万科集团环境分析报告

万科内部环境分析

所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。

3.1万科发展战略演化历程

（一）1984-1988 创始阶段

成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。

（二）1989-1992 多元化经营阶段

初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。

（三）1993-1999 专业化经营阶段

确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。

（四）2000-2005 持续发展和扩张阶段

从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。

3.2万科微观研究

3.2.1 万科集团经营业务分析

（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：

图2.0 万科主营业务构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；

（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）

图3.0 万科年度利润构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

（3）万科的价值评估

下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：

图4.0 万科价值分析表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

3.2.2 万科主要竞争对手研究

（一）中海地产

中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。) 原由国务院国有资产监督管理委员会直接监管，2010年8月起，成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司。

（二）恒大地产

恒大地产集团有限公司是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级

资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团年开发面积为690万平方米，在中国的土地储备已超过5000万平方米，其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（1）土地储备

恒大地产地产项目和土地储备分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（2）集团组成

**恒大建筑工程公司恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司承担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。

**恒大工程监理公司恒大地产集团旗下工程监理有限公司，公司通过社会招聘、海外引进等方式聘请专业施工监理人才。曾监理恒大系列项目30多个，监理项目总面积达580万平方米，使项目在同行业中始终保持质量领先优势。

**恒大物业管理公司恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，物业管理总建筑面积430多万平方米。

有关恒大地产的一些新闻：

《1》恒大地产中报显示，2010年上半年，恒大公司新购土地26宗，新增土地储备建筑面积2221.5万平方米。至此，恒大地产土地储备总建筑面积超过了7238万平方米，成为“中国最大的地主”。

《2》截至2010年6月30日，恒大仍然拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，可动用资金达到495.2亿元人民币。

《3》恒大地产（3333.HK）披露了2010年中期业绩。报告期内，公司实现营业收入203.7亿元，同比劲增11.4倍，位居国内房企首位；实现毛利49.5亿元，同比增长8倍；实现净利润25亿元，同比增长380.8%，每股盈利由去年同期的0.04元上升为0.16元，同比上升300%。

《4》恒大地产营收“技术性”超越万科；

《5》土地储备是同行两倍；

…………………………………………………………（上述新闻均来自《金融报》）

（三）绿城地产

绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及30多个城市。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA 级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

相关新闻;

《1》继万科前10月销售破千亿之后，绿地集团也在今年前三季度成功晋升为千亿级别的房企航母。绿地集团近日宣布，今年前三季度，绿地集团实现业务经营收入1312亿元，同比增长42%；

《2》与万科等纯房地产企业有所不同的是，绿地今年加大能源、金融等综合产业的布局和拓展，对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。据悉，除了房产，能源产业作为绿地集团近年来重点发展的第二支柱产业，前三季度实现销售收入485亿元，同比增长72%，占集团整体经营收入超四成；

……………………………（来自《地产中国网》）

（四）保利地产

1. 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

2.保利地产年度利润收入：

图5.0 保利地产年度利润一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

3.保利地产未来发展潜力：

图6.0 保利地产未来价值分析

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

4.保利地产相关新闻：

《1》在“万保绿金”四大地产商中，保利地产（600048，收盘价14.16元）今公布的三季报显示，第三季度公司实现营业收入60.42亿元，同比上升91％；净利润6.63亿元，同比上升69.87％；《每经济新闻》记者注意到，相比万科A（000002，收盘价9.2f0qb）、招商地产（000024，收盘价18.98元）、金地集团（600383，收盘价6.91元）三家公司，保利三季度的总营业收入已经赶超万科，比万科多了4.28亿元，而净利润方面紧随万科，跻身亚军位置；

《2》2011年2月28日晚间，保利地产公布年度业绩报告，2010年保利地产实现营业收入358.94亿元，同比增长56.15%；实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%；实现销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%；销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%。《3》保利地产的土地储备4195万平方米；《4》深沪交易所公布的最新数据显示，11月24日两市共有84只个股被融券卖出。其中深市37只，沪市47只，具体来看，深市方面，万科A融券卖出106.21万股居首。沪市

方面，保利地产融券卖出146.98万股居首；

3.3.3 万科近年公司经营活动状况

万科2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。截至2010年12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一，达5.6%。

2007年—2009年房地产业务主要集中在珠三角，长三角和环渤海等城市密集地区。近年来，万科开始在全国布局，2010年中点进入二三线城市。

3.4万科竞争力分析（S W O T）

通过以上的资料下面对万科集团进行SWOT 分析，以找出未来

万科的未来战略发展方向。

——（根据以上分析绘制）

第四部分：万科的未来发展战略

根据以上对万科集团的内外部环境分析，我们认为万科集团的内部优势明显，把握机会和规避风险的能力也处于行业上等水平，但其在行业中的竞争地位处于领先程度，可以得出基本结论：万科集团发展须依托集团强大的内部优势，开发高附加值的房地产产品，稳固在房地产行业的领先地位。并利用上市的优势，更好发挥万科集团的资本融资平台。万科集团战略方向可选择ST战略作为未来发展的战略，利用集团内部的优势回避或减轻来自外部的威胁。

万科企业战略（增长型战略）

（一）继续推进住宅建设专业化。

未来十年我国将是产业升级，社会转型的关键十年。按照我国经济发展的这一主线，继续走专业化道路、继续专注于住宅业务。在过去20年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第一次专业化。在未来十年，万科住宅领域做到更专业，更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化。

（二）以住宅为主，商业地产为辅。

坚持以住宅地产为主营业务，适当发展商业地产（主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼）。

（三）继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。

走在专业化道路上的万科，一直有这样的愿景：成为房地产行业的持续领跑者。万科已经在2010年提前完成2014年的目标，即销售额从03年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。

截至2010年12月1日公司已累计实现销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一，达5.6%。

如今万科在很多方面都被强力的竞争对手所超越或逼近，公司应该时刻保持警惕，不断的改进、创新。在未来十年，万科要全面布局，在长三角、珠三角和环渤海地区实行稳定型战略；重点发展二三线城市，实行增长型战略。万科在北京、上海、广州、深圳等“一线城市”市场发展已相对成熟，万科近年来又率先在行业中形成了全国性的战略布局，截至目前万科已经进入了全国40多个城市。今年以来万科新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等新城市，使万科在全国市场的布局更趋均衡和广泛。

目前我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群已得到相当程度的发展，未来20年万科要重点布局哈尔滨都市圈，齐大都市圈，长春都市圈，沈大都市圈，石邯都市圈，青烟都市圈，济维都市圈，郑州都市圈，徐州都市圈，盐连都市圈，驻信都市圈，武汉都市圈，南昌都市圈，长沙都市圈，南宁都市圈，成渝都市圈等16大都市圈。

第五部分结语

万科是我国多年来最具品牌价值的房地产从开发企业，我希望万科担当起民族产业的复兴，为我国房地产行业的发展做出应有的贡献。在此，我对对万科充满了崇敬和向往之情。希望万科在未来的发展中越做越好，成为世界著名房地产开发企业！

宁可累死在路上，也不能闲死在家里！宁可去碰壁，也不能面壁。是狼就要练好牙，是羊就要练好腿。什么是奋斗？奋斗就是每天很难，可一年一年却越来越容易。不奋斗就是每天都很容易，可一年一年越来越难。能干的人，不在情绪上计较，只在做事上认真；无能的人！不在做事上认真，只在情绪上计较。拼一个春夏秋冬！赢一个无悔人生！早安！—————献给所有努力的人