浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

近日，武汉电视问政“期中考”第四场举行,小区物业管理首次列入武汉十大突出问题,成为了社会广泛关注的热点。但一直普遍存在的“收费难”的问题也一直是制约物业公司发展的“突出问题”，物业运营的成本费用不断增加，但物业的收费标准多年来却没有变化，再加上一部分住户长期拖欠物业费，物业公司维持下去很艰辛，生存状况不容乐观。本文从一个基层物业管理工作者的角度出发,分析物业管理面临收费难的状况,并提出解决问题的对策。

一、存在的主要原因

(一)物业服务企业自身的原因

1、物业公司管理服务不到位。有些物业企业技术水平跟不上，公司人员组织不够，导致管理脱节，从而使服务质量大打折扣，导致业主对缴纳物业费产生严重的抵触心理。

2、物业公司经营运作不规范。有些物业管理公司在催缴物业费无果，与业主产生纠纷后，往往采取非理性的手段解决问题，如通过停水、断电或者暂停电梯使用等影响业主正常生活的方式来迫使业主就范,从而导致物业公司与业主之间矛盾加深。

3、物业公司查验标准不严格。物业管理企业在接手小区，没有明确物管企业与开发单位的责任。但在后期管理中，业主会遇到房屋漏水、下水管道破裂等问题投诉，而这些诉求不归物业管，但由于业主缺乏了解，认为交了物业费，物业公司就得什么都管，给物业公司的管理带来了极大的不便。

(二)来自业主方面的原因

1、道德素质上有待转变。少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业管理条约，为了个人私利而破坏物业管理的整体秩序，任意在公共场地、绿化带内停车、堆放建筑垃圾、践踏公共绿地、高空抛物、制造噪音、私搭乱建、开辟菜地等，给其他业主正常生活带来了负面影响，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务管理不到位而拒交物业费。

2、消费观念上存在偏差。由于部分业主在物业服务消费观念上存在偏差，还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯，其大多希望享受最好的服务，却只愿支付最少的费用。在一些旧房改造的小区，很多老年人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，相当一部分难以接受而拒缴物业费，导致出现长期拖欠物业费的情况。

(三) 来自物业法规的原因

1、物业收费标准低影响物业管理水平的提高。所谓一分好货一分钱，业主期望在其缴纳管理费的同时得到满意和舒心的服务，而物业公司也希望通过提供辛苦的劳动获到应有的报酬，作为业主、住户有理由要求物业公司所提供的服务是质价相符。所以物业收费标准应切合实际，既满足企业正常运转需要，又符合业主的要求，达到“质价相符”，否则会影响管理服务水平。

2、对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束机制。物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交物业费来威胁。就现行的《物业管理条例》来看，企业对付欠费业主的唯一合法手段就是付诸以法律，但目前国内诉讼的手续繁琐、时间过长，就算胜诉，执行的难度较大，耗费的成本较高，最终也难以保证问题解决。

二、解决的相关对策

(一)加强管理，提高物业公司的服务品质

1、妥善处理业主投诉。构建平等沟通的平台，通过业主委员会广泛征集业主的建议和意见，另外对于业主投诉情况是否属实，是否合理，物业公司都必须耐心对待，认真处理。

2、改善物业收费手段。物业服务企业通过电话、微信、短信、电子邮件、函件、走访等灵活多样的形式发送缴费信息，采取网上划款、上门收取、柜台收费等方式收取物业费。

3、提升企业服务品质。物业公司应重视自身服务品质的提升，采用服务公示制度，接受社会公众的评价和监督，让业主觉得“物有所值”，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。

(二)坚持引导，树立业主正确的消费意识

1、相关政府部门、行业协会、物业服务企业要借助各种媒介，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高业主和客户对物业管理服务行业的认知度，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。物业公司可向业主公开物业公司具体做了哪些事，以及物业管理服务的实施情况等等，也可向业主征集意见寻求改进方法，拉近与业主的距离，让业主理解物业的难处。

(三)规范服务，强化物业管理的监管机制

1、规范行业服务，统一验收标准。

目前，对物业管理服务价格的认定，可以通过双方协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定标准，供需双方意见不一致。因此迫切需要政府相关部门牵头对整个行业的服务标准进行统一规范，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既保障了业主的利益，也能

对物业公司进行实施有效的管理和监督。

2、完善物业法规，加强收费管理。

此次为切实提高我市物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，对物业管理企业发展及物业管理工作提出了新期待、新需求, 需落实对物业服务企业在就业培训、收费管理、财政税收等方面的政策,提供更加优质便捷的服务环境和税收环境，相关执法部门在法定权限内和原有基础上，要简化现行物业管理欠费案件的审理程序，提高审理效率，方便解决各类物业管理纠纷。

3、发挥公众力量，建立管理档案。

物业管理往往涉及到众多业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益。尝试在小区物业建立楼栋管理档案，对各楼层缴纳物业费积极度在小区宣传栏上给予定时公布，有利于提高业主的缴费意识，预防和减少物业管理纠纷。

4、修订合同条款,避免管理纠纷。

在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。因此，明确物管的服务职责，就需要在物业服务合同范本的基础上细化、量化，避免发生物业管理纠纷时缺乏合同依据。《物权法》、《物业管理条例》和相关的政策法规，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动和调整，以适应物业行业不断发展变化的新要求。

现如今，是武汉市物业管理事业发展历史上的重要时期, 能否抓住机遇，符合时代发展、是物业行业发展的需要，是公民社会的需要，更是社会进步的需要。因此,解决好物业管理收费难的问题 ,具有重要现实意义和很强的研究价值。从企业的角度来讲，解决好物业管理收费难的问题,有利于企业的持续发展,在市场中更好地体现企业的产品声誉和公众形象；从业主的角度来说, 解决好物业管理收费难的问题,有利于业主的生活品质, 为自身的居住环境提供安全、安静、舒适的环境保障。从社会的角度看，解决好物业管理收费难的问题,有利于政府推动社会的发展进步，促进保障民生、社会经济、政治、文化的全面发展，为城市建设创造更好的发展环境。