物业公司营改增后会计业务处理

物业公司营改增后会计业务处理

物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用的税目税率是有所

不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。

纳税计算（会计分录参考之前一般纳税人和小规模纳税人模式）

借：银行存款/ 库存现金/ 应收账款等贷：主营业务收入物业费收入

-- 租赁收入

-- 停车收入

-- 维修收入

-- 服务费收入

-- 其他收入

应交税费--- 应交增值税（销项税）

对于代收费事项建议直接走往来帐即其他应付款取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下

取得时：借：相关成本费用科目应交税费—增值税（进项税）贷：银行存款/ 应付帐款等物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目, 根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征收增值税，如何计算交纳前

面不动产租赁中已经涉及。

业务注意与特别说明：

1 、门禁卡销售/ 安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，

属于混合销售，适用6%税率。

2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。税负增加物业公司需调整价格。

3、入户维修/ 商铺、写字楼消防/ 强弱电改造收费，属于提供修理修配劳务，适用17%税率。税负增加物业公司需调整价格。

4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36 号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

物业公司代收水电费可以满足上述条件：

（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。

（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。

（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。

但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现

是委托代收。

至于供电公司和自来水公司给予的手续费，可开票按经济代理项目计算纳税。

5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。

6 、上述“11%或5%”，主要是涉及不动产租赁，如果小区在2016 年