商务酒店商业计划书
商业计划书
项目名称世家经济型商务酒店（暂命名）项目单位
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二OO七年三月
目录1.摘要
1.1 项目公司
1.2 市场营销
1.3 营运与治理
1.4 投资与财务
2.项目规划
2.1 酒店位置
2.2 酒店交通
2.3 酒店周边业态
3.项目总体规划
3.1 酒店大堂
3.2 餐厅
3.3 娱乐中心
3.4 客房
4.成都经济进展概况
4.1 区域优势
4.2 成都旅游经济进展情况
4.3 成都会展经济进展情况
4.4 成都餐饮经济进展情况
5.中国酒店行业概况
5.1 全国酒店业进展概况
5.2 成都酒店业进展概况
5.3 成都经济型酒店进展情况及以后进展
6.市场、竞争与项目定位
6.1 成都经济型酒店概况
6.2 项目竞争对手分析
6.3 项目SWOT分析
6.4 项目定位
7.初步销售策略
7.1 目标市场
7.2 产品与服务
7.3 定价
7.4 销售
7.5 公关销售策略
7.6 初步销售策略
7.7 销售激励制度
8.营运与治理
8.1 差不多业务流程
8.2 营运治理初步打算
8.3 机构设置
8.4 人员设置
8.5 团队治理
9.投资与财务预算
9.1 项目实施进度
9.1 投资预算
9.2 收益预算
1.摘要
1.1项目公司
世家经济型商务酒店（治理责任公司）是本商业打算书建议设立的公司，它将由公司取得对酒店大楼的20年的经营权，世家商务酒店将对新酒店大楼按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、咖啡厅、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店总面积约10000㎡，各类客房133间，餐厅900㎡，咖啡厅400㎡，桑拿浴室900㎡，大堂500㎡。酒店将按照四星级酒店的标准治理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采纳直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为成都治理水平、服务质量、经济效益均位于前列的经济型商务酒店。
1.2 市场营销
世家商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会展、进行公务、商务活动、外省市来蓉旅游的人员。
1.3. 营运与治理
酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店治理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于四星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于四星级标准的服务。也将建立不低于四星级酒店要求的治理体系，酒店将制定职员手册、层级治理制度、质量操纵制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位讲明书、工作程序讲明书等一系列治理制度，并严格遵照执行。
1.4. 投资与财务
本项目总投资为2000万元，其中一期需要新增投资XXX万元，二期需要新增投资XXX万元。
酒店营业后每年可能取得税前利润约XXX万元人民币、税后利润XXX万元人民币，项目投资回收期为X年零X个月，项目内含酬劳率为X％，在XX％折现率下，净现值为XXX万元。
2.项目规划
2.1 酒店位置
酒店位于西部大都会省会都市——成都，地处繁华商业住宅区科
华中路和机场东延线交汇处。
2.2 酒店交通
酒店坐落于纵穿都市南北和横贯东西的主干线上，向北直达市中心，只需10分钟车程；向南直通新都市会展中心，只需6分钟车程；向西直接连接机场高速公路，到达成都双流机场只需15分钟车程；距离成都火车南站（客站）步行仅5分钟，交通十分便利。
2.3 酒店周边业态
酒店地处城南繁华地段，紧邻紫荆小区、桐梓林小区、欧洲风情一条街等高档社区，隔街相望万仁小区、蓝天小区（空军部队社区）、以酒店为中心，一公里为半径，周边常住人口约25万。
酒店位邻城南成熟餐饮娱乐中心，西有中国酒城、中国会所、美力会所、东宫、天天渔港等高档消费娱乐中心；北有天府汇城、沸城商业中心、蓝色加勒比商业城等中档消费娱乐中心；南通素有“成都后花园”之称的南延线餐饮美食休闲区。酒店周边还配备有四川肿瘤医院、武警医院，汇合了六大商业购物中心——宜家家居、摩尔百年、西南食品城、华丰食品城、锦绣建材批发市场、
酒店整体规划10000㎡，其中一楼大堂约500㎡、咖啡厅400㎡，二楼整层餐厅900㎡，三楼桑拿保健、水疗SPA、健身中心约900㎡，四楼至十一楼全部为客房，约133间，每间房间面积约40㎡，总体约7200㎡。
3.项目总体规划
3.1 酒店大堂
酒店大堂，面积500平方米，拟建有小桥流水山水景观或体现巴蜀传统文化形象的金沙文化墙、三星堆人像柱，其他咖啡厅、钢琴吧、雪茄吧、商务中心等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。咖啡厅、钢琴吧突出休闲、时尚、臃懒的巴黎浪漫情调；雪茄吧为高尚成功人士营造一种品位生活、商务交流的沙龙生活。酒店一楼整体表现出华贵而不失清雅，传统而又具时尚的感受。
3.2 餐厅
二楼为餐厅，餐厅面积900平方米，15间包厢（每间约20余平方米），20张散台。餐厅突出传统汉文化特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地点特色，注重养生保健、绿色生态。其菜品原料精选高山土鸡、土鸭、绿色健康鱼，蔬菜直接从生态种植基地购进。同时，聘请闻名营养专家参与菜品开发和配料，让人在此除了品尝美酒佳肴的同时，也调养了躯体，增加了营养知识。
3.3 娱乐中心
酒店娱乐中心设立在三楼，要紧有桑拿保健、时尚流行的SPA、小型健身中心、心理调理恢复中心。桑拿保健要紧采纳传统中医的推拿按摩辅以药蒸、灸治；同时配备私人隐秘房进行时下流行的SPA保健；心理调理恢复中心，聘请有丰富经验的心理健康专家，为长期承受高压力的白领人士和成功人士进行一对一的心理减压疏导，让人在躯体放松的同时享受到身心的放松。
3.4 客房
客房分布于四楼到十一楼，面积共有7200平方米。客房具有
面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精巧家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中彰显个性，力求舒适、温馨、有用。客房将采纳人性化设计，分为大区域以满足不同顾客的需求。要紧设计有标准间、商务套间、家庭套间，标准间可考虑风情设计，设置有欧洲风情、地中海风情、美洲风情、巴蜀民俗风情等；商务间注重商务会客、谈判，力求表现尊贵、庄重，同时又具有时尚、温馨的特点；家庭间满足家庭旅行需求，除了具备住宿外，在功能上增加配备有厨房功能，提供有微波、烧烤等制作工具，尽情享受家庭聚餐的欢乐！
4.成都经济进展概况
4.1 区域优势
成都地处西部，是西南地区最大的省会都市，是通往中亚的要紧重要都市，具有“中亚走廊”之称。
4.2 成都旅游经济进展情况
成差不多上首批中国优秀旅游都市。近年来，以建设“中国西部重要中心旅游都市和国际知名旅游都市”为目标，把旅游业作为增创服务业新优势的突破口，不断加快旅游业的健康进展。“十五”期间，全市旅游总收入年均增长16．9％，入境旅游人数年均增长14％。2005年，接待入境旅游者50万人次，增长22．4％，旅游外汇收入1．76亿美元，增长25．7％；旅游总收入286．8亿元，增长25．5％。
自然美景迷人。成都冬无严寒，夏无酷暑，水旱从人，是大自然赏赐的“天府之国”，拥有以大熊猫等珍稀野生动植物及生物多样性为代表的2处国家级自然爱护区，中国最大的大熊猫繁育基地，以世界文化遗产都江堰——青城山等为代表的8个国家级风景名胜区和森林公园，生态示范区建设面积占全市面积的81．1％。此外，成都周边旅游景区众多，分布有九寨沟、乐山
大佛等4处世界
自然文化遗产，以及稻城亚丁等精品旅游区，是中国优秀旅游目的地。
历史文化悠久。成都有2300多年的建城史，是中国历史文化名城中唯一既未更名、又从未迁徙的都市。金沙遗址的发觉，将成都的文明史上推了一千多年，其出土的太阳神鸟金饰图案，被确定为中国文化遗产标志。兴建于公元前256年的都江堰水利工程至今仍灌溉着成都平原，世界上最早的纸币“交子”诞生在北宋时期的成都，中国第一所官办学校“文翁石室”创办于汉代的成都；全市拥有武侯祠、杜甫草堂等17处国家级文物爱护单位，是闻名世界的南方丝绸之路的起点，中国传统宗教道教的发源地。成都地点民俗文化丰富，都市休闲文化浓郁，既有以元宵灯会、三月桃花、五月龙舟、七月漂流等为主题的民间节会活动，
又有以川菜、川酒、川茶等为特色的美食文化，还有体验乡村生活的三圣花乡、川西古镇等各类乡村旅游场所5400处，是中国农家乐旅游的发源地。
服务设施优良。成都交通便利畅达，拥有宝成、成渝、成昆和成达4条铁路干线，是中国十大铁路枢纽之一；成都双流国际机场是中国七大航空港之一，开通国内航线245条、国际航线23条，2006年客运量已超过1400万人次；成都高速公路和国道构成的公路网络四通八达。旅游配套设施完备，已建成五星级宾馆7家，四星级宾馆17家，国际旅行社34家；成都依旧全国六大电信、九大邮政通信一级处理中心之一，同世界180多个国家和地区开通了直通电话业务，形成了以咨询电话、旅游网站和咨询服务中心、电子触摸屏等为载体的多渠道、全方位旅游咨询体系。
4.3 成都会展经济进展
成都自古确实是西南的商贸重镇，“天府之国”得天独厚的自然条件，丰厚的文化底蕴和众多的人口、发达的交通通讯网络，使那个地点成为商家必争之地。而随着商贸、旅游业的迅速进展，特不是市场环境的逐渐完善，成都商气日臻浓郁，会展业也成为一股新兴力量正得到不断的壮大与提高。
成都被公认为是进展会展产业的宝地。而作为一个服务业高度集中的产业，会展业不仅涉及了宾馆、交通、旅游、通讯、广告等，还需要工商、公安、税务、质监、交通、城管、海关等部门的支持和配合。能够讲，只有在规范而繁荣的市场环境里才能孕育出良性进展的会展产业。
就在成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都”的目标后，几乎每两天就有一场大型会、节在成都进行，大量海内外客商云集蓉城的喧闹与喜庆，助成都揽下了“中国十大最具经济活力都市”“中国都市品牌营造大奖”“中国内地十佳商务都市”等诸多殊荣。现在，成都的会展经济已初具规模：展场馆面积10余万平方米，注册会展企业30余家，每年举办大中型会展150余次，参展外地客商40余万人，带动相关产业、增加消费超过100亿元，会展经济总量居西部第一。
成都市会展办在规划2007年全市会展业进展情况时透露，今年，成都将推动会展由数量型向质量型转变，确保会展业产值年增长20%，突破10亿元！成都有关部门今年将实施“111工程”即“一节一会一展”，全力打造中国国际美食旅游节、中国国际
软件合作洽谈会、中医药现代化科技大会暨新技术产品展览会等三大重点品牌展，让成都成为名副事实上的“会展之都”。
4.4 成都餐饮娱乐进展
5.中国酒店行业概况
5.1 全国酒店业进展概况
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的进展，科学文化、技术和交通的发达而进展起来的。现代社会经济的进展，带来了世界旅游、商务的兴盛，酒店业也随之迅速进展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。
2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12亿人次，国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元，公民出国（境）人数达到3103万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业制造了巨大市场需求。
2006年1-9月中国入境旅游人数合计为92221468人，比2005年同期增长2.86％。其中，单只是2006年9月，中国入境
旅游人数就达到了10437724人，比2005年同期增长5.56％。2006年9月中国入境旅游外汇收入达到了26.96亿美元，比2005年同期增长9.28％。
2005年中国宾馆酒店行业持续进展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营接着呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点，然而单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的进展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势接着扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。
2006年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎，此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜亮的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的进展，因此中国宾馆酒店行业在以后几年的前景将看好。
5.2成都酒店业进展概况
5.2.1专业化经营
从目前国内单体饭店进展的情况来看，出现了两种进展模式，即“大而全”与“小而专”。“大而全”的饭店对应的是比较宽泛的市场，规模大，项目多，功能齐全，被称为“城中城”（City Within City）。“小而专”的饭店则刚好相反，它对应的是少数人，规模较小，功能也比较单一，被称为“家外家”（Home Away From Home）。目前，我国饭店“大而全”式的进展模式差不多初具规模，而“小而专”式的进展模式却不尽人意。因此新版的星级标准的修订，也有意引导饭店由“大而全”走向“小而专”。如对饭店餐饮服务的要求进行了大量简化；对二星级以下饭店客房数量的要求由原来的20间改为15间；对三星级以上饭店的选择项目进行了合并等。并在修订后的星级标准的前言中明确写道：“饭店自身按不同客源类型和消费层次所作市场定位和分工进一步细化，这就要求饭店业的治理和服务应当更加专业化和高质量。”
成都大多数的饭店，不管规模是大是小，通通是“大而全”经营模式，因此还出现了专门多“中而全”、“小而全”的饭店。许多饭店“麻雀虽小，五脏俱全”，住宿、餐饮、商务、会议各种功能一应俱全，面对客源也是采取一手抓的方式，抓到
网里的确实是鱼。尽管是什么客源都抓，但最后什么客人都不中意。因为不同细分市场的客人的需要大不相同，饭店的目标市场越多，需要满足的面越广，让所有客人的需求都得到满足的难度也越大。就整个饭店业的进展来讲，各个饭店之间没有差异，导致了在激烈的竞争中一味地削价，形成恶性循环。
要改变这一状况，就必须走专业化进展的道路，也确实是在竞争中逐步形成市场分工和专业化的经营，用专门的服务对应于专门的细分客源，提高这部分客源的中意度，才能占据这一客源。而各个饭店对应的市场分割明晰，恶性的削价竞争也就自然会逐步缓解，整个饭店业才能健康地进展。
从饭店方面来讲，专业化的经营意味着首先要缩小饭店的目标市场范围。目前我们关于市场需求的初步性划分差不多有了，比如商务、观光、会议等。但从现在的进展趋势来看，仅仅做到这一步还专门不够，还应该对市场进行进一步的细分，从研究市场的层面深入到研究市场的族。比如讲，同是商务客人，既有惜时如金但对费用不多加考虑的客人，又有对时刻、费用都专门节约的客人。前者大多会住在昂贵的高档饭店，要求设施设备齐全，交通、通讯、办公都专门便利；而后者却并不喜爱昂贵的豪华饭店，也不需要宽敞的休息和宴会厅，反而希望能够打本