城市综合体策划方案

城市综合体策划方

案

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城市综合体策划方案

【篇一：城市综合体策划招商流程】

城市综合体策划、招商建议流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断能够称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位臵可发展调查

商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才能够做。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变

化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题

。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位臵、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中能够作出丰富和调整。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型能够分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又能够分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和 shopping mall 类型的商业房地产。娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、 ktv 等运营内容的商业房地

产。有些采取独体模式，有些与其它类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，因此要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

四、确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈项目进行到设计，就能够提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形

式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可

能。重复探讨，重复修改定位，定位的准确程度取决于市场。同时将此研究作为招商销售的重要参考。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，特别以方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计能够称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，而且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才能够最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，因此任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。建筑师的最大的

长处是经过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师

将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。经过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

【篇二：城市综合体的主题策划】

城市综合体的主题策划

摘要：城市综合体的主题既是展示自身特色和魅力的关键，更是自身

竞争力的表现。江苏先锋国际广场的主题策划在普遍的规律性把握中

找出自己个性化的表示。“先锋岛#8226;家天下”是全国首例为家庭

量身定制的生活方式体验中心，是家庭完全消费的乐园，家人生活的“第三空间”，城市文化的公共客厅。这其中策划的过程和思考以及

主题的表示和“保鲜”本身就具有探索和借鉴意义。这些“成果”应

该成为完善和提高城市综合体的营养。

关键词：城市综合体，主题，策划

abstract: urban complex subject to showcase its characteristics and charm is the key, but also their own competitive performance. the theme of the pioneer square jiangsu planning in the common regularity in his grasp of individualized expression to find out. “pioneer island #8226; gutianxi a” was the country’s first family to customize way

of life experience centre, is the family all-consuming paradise, family life of “the third space” the city culture, public sitting room. this one process of thinking and

planning and the theme of the expre ssion and “fresh” itself

has exploration and reference. these “achievement” should be perfect and improve the urban complex of nutrition.

key words: the city complex, themes, planning

据不完全统计，至全国41个城市的城市综合体总数已达2795家，无论是一线城市，还是二、三线城市，城市综合体正以前所未有的增长态势迅猛发展，不但竖起一座座不同凡响的城市地标，掀起一轮轮全新的城市商业演进，而且不断冲击着人们消费观念的更新和刷新着人们对城市发展的认知。在准备和研究不足背景下的快速发展，“试错”成为一种主流形式，这将不可避免地表现出粗糙和简单，乃至为此将要付出代价和成本。这其中，“主题”的薄弱、模糊、同质乃至缺失，就是一个重要的问题，甚至是致命的缺陷。城市综合体的主题是其展示自身特色和彰显魅力的关键所在，因而人们又将城市综合体称之为主题商业。换句话说，主题是城市综合体赖以生存和发展的精髓，同时又是后商业地产时代的趋势和主要特征。主题决定城市综合体的成败，曾参与策划和设计过世界著名mall的美国hhcp国际设计公司总裁larryw.ziebarth先生一再强调：“mall的主题规划是关键”。诸多专家也智慧地预言，的商业地产将是主题商业领衔主演。

【篇三：城市商业综合体策划书】

城市综合体设计策划书

姓名：班级：学号：日期：

城市商业综合体策划书

目录

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与太原城市关系分析研究

1) 区位格局

2) 交通格局

3) 区域环境

4) 商业层次

（二）项目地块现状调研分析

1）建筑调研

2）商业调研

(三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

（三）项目商业的功能定位

（四）项目商业业态分析

（五）项目的形象定位

（六）项目商业开发建议

第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

策划内容

第一章项目地块现状研究

（一）项目地块与太原城市关系分析研究

1）区位格局

基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

a、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但能够说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月