项目定位与策划背景材料案例分析

项目定位与策划案例背景材料<1>

背景资料：

重庆森迪安防产业园是经市政府批准建立的特色安防产业工业园区，位于国家省级经济开发区——重庆九龙坡区西彭工业园区，占地总面积约530亩。

园区由重庆森迪安防产业发展有限公司投资12亿建设，有着强大的经济实力与科研实力作后盾。建成后，形成集“生产、研发、销售、物流、商务、会展、科普、教育”等多功能为一体的完整的安防产业链，是政府、企业与科研单位合作实施警用安防科技产业的主要基地。目前，一期建设已经在紧锣密鼓的施工中。

园区正式投产后，将实现年产值16亿，创造利税4亿，拉动相关产业实现产值15亿，新增就业达5000余人(其中引进高新技术人才2000余人)。园区将以稳定的经济效益和社会效益，积极助推九龙西城的建设。

园区将结合“政府+园区+企业”的新兴产业经营模式，采用“共建、共享、共发展”的管理理念，进行高效管理。以“技术领先、管理科学、运行高效”为指导方针，本着“正直、诚信、专业、责任”的精神，勇于创新、追求卓越，力争打造全国最大的警用安防生产基地。

项目资料：

项目位于重庆九龙坡区西彭工业园区，如图所示：

规划项目北侧，南侧与西面是工业基地，东侧是居住配套区与商业组团区，项目处于工业区与规划区的交接处，同时处于西彭工业园区与外环高速连接的要塞位置，交通非常便捷。

项目的定位为拥有集“生产、研发、销售、物流、商务、会展、科普、教育”等多功能为一体的完整的安防产业链的生态产业园。园区包括：商住部分、公园部分以及安防产业园部分。

项目的开发顺序以及规划示意图如下图：

项目遇到的问题：

目前项目第一期已经建成写字楼6栋，另有3栋高层封顶。但是项目第一期去化率低，资金周转不足，严重影响后期开发。项目产业园部分招商进展缓慢，影响产业园后期发展。

请大家在课前认真阅读案例背景材料，收集有关资料和相关理论文献，并思考以下问题：

（1）项目目前遇到的种种问题，你认为是什么原因导致的？

三期：物流中心

厂房

公园 二期：会展中心 公园 一期：商业 办公

职工公寓

（2）如何解决项目当前遇到的问题？

（3）项目原定位和策划有何有哪些问题？应该如何优化？

项目定位与策划案例背景材料<2>

2008年8月24日，王总正观看北京奥运会闭幕式盛况。突然接到长期合作伙伴重庆金鑫房地产公司李老板的电话。李老板在电话中告诉王总，他正在考虑是否接手一块2000多亩的土地。该地块位于巴南区木洞镇，已经完成了地形图测量等前期工作。但是，公司上下对市场无法很好把控，同如何开发这块土地也没有考虑好。李老板希望王总对该地块进行前期策划研究。

王总接到这个活后，马上召集团队人马第二天开赴现场……

相关背景材料：

1）项目区位

本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。

项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路，当时还处于建设之中），西接南岸区旅游重镇广阳镇。

2）地形

本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较好利用的地块位置。如图：

3）交通状况

本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利；

位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇；

位于水口寺村的地块位于茶园新区——双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离；

项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系；

此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间；

本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善。如图：

请大家在课前认真阅读案例背景材料，收集有关资料和相关理论文献，并思考以下问题：

（1）如何开展项目策划活动？

（2）本项目的业态如何确定?

（3）如何对本项目进行定位？

（4）本项目的开发策略、功能分区？

项目定位与策划背景资料<3>

十八届三中全会明确指出，建立城乡统一建设的土地市场，推进城乡一体化，增加农民财产性收入。新店村人敏锐地捕捉到这可能是村“第二次创业”的最佳契机。村委会研究决定，进一步加大全村土地流转，将全村近一万亩土地统一规划整体流转。面对如此大的一个诱惑，长期从事农村土地流转开发的王老板有些心动了。但是王老板还从没有操盘过如此大的项目，千头万绪，王老板一时也没有招了，他真心需要一个策划团队帮他好好策划一下。

项目背景材料：

新店村隶属于重庆市九龙坡区白市驿镇。作为重庆主城西大门，白市驿自古商贸云集，物产丰富。“民国机场”、“白市驿板鸭”、“温泉”、“花卉园”等享誉重庆。

新店村地形狭长，基本呈南北走向，南北长约6km，东西宽平均约1.4km，东西两端海拔较高，最大高差约300m，且东部山地为采矿区，多为四山管制限制建设区或采空区，中部地势多为丘陵（约18个较大丘陵）和缓坡地带，为生产居住集中区。项目整体占地虽有12000亩，但据地形分析和土地实际，其中真正可充分规划建设利用仅中央狭长地带，约4000亩土地。

区域环境景观普通，水资源实质匮乏，农业、生产用水多为水塘积存雨水，限制工农业的规模化发展；由于中梁山的煤炭资源开发殆尽，近半面积土地属采空区，限制了开发建设。

目前村内共有企业79家，重工业衍生产业较多，多集中在北部，企业多数规模小，有污染；因水资严重匮乏，工、农业难以集体化、规模化发展，发展速度缓慢，后劲不足；因中梁山采空区影响，居民住房受到不同程度影响，部分居民区急需迁建重建；项目目前仅一条主干道，且常有矿车、水泥车等往返，路况极差，交通较不理想。

请大家在课前认真阅读案例背景材料，收集有关资料和相关理论文献，并思考以下问题：

（1）如何进行市场分析？

（2）请对该项目进行定位。

（3）请对新店村项目进行业态分析。

项目定位与策划背景资料<4>

1、项目所处区域位置

项目

处于利川市城区的西郊，紧邻城区

处于利川市城区的西郊，紧邻城区

项目

2、项目地块现状

请大家在课前认真阅读案例背景材料，收集有关资料和相关理论文献，并思考以下问题：

（1）对项目进行市场分析。

（2）请对该项目进行定位。

（3）基于项目定位进行具体方案策划。