土地登记代理人资格考试-土地登记代理实务模拟28.doc

土地登记代理实务模拟2 8

一、单项选择题

】、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是（）。

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记

2、下列各项中，不属于进行土地登记代理成果审核重点的是（）。

A.代理步骤及过程是否符合规定要求

B.委托代理内容与要求是否合法

C.成果内容是否规范合法

D.成果内容及形式是否符合委托方的要求

3、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A.登记自愿原则

B.登记自主主义

C.登记自发主义

D.登记无强制作用

4、（）不包括在土地登记权属审核应达到的标准内。

A.用途合法

B.界址清楚

C.面积准确

D.权属合法

5、关于注销登记的程序，下列排序正确的是（）。

A.变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销

B.变更土地登记申请、审核、变史地籍调查、注销、注册登记

C.变更土地登记申请、变更地籍调查、注册登记、审核、注销

D.变更土地登记申请、审核、变更地籍调查、注册登记、注销

6、预告登记后，自能够进行土地登记之日起（）内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

A.15天

B. 一个月

C.三个月

D.半年

7、房地产抵押权设立的必备耍件为（）。

A.抵押双方身份证明

B.抵押权登记证书

C.土地使用权权属证明

D.订立抵押合同

8、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应由（承担赔偿责任。

A.土地登记代理人所在代理机构

B. 土地登记代理人

C.土地行政主管部门

D. 土地登记代理行业协会

9、转让房地产时应具备的条件不包括（）o

A.按合同支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B.转让时已经建成的，还应持有房屋所有权证

C.属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的30%以上

D.属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

10、土地登记代理的基本原则不包括（）。

A.平等自愿原则

B.合法和保密原则

C.公平公正原则

D.无偿原则

二、多项选择题

11＞关于权利登记制度，下列说法错误的是（）。

A.初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态

B.登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证

C.土地登记簿的编成以土地权利人登记的次序为标准编成

D.土地登记机构负有赔偿责任

E.土地权利人以静态登记为主

12、下列关于土地史正登记权属审核的说法中，正确的有（）。

A.共有土地各共有人权利比率错误或有遗漏时，可予以更正

B.原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，国土资源行政主管部门应按程序予以撤销

C.权利变更与第三人有利害关系时，取得了第三人的承诺书或其他证明文件的，可予以更正

D.权利人姓名错误的更正，若他人对已登记的法律关系有异议，要以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系

E.当事人隐瞒事实或伪造证件、文件，采取欺骗手段获准土地登记的，国土资源行政主管部门可以按照程序撤销全部或部分登记内容，并将撤销登记结果书面通知当事人

13、国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记的法律特征主要体现在（）o

A.国有土地使用权作价出资（入股）前必须进行地价评估

B.土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同

C.国有土地使用权作价出资（入股）方式受范围限制

D.国有土地使用权作价出资（入股）必须依法审批

E.国有土地使用权作价出资（入股）取得的土地使用权不能转让、租赁和抵押

14、下列使用权类型中不属于国有土地使用权类型的是（）o

A.划拨

B.批准拨用宅基地

C.荒地拍卖

D.出让

E.授权经营

15、下列各项中，不属于名称变更登记巾请人应提交的证明文件的有（）。

A.土地登记机关颁发的权利证书

B.政府批地文件

C.土地交换协议书

D.地上建筑物、附着物权属证明

E.名称变更证明文件

16、关于对法定代表人或负责人身份证明的审查，下列说法正确的有（）o

A.法人代表身份证明的审查可以没有组织证明

B.法定代表人或负责人身份证明，必须是法人组织开具的证明

C.必须有法人组织公章

D.单位名称是全称且与公章名称一致

E.开具证明时间，应在法定代表人或负责人任期之内，不能由已过期的任命书代替

17、下列关于集体土地所有权和使用权设定登记的权属审核的描述中，正确的有（）。

A.集体土地所有权设定登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性

B.集体所有的''四荒〃地使用者可以是具有开发能力的企事业单位

C.农村村民一户只能拥有一处宅基地

D.农业用地承包经营期为50年

E.农村居民宅基地使用者可以是经批准的退伍军人

18、卜?列关于土地使用权变更登记的说法，正确的有（）o

A.因继承或者受遗赠取得物权的，自土地变更登记完成时发生效力

B.依据人民法院判决书而取得的土地使用权，无须再进行登记公示而直接发生效力

C.依照法院判决、仲裁裁决、继承、遗赠等而取得的土地使用权，可以不经登记

D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

E.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自土地登记完成时发生效力

19、（）是申请人申请土地登记提交的土地权属来源证明。

A.历史原因无法提交权属证明材料的个人，只需居民委员会开具的证明

B.各时期政府土地主管部门拨用的土地批准文件

C.历史原因无法提交权属证明材料的单位，由其上级主管部门开具证明

D.因买卖取得的土地使用权的，提交买卖证明和土地使用权的原始取得证明

E.擅自占用土地的，提交按有关规定处理后的证明文件

20、国有建设用地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定用途的，应征得出让方同意并经（）批准。

A.县、市人民政府

B.省级人民政府

C.国土资源行政管理部门

D.建设主管部门

E.城市规划部门

三、综合分析题

21、B县第一机械厂，1995年5刀在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，乂在原

宗地附近购置了8000带工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。

问题

1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？

3 .出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？

22、某土地登记代理机构根据业务的需耍，拟在国内设立分支机构，从事土地登记代理业务，经土地行政主管部门审查和工商登记，在国内异地设立两家分支机构。

问题

1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地登记代理机构设立的条件有哪些？

2.国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件？

3.土地登记代理机构具有哪些权利？

4.土地登记代理机构应履行哪些义务？

23、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2,张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200mL集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。

问题

1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？

3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

24、2006年，M企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为13300m2,地籍号为5-20-30,使用年限为50年，登记时间为2006年3月5 H。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由Y 企业拍卖取得位于该厂北边的7000平方米的土地使用权。

问题

如何办理该宗地的变更登记手续？

答案：

一、单项选择题

1、A

［解析］A项，使用宅基地的农村居民，由其房屋产权人或房主申请土地登记。

2、B

［解析］在对土地登记代理成果进行审核时，应重点审核的内容有：①代理步骤及过程是否符合规定要求；②成果内容及形式是否符合委托方的要求；③成果内容是否规范合法。

3、D

［解析］登记无强制作用是契约登记制度的-?个特点，即土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。4、A 5、A

6、C

［解析］依据《土地登记办法》，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。

7、D

［解析］设立房地产抵押权是抵押人与抵押权人之间的法律行为，该行为不仅要求当事人双方意思表示一致，还要求采用书面形式签订抵押合同。订立抵押合同是抵押权设立的必备要件。8、C 9、

C 10、D

二、多项选择题

11> ACD

［解析］AD两项属于托伦斯登记的主要特点；C项，土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。

12、ABCE

［解析］D项，权利人姓名错误，经审核，提交文件齐全、属实的，可予以更正。但此种更正登记，不能妨害原登记的同一性。若他人对已登记的法律关系有异议，应以司法程序解决，而不能以申请更正登记的途径变更原登记的法律关系。

13> ABCD

［解析］E项，国有土地使用权作价出资（入股）取得的国有建设用地使用权可以依法转让、租赁和抵押。14、BC

15、BC

［解析］姓名或名称变更登记的中请人应当向土地登记机关提交下列证明文件：①由土地登记机关

颁发的土地权利证书；②地上建筑物、附着物权属证明；③姓名或名称变更证明文件；④其他证明文件。16> BCDE

［解析］法定代表人或负责人身份证明，必须是法人组织开具的证明。一是必须有法人组织公章；二是单位名称是全称且与公章名称一致；三是开具证明时间，应在法定代表人或负责人任期之内，不能由已过期的任命书代替。

17> ABCE

［解析］D项，农业用地承包经营期为30年。

18> BCD

［解析］A项，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；E项，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。19、BCDE

20、CE

［解析］国有建设用地使用权转让后，需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

三、综合分析题

21、1.应当按以下规则申请土地登记：

(DB县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。

(2)申请时限的规定是：

%1按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出中i青?

'②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30 日内申请国有土地使用权设定登记。

本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。

(3)应该提交的材料包括：

%1土地使用权登记巾请表；

%1B县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；

%1B县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；

%1《国有土地使用权出让合同》；

%1出让金支付凭证；

%1委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之口起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：

(】)对申请人的审核。要注意土地登记中请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；

(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；

(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；

(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；

(5)对出让金支付情况的审核等。22、1.《中华人民共和国城市房地产管理法》中规

定的土地登记代理机构的设立条件是：

(1)有自己的名称和组织机构。

(2)有固定的服务场所。

(3)有必要的财产和经费。

(4)有足够数量的专业人员。

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

2.国内土地登记代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。

3.土地登记代理机构具有的权利包括：

(】)享有工商行政管理部门核准的业务范围内经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。

(2)可向主管部门提出实施专业培训的耍求和建议。

(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业

行

为。

(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。

(5)法律、法规和规章规定的其他权利。

4.土地登记代理机构应履行以下义务：

(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。

(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。

(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。

(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。

(5)严格按照规定标准收费。

(6)接受主管部门的监督和检查。

(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。

(8)法律、法规和规章规定的其他义务。23、1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡

上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。

2.(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。

(2)农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和''四荒〃土地使用权。

3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：

(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般耍求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，乡定居的华侨也可以申请宅基地。

(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

(3)集体所有的''四荒〃土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果''四荒〃土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。24、办理该宗地的变更登记手续的步骤为：

(DM企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。

(2)Y企业和M企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有：

%1土地使用权变更登记申请表；

%1Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；

%1转让全同；

%1原土地使用证；

%1变更后的房屋所有权证；

%1税费交纳证明；

%1委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

(3)±地使用权变更登记的基本程序为：申请-变更地籍调查-权属审核-注册登记-核发土地证书。具体如下：

%1对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记中请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理;

%1进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30-1和3 0-2；

%1进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》；

%1注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记；

%1核发证书，收并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。