价格鉴证案例分析模拟试题及答案

价格鉴证案例分析模拟试题（十四）

一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分）

某价格鉴证机构受某法院的委托对××市××区××路××号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明；该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由××股份有限公司从××市土地管理局（现名为××市房屋土地资源管理局）以出让方式取得。该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767．42万元，采用假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，求得的土地价格总价为31216．4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。求得的23767．42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议，于是向复核裁定机构提出复核裁定。

请根据上述资料回答下列问题：

1．基准地价修正法与市场法存在什么关系?采用市场法需要进行哪些方面的修正?

2．已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%，则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少?

3．案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处?如果存在，应怎样改善?

4．该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处?

5．提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容?

二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误，并简要说明理由。找出错误超出10个的。前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分）案例提示：

某法院在办理同一地区两家公司经济纠纷案件执行过程中，委托价格鉴证机构对抵债物××科贸大厦（商业用房）进行价格鉴证。

关于××科贸大厦房地产的价格鉴证结论书

××市中级人民法院：

根据你院××号价格鉴证委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对××科贸大厦房地产进行了价格鉴证。现将价格鉴证情况综述如下：

一、价格鉴证标的

本次价格鉴证标的为××科贸大厦。

二、价格鉴证目的

为法院执行案件提供价格鉴证标的的价格依据。

三、价格鉴证基准日

2009年8月16日。

四、价格定义

价格鉴证结论所指价格是：鉴证标的在鉴证基准日，采用公开市场价值标准确定的市场价格。

五、价格鉴证依据

（一）法律法规

1．《中华人民共和国房地产管理法》；

2．《中华人民共和国担保法》；

3．国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；

4．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；

5．《××市涉案物品价格鉴证管理办法》。

（二）委托方提供的有关资料

物业位置示意图。

（三）鉴证方收集的有关资料

1．××市房地产市场信息；

2．现场勘察资料；

3．市场调查资料。

六、价格鉴证方法

成本法和市场法。

七、价格鉴证过程

我所接受委托后，成立了价格鉴证小组，制定了价格鉴证作业方案，通过现场勘察，确定采用收益法、成本法和市场法对标的进行价格鉴证。

八、价格鉴证结论

××科贸大厦房地产价格为：人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟柒佰元整。

九、价格鉴证限定条件

（一）委托方提供资料客观真实；

（二）鉴证标的现行商业用途不改变；

（三）本结论中鉴证标的建筑面积数据来源于委托方提供的数据，价格鉴证人员根据图纸进行了核对；

（四）我们对房屋的状况仅进行了一般性的勘察，未接受对其进行结构测试的邀请；

（五）本报告鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响。

十、声明

（一）价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制。

（二）委托方提供资料的真实性由委托方负责。

（三）价格鉴证结论仅对本次委托有效，不作他用。未经我所同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上。

（四）鉴证机构和鉴证人员与价格鉴证标的没有利害关系。

（五）如对结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向鉴证机构提出重新鉴证、补充鉴证或委托省级以上（含省级）政府价格主管部门设立的价格鉴证机构复核裁定。

十一、价格鉴证作业日期

2009年8月18日至2009年8月28日。

十二、价格鉴证机构

机构资质证书证号：××××

法人代表签字：（略）

十三、价格鉴证人员

姓名执业资格名称资格证号签字

××× ××××× ××××××× ×××

××× ××××× ××××××× ×××

十四、附件

（一）××科贸大厦房地产价格鉴证技术报告；

（二）××号价格鉴证委托书（略）；

（三）价格鉴证机构资质证书复印件（略）。

××市价格认证中心

二〇〇九年八月

三、指出下列价格鉴证技术报告（片断）中存在的错误，加以改正，并计算出正确结果（因前面错误导致的错误只算一个错误）。（20分）

案例提示：

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000㎡，预计售价3000元/㎡。该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/㎡，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投A40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6．66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000㎡建筑面积按3000元/㎡预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000㎡的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在2008年1月1日的价格。

采用假设开发法进行价格鉴证。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1．665%。设项目在2008年1月1日价格为V，估算如下：

1．计算开发完成后的价值

3000×000÷（1+1．665%）=14754340（元）

2．计算建筑费

1200×5000×30%÷（1+1．665%0．5=1785200（元）

3．计算管理费

1785200×%÷（1+1．665%）n 5=88526（元）

4．计算销售税和销售费用

14754340×（6%+3%）÷（1+1．665%）=1306143（元）

5．计算利润

（V+1785200+88526+1306143）×0%=0．2V+635973.（元）

6．计算项目价格

V=发完成后的价值-建筑费-理费-售税和销售费用-润=14754340-1785200-88526-1306143-0．2V-815643

解得：V=8965690（元）

四、计算题。根据给出的背景材料，采用适当的方法对价格鉴证标的价格进行计算。（共2题，合计40分）

答题要求：

1．计算步骤清晰，要求列出计算式，不能只写结果；

2．第二题计算过程、结果保留两位小数。

第一题（20分）

福生小煤窑是某县一部门负责人挪用公款购买的。法院在办理案件时，要求该县的价格鉴证中心为其提供客观真实的转让价格，鉴证基准日为2009年12月10日。经调研，该小煤窑由有形资产和无形资产两部分组成。有形资产包括采矿设备、采矿井口房屋和井下构筑物；无形资产为采矿许可权，其价值含量与煤矿的贮藏量、开采规模有直接的联系。已知设备鉴证值为98300元，采矿井口房屋和井下构筑物价格鉴证如下表所示。

采矿井口房屋和井下构筑物价格鉴证表

采矿权属于对物产权≥是矿产资源价值鉴证的主要对象，这些无形资产必须依托矿产资源实体，才能成为价格鉴证标的。据实地调查和查阅矿产资源勘探图，核对该矿的采矿许可证，综合分析以下四点：

1．该煤窑未干扰国矿的开采，没有列入关停、毁井的范围。该煤窑采矿许可证证号为“×民采证：××××号”，于2000年12月1日取得，法定保护期限为30年。

2．该煤窑属边角富矿，贮量较大，方圆0．8平方公里煤层最厚处达30多米，最薄处1．2米，共有五层之多，现只采两层。贮量约为80万吨。

3．按贮量及开采规模10000吨/年可开采20年以上。

4．按价格鉴证基准日时的采矿政策，办理该类煤窑采矿的许可手续（四证一照）需交纳费用70万元（假设办证时一次性交纳）。

要求：根据所给数据资料鉴证采用公开市场价格标准，运用成本法，对××小煤窑的转让价格进行鉴证。（计算结果保留整数，金额单位用元表示。）

第二题（20分）

某价格鉴证中心接受委托对某建筑物进行价格鉴证，该建筑物是建设局2006年4月1日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设的，于2008年4月全部竣工并交付使用。价格鉴证日为2010年4月1日。建筑物的概况如下：1．总建筑面积为661 1㎡，土地面积为1502㎡，现以对外出租为经营方式；

2．1～2层建筑面积为2000㎡，月租金为每1㎡使用面积80元，建筑面积与使用面积之比为1：0．80；

3．3～4层建筑面积2000㎡，月租金为每1㎡建筑面积60元；

4．5～6层建筑面积2000㎡，月租金为每1㎡建筑面积40元；

5．7层建筑面积410㎡，月租金为每1㎡建筑面积20元；

6．8层建筑面积201㎡，月租金为每1㎡建筑面积10元；

7．1—6层、7～8层空置及租金损失分别是10%和20%。

土地使用费为500元/㎡，管理费、维修费、广告宣传费、保险费、税费、水电费分别按照年收益的6%、5%、3%、7%、12%、15%计算，资本化率为7%，各租金收入和费用是客观而正常的。

要求：采用收益法估算该建筑物的鉴证价值。

参考答案

一、根据给出的价格鉴证资料，简要回答下面的问题。（20分）

答：1．从方法论的角度看，基准地价修正法是市场法的一个特例。采用市场法需要进行以下几方面的修正：

（1）交易情况修正：交易情况修正就是要剔除比较案例交易价格中包含的一些特殊因

素。这些特殊因素主要有以下几方面：①有一定利害关系的主体之间的交易；②交易时有特殊动机，如急于出售或购买；③买方或卖方不了解市场行情。

（2）交易日期修正：交易日期修正是修正比较案例成交时问与价格鉴证标的交易时间差异对地价的影响。

（3）区域因素修正：区域因素修正内容主要有繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。

（4）个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。

2．该鉴证标的于2000年5月4日取得，而价格鉴证基准日为2010年5月4日，可知到价格鉴证基准日已使用10年，剩余使用年限为40年，根据使用年限修正系数公式：

K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

可知该鉴证标的的使用年限修正系数为：

K=[1-1/（1+7%）40]/[1-1/（1+7%）50]=0．966

3．存在不妥之处。在假设开发法中，确定鉴证标的的开发价值仅选用一个案例依据不充分，应该选择三个或三个以上的比较案例。

4．该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是不妥的。如果两种方法鉴证的结果相差过大，应该首先分析一下鉴证过程中某种方法是否存在错误或者偏差，对存在的问题进行修正，最后按照一定的方法取两个结果的加权平均数作为价格鉴证结论。

5．复核裁定委托书应包括以下内容：

（1）提出复核裁定的主要理由；

（2）提出复核裁定主要理由的依据，以及收集依据及取证过程；

（3）收集依据及具体经办人签名；

（4）涉案物品价格鉴证复核裁定委托书须加盖单位公章。

二、根据下面给出的案例提示找出价格鉴证结论书中的10个错误。并简要说明理由。找出错误超出10个的前10个有效，因前面的错误导致的错误只算一个错误。（20分）答：1．鉴证标的描述过于简单。

2．价格鉴证依据包括的内容不充分，法律法规应该包括《中华人民共和国价格法》。

3．委托方提供的有关资料不全，应包括××市中级人民法院的价格鉴证委托书。

4．价格鉴证方法与后面内容不符，应为收益法、成本法和市场法。

5．价格鉴证结论中，鉴证标的的鉴证价格应包含大小写并标明币种，应为：￥112128700元（人民币壹亿壹仟贰佰壹拾贰万捌仟柒佰元整）。

6．价格鉴证限定条件中的第五项有误，如果鉴证结果综合考虑了鉴证标的未来升值或贬值对房地产价格的影响，那么这一项就不是价格鉴证的限定条件。

7．声明中第四项还应说明鉴证机构和鉴证人员与当事人没有利害关系。

8．价格鉴证机构中要写明鉴证单位。

9．附件中必须包括价格鉴证人员资格证书复印件。

10．价格鉴证结论书日期必须写明年、月、日。

三、指出下列价格鉴证技术报告（片断）中存在的错误，加以改正，并计算出正确结果（因前面错误导致的错误只算一个错误）。（20分）

答：1．计算管理费错误，应为：1785200×5%=89260（元）。

2．计算销售税费和销售费用错误，应为：14754340×（6%+3%）=1327891（元）。

3．计算利润错误，应为：（P+1785200+89260）×20%=0．2P+374892（元）。

四、计算题。根据给出的背景材料，采用适当的方法对价格鉴证标的价格进行计算。（共2题，合计40分）。

第一题（20分）

答：（1）建筑物价格鉴证

即采矿井口房屋和井下构筑物价格鉴证。

建筑物价格鉴证值=6240+13920+198000+63700+14784+6851+3120+13000

=319615（元）

（2）无形资产价格鉴证

即采矿许可证鉴证，采用成本法进行。采矿许可证的重置价格为70万元。从取证日到价格鉴证基准日共计9年，故该煤窑已使用年限为9年。法定保护年限为30年，则：剩余经济年限=30-9=21（年）

无形资产价格鉴证值=70×70%=49（万元）

（3）小煤窑的转让价格鉴证

小煤窑的转让价格=设备鉴证值+建筑物鉴证值+采矿许可证鉴证值

=98300+319615+490000

=907915（元）

（4）价格鉴证结论

在价格鉴证基准日，小煤窑转让价格为￥907915元（人民币玖拾万柒仟玖佰壹拾伍元整）。

第二题（20分）

答：采用收益法，由题意：

（1）估算交易中心的年收益总额

1～2层年收益=2000×0．8×80×12×（1-10%）=138．24（万元）

3～4层年收益=2000×60×12×（1-10%）=129．6（万元）

5～6层年收益=2000×40×12×（1-10%）=86．4（万元）

7层年收益=410×20×12×（1-20%）=7．87（万元）

8层年收益=201×10×12×（1-20%）=1．93（万元）

年收益总额=138．24+129．6+86．4+7．87+1．93=364．04（万元）

（2）估算交易中心的年经营费用总额

土地使用费=1502×500=75．1（万元）

管理费=364．04×6%=21．84（万元）

维修费=364．04×5%=18．20（万元）

广告宣传费=364．04×3%=10．92（万元）

保险费=364．04×7%=25．48（万元）

税费=364．04×12%=43．68（万元）

水电费=364．04×15%=54．61（万元）

年运营费用总额=75．1+21．84+18．20+10．92+25．48+43．68+54．61

=249．83（万元）

（3）计算净收益

净收益=364．04-249．83=114．21（万元）

（4）估算建筑物的鉴证价值

在价格鉴证日，该标的物已经使用了4年，剩余使用年限为36年，则：