中海地产项目策划管理办法(试行)

中海地产项目策划管理办法(试行)

编 号： 版 次： 效力级别： 密 级： 审 批： 审 核： 适用范围： 编制单位： 发布日期： 生效日期：

修订信息档案

修订时间修订版次主要修订（概述）审批人

中海地产项目策划管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为完善公司发展管理体系，促进项目的良性顺畅发展，提前考虑实施中可能遇到的风险，使项目策划的编制、审批、执行、检讨过程程序化、制度化，策划内容标准化，特制定本办法。

第二章 定义及适用范围

第二条 本文所指的项目策划是特指对项目建设施工全过程的策划，不包含前期投资、定位、营销、财务等内容。

第三条 所谓项目策划是指以总包的方式全面考虑工程实施过程，排出计划、安排场地、制定流水等等，令我方项目管理人员对整个项目各个阶段和各个工序都成竹在胸，再在招标过程中去要求对方，以便在实施中时刻掌握主动。

第四条 本办法适用于中海地产进行工程管理的、以总包+专业分包合约模式运作的所有项目。

第三章 编制范围

第五条 所有项目在桩基或土方支护工程招标前均应编制项目策划报告并通过区域公司评审。项目策划报告由项目发展部负责编制，由发展管理部组织评审。评审流程见第五章相关内容。

第六条 在《项目规划设计方案》经公司内部两级评审完成后，

项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展节点计划》等项目文件等项目文件立即开始编制策划报告，并于15个工作日内编制完成。

第七条 对于有多个分期的项目，应当在首批开工的分期项目工程管理策划中对该项目的整体规划进行部署，包括整体交通流向、集中生活区的设置、土方的周转与平衡、临时围墙的分判与施工方案等等。

第八条 同一项目、由同一管理团队进行管理的、开工时间相差不超过一年的分期项目，可统一编制项目策划；开工时间相差超过一年的分期项目，应当单独进行策划，并根据现有情况对项目整体规划进行检讨与调整。

第四章 策划内容

第九条 本办法所要求的策划内容为项目策划的基础构成部分。任何策划均应包括以下列举的主要事项。

第十条 项目策划分为概论、总平面篇、进度篇、质量篇、安全文明篇、成本篇。

（一）概论的内容应当包括：项目基础信息（建筑形式、结构形式、基础形式、基坑深度、工期目标、质量目标、销售配合目标、样板间及展示区要求等）、项目环境信息（周边道路情况、周边小区对施工的影响、临时水电/排水设施情况、大市政配套接驳口情况、水文地质情况、当地特殊要求、当地市场调查等）、项目管理组织架构、对监理的人数和工作职责要求、总包分区分段建议、对主要分包的分区建议和分判方式建议等。

（二）总平面篇的内容应当包括：塔吊/钢筋场的布置/混凝土泵车/人货电梯、场地内交通组织、工地围墙及大门开口、基坑支护及止水帷幕设置、土方平衡和边坡支护工程平面及剖面布置、脚手架的形式、模板形式、消防设施、生活区设置、办公室布置、临时供水供电和排水系统等。

（三）进度篇的内容应当包括：《项目发展总体进度计划》、各分项工程合约定判时间、各设计样板定样时间、基础施工阶段专项策划、售楼工程专项策划、主包单位劳动力策划、单层流水方案、整体分组团流水方案（针对别墅和多层）、各工种穿插计划、外栏工程专项策划、配套报建策划、重要的取证时间节点、重点难点专项策划等。

（四）质量篇的内容应当包括：明确的质量奖项或质量标准要求、入伙投诉率目标（按户数统计）、结构质量控制措施、防水质量控制专篇、重要的工作面交接检查控制点、实测实量要求、精装修专项策划、成品保护要求、入伙专项策划等。

（五）安全篇的内容应当包括：《中海地产施工现场形象标识系统强制执行标准》的具体落实、安全管理责任制、安全检查规定、需要进行专家论证或编制专项安全方案的分项工程清单、防火专项要求、防盗专项要求、安全应急预案等。

（六）成本篇的内容应当包括：标段划分建议、合约框架、合约界面划分、主要分项工程技术要求、设计变更的下发及执行办法、签证控制方法、付款审核控制办法、工程索赔与反索赔等。

第十一条 项目策划编制完成后，应摘录整理其中对于总包单位的重点要求（节点安排、质量要求、专项技术要求、奖罚规定等），编

制工程招标信息表作为合约招标的依据之一。

第五章 项目策划的评审

第十二条 项目策划分两级评审。地区公司评审由地区公司发展管理部组织,项目主管领导主持；区域公司评审由区域公司发展管理部组织，区域公司发展管理部主管领导或部门负责人主持。

第十三条 地区公司发展管理部应在项目部正式提交策划报告后5个工作日内组织召开项目策划评审会议。与会部门应包含营销部、

设计部、合约部、事务部、项目发展部、发展管理部，由项目主管领

导主持。会议应对项目策划中涉及进度节点、各部门配合、招标设计特殊要求等方面进行重点讨论形成《地区公司项目策划评审记录表》，由项目主管领导签发生效。

第十四条 项目部根据《地区公司项目策划评审记录表》修改项目策划相关内容，在5个工作日内再次提交发展管理部。经发展管理部、项目主管领导签发《地区公司项目策划审定表》后，正式提交到区域公司发展管理部。

第十五条 区域公司发展管理部收到策划报告后，在10个工作日

内组织区域内评审会议。会议可以为常规形式或视频形式，由区域公

司发展管理部主管领导或部门负责人主持，区域公司合约部相关人员以及项目策划作者必须参加。会议应对项目策划的工程管理方面进行重点讨论形成《区域公司项目策划评审记录表》，由区域公司发展管理部主管领导或部门负责人签发生效。

第十六条 地区公司根据评审意见修改项目策划相关内容后提交区域公司，区域公司经审核确认策划修订完成后，填写《区域公司项目策划审定表》将策划报告存档，并将项目策划、两级评审产生的表格记录提交中海发展有限公司发展管理部备案。直属公司的项目策划直接报送总部发展管理部评审备案。

第六章 项目策划的执行

第十七条 项目策划必须落实到合同中。区域公司召开合同定标会之前，合约相关人员应结合项目策划评审意见，审核合同文本是否与项目策划中的相关要求一致。项目策划中对进度、质量方面的要求必须写到合同中。

第十八条 区域公司和地区公司发展管理部在进行例行工程检查时，应对照项目策划检查进度、质量、安全等方面的管理行为落实情况。

第十九条 区域公司认为地区公司策划执行不力并且可能导致项目发展计划目标受到影响时，应对地区公司发出书面预警告知地区公司总经理，并抄送集团发展管理部。

第二十条 项目后评估阶段，应结合项目策划的落实情况与执行效果进行总结与反思，以吸取经验教训。

第七章 项目策划的检讨

第二十一条 项目部应每半年定期召开项目策划检讨会，对照策划与实际执行情况，分析得失之处并制定改进方向，形成书面记录备查。

第二十二条 当项目目标、项目发展条件发生较大变化时（如发展计划变更、销售展示要求变更、拆迁未完等），应重新修订项目策划并组织评审。

第八章 附则

第二十三条 本办法由中海发展发展管理部起草和修订。

第二十四条 本办法由中海发展发展管理部负责解释。

第二十五条 本办法自二零一一年八月一日起实施。

附件1：地区公司项目策划评审记录表

附件2：地区公司项目策划审定表

附件3：区域公司项目策划评审记录表

附件4：区域公司项目策划审定表

附件1：

项目策划评审记录表

项目名称 开工时间

修订版次 评审时间

与会人员

会议主持

策划核心内容提要

项目经理：

设计管理部意见

负责人：

合约管理部意见

负责人：

营销策划部意见

负责人：

项目事务部意见

负责人：

发展管理部意见

负责人：

项目主管领导意见

需明确处理意见：重新编制/根据意见修订后重新评审/根据意见修订后成稿上报。 项目主管领导：

注：此表适用于地区公司内部评审。

附件2：

项目策划审定表

项目名称 开工时间

修订版次 修订时间

修订记录：

需逐条回答项目策划评审记录表上的各项问题。

项目经理：

发展管理部审核意见

负责人：

项目主管领导审定意见

项目主管领导： 注：此表适用于地区公司内部评审。

区域公司项目策划审定表附件3：

项目策划评审记录表

项目名称 开工时间

修订版次 评审时间

与会人员

会议主持

策划核心内容提要

项目经理：

与会评委评审意见汇总：

评委签字：

区域发展管理部意见

需明确处理意见：重新编制/根据意见修订后重新评审/根据意见修订后成稿上报。

负责人：

注：此表适用于区域公司评审。

区域公司项目策划审定表附件4：

项目策划审定表

项目名称 开工时间

修订版次 修订时间

修订记录：

需逐条回答区域公司项目策划评审记录表上的各项问题。

项目经理：

区域发展管理部审核意见

负责人：

区域公司主管领导/总经理：

主管领导：

注：此表适用于区域公司评审。