物业管理的风险和防范

物业管理风险分析与防

一、物业管理风险分析

物业管理的风险分很多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常

物业管理的风险，有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早

期介入和前期物业管理，时限应该是开始建楼到业主装修完入住以后3个月左右，首先说早期介入，这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物

业公司不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程

参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，会对日后

的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理，最主要的是合同风险和印象风险，物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，为什么这么说，按现阶段的现状来讲合同一旦订立，修改的可能性不是很大，因为业主众多，

修改的过程繁琐，即使修改成功对物业公司产生负面影响。印象风险就好比刚

刚认识的两个人，第一印象都会对以后的交往产生重要作用，前期物业管理处

于物业公司与业主相互了解阶段，也是各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的

质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题，都会影响业主正常生活，从而

影响到日后的物业管理工作。由此可见，如不重视前期物业管理，将会已发管

理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日

常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展。包括如下：

1、物业使用带来的风险：不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和

维护成本，还会使物业公司在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物

业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵

塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些情况难以确定责任人的，即使

确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任

2、法律概念不清导致的风险：如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主往往对物业管理安全防主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或

业主自身承担的安全防责任强加给物业公司，导致物业公司与业主纠纷增加，

物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。

3、各项费用的收缴风险：业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失，承担其不应有的风险。

4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务需要员工来实施，在对员工的选择及实施管理的诸多环节中，物业公司虽然可采取多种手段加以控制，但员工的工作如与物业公司不一致，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其后果往往是对物业公司不利，物业公司也将承担员工不当行为的责任。

5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险：在物业管理活动中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业公司的品牌形象，而且会给物业公司带来经济上的损失。

二、物业管理风险防

1、物业公司应结合项目的实际情况，确定长期、中期和短期管理目标，不断总结并调整管理方向，确保管理目标的实现。加速人才培养，高度重视员工的培养教育，努力提高员工业务水平以及处理技巧，尽快形成高素质的、职业化的物业管理队伍。做好年度财务预算，积极公布财务报表，增加财务收支透明度，让业主感到物业公司帐目清楚，取得业主的信任和支持，避免多收费、少服务、少花钱以赚取最大利润的做法。

2、提高业主对物业公司及物业管理行业的熟悉加强政策法规和消费意识的正面宣传，让业主了解物业公司收取的物业管理费是合理定价并公开透明的，达到理解、支持、配合物业公司各项举措的目的，才能更好地开展各项管理服务工作。

3、运用法律法规保护自己，物业管理相关法规相继出台了一些配套的法律法规和规性文件，明确了物业公司和业主双方的责任和义务，在一定程度上减少了物业管理风险的发生，物业公司要通过学法、守法，及时把握其条款及领会其精神，可以充分运用法律武器保护自身的合法权益，在签订各项合同时，明确相关方的权利、义务和责任，是规避物业管理风险的有力保障。同时，物业公司还要增强预见性、针对性，才能进一步提高自身防和化解各种风险的能力。

4、购买保险，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，为接管的物业公用部位及公用设施设备购买保险来转移和降低风险。防因管理过程中的疏忽

或过失造成经济损失。总之，风险是一把双刃剑，物业公司只有正确地熟悉物

业管理活动中存在的风险和做好风险防措施，才能使获得良好的经济利益和长

远发展。

物业管理行业风险与规避方式

前言

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。随着《物业管理条例》和《物权法》的实施，

长期树立行业风险意识,提高企业抗风险能力,规避经营风险,是物业管理企业增

强生存能力和可持续发展的又一关键因素。

一、物业管理活动中可能发生的风险

由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的

风险也有所不同，根据管理服务协议的具体义务容划分，主要有以下几个方面：

1、人身、财产安全风险。是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务围的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任

风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小

区频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。

2、停车场责任风险。是指在物业管理的停车场围，发生车辆车身受损、

车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管

理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。

3、消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、

财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦消防设施的维修保养不

善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的

风险。 2000 年 12 月，省市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大

厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾

的蔓延。

4、设备风险。是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的

业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不

当造成停机等。

5、公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦的公

共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。

6、经济运营过程中的其他风险。

二、物业管理风险的防及化解措施

（一）人身、财产安全风险的防及化解措施

许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产

负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人

主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的

工作人员包括保安人员都不具有超出普

通公民的任何特权，其安全防义务只能是一种合理围的安全防义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产

安全不承担保险保管义务。同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企

业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业

主确认同意后方能进入；搬离小区物品必须经确认后方可放行；做好及保存完

整的值班记录；对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防犯罪行为 , 尽到应尽的管理

义务。

（二）停车场管理风险的防及化解措施

停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要容之一，因此，如何在纠纷中赢得

主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。

1、必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法性。

2、完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任 ; 严格管理车辆的出入，对进出

停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体容和车辆停放人应注意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。

3、为了避免风险，最重要的一点就是与车主签订书面协议，明确双方的权利义务关系，明确双方是车辆保管关系还是车位有偿使用关系，一旦发生纠纷，该协议就成了重要的证据资料。

（三）消防风险的防及化解措施

物业管理企业在接手小区和大厦物业管理时，首先应确认接管的小区和大

厦是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证 ; 其次，在业主进行装修时，物业管理企业应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料

是否符合消防要求 ; 在业主装修过程中，要实施监督责任，对损坏公共消防设

施和器械的行为即时进行制止和纠正 ; 同时，在小区和大厦发生消防事故时，

应第一时间报警，协助消防部门进行事故处理 ; 定期对消防设施、器械进行检查，确保消防设施、器械完好和功能正常，确保相关人员能够熟悉和掌握消防

设施的正确使用，尽到物业管理企业应尽的监管及维护义务。

（四）设备风险的防及化解措施

依据《物业管理条例》，物业管理企业对小区和大厦的房屋本体和公共设施设备具有管理和维护义务。因此物业管理企业应做好以下工作 : 物业管理

企业在承接物业时，应对房屋本体、公共设施设备等进行查验，对房屋本体、

公共设施设备等现状和存在的问题进行交底和记录，并作为重要的资料进行保

存 ; 定期对房屋本体、公共设施设备进行检查、维护，发现隐患及时处理，保

存好维护记录资料。一时难以解决的，应采取相应的警示及防护措施，避免不

利后果的发生。

（五）公共环境风险的防及化解措施

在小区的物业管理活动中，物业管理企业要对于公共区域的绿化、消杀、

环境污染的整改和施工等实施规管理，各类标识系统一定要全面，尤其在施工

现场周边设置明显标志并采取安全防护措施，避免造成他人人身、财产直接受

到损害 ; 确需临时占用、挖掘道路和场地时，应当征得业主委员会的同意。施

工结束后，应及时恢复原状，消除风险和隐患 ; 在实施小区消杀项目前，应公

告小区业主，提醒未成年人和宠物注意安全。消杀过程中，对作业的区域应适

当加以封锁。除以上措施外，物业管理企业还可以为小区购买公共责任险，将

可能出现的因物业管理过失要承担的责任风险转嫁到保险公司；另一方面可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，包给专业公司 ; 同时，应对物业管理企业的工作人员进行风险防意识培养，从思想上树立风险防意识，对工作人员进行专业的法律知识培训，增强风险防的能力。总之，物业管理行业的风险无处不在，还有待于各物业管理企业在实践中，找到妥善的风险防及化解办法。

（六）经济运营过程中其他风险的防及化解措施

1、合同管理风险

（1）缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查。例如，与电梯维修保养专业公司签订相关合同时，如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，被法律所禁止，同时分包给没有专业资质的公司，物业管理企业即负有明显的主观过错。如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产损害后果，物业管理单位将依法承担赔偿责任。因为此类合同的性质属于承揽合同，依据《最高

人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”

化解措施：认真审核主体资质及资信。除了审查由合同签订对方所提供的证件，必要时，应到相应的工商登记部门进行调查了解，以掌握主体的详细登记情况。

（2）承诺的服务容和水平过度地高于与物业管理收费标准所对等的服务容和水平。物业管理企业的收费，应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平。虽然从竞争的角度出发，同等的物业管理收费，如果业主所享受的管理服务不同，当然业主会倾向于服务容和水平更高的企业。但是，我们认为，物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式，因为对企业来说，降低收费和提高服务，意味着经营利润的降低甚至亏损，这对于本来利润空间就低的物业管理企业，无疑是加重了经营压力。同时，如果服务容和水平达不到对业主的承诺，物业管理企业必定将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼，由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说，无疑是雪上加霜。

化解措施：合同约定的服务容与水平要与公司实际履约能力相一致。

（3）合同容约定不明或是条款有疏漏。

化解措施：物业管理企业可加强《中华人民国合同法》的学习，尽量使用

经律师审核后的格式合同。合同约定要具体，明确、完整，避免疏漏，避免对

条文的理解出现歧义（特别是对于时间、价格、违约金的约定要注意上述问题），注意免责条款的约定。

2、承接物业过程中所遇的风险

（1）物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有

部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，我们的物业管理企业往往对此

不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府

管理部门组织的竣工验收，有相关验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。孰不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从

法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部

门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而

通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建

设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上

完全合格的物业。如果物业管理企业不以认

真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合

格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理

企业承担，这就增大了企业的经营风险。

（2）开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。

这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业

来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往

往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以

明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业

承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些

问题如果不在承接时得以解决，对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分

业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物

业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。

化解措施：

（1）交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。