龙子湖调研报告

郑东新区龙子湖高校园区

内圈中心商务区调研报告

调研对象：郑东新区龙子湖高校园区内圈中心商务区地段的各类建设情况的调查，包括：现状的建筑情况，现状的市政设施（基

础设施），基地项目内的文化历史遗迹，风土人情，以及当

地特色。

调研时间：2013年03月

调研目的：1.通过规划范围内的各类建设情况的调查，对基地内工程地质情况，水文地质情况，遗迹规划等城市设计条件进行资

料整理。

2.进一步深化对规划区及周边人文自然情况的了解，确定人

文与自然之间的渗透关系。

3.了解规划区在龙子湖高校园区以及郑东新区乃至整个郑州

市区以致河南省发展中的重要地位。

4.为后期基地规划设计做准备

调研方式：1、网上收集资料，对规划区域及周边地区的现状建筑情况有个初步了解，为后期现场调研做准备。

2、现场调研，实地了解规划区域内现状条件，保留照片、

笔记等第一手资料。

3、进一步收集资料。并将收集到的各种资料、数据进行

分析做出调研报告，为规划方案的做出做好前期准备。

正文

区位分析：

龙子湖高校园，又称龙子湖大学城，位于河南省郑州市郑东新区CBD 东侧。规划面积约22平方公里，主要由高等院校组成。高校园区内规划有龙子湖，取“望子成龙”之意。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分。湖面伸入各大学校区，湖中有近两千亩的湖心岛，岛上规划有图书馆、体育场等公共设施。龙子湖通过运河与龙湖及其他河渠相连，是郑东新区生态水系的重要组成部分，也为高校园区的莘莘学子们创造了优美独特的学习和生活环境。

现状分析

建筑现状：规划区周边以学校为主，已经初具规模，仍有一部分在建设，而规划区域内多数为临时建筑、棚户区和废弃厂房等。在调研的时候我们发现现在区内的建筑基本上可以分为四类：第一，作为原来的看守农田或者鱼塘的棚户已经废弃；第二，废弃厂房（有的现在作为施工工地的临时仓库）；第三，棚户建筑现在被一些外来人员利用，如收废品的等；第四，临时建筑作为建工工地的项目部和临时的商业场所。

周边学校的建筑主色调以红色，白色，蓝灰色为主，兼有其他颜色，同学校的气氛十分适宜。

用地现状：龙子湖高校园区总规划用地面积约11.2平方公里，主要由龙子湖工程和高校新校区组成，其中龙子湖工程约占2.73平方公里。十几所高校新校区及公共设施沿龙子湖呈环状分布。

交通现状：目前处在发展初期，主干道已建成，区域内路网体系已经形成，规划区域距火车站新东站（高铁站），长途汽车客运东站仅一步之遥。东边紧邻郑州市东四环和全国最主要的高速——京港澳高速，南部紧邻郑州市的主干道金水路，金水东路出东四环也是郑汴一体化的最主要通道——郑开大道。向西紧邻国道Ｇ１０７，也是全国主要的交通

干道之一，北边也在不远处就是连霍高速，对外交通优势明显。现有公交路线：43路（紫荆山—祭城东路）、114路（东建材—河南教育学院）、115路（紫荆山—河南教育学院）、305路(河南教育学院—联开汽车站) 、312路(二七广场—河南师范大学新联学院)、107路(中州大道农业路—前牛岗) 、Y817路(紫荆山—郑州航院东校区) 、游578路(文化路陈寨—雁鸣湖景区) 、570路(银基商贸城—河南理工万方科技学院) 、游568路(中州大道农业路站—绿博园(北门))、326路（河南财经政法大学南门—客运南站）、160路（警察学院—汽车客运东站）。

地铁1号线和6号线也将再此交汇。郑州地铁一号线东段线路一期终点体育中心站，二期沿明理路向北，途径龙子湖高校园区，至规划河南大学国际学院。将设有体育中心站、龙子湖南站、龙子湖站、龙子湖北站、河南大学站。

人口现状：龙子湖高校园区规划入住师生约20万人。截止2012年秋季，共入住师生员工突破18万人，已经成为郑东新区人气最足的区域。基础设施现状

商业现状及布局

在龙子湖高校园区大型商业基本属于空白状态，仅有几个较大的商业聚集点。如果这算大型的商业的话，那么有以下这几个。首先，也是整个龙子湖高校园区最大的商业聚集点，它就是被高校园区的学生们亲切称呼的80-90大学生生活广场。它位于祭城路和文苑西路的交汇口。在这里汇聚了上百家小型商业摊位。经营场所是由简易板房搭建而成

较大一点的还有位于龙子湖南路中端的都市家园购物广场和位于龙子湖南路和龙子湖东路交汇处的都市家园超市。在龙子湖西路，南路，东路，北路上还有十余个小商业点零星的分布在上边。另外就是各高校内部和校门口处的流动商业点，主要是一些小吃之类的小商小贩。各高校内部都有多多少少，或大或小的超市，和小吃街之类的商业分布，规模都是中小型为主。比如，郑州航院的思达超市，华北水利水电学院的学府超市或者如河南职业技术学院的世纪联华超市等。以上这些就是龙子湖高校园区商业的基本现状和大致布局

龙子湖高校园区商业现状主要以中小型商业点为主，设备简陋，经营方式粗犷，配套设施不完善，商品种类不是十分齐全，且质量以中等偏下为主，食品卫生安全存在隐患，目前的商业规模远不能满足该地区对商品的需求，各消费群体更多选择到市区或商业繁华地段消费。由此造的直接后果为大量客源流向市区，对龙子湖高校园区的商业造成一定影

响，阻碍了该地区商业的健康发展。对于服装业而言，由于缺乏品牌吸引力，造成大批以大学生为消费主体的追求名牌的人群流向商业繁华区。对于餐饮业而言，虽然数量和种类繁多，但服务态度和卫生条件让人不甚满意，主要以小型店面和流动摊位为主，顾客多数时候只能在露天环境下进餐，消费选择受天气原因制约较大，与商业繁华地段的同行业相比略显被动，给消费者带来许多不便。对于娱乐业而言，这里仅有溜冰场、台球、网吧而且数量很少，远不能满足该地区近二十万人的娱乐需求。

其它设施现状：

购物氛围营造：作为一个处于升级中的大型商业中心,应突破传统刻板的面目布局,将人们从拥挤/压迫/喧闹的购物环境中解脱出来,分布于各区域的时尚品位小品装饰,应该衬托专业商场的时代气息和主题.公共区域的装修和各不同业种的经营区域相协调,并能够表现出区域的个性化,并有意识的留有余地让优质商家店铺表达自身的风格特色.这一点很重要，在调研过程中，有相当一大部分被调研者表示，品牌和质量虽然是购物的重要标准之一，但购物场所的风格和品位也是选择购物去处的重要标准。很多人表示，不选择在这里购物很大程度上是因为这里的店铺千篇一律，无法给购物者带来更多的购物喜悦感。※）

入口设计：在这里基本上没有真正意义上的入口之说，这让来着里购物的顾客很是郁闷。经过激烈讨论，我们小组最后认为，没个大型购物中心都要设计一个具有本中心特色的入口标志性建筑物。不但有利于树立良好形象，而且还增强了该购物广场的文化气息，增强消费吸引力。休息区域设计：这是一个十分重要的设施，只有有了一个良好的休憩场所，才能让消费者在舒适中尽情体验购物的喜悦。只有把顾客久久的留在这里才会使他们有更多的时间和可能性去消费和体验，这一直以来就是商家制胜的法宝。但在这偌大的龙子湖高校园区里，这样的设施几乎等于空白，这一点的出现又导致相当一部分消费者选择到繁华地段购物消费。所以要在购物广场的较大路口和沿街地段设立一些供顾客歇脚的长条椅、石凳、圆桌之类的休息设备。最好配套一些绿化，给顾客一个良好的购物环境。

卫生条件的改善：食品安全一直是大家所共同关注的焦点，很多老字号企业因为食品卫生事件而从此而走向没落，甚至销声匿迹。由此可见，食品的卫生安全为题能否得到及时保障和解决，将决定这一个地区的商业能否繁荣。要想在业内树立良好的形象，就要切实可行的贯彻落实国家食品安全法的相关规定，这虽然阻力和难度比较大但对该地区长远发

展来看是十分必要，同时也是健康长远发展、科学发展、和谐发展所必须要做到的。怎样的商品注定了吸引怎样的消费者,怎样的消费者反过来又影响场内商家的进货和销售。所以政府有关部门也应加大对这里食品安全的审查和监管力度。作为消费者也应自觉抵制伪略食品，让伪略食品没有市场，从而在源头上截断生产销售网链。

洗手间布局调整：购物是一项相当耗时的事情，俗话说人有三急，所以卫生间是不得不考虑的一个重要问题。洗手间大小布局可调整,起到适度引导人流功能,一般进服饰市场的顾客群以女性较多,并且女性使用卫生间的平均时间较长,所以,应该将女性部分面积适当扩大.而且洗手间的数量也要相对合理不能太少。而且卫生间的条件也要相对的设置的标准高一些，毕竟不要因为卫生间的条件问题而影响客源量，这对于精明的商业者来说，孰重孰轻就不必多说了

优势分析：

在龙子湖高校园区聚集着多大二十万的消费人群，其中蕴涵的商业机遇是十分巨大和诱人的。

规模优势：一万平方米市场三个,数十间沿街店面,还有众多中小型商业点；

规划优势：位于郑东新区会展中心（CBD）周边，具有很好的地缘优势，并且是郑州市重点规划发展对象；

大环境优势：闵行自身的经济发展现状和日趋上升的消费趋势；基本设施正在由政府积极筹备和建设中，且位于郑开大道上，地处郑州和开封中间过渡地带。在郑州和开封协力发展的大形势下，地处中间地带的龙子湖高校园区正可谓天时地利，发展前景一片大好；

升值潜力优势：实际经营可提升商业空间的价值最大化；目前龙子湖高校园区的商业基本属于粗犷式发展，但随着进一步的发展和改善，龙子湖高校园区的商业前景将是非常乐观可喜的，不久的将来，这里的商业面貌将会重头到脚焕然一新。依托会展中心这个大舞台，郑东新区龙子湖高校园区的商业将会健康茁壮成长，并在不久的将来树立起自己在郑州商业界的地位。