资产评估案例分析(doc 10页)

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资产评估案例分析题

1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：

（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%；

（2）企业主营业务成本约占主营业务收入

的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；

（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；

（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%；

（5）企业所得税税率为33%.

2003年利润表

项目行本年累计数

一、主营业务收入 1 1 000 000.00

减：主营业务成本 3 550 000.00

主营业务税金及附加 5 55 000.00

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00

加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7 减：营业费用8 80 000.00

管理费用9 100 000.00

财务费用10 80 000.00

其中：利息支出11 80 000.00

三、营业利润（亏损“-”号填列）13 135 000.00

参考答案：

收益调整表

项目行本年累计数

一、主营业务收入 1 1 666 700.00

减：主营业务成本 3 833 300.00

主营业务税金及附加 5 91 668.50

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） 6 741 731.50

加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）7

减：营业费用8 83 300.00

管理费用9 83 300.00

财务费用10 166 700.00

三、营业利润（亏损以“-”导填列）13 408 431.50

加：投资收益（亏损以“-”号填列）14

补贴收入15

营业外收入16

减：营业外支出17

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）18 408 431.50

减：所得税（33%）19 134 782.39

五、净利润（净亏损以“-”号填列）22 273 649.11

（1）主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）（2）主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）

（3）主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）

（4）营业费用=166.67×5%=8.33（万元）

（5）管理费用=166.67×5%=8.33（万元）

（6）财务费用=166.67×10%=16.67（万元）

（7）无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）

（8）主营业务利润=74.17（万元）

（9）净利润=27.36（万元）

（10）根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）

（11）根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）

（12）根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）

（13）评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）

2．2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：（1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?（2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?（3）确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

参考答案：

（1）不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

（2）确定出租部分潜在毛收入时应注意：①租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；②应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

③应考虑是否存在无形收益。