重庆市房地产市场调研报告

重庆市房地产市场

调研报告

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2020年4月19日

重庆市房地产市场调研报告

（ 7月）

致：黄总

由：杭州华巢氏房产营销策划有限公司

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目录

第一篇重庆概况及区域经济分析

一、重庆市城市概况

二、重庆市经济特色及优势整合分析

第二篇重庆城市整体房地产市场概况

一、重庆房地产市场现状及特点

二、重庆房地产未来走势预判

第三篇重点区域房地产市场分析

（一）巴南区

一、巴南区概况描述

二、巴南区房产市场现状分析

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三、个案罗列及特征分析

（二）北部新区

一、北部新区概况

二、北部新区房产市场现状分析

三、个案罗列及特征分析

第四篇项目投资的提示及建议

一、项目投资区域的建议

二、北部新区项目投资策略提示

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前言

本次市场调研报告旨在经过对重庆主城区房产市场概况的分析及对重点区域房产市场（北部新区、巴南）主要竞争对手的的走访调查，为贵司在当地投资区域的选定、项目定位提供市场参考的依据，该调研报告的主要内容包括重庆宏观经济分析、重庆房地产概况、重点区域（北部新区和巴南区）房产市场的分析、及项目投资建议四大部分。

本市场调研报告主要经过走访主要竞争个案所获得的信息撰写而成，同时综合各种信息来源途径：报纸、网络等媒体及当地业内人士的访谈等。在为期五天的市场调查中，调研组深感时间紧促，不求全面丰富，但求

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真实深刻。谨希望在贵司取得该地块开发权的情况下，我司再出详细的项目定位策划报告。

同时，十分感谢黄总对我司的信任与支持。

第一篇：重庆概况及区域经济特征分析

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一、重庆城市概况

重庆有3000多年的悠久历史，是中国历史上有名的巴渝文化发祥地，简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸，1929年重庆正式建市。1937年至1946年，日本向中国发动侵略战争，国民政府移驻重庆，重庆成为中华民国战时陪都，是当时全国抗日战争和反法西斯的最高指挥部，中国大后方的政治、经济、文化中心，故重庆又有“陪都”之称。1997年3月14日八届全国人大五次会议批准，重庆成为中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，也是西部地区唯一的直辖市，从此翻开了重庆新的历史篇章。

重庆直辖市位于中国中西部结合带，长江上游，东西长470千米，南北宽450千米，与湖北、湖

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南、贵州、四川、陕西等省接壤。经过几十年的建设特别是改革开放以来的快速发展，重庆已成为中国西南地区和长江上游最大的经济中心城市、交通、通信枢纽和外贸口岸，文化、教育、科技也有较强的实力。

重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县有15个区（渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、巴南区、北碚区、万盛区、双桥区、万州区、涪陵区、黔江区、长寿区）；4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）；21个县（自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国当前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。

根据重庆最新的都市区总体规划分为三个层次：分为5473平方公里的都市区、2616平方公里的主城区和713平方公里的主城核心区。市政府将渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区和巴南区共9个区的全部行政区域界定为重庆“特大城市”。市政府还划分出了“特大城市的城市规划区”，即一般所说的“主城”，范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区的全部行政区域以及渝北区的人和街道、龙溪街镇、大竹林镇、鸳鸯镇、礼嘉镇、回兴街道等几区的共28个街镇。

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重庆是一座举世闻名的山城，它最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔为400米。地势从南北两面向长江谷倾斜，起伏较大，多呈现“一山一岭”，“一山一槽二岭”的形貌。地质多为“喀斯特地貌”构造，因而溶洞、温泉，峡谷、关隘多。同时其市区坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市傍水依山，层叠而上，既以“江城”著称，又以“山城”扬名。

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二、重庆城市特色及优势整合

重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，大力调整经济结构，积极扩大开放，深化体制改革，加快基础设施建设，使经济社会全面发展，综合实力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。具体而言具有以下几大特色及优势：

1、区位条件优越，城市凝聚力逐步加强。

重庆地处长江上游经济带核心地区，处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带，中国东西结合部，区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下，重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强，大城市凝聚力逐步显现：大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆，加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。

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据资料显示：当前重庆城镇化率仅为36.4％，

平均每年增长1.58％，低于全国平均水平2个百分点。而在今年召开的重庆市二届三次全委会上制定的重庆市城镇化建设总体目标是：到 ，城镇化率达到41％，赶上全国平均水平；到 ，城镇化率达到

50％，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇

化率达到65％左右，都市发达经济圈和部分大中城

市率先基本实现现代化。

附相关资料说明：

● 1999年末，美国《财富》论坛将重庆评为中国西部最具潜力的城市；

● ，世界餐饮第一品牌麦当劳在解放碑上空高高的竖起了那个在世界各地都能见到的醒目的“M ”广告牌；

● ，世界商业“航母”麦德龙成功登陆重庆；

● 同年，世界汽车业巨头福特公司也把进军中国西部的目标锁定在了重庆，实现了福特与长安跨越太平

洋的握手；

●底，《经济日报》公布了一项内地城市竞争力排行榜，重庆被评为“西部最有竞争力城市”。同时上

海社科院也将重庆排在了“中国最具代表性城市”第五位；

●大年初一，联合国在互联网上公布了最新评出的“中国最具发展前途的25个城市”，重庆排位第

八，居西部之首。

2、基础设施功能完备，交通逐步完善。

重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。同时当地政府非常重视城市交通发展，拟将重庆打造成连接东西部的交通枢纽：

a、区域交通枢纽：

●每天有各航班往来于全国各大、中城市，并有通往泰国、日本的不定期航班；

●各运输船舶公司的豪华涉外旅游船、旅游班轮和普客班轮航行于重庆至上海的长江沿岸城市港口；

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●有19对始发旅客列车往来于北京、上海、广州、昆明、成都、西安、郑州等全国主要城市；

●有豪华空调汽车和长途汽车往返于成都、宜宾、乐山等周边城市；

●新辟了长江、嘉陵江沿江大道和贯通全市、连通全国的高等级公路；

●新建、扩建、改建了国际场、火车站（拟将迁往渝北区）、客运码头；

附相关资料说明：

重庆市高速公路建设要大提速———提前建成“二环八射”主骨架高速公路网络，到，重庆市高速公路将形成“二环八射”高速公路骨架网，公路里程可达到公里。“二环”是环线高速公路和外环高速公路，将北碚、江津、巴南、南岸、江北、渝北等“掉角儿”的地方全部串联起来，全长约180公里。“八射”分别是重庆-成都、重庆-遂宁、重庆-南充、重庆-邻水（通向陕西）、重庆-湖北（规划中有两条高速公路，一条在长江北岸，为万宜高速公路，一条在南岸，从邻水-垫江-忠县-石柱到湖北利川）、重庆-长沙大通道、重庆-贵阳、重庆-泸州（是规划中的东南亚出海通道）。这八条通道全部打通后，无论是连接西部各省，还是通向东南沿海，重庆都将成为连接东西部的交通枢纽。

b、城市内部交通功能

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由于重庆特殊的山形地势，城市内部交通曾是重庆本身发展的瓶颈，而轻轨无疑是解决这一问题的最佳方案。重庆规划中的3条轻轨线将形成一个连通整个重庆主城区十字交叉网络，由南至北，从东到西，飞跨两江三岸。据悉，从渝中区两路口至大渡口的轻轨一号线将于 10月份试行通车，轻轨的通行，无疑将会成为城市的一大亮点，带动轻轨沿线区域交通线路的活跃，乃至活跃整个城市的交通流线。

另外，重庆市“半小时主城”畅通工程建设也正高潮迭起，“半小时主城”工程共有32个建设项目，全长101.4公里，总投资约76.2亿元。整个项目除菜园坝大桥外，均力争在年底竣工。届时，在主城交通干道上的车流，将是车畅其流的景观。

附相关资料说明：

●与本项目直接相关的轻轨三号线：线路全长21.16公里。轻轨三号线工程将分三期建设完成，一期

工程起于南岸的二塘止于江北的龙头寺，经菜园坝长江大桥、嘉陵江渝澳大桥、北部新区的江北客站(渝怀铁路新客站的站地)；二期向北延伸至江北国际机场；三期向南延伸至鱼洞。一期工程线路全长21.16公里，途径南坪、菜园坝、两路口、牛角沱、观音桥、红旗河沟、新牌坊、龙头寺等客流集散点，设17座车站，初期车辆配置120辆。工程采用与轻轨二号线同样的跨座式单轨交通

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方式，并设车辆维修基地、控制中心各1座，主变电站两座，牵引变电站7座。一期工程总投资

53.12亿元，建设工期4年。

●“半小时主城”畅通工程相关建设：

菜园坝大桥：它是横跨渝中半岛和南岸的第二座长江大桥，该桥从菜园坝至南岸苏家坝，总投资

14亿元，主桥设计为６车道，交通流量为60000辆／日。按规划，大桥于今年开

工，竣工。

大坪立交：位于大石路、长江一路、长江二路的交叉口，与长江一路改造的南端肖家湾相连，占地约94.5亩。计划今年５月开工，同年底与长江一路改造同步竣工。

高九路城市快速干道：由大坪九坑子至高庙村，与大坪至石桥铺的大石路相平行，全长7.6公里，６车道，计划今年６月开工，竣工。

牛角沱－滴水岩段道路：该项目是渝中区至沙坪坝区的主要快速干道，长约６公里，计划今年６月开工，底竣工。

烟体路改扩建项目：由弹子石至南滨路，长２公里，计划于今年一季度开工，同年年底竣工。

另外，石坪桥立交、南坪转盘改造项目、渝碚路杨公桥至双碑段的建设，也将相继拉开建设大幕。

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3、工业基础雄厚，门类齐全。

重庆是一个综合性的老工业城市，是中国著名的工业基地之一，已成为全国十大机电产品出口基地之一。重庆工业轻重并举，门类齐全，制造业发达：摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地。拥有亚洲最大的铝加工厂，有规模以上汽车、摩托车企业382家，摩托车产量占全国的三分之一，出口超过二分之一。

重庆独立核算工业企业达1万余户，其中，规模以上企业2054家，从业人员84万人，资产总额亿元。，工业经济效益创历史最好水平，规模以上工业企业实现利润总额78亿元，增长80%；工业经济效益综合指数为125%，比上年提高19个百分点。

当前正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业，并对高新技术产业区施行各种优惠政策招商引资以促进产业区的发展，进一步增强综合配套能力、完善配套设施。

4、经济发展迅猛，产业结构趋于优化。

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重庆凭借长江“黄金水道”之便，依托丰富的资源和广阔的市场，从汉代起就已成为长江上游的工商业重镇，如今更发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市。

重庆城市产业结构进一步优化，三次产业比重为3.7:65.1:31.2。

第一产业稳中有升，完成总收入 3.72亿元，同比增长

5.1%。生态高效农业和农业产业化进展顺利。第二产业发展力

度加大，7种产品被评为重庆市名牌产品；工业经济结构进一

步优化，规模以上工业总产值比重提高到68.8%，非公有制经

济成份比重提高到92.4%；第三产业发展势头强劲，商贸流通

日臻繁荣，保险业保费收入1.44亿元，同比增长47.1%。旅游

业实现收入10.25亿元，同比增长17.8%，接待海内外游客

545万人次，同比增长3.2%。

5、居民收入显著增长，市场潜力巨大。

重庆市是一个新兴的直辖市，据第五次人口普查公报显示：11月1日零时止重庆市总人口为3090.45万人，比1999年净增18.11万人。据不完全统计：末全市总人口3107万，其中非农业人口1130.95万，常住人口城镇化率达36.4％。

在全市经济快速发展的同时，城乡居民收入显著增长，居住环境和生活质量稳步提高，，全市城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入，分别达到8094元、2220元。作为重庆主城区之一的南岸区城市居民人均可支配收入8242元,同比增长11.1%；农民人均纯收入3475元，同比增长6.5%；城乡居民储蓄余额93亿元，同比增长23.3%。

6、优越政策，招商引资力度加强。

重庆市作为一个直辖市，国家所给的政策优势非常优越。上海浦东由一片农田发展成为今日的世界级商贸中心，深圳由一个渔村发展成为今天的国际化大都市，其在很大程度上是由于经济扶持政策相当优越。重庆也面临着相当优越的投资环境，吸引外来资金不断涌入：

●外商直接投资继续保持全面增长。 1—6月，全市实际使用外资2.15亿美元，同比增长13.8%。外资项

目数、合同外资和实际使用外资，同比分别增长12.7%、10.87%和5.9%。

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●房地产成为外商投资的新热点。外商看好重庆房地产市场的发展前景。1-6月共批9个房地产企业，

合同外资4917万美元，比同期相比增长100.9%，所占比重达31.51%。

●美国在渝投资快速增长。上半年美国在渝设立企业14家，合同外资4211万美元，同比分别增长100%和180.7%。

●据资料（重庆晚报）显示：5月17日，多达1000人的浙江党政、经贸代表团将抵渝举行渝浙经贸洽

谈会。据统计，浙江企业是我市当前覆盖面最大的外地企业，在渝经商办厂的浙江人已有近20余万之众，主要集中在服装、皮鞋、通讯器材、眼镜等行业。其中投资上千万的浙江企业就有100多家。

7、科技教育力量雄厚，人才相对富集。

重庆是西南地区科学技术力量最强的城市，文化教育设施改进，全市有各级各类学校23959所，在校学生469万人，其中高等院校29所，在校学生8.4万人，在沙坪坝区域内设有大学城，是众多高校聚集的区域，文化氛围浓郁。科研机构近千家，重庆有60多万科技人员，是人才相对富集的城市。

8、旅游资源丰富，民俗文化氛围浓郁。

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重庆市旅游资源堪称得天独厚。纵观市内巴山绵延，渝水纵横，俯瞰历史源远流长，文化积淀深厚，构成了集山、水、林、泉、瀑、峡、洞等为一体的壮丽自然景色和熔巴渝文化、民族文化、移民文化、三峡文化、“陪都”文化、都市文化于一炉的浓郁文化色彩。

从夏禹王“三过其门而不入”的涂山旧痕，到国共两党众多名人名事遗址；从大宁河千古悬棺真貌，到“上帝折鞭之处”的合川钓鱼城古迹；从驰名古今的长江三峡，到誉满天下折大足石刻，组成具有重庆特色的“山城都市风光”、“长江三峡旅游黄金线”和“八大特色旅游区”，共有景点300余处，其中国家级文物保护单位10多个。

同时，巴渝古朴独特的民风民俗引人入胜，多姿多彩的地方文艺令人倾倒。重庆还是川菜主要代表地域之一，“吃”与“游”相得益彰，平添旅游者无限雅兴。古老的重庆旧貌尚可辩，新妆更奇妍，吸引着越来越多的中外游客前来观光游览。

【重庆经济对项目投资的启示】：

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