工业园区招商运营模式解析

工业园区招商运营模式解析

解析工业园区招商运营模式工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要，具体涉及到几方面的工作：

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案——招商方案实施——方案效果跟踪调查等。

首先我们讨论工业地产开发的三种模式：

（一）工业地产商开发模式简单流程：

政府供地→开发商→开发项目→招商入驻工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。

（二）政府独立开发模式简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。

（三）综合开发模式简单流程：政府→投资公司（管委会）①→开发项目→招商入驻②→开发商→开发项目→招商入驻综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。图一：工业地产开发模式其次我们来看

工业园区产品模式：

（一）建筑形态

1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

2、写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的

武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008 年10 月，武侯工业园区已累计引进企业328 家，其中鞋业企业25 家，电子信息类企业103 家，机电一体化企业42 家，生物工程及制药企业40 家，环保新材料企业17 家，投资及其它企业101 家。其中入园建设产业化生产基地90 家，已建成投产企业57 家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要，也是最关键的功能。

2、辅助功能为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会，带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的表现尤为突出。

（三）园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配

套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

（四）园区规划总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

3、园区规划总结了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分调查研究基础上搞好总体布局规划园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水等基础设施作为园区开发建设的依托。

从运营模式来看：

1、出售\只售不租开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租\只租不售。开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业

产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。

2、出租出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。从该园区整体规划来看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力具有很大挑战。

3、出售+出租出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。

最后我们来看工业园区的几种盈利模式：目前工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈

利目的；

三、开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。

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