土地一级开发详细详细流程
前期工作
确定生级土地开发分宗、分期上报次序
1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）
2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积
3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。
4、确定所分宗地的开发顺序
5、统计、估算安置房建筑面积
初步测算拆迁面积
土地一级开发实施方案
1、进行地上物调查统计
2、进行征地前摸底调查
3、进行现场拍照
4、收集项目适用的特殊政策
5、委托编制土地一级开发实施方案
6、准备编写征地工作方案所需资料
提供各地块规划详细指标
1、准备编写投资方案所需材料
2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）
协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案
土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要
签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
控规调整
1、委托编制控规调整可行性论证报告
2、进行控规调整报批
公开招标并进行修建性详细规划编制
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委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项
1、委托编制可行性研究报告
2、确定编制环评、交评等相关报告单位
3、编制环评、交评等相关报告
4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议
（1）办理用地预审
（2）办理环境影响评价报告审批
（3）办理交通影响评价报告审批
（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）
（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）
办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复
规划意见书
1、办理拨地订桩
2、办理并取得规划意见书
3、办理市政专业部门市政接用意见
4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合
5、设计单位报装
6、办理市政工程规划意见书
国有土地收购
1、对国有土地及其地上物进行评估
2、编制土地收购方案
3、协商并签订土地收购合同
征地
1、办理勘测定界成果报告
2、办理地质灾害评估报告批复
3、办理征地村（居）民代表会会议纪要
4、签署征地补偿安置协议
5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）
6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费
7、办理征地手续
1、制定征地补偿方案
2、制定拆迁补偿方案
1、办理评估公司、拆迁公司招投标
2、确定拆迁、评估单位
取得征地批复
1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估
2、制定拆迁补偿安置工作计划
3、申请年度拆迁计划
4、申请拆迁公告
5、申请暂停办理相关事宜
办理土地一级开发代款事宜
1、办理建设用地规划许可证
2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算
3、办理市政招投标，确定施工、监理单位
4、办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
实施征地补偿
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
1、核发集体土地房屋拆迁许可证
2、核发城市房屋拆迁许可证
3、办理征地结案
4、办理建设用地批准书
实施拆迁
1、随着拆迁的进行，实施文物勘探
2、进行文物保护性挖掘的协调工作
办理市政开工手续
审核土地一级开发成本
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
取得征地批复
1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估
2、制定拆迁补偿安置工作计划
3、申请年度拆迁计划
4、申请拆迁公告
5、申请暂停办理相关事宜
办理土地一级开发代款事宜
1、办理建设用地规划许可证
2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算
3、办理市政招投标，确定施工、监理单位
4、办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
实施征地补偿
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁
办理拆迁许可证
1、核发集体土地房屋拆迁许可证
2、核发城市房屋拆迁许可证
3、办理征地结案
4、办理建设用地批准书
实施拆迁
1、随着拆迁的进行，实施文物勘探
2、进行文物保护性挖掘的协调工作
办理市政开工手续
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收
确定土地出让价格
一级开发结束
取得征地批复
1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估
2、制定拆迁补偿安置工作计划
3、申请年度拆迁计划
4、申请拆迁公告
5、申请暂停办理相关事宜
办理土地一级开发代款事宜
1、办理建设用地规划许可证
2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算
3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位
4、办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
实施征地补偿
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁
办理拆迁许可证
1、核发集体土地房屋拆迁许可证
2、核发城市房屋拆迁许可证
3、办理征地结案
4、办理建设用地批准书
实施拆迁
1、随着拆迁的进行，实施文物勘探
2、进行文物保护性挖掘的协调工作
办理市政开工手续
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束