XXXX高尔夫别墅项目分析
房产别墅项目可行性报告
北银别墅项目可行性报告
目录 前言 1、项目决策背景及摘要 第一部分：项目概况 1、宗地位置 2、宗地现状 3、项目周边的环境、配套 4、大市政配套 5、规划控制要点 6、土地价格 第二部分：法律及政策性风险分析 1、合作方式及条件 2、土地法律性质评估 3、取得土地使用权程序评估 4、土地性质变更的评估 5、政策性风险评估 第三部分：市场分析 1、区域住宅市场成长状况 2、区域供应产品特征 3、区域市场目标客层研究 4、目标市场定位及产品定位 第四部分：规划设计分析 1、初步规划设计思路 2、规划设计的可行性分析 第五部分：项目开发 1、土地升值潜力初步评估 2、工程计划 3、销售计划 第六部分：投资收益分析 1、成本预测 2、税务分析 3、经济效益分析 4、项目资金预测 第七部分：管理资源配置 1、机构设置 2、人力资源需求 3、人力资源缺口及解决 第八部分：综合分析与建议 1、优势、劣势 2、机会 3、结论和建议 第九部分：在新城市开发需要补充的容1、区块土地市场情况
北银别墅项目可行性报告 前言 项目决策背景及摘要 （一）外部环境 1、是中国著名的风景旅游城市，历史文化名城。系中国省省会，是省政治、经济、文化中心，也是全国15个副省级城市之一。是长江三角洲重要的中心城市。是国家重点旅游风景区，素有“人间天堂”的美称。“东方明珠”西湖坐落在城西。“三面云山一面城“，湖光山色，美不胜收，是中国十大风景名胜之一。历史悠久，是华夏文明的发祥地之一。从良渚文化起源，文化已有5000多年历史，是五代吴越和南宋建都地，由此，成为中国历史文化名城和七大古都之一。 经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方公里。依托的区位、人才、环境、经济等诸多优势，开发区全力打造接轨国际的投资环境，已在34平方公里建成区构建了一流的基础设施、优美的园区环境、完善的生活设施、高效规的政府服务；建成了全国最大规模的下沙高教园区及全国首批试点的出口加工区。现已有15所高等院校进驻，使下沙在短短几年之增加了10多万人口，带动了下沙商业、金融、贸易、服务等行业的发展，也为下沙区域房地产市场带来了新的发展机遇。根据市政府的规划，下沙被确定为的三大副城之一，并明确定位为：国际性的先进制造业基地，新世纪的大学城，花园式、生态型的副城。下沙环境很好，规划有宽广的马路，空间布局合理，还有很长的钱塘江河岸，下沙优美的外环境，都为居住创造出了良好的条件，使之摆脱昔日偏远荒凉的形象，成为房产市场的潜在增长点。 2、北银别墅项目由北银房产联合开发公司开发，地处经济技术开发区中心，位于下沙五号路西侧，具体四至为：开发区三号大街以东、二号大街以南、五号大街以西地区、四号大街以北，属市区七级地段。 3、项目渊源，特殊的政治或文化背景：该项目于90年代中期推向市场，但由于价格因素、地段偏远等多方面因素导致销售不畅，截止到目前仅销售1套，由于缺少必要的维修养护，竣工后的房屋及附属设施、景观绿化破损严重，基本处于烂尾状态，因此开发商决定进行转让。 （二）部因素 1、北银别墅项目启动、计划、执行及收尾估计需要3年时间，在公司发展中的处于重要地位，建议组建项目型的公司进行运作。 2、公司进入下沙区域市场，将有助于提高公司在下沙市场的覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用。 3、该项目将有力的保证公司未来的利润需求，同时依托该项目可以进一步扩大在下沙的经营规模与项目开发。
上海某别墅地块项目定位分析
上海某别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析提要：针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外 更多资源来 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高 符合 小区物业管理的要求低不高高很高 可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低 可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。
别墅项目市场分析报告文件
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
别墅项目市场调研报告
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
别墅项目可行性研究报告
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
上海别墅市场报告(上)
一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002年——上海 成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦 东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量 的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%， 浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、 徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。
[二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]中在在10015%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四]400上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。
当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。 所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。
地整体别墅市场分析
济南整体不墅市场分析 一、济南不墅物业进展现状分析 （一）济南不墅市场处于初步进展时期 90年代末，不墅物业进入济南房地产市场，但因其进展速度缓慢，导致济南不墅整体市场仍处于初步进展时期。要紧表现为：1、济南不墅物业大多集中于都市郊区，都市不墅区尚未形成。 纵观济南市不墅市场，在售不墅物业要紧集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫不墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于都市的郊区，距离中心距离较远，属郊区不墅。都市不墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成都市不墅区的概念。 2、济南不墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售不墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严峻，导致不墅品质普遍较差，呈现出整体不墅产品的有形无神，缺少项目个性。
2004年热销不墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得不墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、不墅市场主力产品为独栋不墅，其它类型产品尚未出现。 济南市在售不墅社区要紧以独栋不墅为主，这些不墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的确实是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse不墅外，其它不墅产品如双拼、迭加不墅均未出现。 4、济南不墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的阻碍根深蒂固，反映到消费过程中确实是特不的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上确实是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想关于不墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对不墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。
东方夏威夷水景别墅项目可行性研究梁向峰
第1章编制依据及程序 1.1 编制依据 编制依据有： (1)东方夏威夷水景别墅项目建议书 (2)国家发展改革委员会和建设部2006年《建设项目经济评价方法与参数》第三版 (3)国家发展计划委员会2002年《投资项目可行性研究指南》 (4)政府部门规定用于项目评价的数据，具体包括：动静态投资回收期、内部收益率、净现值、投资利润率。 (5)相关房地产项目市场价格的数据资料 1.2 编制程序 编制程序为： (1)通过阅读东方夏威夷水景别墅项目建议书，熟悉项目概况，掌握项目主要经济技术指标。 (2)按照《投资项目可行性研究指南》要求，制定可行性研究报告的写作大纲。 (3)采用经济评价方法，对东方夏威夷水景别墅项目进行静态与动态财务评价。 (4)对东方夏威夷水景别墅项目进行敏感性分析。 (5)分析与总结，得出项目是否可行的结论。
第2章项目的工程概况 2.1 建设单位 上海元龙企业发展有限公司。 2.2 工程项目名称 青浦“东方夏威夷”水景别墅。 2.3 建设地点 “东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村(原青浦县淡水养殖场)，北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界(南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外)，建设用地面积约46.7公顷。 2.4 建设内容 “东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米，公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1-2车位的车库，还规划建造公用停车位。预计该小区最大用电负荷6000KV A，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线为880对。 2.5 基地现状及动拆迁 项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米(淤泥深度约0.5米)，淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。
某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)
某某年上海别墅市场分析报告(DOC 46页)
2005年上海别墅市场 分析报告 2005年12月 目录 一、2005年上海别墅市场年度概述-----------3 1、政策回顾与分析-----------------------------4 2、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------9 3、2006年供求关系预测--------------------14 二、各主要板块分析-----------------------------17
1、各细分别墅市场分布及情况分析------17 2、分区域市场分析----------------------------21 三、竞争区域楼盘分析------------------------31 1、浦东地区------------------------------------32 2、南汇地区------------------------------------44 3、市场结论------------------------------------56 四、05年本案销售回顾及06年计划--------57 一、 2005年上海别墅市场年度概述 ?别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相 继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和 开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平 淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、 抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能 产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。 ?众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003 年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续 发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方 针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别 墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正 逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重 上升，而对于长期投资者影响甚微。 ?另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过 渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧， 该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济
别墅项目背景及可行性分析报告
第三章项目背景及其可行性 3.1 宏观经济的配合 进入2000年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。目前我国人均年收入已达1,090美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、XX及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。 3.1.1 社会消费水平稳步提高 在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。 3.1.2 旅游行业为政府扶持性行业 旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和XX市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。XX市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《XX市旅游管理办法》。 3.1.3 酒店式别墅面临良好的发展机遇 目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，
上海别墅市场分析报告
05年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税
率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况
今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
别墅项目前期市场调研报告
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
成都应龙湾别墅项目可行性分析报告
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目 录 一、 总论 (3) 二、 项目概况 (4) （一） 地理位置 (4) （二） 区域环境 (4) （三） 项目参数 (5) （四） 设计理念 (5) （五） 总体布局方案 (6) （六） 社区配套规划 (6) 三、 成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、 经济分析和财务评定 (19) （一） 建设总投资 (19) （二） 建设规模 (19) （三） 项目建设进度计划 (20) （四） 资金来源及筹措计划 (20) （五） 项目销售计划及销售收入预测 (20) （六） 项目盈亏计划分析 (21) （七） 项目现金流量分析和经济效益指标计算 (21) 五、 结论 (22) 六、 附件 (23) （一）项目分年销售收入 (23) （二）项目分年投资计划表 (24) （三）项目损益预测表 (25) （四）项目现金流量表 (26) 一 总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊 区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”， 龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，
上海X别墅地块项目定位分析
上海X别墅地块项目定位分析 上海某别墅地块项目定位分析 说明 项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。 一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 1、不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况 对公共交通的依赖性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合 对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合 对小区周边市政配套要求高很高高高符合 小区物业管理的要求低不高高很高可达到 建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要求无一般低低可达到 对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到 景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合 以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、项目市场定位 1）地产项目定位之基准 地产项目的定位是基于： ◆项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； ◆市场调研反映的具有有效需求的市场空间； ◆政府在城市总体规划上的限制。 2）项目定位 从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，发现： ◆该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率≤0.26,建筑密度≤？% ◆该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； ◆上海市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后， 正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的所谓中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，区域内有效需求旺盛。 ◆针对部分潜在客户群调查表明，随着”5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购买力随之日趋健旺，类似本案这样的住宅小区将是他们的首选。 因此，本项目地块具备定位为”纯高尚独立别墅的品质生活园区”的充要条件。该项目将
欧洲房地产别墅项目优势分析推广策略报告精选版
欧洲房地产别墅项目优 势分析推广策略报告 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
一、项目分析 【1】地块分析 地理位置与面积：本项目地块位于泉州市洛阳江畔，规划总面积 243552平方米，总建筑面积128000平方米。 ●景观环境 项目北面是洛江，江景地块拥有的得天独厚的景观优势，但除临江 度假村别墅外，大部分别墅无法直接看到江景，形成较为封闭的环境， 因此人工造景是本项目主要居住实地景观。在此基础上，本案与其它竞 争个案相比，其景观资源具有一定的优势。 ●交通环境 本案距离市中心仅10公里，距福泉高速公路入口处仅1公里，324 国道紧邻本案，市区第二条外环通道朋山岭隧道的建成和大坪山隧道的 贯通连接， “大泉州”战略的实施和通港路、跨海大桥、东大门道路 扩宽工程的施工、秀屿港等大型基础设施的投建。交通环境十分便捷， 使本案在未业几年内将有较强的区位优势。 ●周边配套设施调查 本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套 和生活配套设施，且在一至两年内都不会有太大的改善，对面的洛 江工业区和大型住宅片区的规划、开发后可提供部分配套设施与本 项目共享。 【2】SWOT 分析 ●别墅项目优势分析 欧洲房地产别墅 项目优势分析推广策略 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
项目位于城市近郊，处于泉州市区的边缘。其优势为可较方便享受城市之便利繁华，可作为真正居家型使用，同时由于临江及隔江而形成的居者心理上的与城市喧嚣的隔离，使其具备了度假居住的功能，因此打破了传统的居家度假两难全的局面，进一步提升了项目的市场价值。 项目位于洛江南岸，自然景观较为优美，为泉州市区之少有，项目目前地貌条件较佳，自然植被满覆，绿色景深，是一建造高档别墅的优秀地块。 项目目邻近福厦路，可以便利地到达市区、临界市区各地。 项目位于大型高档临江住宅片区，又紧邻洛江生活区，即将兴建的泉州最大规模的高尚城市板块，将为该项目提供完善的商业及市政配套，可满足住户的生活需要。 以山水养生、欧陆风格建筑、西式贵族生活为整个项目的主题，将内外水景结合，把水融入住户的生活，最大限度地满足人类的亲水性，项使目的市场形象非常鲜明。 ●项目弱势 项目地块的区位形象较低，在泉州人心目中，洛江区不属于泉州城区，低片区形象，可能影响部分客户的判断。 市化程度较低，目前项目附近的商业、交通、教育、医疗、饮食、娱乐等配套设施极不完善，近距离的较高品质的生活配套较少。 金山生活区的配饰及该地区的大型市政设施规划不可预见。 ●机会分析 市政府对房地产业的政策支持，宏观经济发展已逐步攀升，具体表现为：
项目可行性研究报告(模板)
____工程可研报告 编制部门：战略拓展部 编制日期： ___年___月___日 目录 **工程可研报告 1 主责中心：战略运营中心1 编制日期： 1 目录 1 前言（战略拓展部负责）2 工程决策背景及摘要（战略拓展部负责）2 一、外部环境2 二、内部因素2 第一部分：工程简况（战略拓展部负责）3 第二部分：法律及政策性风险分析（战略拓展部/ 成本经管部共同负责）5第三部分：市场分析（品牌营销部负责）6 第四部分：规划设计分析（技术经管部负责）7
第六部分：投资收益分析（预算部负责）9 第七部分：经管资源配置（人力资源部负责，简化版此项可略）11 第八部分：综合分析与建议（战略拓展部负责）11 第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题（战略拓展部负责）12 第十部分：在新城市开发需要补充的内容（战略拓展部负责）13 附件： 13 前言（战略拓展部负责） 随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新工程的需求越来越 强烈。为了规范工程前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行 性报告内容指引。 工程决策背景及摘要（战略拓展部负责） 一、外部环境 1、城市发展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、 城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。 2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，工程处 在 xx 区，要说明该区域的地位。 3、工程渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化 园、政府重点工程等。 二、内部因素 1、工程启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3— 5 年），在公司发展中 的地位（是否核心工程）。
别墅项目报告
上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌)
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
关于编制别墅建设项目可行性研究报告编制说明
别墅建设项目 可行性研究报告 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司编制时间：https://www.360docs.net/doc/ed1658532.html, 高级工程师：高建
关于编制别墅建设项目可行性研究报告编 制说明 （模版型） 【立项 批地 融资 招商】 核心提示： 1、本报告为模板形式，客户下载后，可根据报告内容说明，自行修改，补充上自己项目的数据内容，即可完成属于自己，高水准的一份可研报告，从此写报告不在求人。 2、客户可联系我公司，协助编写完成可研报告，可行性研究报告大纲（具体可跟据客户要求进行调整） 编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司 专 业 撰写节能评估报告资金申请报告项目建议书 商业计划书可行性研究报告
目录 第一章总论 (1) 1.1项目概要 (1) 1.1.1项目名称 (1) 1.1.2项目建设单位 (1) 1.1.3项目建设性质 (1) 1.1.4项目建设地点 (1) 1.1.5项目主管部门 (1) 1.1.6项目投资规模 (2) 1.1.7项目建设规模 (2) 1.1.8项目资金来源 (3) 1.1.9项目建设期限 (3) 1.2项目建设单位介绍 (3) 1.3编制依据 (3) 1.4编制原则 (4) 1.5研究范围 (5) 1.6主要经济技术指标 (5) 1.7综合评价 (6) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (7) 2.1项目提出背景 (7) 2.2本次建设项目发起缘由 (7) 2.3项目建设必要性分析 (7) 2.3.1促进我国别墅建设产业快速发展的需要 (8) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (8) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (8) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (8) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (9) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (9) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (10) 2.4项目可行性分析 (10) 2.4.1政策可行性 (10) 2.4.2市场可行性 (10) 2.4.3技术可行性 (11) 2.4.4管理可行性 (11) 2.4.5财务可行性 (11) 2.5别墅建设项目发展概况 (12)