小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲

小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲提要：急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道1．化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼

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小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲

今天，本人接受全体业主与业主委员会的重托，代表业主与西安**物业管理公司进行物业收费、物业管理等相关事宜磋商、谈判。

业主委员会于8月6日选举产生至今2个多月，物业公司的经理们没有任何与业主委员会接触，以及主动改善管理的举措，我们对此深表遗憾，希望今天能够坐在谈判桌上，对业主提出的一些主要问题进行磋商，我们一直期待物业公司有个良好的姿态与诚意，对我们提出的问题引起高度重视，在一周内提出可行的方案，并尽快实施。

今天业主方代表共计14人，对物业公司存在的主要问题陈述，具体如下：

一、物业收费问题

（1）高价水电费。西安居民市场电价元／度，小区电价元／度，高出市场电价的33%；市场水价元／吨，小区水价元／吨，高出市场电价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。

（2）高价停车费：2011年3月底在未取得新的政府价格批文，也未与业主协商的情况下，擅自大幅度提高汽车停车费，地面停车费由150元／月提高到350元／月，涨幅达133%；业主车辆同非业主

车辆收费一样进入6元／次，尽管目前物业公司得到车辆收费价格批文，但我们认为需要与业主协商价格，必须说明提价的理由。

（3）对于收取公司（元／平方米）的高额物业费，是普通住宅用户的倍，应该拿出至少元／平方米用作补充大修理基金，存入专户将作为大修、更换电梯的准备金。因为公司用房本身会降低电梯等设施的使用寿命，物业公司应主动提出一定的比例，用作设备加速折旧基金。

二、侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益

物业公司多年来占有小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费；一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费，每汽车进区收费6元／次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。

三、急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道

1．化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼、四号楼12层以下的住户经常出现恶臭，重则将卫生间的地漏盖子顶起，并有二楼住户家出现粪便溢出现象。严重影响业主的身心健康。

2．各楼均出现厨房烟道不畅情况，阻塞越来越严重，需要系统地拿出方案清理。此外，排污管道也需要清理疏通。

四、小区西院墙无端缩进一米，财产缺损。

将会导致消防救火车无法拐弯，将给三号楼构成巨大安全隐患，何时修复原状，必须做说明，并提供相关资料。

五、基础设施损坏严重，常年得不到修缮

小区大门口通道北边的地砖损坏并部分下陷，雨季积水严重，给业主的出行带来困难；小区一号楼门前的路灯三年不亮，至今没有找出原因修理；花园休闲亭四周的地砖松动或松裂严重，给老年同志休息带来行路安全隐患。门禁经常性故障，各楼单元门损坏严重，无法确保楼内业主安全；有些电梯经常运行故障，得不到根本上解决。

六、加强小区的安全管理，进行系统的消防整治。

小区消防设施过期、毁坏、缺失现象比较多，尽快维护、更新和补充（消防总控制柜等的问题）。炫蓝公司的小卖部兼餐厅存在重大安全隐患，小区安全通道不畅，北门长期锁死并被停滞车辆阻挡，给消防安全埋下隐患。

七、公布物业公司**雅苑小区的财务收支状况表，让业主有个明白账，获知收取和支出费用的来龙去脉。

八、**物业公司应建立相关规章制度，实现规范化管理。

九、四号楼一楼有开餐厅的，违反了建设部和环保部关于高层建筑底层不应设餐饮的规定，餐厅长期向下水管道排油污，将引起管道堵塞；

十、物业服务人员素质有待提高；要让业主感受到温馨的服务和管理；

急需解决的问题

由于小区多年来管理涣散，以收费代替管理现象严重，引起广大业主的强烈不满，物业公司的整改需要有计划、有步骤地进行。我们

认为急需解决，也可以马上承诺的事情有以下项目：

一、提交相关资料；

二、维修、更新、填补消防设施（消防水龙带、灭火器、消防总控制柜）；地下车库及各楼地下室入口顶棚属于易燃物质必须更换；小卖部（西安炫蓝商贸有限公司雁塔路分公司）厨房采用液化气做饭，存在可能爆炸的重大安全隐患，必须改为管道天然气；2号楼东侧堆积的杂物和建筑垃圾必须马上清除。提交小区消防隐患整治方案（按轻重缓急）

三、更换各楼的单元门，维修门禁系统；

四、维修小区夜间照明系统，让小区的路灯亮起来；

五、将化粪池、烟道、污水管道、雨水管道的疏通清理排入工作日程，化粪池清淤最为重要，是当务之急。

六、纠正无理的停车管理与收费方法:一是

小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲提要：急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道1．化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼

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禁止外部与小区住户无关车辆进入小区（措施是给住户发通行证牌），并降低有牌车辆的单次入小区的费用；二地面停车费80%的比例属于业主权益（今年10月起先清缴），物业公司属于代收项目，应予以清算并及时返还不当利益。

七、结算小区业主应得的电梯广告费、外墙广告费、小区餐馆的

部分租赁费，除物业管理费外，这些为业主的共同收益应以返还，考虑到物业管理的投入，按照约定俗成，物业留存20％，业主80％。

八、提供西墙缺损说明及资料；

九、向业主公布2009年-2011年的财务收支报表

十、公示9月23日清洗消毒后二次供水设施卫生检验合格文件及生活饮用水水质检测合格报告

十一、建立健全小区生活饮用水二次供水管理制度，办理《二次供水设施合格证》、《卫生许可证》；从业人员《健康证》、《卫生知识培训证》；有“五病”调离的制度和记录；有定期水质检测报告，到西安市水务局二次供水管理办公室完成办理相关备案手续的工作。

十二、组成联合检查监督组，定期检查监督整改情况。

最后，我们需要重申的一点，就是物业公司的一言一行都是今后广大业主决策的重要依据。我们今天是本着要解决问题的思路要求上谈判桌的，希望物业公司三思而行，慎重行事，千万要重视业主的意见、主张与诉求。

**雅苑小区有业主委员会

2011年10月14日