第七章 成本法及其运用

第七章成本法及其运用

第一节成本法概述

第二节房地产价格构成

第三节成本法的基本公式

第四节重新购建价格的求取

第五节建筑物折旧的求取

第六节成本法应用中涉及的有关规定

第七节成本法总结和运用举例

第一节成本法概述

一、成本法的含义（熟悉）

二、成本法的理论依据（熟悉）

三、成本法适用的估价对象和条件（掌握）

（一）成本法适用的估价对象

（二）成本法估价需要具备的条件

四、成本法估价的操作步骤（熟悉）

第一节成本法概述

一、成本法的含义（熟悉）

□含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

□重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

□折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。

□又称“积算法”；成本法测算出来的价值简称“积算价格。”

□本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

二、成本法的理论依据（熟悉）

□生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

□买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）三、成本法适用的估价对象和条件（掌握）

□成本法适用的估价对象

■新开发的房地产

■旧的房地产

■在建工程

■计划开发建设的房地产

■很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地产

■有独特设计、特殊建筑的房地产

■单纯的建筑物或者其装饰装修部分

■房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损害赔偿

■在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的地区的房地产

■适用于可独立开发建设的整体房地产的价值

■适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适用于建筑物过于老旧的房地产

□成本法估价需要具备的条件

■某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格

■成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高

□注意三个问题：

■一是应采用客观成本而不是实际成本

实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发商的实际花费

客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费■二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整

■三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；

供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价

评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧

□成本法测算的是房屋所有权和在估介时点剩余使用期限的土地使用权的价值

四、成本法估价的操作步骤（熟悉）

□弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料

□测算估价对象重新购建价格

□测算建筑物折旧

□求取估价对象积算价格

第二节房地产价格构成（掌握）

□典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项）：

■土地取得成本

■开发成本

■管理费用

■销售费用

■投资利息

■销售税费

■开发利润

□房地产价值的表达式：

房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）]

一、土地取得成本

□取得开发用地的三条途径：

■通过市场购置取得

■通过征收集体土地取得

■通过征收国有土地上房屋取得

二、开发成本

□勘察设计和前期工程费

市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出

注意：场地平整费与土地取得成本的衔接

□建筑安装工程费

包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等

附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等

□基础设施建设费

包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费

注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计算

□公共配套设施建设费

教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用

□其他工程费

包括工程监理费、竣工验收费等

□开发期间税费

如，绿化建设费、人防工程费等

三、管理费用

□管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出

□通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算

四、销售费用

□销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产的必要支出□包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等

□销售费区分销售前发生的费用和销售同时发生的费用（便于计算投资利息）■广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费等一般发生在销售前

■销售代理费一般与销售同时发生

五、投资利息

（一）投资利息的含义

□是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息

□土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金，都应计算利息（二）投资利息的计算

1．应计息项目

2．计息周期

3．计息期

4．计息方式

5．利率

□应计息项目：

■土地取得成本

■开发成本

■管理费用

■销售费用

□计息周期：

■计算周期是指计算利息的单位时间

■可以是年、半年、季、月等，通常是年

□计息期：

■某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度

■建设期的起点：一般是取得房地产开发用地的日期

■建设期的终点：估价对象开发完成的日期，一般是估价时点

■估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成

■建设期又可分为前期和建造期

前期：自取得开发用地之日起至动工开发之日止

建造期：自动工开发之日起至房屋竣工之日止

■建设期可采用类似市场法的方法求取

■一次发生的费用，其计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点（不考虑预售和延迟销售的情况）

■分散发生的费用，计息时一般假设费用发生的时间段内均匀发生，并视为集中发生在该时间段的期中

□计息方式：

■单利

■复利

■利息计算本质上都是复利，采取单利方式只是为了实际计算上的方便

单利利率（i1）和复利利率(i2)之间的关系：

i1=[(1+i2)n-1]/n (n表示计息期)

□利率：

■名义利率（r）与实际利率（i）的关系:

i=(1+r/m)m-1

(m为一年中的计息次数)

例:

六、销售税费

□销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费

□包括：

■销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费附加（简称“两税一费”）

■其他销售税费——印花税、交易手续费等

■为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税费一般不包括土地增值税、企业所得税

七、开发利润

□开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商的利润。

□开发利润的估算：

■开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，简称税前利润

■是平均利润，而不是个别开发商的实际利润或期望利润

直接成本利润率＞投资利润率

＞成本利润率＞销售利润率

■利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的

第三节成本法的基本公式（掌握）

一、成本法最基本的公式

房地产价值=重新购建价格－折旧

二、适用于新开发的房地产的基本公式

（一）适用于新开发的房地的基本公式

新开发房地产价值

=土地取得成本+开发成本+管理费用+

销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

（二）适用于新建成的建筑物的基本公式

新建成的建筑物价值

=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+

投资利息+销售税费+开发利润

（三）适用于新开发的土地的基本公式

新开发的土地价值

=取得待开发土地的成本+土地开发成本+

管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+

开发利润

□新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列因素，作增价或减价调整

■选址是否适当

■规划设计是否合理

■工程质量的优劣

■周围环境和景观的好坏

■该类房地产的供求状况

□新开发区宗地的估价

■新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷

（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地总面×100%

■三个步骤：

计算开发区全部土地的平均价格；

计算开发区可转让土地的平均价格；

计算开发区某宗土地的价格

例：

三、适用于旧的房地产的基本公式

（一）适用于旧的房地的基本公式

旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧

或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

（二）适用于旧的建筑物的基本公式

旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧

第四节重新购建价格的求取

一、重新购建价格的含义（熟悉）

□又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润

■重新购建价格应是估价时点的价格

■重新购建价格应是客观的价格

■重新购建价格应是在全新状况下的的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格（土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中）

二、重新购建价格的求取思路（熟悉）

（一）房地重新购建价格的求取思路

□两大路径：

■将房地分为土地和建筑物，模拟房地产开发过程，采用成本法求取；

■将房地分为土地和建筑物，先求土地的重新购建价格，再求建筑物的重新购建价格，然后相加——适用于能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况

（二）土地重新购建价格的求取思路

□假设土地上无建筑物，采用市场法、基准地价修正法等求取——适用于城市建成区内难以求重新开发成本的土地

□也可采用成本法求取土地重新开发成本

（三）建筑物重新购建价格的求取思路

□假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润

□也可设想，将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用，再加上发包人的其他必要支出（如管理费、销售费、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润

三、建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）

□按重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为：

重建价格

重置价格

□重建价格又称重建成本，指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润——可理解为“复制”

□重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润

□重建价格与重置价格通常不同：

■一般的建筑物适用重置价格

■有历史或美学价值的建筑物适用重建价格

■通常，重置价格低于重建价格

四、建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）

（一）单位比较法

□含义：

要点：

■以建筑物为整体

■以单位面积或单位体积作为比较单位

■对类似建筑物的建安费用进行修正、调整

将不正常的建安费修正为正常的建安费；

将建造日期时的建安费，调整为估价时点时的建安费；

根据设施设备、装饰装修方面的差异，对建安费进行

调整

■再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）

□实质：市场法

□有单位面积法和单位体积法两种：

■单位面积法：适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建安费基本相同的建筑物如住宅、办公楼、标准厂房等

■单位体积法：适用于同一类型的建筑物的单位体积建安费基本相同的建筑物

如储油罐、地下油库等

例：

（二）分部分项法

□含义：

要点：

■将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程

■测算独立的构件或分部分项工程的数量

■调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价

■将数量乘单价后相加

■再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）

□注意两点：

■要结合构件或分部分项工程特点使用计量单位

■防止漏项和重复计算

例：

（三）工料测量法

□含义：

要点：

■将建筑物还原为建材、构配件和建筑设备

■测算重新建造建筑物所需的建材、构配件和建筑设备的种类、数量和工时数

■调查相应的建材、构配件和建筑设备的单价及人工费标准

■将数量和工时数乘相应单价和人工费标准后相加

■再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）

□优缺点：详细准确；费时费力并需要

其他专家参与

□适用于：具有历史价值的建筑物的重

新购建价格

（四）指数调整法

□也称为成本指数趋势法

□利用成本指数或变动率，将历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法

□主要用于检验其他方法的测算结果

第五节建筑物折旧的求取（掌握）

一、建筑物折旧的含义和原因

□建筑物折旧的含义

■指各种原因造成的建筑物价值减损

■建筑物折旧=建筑物重新购建价格－建筑物市场价值

□建筑物折旧的原因

1．物质折旧

■又称有形损耗

■指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物的价值减损

■四方面：

①自然经过的老化——类似于人随着年龄增长的衰老

②正常使用的磨损——类似于脑力或体力劳动等工作性质的不同对人的损害

③意外破坏的损毁——类似于人曾经得过一场大病对人的损害

④延迟维修的损坏残存——类似于人平时不注意休养生息有病不治

2．功能折旧

■又称无形损耗

■指建筑物在功能上的缺乏落后或过剩造成的建筑物价值减损

■原因：建筑设计缺陷、过去的建筑标准过低、消费观念改变、建筑技术进步等

①功能缺乏——没有其应有的某些部件、设备、设施、或系统等

②功能落后——已有部件、设备、设施、或系统等的标准低于正常标准

③功能过剩——已有部件、设备、设施、或系统等的标准超过市场要求的标准

3．外部折旧

■又称经济折旧

■指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损

■不利因素：

区位因素：如周围环境和景观改变

经济因素：如市场供给过量

其他因素：如政府政策变化、采取宏观调控措施等

■外部折旧可分为永久性的和暂时性的

二、建筑物折旧的求取方法

（一）年限法

1．年限法和有关年限的含义

□年限法又叫年限-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法

□建筑物的寿命有两种

■自然寿命：从竣工之日至不能安全使用之时

■经济寿命：从竣工之日至其对房地产价值不再有贡献之时

对于收益性房地产，经济寿命是：竣工之日至净收益大于零的持续时间■经济寿命短于自然寿命

■相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同

□建筑物的年龄：

■实际年龄：竣工时至估价时点间的日历年数（类似于人的实际年龄）

■有效年龄：估价时点时建筑物状况和效用所显示的年龄（类似于人看上去的年龄）

□建筑物的剩余寿命：

■剩余自然寿命：自然寿命减去实际年龄后的寿命

■剩余经济寿命：经济寿命减去有效年龄后的寿命

剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄

□利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命

2．直线法

□公式：

□直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结：

第五节建筑物折旧的求取（掌握）

3．成新折扣法

□公式：

V=C×q

□适用范围：比较粗略，主要用于初步估价；尤其是大范围的建筑物现场摸底调查

□直线法计算成新率的公式：

q=100%-d×t

（二）市场提取法

（三）分解法

1．物质折旧的求取方法

2．功能折旧的求取方法

3．外部折旧的求取方法

三、求取建筑物折旧应注意的问题

（一）估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

（二）土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

第六节成本法应用中涉及的有关规定

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定（了解）

（一）商品住宅价格构成的有关规定

（二）经济适用住房价格构成的有关规定

二、房地产征收费用的有关规定（熟悉）

（一）集体土地征收费用的有关规定

（二）国有土地上房屋征收费用的有关规定

三、房屋完损等级评定的有关规定

（了解）

四、房屋折旧的有关规定（熟悉）

年折旧额的计算公式

房屋的结构等级

各种结构房屋的耐用年限

各类房屋的残值

第七节成本法总结和运用举例

见教材

本章习题

某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。

(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8％。(10分)

解：

1、土地取得费用：

1000×10000÷10000=1000万元

2、开发成本：2500×20000÷10000=5000万元

3、管理费用：5000×3%=150万元

4、销售费用：200万元

5、投资利息：

6、销售税费:设重新购建价格为V,则销售税费为5.53%V

7、开发利润: (1000+5000+150+200) ×12%=762万元

8、重新购建价格:

方法一: V=1000×（1+7.02） 2.5+(5000+150+200) ×[30%×(1+7.02%)2+50%×(1+7.02)1+50%(1+7.02%)0.25]+5.53%V+762

V=1184845+578934+5.53%V+762

V=819404万元

方法二: V=1000+5000+150+200+624185+5.53%V+762

V=818904万元

9、经济折旧:

[500/(1+8%)+100/(1+8%)2]÷(1+8%)1/3=53824万元

10、功能折旧：30-90+400+60=400万元

11、估价对象估价结果：

总价=818904-53824-400=725080万元

单价=725080/20000=362540元/平方米