无解决措施或未进行整改，每次扣2分。

4.3监理通知单制度

4.3.1检查要点：监理通知单必须实质性描述现场重大安全质量问题，且应有明确整改时效，对所提问题进行跟踪整改后形成封闭资料。

4.3.2扣分原则/标准：抽查5份监理通知单（工作联系单），如监理通知单所列问题无整改时效要求，扣2分；未回复、未进行封闭或未形成封闭资料扣5分。

说明：凡涉及到工程现场问题的工作联系单等同于监理通知单效力，必须回复以闭合问题（有些项目为减少监理通知单数量，监理通知单用联系单形式，但效力应等同于监理通知单）。

4.4监理日记管理制度

4.4.1检查要点：监理日记记录须详实，对当天施工内容、安全质量问题和记事进行记录，安全质量问题有具体描述和解决措施。

4.4.2扣分原则/标准：结合现场情况，抽检其中10个工作日内容。如不详

实，则每次扣1分；对问题只有描述或解决措施不合理，每次扣2分；无监理日记扣5分。

4.5工程管理部管理行为

4.5.1检查要点：①、工程管理部月度评估工作开展情况。②、月度评估工作的复查，整改，整改计划和方案，整改完成的资料留底。③、综合评估所有问题的整改，计划方案，整改完成闭合资料的工程管理部存档。④、综合评估预警内容整改，计划，方案，整改完成的闭合的地区事务部存档。

4.5.2扣分原则/标准：①、每季度综合评估检查中，工程管理部缺少该项目月度评估其中一个月的资料扣6分，月评估其它资料每缺少一项扣3分。（实测实量、安全文明、管理行为、质量风险、生活区安全文明、工程检测等）；

②、针对本季度月度评估问题，工程管理部无项目部的整改方案、整改计划扣6分；无项目部整改完成的留底资料扣6分；现场问题未闭合扣8分。（严重问题需整改方案，整改计划，一般问题可无）；③、针对上次综合评估问题，工程管理部无项目部的整改方案资料扣6分；无无项目部的整改计划资料扣6分；现场问题封闭资料扣8分.；④、若上次综合评估有预警内容，工程管理部无项目部的整改方案资料扣6分；无无项目部的整改计划资料扣6；现场问题封闭资料扣8分。

4.6.3说明：根据实际情况明确整改方案和整改计划，一般要有，问题很容易整改完成可无方案计划，对整改完成资料留底进行闭合检查，项目部整改完成给事务部回复单。管理行为中工程管理部的月评估存档仍；之上；且；

当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；用扫描件。项目部周评估每周一次，月评估每月一次。考虑到自评仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；互评的问题，周评估仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；月评估时间重合时，周评估也要开展。同样，月评估仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；综合评估时间重合时，月评估也要进行。关于月评估终止时间，项目须达到竣工条件且取得竣工备案证；

四.相关附件

中海地产商业项目实测实量数据上墙具体指标（样表1）

中海地产住宅项目实测实量数据上墙具体指标（样表2）

材料样板确认单（样表3）

毛坯交楼样板评审表（样表4）

（此表填写完成后，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；毛坯交楼样板的照片一同存档）

需审批的一般工程施工方案清单（样表5）