我国房地产市场供求关系分析[整理版]

我国房地产市场供求关系分析

2003-05

市场供给基本平衡

房地产业的开发投资状况

从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。

从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。

房地产开发建筑面积分析

2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。

房地产市场的供给结构分析

住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：

住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

办公楼市场供给有所增加

2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。

商业用房的供求矛盾比较突出

在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。

市场需求高速增长

近几年市场需求呈上升趋势

近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年1～11月,全国商品房销售额达3536亿,同比增长37.1％。

个人消费成为市场需求的主体

20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6％；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点，达到73．6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一比例已达到87％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人购买商品住宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。

二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。

2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7％。

此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租登记备案面积145万平方米，较上年增长77％，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。

住房分配货币化促进了住房消费

大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住房市场，促进了居民住房消费。

住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范

截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信贷结构的调整。2001年住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71％。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。

空置总量仍然很大

房地产市场空置总量仍然很大

据统计，到2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。

与居民收入相比，房地产价格仍然偏高

世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3～6倍能买下一个中等水平住宅时，这个家庭便具备购房能力。2001年，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。

市场供求结构失衡

房地产开发与经营08262重点速记

广东省高等教育自学考试《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容第1章房地产开发与经营概述 1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务 1.2房地产开发概述特征：综合、长期、地域、风险性开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3房地产经营概述土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第2章房地产开发市场调查与细分 2.1房地产市场调查概述调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2房地产市场调查的方法调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。。。 2.3房地产市场细分细分原则：可测量、进入、盈利、行性细分依据：地理、人口、心理、行为细分方法：单维因素、三维因素、多维因素法第3章房地产开发项目策划 3.1房地产开发项目策划概述

房地产市场供求与房价关系的实证研究讲解

摘要随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡

1引言 1.1研究背景及意义自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。 1.2研究方法及内容本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3

房地产投资项目财务分析

房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020

房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6．1房地产投资项目财务分析概述 6．1．2财务分析的作用 aliqq 1．衡量项目的盈利能力

这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6．1房地产投资项目财务分析概述 2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6．2房地产投资项目财务分析基本报表 2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧其表格形式见表6-1。

房地产开发与经营教案

第一章房地产概论第一节房地产 ?一、房地产概论 ?房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 ?房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。二、房地产的分类 1.按开发程度划分生地毛地熟地在建工程现房 2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 ? 3.按是否产生收益划分 ?收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） ?非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等）

? 4.按经营使用划分 ?出售型 ?出租型 ?经营型 ?自用型 ?三、房地产的特征 ? 1.位置的固定性和不可移动性 ? 2.长期使用性 ? 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） ? 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） ? 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） ? 6.政策影响性（限购令、银行调息） ?7.不易变现性 ?8.外部性（房地产易受外部环境影响） ?9.易受限制性（征税、征收、充公等）第二节房地产业 ?一、房地产业的概念： ?房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生

产经营的行业。房地产业属于第三产业 ?二、房地产业的内容 ? 1.土地使用权出让 ? 2.房地产投资开发业（土地征收、旧城改造、拆迁安置等） ? 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） ? 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） ? 5.房地产金融（房地产信贷、保险） ? 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） ?7.物业管理 ?8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） ?三、房地产业的基本特征 ? 1.基础性（是我国重要的基础建设） ? 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） ? 3.高利润性 ? 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） ? 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高）? 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林

房地产开发经营与管理重点归纳

Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性 ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大

③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性 ②业务形态的服务性 ③经营活动的资金和人才密集性 ④不完全竞争性。 ⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。

六安市房地产市场供求状况调查与分析

六安市房地产市场供求状况调查一、六安市土地储备与用地规划 1、六安市区内国有土地级不划分为：一级地要紧分布区位：东至新淠河河沿，南至皖西东路和大不山东路南侧200米以及梅山南路大桥以北西侧200米范围，西至解放路西侧200米范围，北至人民路北侧200米及球拍路两侧200米范围闭合区域。二级地要紧分布区位：东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围，南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街，北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧200米范围内地段。三级地要紧分布区位：东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各200米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域，西至磨子潭路以西200米向北沿老淠河至农科所，北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。四级地要紧分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外)，南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧200米范围的闭合区域。五级地要紧分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 2、土地储备状况都市近期规划居住用地1038.17万平方米，远期规划1598.58

平方米。都市进展储备土地要紧分布在都市东南部，312国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南，佛子岭路以南、312国道以北的区域。六安土地储备已初步形成了市场运作与经营都市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让， "征、收(购)、储、供"一条龙治理。到目前储备土地累计8093亩，其中新征用地7673亩，存量土地420亩。除市政务中心、体育中心及都市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约5200亩，近几年老城改造可供开发土地面积约4000亩。总体上讲，以后土地市场供应体量较大，新增土地要紧集中在开发区和火车站北部和政务新区；存量土地对房地产市场的供应较强，讲明六安市政府在以后旧城改造上建设力度较大，将对整体房地产市场及居民生活水准的提高产生积极阻碍。 3、土地出让与开发 2004年六安都市规划区供应了62 宗土地，土地总面积 301.22万平方米。从2002年起六安在土地供应环节严格执行法律规定，对商业、旅游、娱乐和房地产等经营性用地，全面停止协议出让方式，一律实行招标、拍卖、挂牌。对开发区和金安、裕安两个私园区的用地也纳入市统一供地。通过建立统一的土地市场，加快了老城改造步伐，同时新区的土地也有打算推出，房地产市场呈现出空前活跃的局面。2004年城区用于经营房地产开发用地出让共20 个地块，1692 亩。2005年打算出让15 个地块，计2185 亩，本月将有两次土地挂牌拍卖，其中7月6日挂拍的是盐业公司和皖西宾馆地块，规划用地面积16.2万平方米，243亩。7月29日挂拍的是

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

房地产开发与经营综合练习题与答案

一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

房地产开发与经营作业答案

《房地产开发与经营》作业第一章绪论一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，

部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。答：经济：国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征

地房地产市场基本情况分析

房地产市场差不多情况一、房地产差不多经济指标（一）房地产与国民经济协调进展情况 2005年全市经济稳定较快增长，综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元，按可比价格计算，增长13.6％，高于全国增速3.7个百分点，比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长，实现增加值247亿元，增长5.5％；第二产业增速较快，实现增加值927亿元，增长17.7％，第三产业实现增加值678亿元，增长11.5％。人均GDP达到20082元，比上年增加3215元。（二）房地产开发投资情况建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数3330个，增长42.9％，新开工项目2745个，增长46.6％；房地产开发完成投资122亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米，分不比上年增长26.3％和28.9％。（三）商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套，销售面积38.1万㎡；办理商品住房交易手续套数4445套，面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套，预售面积68.97万㎡，同比增长44％；已办理商品住房交易手续套数2190套，面积26.64万㎡，同比增长-48.59％，契税同比增长-40.14％；本年度可售套数1468套，可售面积16.94万㎡，同比增长21％。供求增量比＝（1～4月批准预售面积）/（1～4月登记销售面积）＝1.26。同期供应与销售比例为1.26：1，供应与销售形式良好，购买需求旺盛。 2、经济适用住房 1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房（含集资建房）销售套数共888套，面积10.79万㎡，同比增长-43％。 3、商品住房可售面积（含经济适用住房） 2004年－2006年4月共批准预售面积455.91万㎡，截止目前可售面积共计89.7万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡，2005年可售面积为67.66万㎡，2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡；从住房

我国房地产市场供求关系分析.doc

我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。办公楼市场供给有所增加

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)

房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴 1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。P2 2（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。P1 3.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。P2 4.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。P2 5.（简）房地产与不动产的关系P2 概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。 6.（简或选）房地产的属性 P3~4 1）房地产位置的固定性 2）房地产使用的耐久性 3）房地产的异质性 4）土地供给的稀缺性 5）房地产投资与消费的双重性 6）房地产的相互影响性 7）房地产的易受限制性 8）房地产的难以变现性 7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~4

8.（名）房地产的内涵 P5 房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。 9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P6 1）房地产业是国民经济的基础产业房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证； ②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件； ③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础； ④房地产业是社会财富创造的重要源泉。 2）房地产业是国民经济的支柱产业房地产业在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。其具有较强的连锁效应，能诱导新产业崛起，对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构及其发展变化，有着广泛而深刻的影响。 10.（名）房地产开发与经营的含义 P9 是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 11.（简）房地产经营的特点 P10~11 1）房地产开发经营活动的复杂性（自身）体现在活动协调的复杂性，项目操作的复杂性 2）房地产开发经营的区域性（空间） 3）房地产开发经营活动长期性（时间） 4）房地产开发经营活动资金密集性（生产要素） 5）房地产开发经营活动高收益性和高风险性（回报） 6）房地产开发经营活动政策性（政府）

霍邱县房地产市场供求分析.10.24

霍邱县房地产市场供求分析一、霍邱县基本情况简介霍邱县是安徽省六安市下辖的一个县，位于安徽省西部。西与河南省固始县接壤、北与阜阳市颍上县隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区（建国后区行蓄洪25次）。1983年被国务院列为全国第一批商品粮生产试点县，是安徽省九大水产基地之一。霍邱县域总面积3493.16平方公里，物华天宝、素以鱼米之乡著称。霍邱县境内常年平均水资源量超过13.5亿立方米，霍邱县平均有效蓄水量4.29亿立方米，有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。霍邱铁矿位于霍邱县西北部的周集至众兴集一带，矿区北邻淮河，东距城西湖5公里，西南紧靠四十里长山与河南毗邻，整个矿区南北长32公里，东西宽5公里，由九个铁矿床、十五个磁异常点组成，已探明储量16.5亿吨，在全国居第五位。同时，霍邱县也是国家重点扶持的贫困县。二、霍邱县人口状况根据以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果，霍邱县人口状况如下： 1、霍邱县常住人口、户籍人口霍邱县常住人口为1246129人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1313915人相比，十年共减少67786人，下降5.16%，年平均下降0.53%。

霍邱县普查登记的户籍人口为1663984人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1465453人相比，十年共增加198531人，增长13.55%，年平均增长1.28%。 2、家庭户人口霍邱县常住人口中共有家庭户366168户，家庭户人口为1223003人，平均每个家庭户的人口为3.34人，比2000年第五次全国人口普查的3.60人减少0.26人。 3、性别构成霍邱县常住人口中，男性人口为650195人，占52.18%；女性人口为595934人，占47.82%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109.16下降为109.11。 4、年龄结构霍邱县常住人口中，0-14岁人口为241806人，占19.40% ；15-64 岁人口为883111人，占70.87%；65岁及以上人口为121212人，占9.73%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.31个百分点，15-64岁人口的比重上升3.41个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.9个百分点。三、霍邱县经济发展状况 1、总体经济发展情况 2011年，霍邱县实现生产总值（GDP）175.08亿元，按可比价计算增长15.0 %，总量居六安市首位。其中：第一产业增加值40.88亿元，增长4.5 % ；第二产业增加值85.90亿元，增长24.9% ；第三产业增加值48.30亿元，增长9.0 %。第一产业占地区生产总值比重为23.3%，比上年下降1.9个百分点；第二产业比重为49.1 %，比上年上升4个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达44.2%，比上年提高4.5个百分点；第三产业比

房地产开发与经营(形考3)答案

江苏开放大学形成性考核作业学号20 姓名王甫课程代码020025 。课程名称房地产开发与经营评阅教师第 3 次任务共 3 次任务 .

江苏开放大学请务必将答案写在题后的答题纸上。一、单选题（每小题3分，共36分） 1、房地产开发企业应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A、7 B、10 C、15 D、30 2、以下不是开发项目规划设计方案评价的特点是（）。 ; A、评价主体的多元性 B、评价目标的多样性 C、评价值的不确定性 D、评价方法的多样性 3、开发项目规划设计方案评价的步骤正确的是（）。 ①选择评价的指标体系②比较分析并优选方案 ③明确评价目标④选定合适的评价方法 A、①③④② B、③①④② C、④③①② D、④①③② 4、以下不属于项目经理职责的是（）。 A、全权负责项目成员的任命、考核与奖惩 B、建立各种专业管理体系并组织实施 C、对项目目标进行系统管理 D、对资源进行动态管理 5、房地产开发项目施工项目管理的主体是（）。 % A、建设单位 B、设计单位 C、施工单位 D、监理单位 6、以下不属于施工阶段特点的是（）。 A、以执行计划为主 B、需要协调的内容多 C、持续时间长、合同关系复杂 D、影响投资的程度最大 7、以下不属于施工项目成本中的直接成本的是（）。 A、材料费 B、现场管理费 C、措施费 D、机械费 8、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为()年。 B.4 9、建筑容积率的计算公式是（）。 A、住宅总建筑面积/住宅基底总面积 B、住宅建筑面积/居住区用地面积

整理2012年房地产开发与经营重点

房地产开发与经营考试重点选择题：第一章，绪论 1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为 2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性 3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用 4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动 5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论 1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC） A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低 C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题 D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大 2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平 3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产第三章，房地产企业 1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业 2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地三通一平——水，电，道路通，场地平整七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整 3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时） 4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业 5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡 6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者 7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大 8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责 9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高 10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。宏观环境——个人支配收入的提高，银行信贷利率的变化