项目三年战略方案规划

【**市**置业有限公司】

**项目三年战略规划

（200*～200*年）

前言

项目于0*年底对外发售，截止0*年初；项目定位从品牌商城到购物中心、从购物中心到书画市场，几经变革，仍不能达到预期目标，市场负面评价日益增多。一段时间我们看不到市场在哪里！招商工作进展缓慢、局面混乱、员工信心不足……

0*年初，集团对项目领导班子做出调整；新人事、新作风，通过对过去工作的失败认

真总结，项目实际情况的客观分析，积极开展各项工作，改变外界的不良评价、改善、加

强与政府的关系、调整内部管理制度、探索项目发展方向。通过大量的工作及细致有效的

市场调研分析、结合项目自身情况，响亮地提出：商业业态定位于“以**市城市文化名片

名义，打造集书画文化、文化教育、休闲娱乐、购物、旅游观光、旅游接待功能于一体的

大型文化休闲旅游购物中心”，这一阶段性运营目标。

围绕该目标，项目提出“休闲文化购物中心”的市场定位；引入“零售业、休闲业和

文化业”三种主力业态；在树立自身形象方面，利用当地深厚的文化底蕴，“发展文化、投

资*市、服务民众”，开展文化交流活动及公关活动，做到“言行一致”，实现社会舆论向好

的方向发展，极大的坚定了投资者投资信心。

通过一段时间的艰苦努力，截止到11月，项目实现招商*%，增长*%；更重要的是我们

赋予了项目全新的内涵，成功营造了一个良好的舆论环境、投资者重拾投资信心，为下一

阶段的工作奠定了坚实基础。

下一阶段会是一个全新的开始，我们需要系统的策略指导各项工作的具体开展，特**

集团策划部携手项目策划部同仁制定如下运营计划，确保后期工作有条不紊的开展。在整

个操盘过程中，将认真、理性地对待，实地、实际地分析，形成完整可行的营销方案。本

案属商业机密，仅限本公司相关人员传阅，不得外泄。

**投资有限公司（策划部）

200*年**月

三年规划的构成

一、战略目标规划

二、前期定位策划的补充与修正

核心竞争力

项目定位

业态定位

业态组合

三、项目功能规划

楼层功能规划

功能规划原则

四、招商规划

招商优势

招商策略

招商计划

五、销售规划

销售价格体系

投资者分析

营销策略

销售执行规划

六、品牌营销规划

引进商业管理公司

推广项目文化内涵

核心竞争力的深入普及

七、物业管理公司职能规划

八、商业管理架构

部门职能规划

1）职能规划：**区社区服务中心

2）概念规划：文化、健康、休闲、购物、时尚、快乐

3）经营规划：统一招商、支持经营、以租促销、统一营销

4）营销阶段：招商期10个月（0*年）、销售期18个月（0*～0*年）、调整期（0*年）二、前期定位策划的补充与修正

1）核心竞争力

a.**是**文豪**的故乡，其文化对后世影响深远；

b.城区人口13万，以**区人口密度最大；

c.项目与***商业中心仅500米，由***相连；独特的地理位置，是对“***”、“***”

商业价值的延展和补充；

d.***是**旅游和市民休闲的重要场所；

e.项目现有产业结构正向教育培训、休闲娱乐、餐饮方向发展，说明我们作为“***”、

“***”商业补充的作用非常明显。

因此，我们的核心竞争力体现为：**首座社区服务中心

2）项目定位

之前提出“休闲文化购物中心”，虽然对市场功能表述基本清楚，但是在对提供服务和服务对象方面比较模糊，建议调整为：“服务于百姓生活的**文化休闲购物广场”

3）业态定位

同样，我们把“百姓生活”作为项目的核心服务对象，其业态建议调整为：医疗、药品、休闲、文化、生活用品、食品、生活咨询、生活服务、政务服务等，4）业态组合

针对“生活社区”的定位原则，业态组合如下：

a.满足市民生活品就近购物的习惯，便利店、超市、粮油店等

b.满足市民休闲娱乐需求，茶楼、台球、网吧、水吧、西餐、咖啡等

c.满足市民生活服务需求，通讯、银行、药店、美容美发、洗衣店、市政设施等

d.满足市民文化需求，书店、音像店、文具、教育培训等

e.满足市民时尚生活需求，化妆品、服饰、美体健身、婚庆等

f.补充业态，儿童游乐、文化形象、文化艺术商品、餐饮、休闲食品等

结论：

转变观念，将“商业中心”的概念转变为“服务中心、社区”的概念；

1）楼层功能规划示意图

步行街：是联系项目内各项设施的纽带，以一种激动人心的方式将所有的商业设施项目结合在一起，向人们展示不同的时尚体验。

项目平面图及业态规划图（略）

2）不同业态安排原则

a.根据人流量安排，原则上需求大的安排在地层；

b.对于自身能够汇集人流量的，如茶楼、培训、公共设施等向二层发展

c.对提升项目形象或租金有保障的业态，以主力店的形式安排在项目外侧或醒目的地方，如银行、移动通讯、民政服务厅、国际专卖品牌等

3）具体业态规划（祥见业态规划建议书）

1）招商方式

a.直接引入，通过与商家谈判，达成入驻意向，由商家直接经营、自负赢亏。

b.联营，通过资产评估，确定商家和项目的投资收益比例、经营管理方式等多形式进行合作经营、共担风险、共享利益的经营方式进行合作。

c.品牌嫁接，通过投资商家进行了解，对多方资源进行促进，达成合作进驻项目的方式，适合于本项目文化、旅游、地方特色等项目。

2）招商策略

立足本市、辐射周边、重点引入、化区招商

3）招商工作计划

a.招商物料招商手册、招商海报、POP物料、现场VI物料、招商合同文本、《招商细则》、招商流程、租赁协议、商场平面分割图（规划效果图）、沙盘等

b.现场管理招商人员培训、周例会、日招商情况汇报、招商周月总结、策略调整

c.推广计划及任务目标（祥见推广计划）

d.广告策略

公关先行、活动为主、媒介为辅

围绕“项目定位、前景、优惠、管理”几方面展开营销攻势，主要增强商家信心；

主要以信息沟通为主，首先让市场了解我们，其次才是认可。

e.运营成本

物料部分10万；媒介部分*万；活动部分10万；备用金5万；共计**万。