昆明市城中村改造48号地块(上峰片区)回迁房项目

欢迎共阅

昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目

可

行

性

研

总 论

第一章

1．1

1．2 1．3

1．4 1．5

1．6 1．7 1．8 1．9 项目的主要建设条件 -------------------------------7

第二章 政策分析

第一节 发展规划分析------------------------------------- 7

2.1.1 项目的建设符合国家“十一五”发展规划 -------------- 7

2.1.2 项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求 ------ 8

2.1.3 项目的建设符合昆明市“十一五”发展规划 -------------9

2.1.4 项目的建设符合昆明主城区2006-2010年住房建设规划 --10

第二节产业政策分析---------------------------------- 11

第三节行业准入分析---------------------------------- 12

第三章资源开发及综合利用分析

第一节资源利用方案--------------------------------- 13

第二节资源节约措施--------------------------------- 14

3.2.1 节约土地资源措施

3.2.2 节约建筑材料措施

第四章

4．1

4．2

4．3

4．4

4．5

1

2

3

4

第五章

第一节

第二节

5.2.1 建筑节能

5.2.2 节电措施

5.2.3 节水措施

第六章环境和生态影响分析--------------------------- 22 第一节环境和生态现状

第二节生态环境影响分析---------------------------- 22

6.2.1 建设期间对环境的影响

6.2.2 运营期间对环境的影响

第三节生态环境保护措施---------------------------- 24

6.3.1 相关政策法规要求

6.3.2 环境保护措施

1、建设期间环保措施

2、运营期间环境保护措施

6.3.3 环境管理计划

第四节

第五节

第七章

第一节

第二节

第三节

第八章

第九章结

总论

昆明——云南省省会，全省政治、经济、文化、交通中心，中国十大重点旅游城市之一，发展中的国际化旅游城市。昆明地处云贵高原，气候宜人，鲜花盛开，风景秀丽，誉为“春城”。昆明拥有石林、滇池、大观楼、西山等着名旅游景点和国家级重点保护名胜古迹。昆明自然资源极其丰富，矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、煤等，其中磷、盐储量丰富，位居全国第二。昆明是多民族聚集的

线

1

和

地块的重建改造工作高度重视，将此列为昆明市第二批“城中村”改造项目之一。

根据昆明主城55片分区控详规公告，该片区属“西苑分区”。规划功能定位为：主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。

1．2 报告编制依据

（一）、昆明市“城中村”重建改造工作指导文件：

1、2008年2月29日，昆通[2008]7号《关于加快昆明市城中村改造推进“城中村”重建改造工作的指导意见》

2、2008年4月18日，昆城改领[2008]1号《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》

3、2008年4月18日，昆城改领[2008]2号《关于昆明城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见》

1．

积和发展要求，本项目将按照经济适用、功能齐全、规模适当的原则，确定项目功能、工程规模和投资规模。

1．4 可行性研究工作范围

根据项目可行性研究深度要求，本研究工作范围主要包括：项目建设的必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模、建设条件、建筑方案

初步规划、建筑节能、环境影响评价、消防安全、投资估算与资金筹措、社会效益评价、研究结论及建议。

1．5 项目申报单位概况

项目申报单位名称：西山区“城中村”改造工作指挥部办公室

单位地址：福海乡办事处

西山区“城中村”改造工作指挥部办公室成立于2008年3月，是为了适应“城中村”重建改造而设立的专职领导机构。

1．

1．

的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在昆明市西山区居住、金融、商业中心的优势地位，将其规划为以居住、商业为主要功能的城市综合商业地区。与此同时，通过“城中村”征地拆迁重建改造，改善居住环境、基础设施、城市交通、景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。

1．8 项目建设规模

本项目按照《48号地块（上峰片区）专项规划指导意见》编制专项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过，市规划局下达了昆规条件（2008）0290号《建设项目规划条件》，依据《建设项目规划条件》确定本项目的建设规模：

一、规划总用地面积：317012㎡（475亩）其中：净用面积207700㎡（311.88亩），地上建筑面积744645平方米。

二、技术指标：容积率3.6

建筑密度20.1%

1．

产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。

4、投资开发商具有人才、资金、管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设的必备条件。

第二章政策分析

第一节发展规划分析

2.1.1 项目的建设符合国家“十一五”发展规划

国家“十一五”发展规划提出要调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费；健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。本项目户型设计大部分为小户型住宅，项目的建设符合国家“十一五”规划提出的重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房的要求。

2.1.2 项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求

信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。

2007年以来房地产行业的调控政策，除了确保和加强已经出台的各项政策在地方的执行力以外，加快廉租房等保障性住房的供应，并鼓励和要求中小户型项目的开发等，都可以看出政策还是鼓励满足面向广大群众自住需求的普通商品

住房的。包括《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，又重申了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定。

总体来看，由于房价上涨过快，以及目前供应结构的不合理等主要问题依然突出，未来针对房地产行业的宏观调控仍将是常态，但保证中小户型普通住宅供应量的调控思路不会发生根本变化，将在一段时间内保持不变。本项目住宅定位为中小户型普通商品住房，符合国家对房地产宏观调控政策的要求。

年住房建设规划提出，按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内，住房建设年度目标为：2009年，商品住房建设面积500万平方米，经济适用房住房建设4375套，建筑面积35万平方米；2010年，商品住房建设面积542万平方米，经济适用房建设2500套，建筑面积20万平方米。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型的普通商品房和政策性住房用地供应；坚持

新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；进一步促进房地产市场区域住房发展合理布局。依据《昆明主城近期建设规划2006-2010》，至2010年，主城户籍居住人口规模为290万人（包括非户籍人口及居住半年以内的流动人口）。根据国家建设部宜居城市标准及我市不同收入水平家庭结构比例，到2010年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量2400万平方米。

本项目地处昆明市西山区马街片区，项目建设符合《昆明主城区2006-2010年住房建设规划》和昆明市规划局有关用地规划条件的相关要求，项目目标与规

本项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化马街片区在昆明市西山区商务、商业中心的优势地位，将其规划为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能

完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。无疑，该项目是现阶段拉动内需刺激消费的好项目。

第三节行业准入分析

本项目属房地产开发项目，根据中华人民共和国发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2005年本）》，拟建项目不属于鼓励类，但符合国家有关房地产项目开发相关政策，应为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。同时，根据国家发改委和国土资源部发布的《限制用地项目目录（2006

因此，大力提倡节约集约用地，用有限的土地，盖出更多更好的房子，对于经济社会可持续发展，对于构建和谐社会、建设资源节约型社会，对于稳定房价都具有重要的意义。

本项目的建设严格按照《昆明市土地资源开发管理办法》、《昆明市城市规划管理技术规定》以及昆明市规划局批准的《建设项目规划条件》的要求，充

分合理的利用有限的土地资源，提高土地的利用率，使该地块的土地资源发挥最大的效益。

目前，我国住宅建设过程中，耗能达到总能耗的20%多，耗水占城市用水32%，城市用地中有30%用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20%，水泥用量占全国总用量的17.6%。住宅建设物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%～25%，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。

因此，要按循环经济的要求指导住宅建设，按照减量化、再利用、资源化

第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案

4．1 项目建设地点

西山区48号地块（上峰片区）“城中村”重建改造项目建设地点位于昆明市西山区马街街道办事处，四至位置为：东至中央储备粮昆明直属粮库、昆明冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至昆明西站货场、北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。

4．2 项目土地权属类别

本地块内土地使用权类型包括集体用地和国有出让土地两种。

4．3 占地面积

本项目规划用地性质为R2-二类居住用地，兼容C2-商业金融业用地。规划用地总面积为317012㎡（475.28亩），项目选址对防洪排涝、航空、军事设施等无不利影响。

为保证地块内原住村民尽早回迁安置，本项目计划分两期实施开发建设，五

4．

4．

区政治、经济、文化、商业中心的优势地位。

（3）提高城市整体形象，完善城市规划道路和基础设施，改善居住环境，提高使用功能，美化城市环境，从根本上消除地震、消防、社会治安等长期存在的隐患。

（4）通过“城中村”的重建改造，实现村民满意、政府满意、投资开发商满意的目标，力求获得良好的社会效益、安置效益、环境效益和经济效益。

2、征地拆迁安置补偿主导思想

以政府主导为基础，配套政策为标准，通过与本项目涉及到的村民、企事业单位充分协商，得到其支持与配合，在投资开发商承受能力允许的前提下适度放宽，以保证被拆迁人的合法权益和基本利益，在原地回迁安置、货币补偿、拆迁过渡安置费用等方面，均得到真正落实，以保证征地拆迁重建改造的顺利实施。

3、本项目的征地拆迁重建改造工作，遵循“政府主导、市场运作、企业参与、村民自愿”的原则，采取“整体盘活，整体规划，分期实施，优先安置”的

拆迁安置补偿实施方案》实施。

（二）、房屋拆迁补偿原则

（1）非住宅拆迁补偿：按相关法律、法规进行评估后，采取一次性货币补偿。被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权征载明的建筑面积和用途为准。违法建（构）筑物一律不补偿；

（2）住宅拆迁补偿：拆迁具有合法产权的住宅，按照相关法律、法规进行评估后，采取产权调换（原地回迁）或一次性货币补偿两种方式进行拆迁补偿安置。被拆迁房屋用途以房屋所有权证载明的用途为准。其中：

国有土地上的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，根据房地产市场评估价格确定；被拆迁人选择回迁安置的，按“拆一还一”的原则进行安置；

集体土地上的住宅，被拆迁人选择货币补偿的，以房屋产权证载明的建筑面积为准，按照昆政发（2006）24号文的有关规定及“一村一策”、“一片一策”

（

第一节用能标准和节能规范

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《节能减排综合性工作方案》

3、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》

4、《云南省节能减排综合性工作方案》

5、民用建筑节能管理规定（建设部令143号）

6、《公共建筑节能设计标准》（2005年7月1日实施）

7、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134——2001）

8、“当前国家鼓励发展的节水设备（产品）目录”：“民用建筑节水措施”

第二节节能措施和节能效果分析

5.2.1 建筑节能

1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足：加强室内通风、蓄热和隔热。

限电器及照明自控管理系统等。

（4）充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。

4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，再利用其它辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。

5.2.3 节水措施

本工程建设方案执行国家颁布的节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。

1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《城市供水条件》（国务院158号令）、建设部《城市节约用水管理办法》，将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。

2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。

3、安装计量仪表，加强对水的计量工作，严格计量管理制度，杜绝跑、冒、

温

本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。

1、废气：在施工过程中，开挖土石方、钻孔等机械作业产生粉尘及NO

2、CO等燃油烟气；施工期间，建筑材料的运输、堆放，部分混凝土在现场搅拌等过程均会产生粉尘和扬尘，这些污染物均无组织排放，且因施工期短，故排放量不多。

施工运输车辆燃油将释放NO2、CO等燃油烟气，但排放量不大。

2、废水：施工前期，在进行房屋基础工程施工期间，存在地下渗水、降雨积水、施工作业用水等形成的基坑废水；在房屋建设中存在混凝土拌和及混凝土浇筑养护产生的工程废水。上述施工废水悬浮物浓度较高，但量较小，需要沉淀池处理后才能排放。

3、固体废物：施工中的固体废弃物主要是弃土（石）、废弃建筑材料和生活垃圾其中部分土石方可回填，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施

4、噪声：项目产生的噪声主要来源于车辆停放过程中产生的交通噪声和水泵、风机等产生的设备噪声。

第三节生态环境保护措施

6.3.1 相关政策法规要求

环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。

环境保护标准：

（1）《中华人民共和国环境保护法》

（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院（1998）253号）

（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字【1988】002号）

15

量用于混凝土搅拌和场地洒水等工序，以减少污水排放量，并节约水资源。对生活废水通过沉淀池和移动公厕收集处理。

通过上述措施可使施工废水对周围水环境的影响减弱，保持在可以接受的程度。

（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对滇池及周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清

扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。

（4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场地噪声限值》（GB12523-90）规定，尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。

（5）固体废弃物：施工期产生的固体废弃物主要为施工过程中建筑垃圾和生活垃圾。对于建筑垃圾应按照建设部令139号《城市建筑垃圾管理规定》、昆

总局即将出台的《城市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，推动城市垃圾的分类、收集、清理。

（3）废水：按照昆明市城市基础设施建设工程的规范要求，主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟（管）排入地表水体，废水经过相应处理达到三级标准后排入市政水管网，对地表水环境影响不大。