房抵贷操作规程定稿版

房抵贷操作规程

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“房抵贷”业务操作规程

第一章总则

第一条为更好地满足个人客户信贷需求，提高我司市场竞争力，根据我司个人信贷业务相关政策规定，制定本操作规程。

第二条本操作规程所指“房抵贷”业务是指借款人以本人或家庭成员的房产作抵押从我司获得授信额度，借款人在授信额度和授信期限内一次性或循环使用的用于生活消费需求的贷款。

其中借款人以住房为抵押，通过“房抵贷”业务申请贷款用于购买住房（不含首付款部分）或与住房配套的车库（位）、能够适用住房贷款利率政策、纳入个人住房贷款科目管理并符合有关规定的贷款，称为“房抵贷—购房”，不符合“房抵贷-购房”条件的其他“房抵贷”业务统称为“房抵贷-消费”。

第三条“房抵贷”业务开办的原则是严格授信、便捷用信、审慎抵押、安全高效。

第四条贷款限额。“房抵贷”对单一客户的授信额度原则上不超过800万元，其中用于旅游、婚嫁等日常消费开支的贷款原则上不超过100万元。应充分考虑辖内不同区域的房产价值、分行的风险控制能力等因素确定各地具体的授信限额。

第二章贷款对象及条件

第五条贷款对象。

“房抵贷”业务的贷款对象原则上是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。

第六条贷款条件。借款人申请“房抵贷”业务除具备《个人信贷业务基本规程》规定的申请人条件外，还应具备以下条件：（一）借款人年龄在18-60岁之间；

（二）能够提供个人或家庭成员（配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶，兄弟姐妹）名下合法、有效、足值的房产作为抵押物；

（三）以住房为抵押物的，评级结果在A（含）级以上；以商业用房为抵押物的，评级结果在AA（含）级以上；

（四）我司规定的其他条件。

第三章贷款要素

第七条贷款用途。

“房抵贷”适用于借款人购房、购车及房屋装修、购买车位、购买各类大额耐用消费品、旅游、教育、婚嫁等各种消费性资金需求。

第八条授信额度。

（一）授信额度

“房抵贷”的授信额度根据“最高抵押额度”和“最大偿还能力额度”二者取低者进行确定。其中“最高抵押额度”为根据借款人抵押房产确定的最高可抵押额度，“最大偿还能力额度”即根据一定的公式推算出的借款人及其配偶（如有共同还款人的，需查询征信系统，没有不良信用记录）具备最大偿还能力的额度。

（二）最高抵押额度

1、最高抵押额度=抵押物价值×抵押率

2、抵押物价值原则上根据经项目经理认定过的评估价进行确认。对于申请授信额度在成交价50％（含）以下的一手住房，可以不进行

评估，直接将成交价认定为抵押物价值。但调查人员认为价格明显不合理的必须进行评估（具体标准由一级分行掌握）。其他情况房产必须进行评估。项目经理对抵押物评估价进行认定的有关规定见第十七条第二款。项目经理对评估价值进行认定后，应将评估价分解为购置价和溢价两部分，即评估价值=购置价+溢价。

3、抵押率分两部分进行确定。对于购置价的抵押率（称为“基础抵押率”），住房最高不得超过70%，其中别墅、高档房和国有划拨土地上的房屋做抵押物的，抵押率最高不超过60%（其中高档房的标准由一级分行根据当地有关部门的规定结合当地实际具体确定）。商业用房抵押率最高不超过50%。溢价部分抵押率（称为“溢价抵押率”）应在上述最高抵押率基础上分别降低10个百分点。

4、对于评估价低于购置价的，按评估价与基础抵押率确定最高抵押额度。

（三）最大偿还能力额度

“最大偿还能力额度”按照等额本息法还款公式进行反算。项目经理可登陆CMS系统-客户管理-贷款咨询-贷款额度咨询进行试算。其中：

“贷款期限”，代用“授信期限”；

贷款利率，代用“授信期限”对应的期限档次基准利率；

月还款额，应满足以下条件：“借款人及配偶月所有债务支出（含本笔贷款）与月收入之比在55%（含）以下。

第九条授信期限。

（一）以住房为抵押的，授信期限最长为30年，同时需满足以下条件：一是借款人年龄＋授信期限≤60，符合我司下发的《关于优

势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个人客户标准的，借款人年龄＋授信期限≤70；二是房屋已使用年限＋授信期限≤40。在此基础上结合抵押物的变现能力、借款人还款能力等综合确定授信期限。

（二）以商业用房做抵押的，授信期限最长5年，且需满足商业用房已使用年限+授信期限≤30。

第十条单笔贷款最长期限。

“房抵贷-购房”最长期限30年，“房抵贷-消费”中贷款用途为购房、装修等大额支出的，最长期限15年，用于购车及日常生活消费小额支出的，最长期限5年。以商业用房做抵押的，单笔贷款最长期限为10年，且需满足商业用房已使用年限+贷款期限≤30。各行可结合当地实际进行具体规定。

第十一条贷款最后到期日。

以住房为抵押的，授信到期日即为贷款最后到期日，授信额度项下的任何一笔贷款的到期日均不得超过授信到期日。以商业用房做抵押的，单笔贷款到期日可超过授信到期日。

第十二条额度有效期。

借款人获得授信额度后，此额度的有效期为1-3年（以住房为抵押的，最长为3年，以商业用房为抵押的，最长为1年，具体根据审批结果确定），称为“额度有效期”。在额度有效期内授信额度可一次性使用也可多次循环使用。额度有效期到期后，原额度冻结，原额度项下不得发放新的贷款，已发放未到期的贷款应继续归还。借款人如需继续申请新的贷款，需配合经营行重新核定授信额度。

第十三条贷款利率。贷款利率根据单笔贷款的用途审批确定。符合房抵贷-购房条件的，贷款利率按照个人住房贷款有关规定执行，符合房抵贷-消费条件的，贷款利率执行人民银行同期同档次期限利率，下浮幅度最高不超过10%；以商业用房做抵押的，利率最低执行基准利率（不得下浮）或进行一定幅度的上浮。具体浮动幅度按照总行利率授权规定执行。

第十四条还款方式。贷款期限在一年（含）以内的贷款，采用一次还本付息方式或定期结息，到期还本；期限在一年期以上的，采用分期还款方式，主要选择等额本息法或等本递减法。

第四章贷款担保

第十五条担保方式。办理循环方式的“房抵贷”业务采用房产最高额抵押担保方式。办理非循环方式贷款的，可采用一般抵押担保方式。

第十六条抵押物要求。

（一）抵押物原则上应为住房。部分经风险管理部同意可接受商业用房或商住两用房作为抵押物，具体再确定。

（二）抵押物对应的土地性质须为国有，已取得房屋所有权证书，可以进入房产三级市场交易流通。

（三）可以办理合法抵押，并且未设定其他抵押权。

（四）抵押房产的所有权人及共有权人必须是具有完全民事行为能力的人。

第十七条抵押房产价值评估。

（一）以住房为抵押的，可采取外部评估或内部评估的方式。

（二）采取外部评估的，贷款调查人员需对评估价值的合理性进行认定。项目经理对评估价值进行认定时应重点考虑以下几个因素：一是房产的购置价格，二是当地房产价格的平均涨幅，三是同类房产的成交均价。房产评估价格不应高于按照购置价格与平均涨幅推算出的价格的一定比例；不应高于同一地段同类房产近期交易均价的一定比例。各执行部门可参考上述因素确定具体的评估价值认定方法。

（三）重新核定授信额度时，为简化流程，以住房为抵押的，可以内部评估为主。商业用房评估规定同（一）款。

第五章授信额度审批程序

第十八条房抵贷业务的审批包含授信额度审批和单笔用信审批，授信额度和首笔用信同时申请的，可同时审批。

第十九条授信额度申请。

借款人按要求填写《”房抵贷”业务申请表》，并提供以下资料：

1、借款人有效身份证件；

2、借款人婚姻状况证明；

3、借款人还款能力证明；

4、用于抵押的房产的房地产权利证书、所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺;

5、贷款行要求提供的其他资料。

第二十条授信额度调查。

（一）调查人员对贷款申请应及时进行贷前调查并安排房产价格评估，贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款申请资料是否真实、完整；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及其配偶还款能力是否充足。通过多种方式判断借款人及其配偶收入证明的真实性和合理性，必要时可要求借款人提供完税证明、工资流水单、公积金缴存证明等辅助材料。对自雇人士或无固定职业者，主要根据其相关资产证明判断其还款能力，必要时应进行实地调查。

4、抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。

5、以评估价认定并采取外部评估方式的，评估方式和评估价格是否合理，以成交价认定的，成交价是否合理。

6、借款人所申请的贷款要素的合法合规性。

（二）调查人员在授信额度调查时应至少要与借款人及抵押房产所有权人进行一次面谈并做好面谈记录。根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。

（三）调查同意的，提出调查结论，拟定贷款方案，调查认为不符合授信条件的，经部门负责人同意可终止贷款程序，退回受理单位并及时通知申请人。

第二十一条授信额度审查、审批。

审查、审批人员对提请审查、审批的信贷业务进行审查、审批，并提出明确的审查、审批意见。审查审批的主要内容包括：（一）基本要素审查。移交的贷款业务基础资料是否齐备；

（二）主体资格审查。借款人、共同借款人、抵押人是否具有完全民事行为能力，借款人是否有不良信用记录，收入是否充足合理，有关证明材料是否符合规定。

（三）信贷政策审查。授信各项要素是否符合制度办法规定。

（四）担保物审查。抵押房产权属是否清晰，价值认定是否符合程序和规定，评估价值是否合理。

（五）信贷风险审查。重点审核借款人收入来源的稳定性以及家庭资产负债状况，审核抵押物的变现能力和保值增值能力。

第二十二条签订合同。对申请循环方式用信的，经营行与借款人、担保人签订《最高额担保个人借款合同》及《“房抵贷”补充协议》。

第二十三条办理抵押登记、保险手续。按照授信额度和授信期限办理最高额抵押登记，对申请非循环方式的，可办理普通抵押登记。根据情况决定是否办理抵押物保险。

第六章单笔用信审批程序

第二十四条借款人申请。

（一）申请授信额度项下单笔贷款的，借款人按要求填写《最高额担保个人借款合同用款申请书》并提交以下资料：

1、借款人身份证件；

2、借款人及其配偶还款能力证明（距上次提供收入证明不足一年的，可不要求再次提供）；

3、我司要求提供的其他资料。

（二）申请“房抵贷-购房”的，除提供上述资料外，还需提供以下资料：

1、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；

2、购房首付款或已缴存首付款的证明（对于要求一次性付款的客户，可将首付款作为放款前的限制性条款，由客户在贷款发放前存入我司指定账户，贷款发放时，由我司将首付款和贷款直接划入售房人账户，具体要求由一级分行明确）。

（三）申请“房抵贷-消费”的，除提供（一）款资料外，还需提供以下资料：

1、贷款用途证明或声明。对于符合我司下发的《关于优势行业单位优质个人客户简式授信评级的有关规定》中明确的“双优”个人客户标准的，贷款30万元以上必须提供用途证明（包括相关合同、协议、发票等），其他客户贷款10万元（含）以上的必须提供用途证明。“双优”客户贷款不足30万元，其他客户贷款不足10万元的，如暂时不能提供用途证明，可于申请单笔贷款时签署书面的具体贷款用途声明。项目经理应提醒借款人注意保存贷款的用途证明，在我司进行贷后检查或监管部门检查时根据需要要求借款人提供。

2、贷款用于购车的，要提供已缴存首付款的凭证。

（四）上述资料中，如果借款人在申请授信额度的同时申请单笔用信，则资料不需重复提供。

第二十五条贷款调查。

调查人员应及时进行贷前调查。主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整。

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告。

3、借款人及配偶还款能力是否充足。

4、贷款各项要素是否符合授信审批内容。

5、用于抵押的房屋他项权证是否已办妥，是否存在查封、冻结等情形，若授信额度与单笔贷款同时申请的，可将他项权证办妥作为发放单笔贷款的限制性条件。

6、申请房抵贷-购房的，还需调查贷款期限、利率、首付款、还贷收入比等是否符合住房贷款相关规定。

调查人员按照CMS决策流程的有关规定录入经调查核实的相关信息数据，提出调查意见，拟定贷款方案。由客户部门负责人审核后提交（审查）审批人员进行（审查）审批。

第二十六条贷款（审查）审批。

（一）贷款审查人员或有权审批人对提交审查、审批的信贷业务应及时进行审查、审批，主要内容包括：

1、信贷资料的合法合规性；

2、借款人及配偶的信用状况、还款能力；

3、本笔用信相关要素是否符合授信批复内容；

4、抵押物他项权证是否已办妥，是否存在查封、冻结等情形，若授信额度与单笔贷款同时申请的，可将他项权证办妥作为发放单笔贷款的限制性条件。

5、对于申请房抵贷-购房的，还应审查（审批）购房首付款、还贷收入比、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合住房贷款相关规定。

（二）（审查）审批人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，可要求调查人员补充调查或重新调查。

（三）（审查）审批人员在授权范围内进行审批，并将审批意见录入信贷管理系统。

第二十七条放款审核和贷款发放。

（一）贷款行项目经理应依据审批意见，打印《个人借款凭证》并由借款人签字确认。

（二）放款审核岗按照规定进行放款审核，包括限制性条件、放款账户等的审核。

（三）贷款发放。

1、借款人贷款购买一手房的，贷款资金应直接划入开发商账户。借款人贷款购买二手房的，应将贷款资金直接划入售房人在我司开立的账户。

2、借款人用于购车且明确支付账户的贷款，经办行应将贷款资金直接划入汽车经销商。

3、其他用途的贷款，金额在30万元以上的，原则上应将贷款划入借款人交易对象在指定的账户，借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的，可将款项划入借款人在我司开立的结算账户，由借款人自主支付，贷款发放后一定时间内（具体由一级分行确定）由经营行向借款人收集支付凭证。

4、贷款金额在30万元以下的，具备条件的，可直接将贷款划入借款人交易对象指定开立的账户，借款人无法事先确定具体交易对象，将款项划入借款人在指定开立的结算账户。

第二十八条贷后资料收集。

申请房抵贷-购房的，在贷款发放后2个月内（或在合理时间内，具体由一级分行确定），经办行应要求借款人提供购买一手房的发票（发票暂不能取得的，可提供缴款证明，具体由风险管理部确定）或购买二手房的过户后的房产证备查，留存复印件，并在CMS贷后管理模块中进行登记。如果借款人不能提供或拒绝提供，经办行有权将其利率上调至基准利率或适当上浮（具体按照合同约定执行），直至提前收回贷款。

第二十九条非循环方式房抵贷业务

借款人申请办理非循环方式房抵贷业务的，如果申请授信额度时没有明确的贷款需求，则参照循环方式的业务流程进行办理，即先审批授信额度，再进行单笔用信审批。借款人填写的申请书、合同、单

笔用信申请书都参照循环方式办理。如果申请额度的同时提出单笔贷款申请，则授信额度与单笔贷款同时审批，申请表直接填写《“房抵贷“业务申请表》，签订合同按照借款人的实际用信用途为购房、购车或其他消费性用途分别签订《个人购房担保借款合同》、《个人购车担保借款合同》或《个人借款合同》。

第七章授信额度重新核定

第三十条额度有效期到期后，借款人如需继续使用贷款，则应提出调整授信额度的申请，填写《“房抵贷“业务额度调整申请表》，配合经营行重新核定授信额度和额度有效期。

第三十一条调整授信额度原则上不超过首次确定的最高授信额度，确因抵押房产价值变动较大或借款人收入增长较多希望调高最高授信额度的，经审批同意可以超过最初确定的最高授信额度，此时必须重新办理（或办理变更）最高额抵押登记。不能重新办理（或办理变更）最高额抵押登记的行，不得将授信额度调整到首次确定的最高授信额度之上。

第三十二条授信额度重新核定的操作流程。

（一）借款人向原经部门提交以下资料：

1、借款人身份证明。

2、借款人及配偶收入证明材料。

3、我司要求的其他材料。

（二）经办行项目经理调查并安排房产重新评估。调查内容主要包括：

1、借款人及其配偶还款能力是否充足；

2、借款人及配偶信用状况是否符合规定，须查询人民银行个人征信系统，打印并保存信用报告。

3、核实抵押房产是否有查封、冻结等情形。

4、安排对抵押房产重新进行评估，属于外部评估的，要对评估价格的合理性进行认定。

5、根据本办法第十条的规定为借款人测算新的授信额度，并确定新的额度有效期。

调查人员提出授信额度调整的建议方案，提交审查（审批）人员。

（三）审查（审批）

审查（审批）人员对提交审查的授信额度调整内容进行审查（审批），重点审查（审批）借款人信用状况、收入状况、抵押物价值和现状，授信额度和额度有效期的合理性。并将审批结论批复至经营行。

（四）经营部门根据批复意见向借款人发送《额度调整通知书》，并由借款人签收。对于授信额度调增的，重新办理（或办理变更）最高额抵押登记。新的额度有效期从批复之日算起。

第三十三条借款人申请单笔贷款可与重新核定授信额度一并进行调查、审查、审批。

第三十四条重新核定后的授信额度低于原额度，且低于当前贷款余额的，应要求借款人在一定时间内（最长不超过新的额度有效期）补充抵押物，或提前偿还部分贷款。如要求客户提前偿还部分贷款，项目经理应制定贷款压降计划。在贷款压降期内，需冻结额度的

发放，直到借款人贷款余额低于新的额度时，才可继续申请额度项下的贷款。

第八章贷后管理

第三十五条各部门应按照《我司个人信贷业务基本规程》第八章的要求组织实施贷后管理。

第三十六条风险预警。经营行应对客户的还款能力、风险状况和抵押物价值实施动态监控。对于在贷后检查中发现对贷款不利的风险因素时，应及时做出风险预警，提出对客户额度进行调减、冻结、终止等建议，经经营行行长同意，及时采取措施化解风险。

第九章其他规定

第三十七条会计科目和贷款类别。在“房抵贷”的额度审批和借款合同中的贷款类别选择“房抵贷”。

“房抵贷”额度项下的单笔用信，房抵贷-购房纳入个人住房贷款科目核算，在进行CMS录入时，贷款类别按照实际情况登记为“住房一手楼贷款”或“住房二手楼贷款”，贷款用途填写房抵贷—购房—合作商及项目名称，如“房抵贷-购房—万科青青家园”，二手房没有合作项目名称的填写房产地址。

“房抵贷-消费”纳入个人综合消费贷款科目核算。在进行CMS录入时，贷款类别登记为“个人综合消费贷款”，贷款用途填写“实际用途+房抵贷-消费”，如“购买大额耐用消费品—房抵贷-消费”。

第三十八条同一借款人在同一授信额度下不能出现两笔购买同一住房的贷款。

第三十九条本操作规程未作规定且非专属于“房抵贷”业务的操作事项，根据《个人信贷业务基本规程》，参照《个人住房贷款管理办法》、《个人综合消费贷款管理办法（试行）》等规定执行。

第十章附则

第四十条本操作规程由我司负责解释和修订。

第四十一条本操作规程试行期为两年，自印发之日起执行。