土地增值税清算审核事项说明

企业基本情况和土地增值税清算税款申报

审核事项说明

一、基本情况

（一）企业基本情况

1.企业名称：XXXXX有限公司

2.成立日期：XXXX年X月X日

3.统一社会信用代码：

4.地址：

5.法定代表人：

6.企业类型：

1.7.经营范围：

（二）“XXXXXXX”项目基本情况

1.项目名称：“XXXXX”

2.项目开发类型：商住楼

3.项目地址：

4.项目概况：“XXXXX”项目，于2009年12月1日，经XXXXX经济发展局（XXXXX资字[20XX]XX号）文批复，同意核准该项目。项目用地面积XXX万平方米，总建筑面积XXX 万平方米，其中地上建筑面积XXX万平方米，地下建筑面积XXX万平方米。（计入容积率面积XXX万平方米）。主要建设内容包括：XXX会展中心，XX店，XX店，XX展场，配套住宅，商务酒店，车模学院，商务综合楼，公建配套用房以

及汽车主题公园等。住宅、商业、公建配套用房及地下工程。本次清算的“XXXXX”西区和XX店为其中的配套商住楼。

“XXXXX”于20XX年X月X日、20XX年X月XX日项目以出让方式取得建设用地规划许可证，证号:地字第XXXX号和XXXX号；于20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得土地使用权证（XX国用（20XX）第0XX号、（20XX）第1XX号），使用权面积XXXX平方米；20XX年X月XX日和20XX年X月X日取得《建设工程规划许可证》(编号：建字第XXXXXX号、XXXXXX 号)；20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得《建设工程施工许可证》（编号：XXXXX、XXXXX号）等主管性质部门批复，具备建设条件。

20XX年XX月XX日至20XX年X月XX日期间全部取得XXX 房产管理局商品房预售许可证((20XX)房预售证第4XXX号；（20XX）房预售证第1XXX号)。

5.项目面积情况

本清算项目共建造11栋商住楼，总建筑面积XXX㎡。其中：住宅776套建筑面积XXX平方米，商业用房3S店88间，建筑面积XXX平方米，幼儿园1间，建筑面积XXX平方米，垃圾站1间XXX平方米，地下室X平方米，其中：人防X平方米，地下车位XX间,建筑面积X平方米。

确权明细如下：

二、主要会计政策和税收政策

1、公司年度执行新企业会计准则及应用指南。

2、会计核算方法：以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告,以历史成本（除业经财政部确认的重估价值外）为计价基础，以人民币为记账本位币。

3、主要内部控制制度：公司建立了必要的内部控制制度，如：财务管理制度、会计制度、销售管理等制度。

4、土地增值税清算条件：已转让的房地产建筑面积占总个项目可售建筑面积的85%，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用；或预售许可证已超过三年。

5.开发产品完工的标准：

符合下列条件之一的，视为开发产品已完工；

（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；

（2）已开始投入使用的开发产品

（3）已取得了初始产权证明的开发产品。

6.成本费用分配标准：开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，按配比原则将其分配至各成本对象，其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积等合理方法计算分配。公司本项目清算时成本费用分配标准：已售成本按已发生的总成本及已售面积占总可售面积的比例进行分配。

7.开发产品销售收入确认标准：

①已开具销售不动产发票的，按发票面积、金额来确认可售面积、销售收入。

②未开具销售不动产发票的，按测绘报告产权面积、合同单价来确认可售面积、销售收入。

③未销售的住宅及商铺，按测绘报告产权面积来确认可售面积。

8.开发产品视同销售确认收入的标准：如公司将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，视同销售开

发产品所有权，确认收入（利润）的实现。确认收入的方法：按本公司近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

9.普通住宅与非普通住宅的区分

⑴套内面积大于144平方米的住宅为非普通住宅。

⑵XXX普通住房判定标准：根据XX厅字[20XX]XX号文件精神：①住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；②单套鉴证面积在XXX平方米（含XX平方米）以下；20XX年X月X日至20XX 年X月X日单套实际成交小于等于XXXX元/平方米；20XX年X 月X日至20XX年X月XX日单套实际成交小于等于XXX元/平方米；20XX年X月X日至20XX年X月XX日单套实际成交小于等于XXXX元/平方米。

⑶20XX年X月XX日以后根据XX房[20XX]XX号文件精神;住宅小区建筑容积率在 1.0（含 1.0）以上,不分价格面积小于XX平方米为普通住房，其他为非普通住宅。

10.与土地增值税清算项目相关税收政策：土地增值税暂行条例及其实施细则,国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发(20XX)XXX号相关文件。

营业税：应税收入的5%（2016.5.1日前）

增值税：应税收入（不含税）的5%（2016.5.1日后）

城建税：营业税、增值税的7%

教育附加：营业税、增值税的3%

地方教育附加：营业税、增值税的2%

11.本次清算截止日期：20XX年X月XX日

12.土地增值税清算条件：开发项目全部竣工，已完成销售XXX%，达到清算条件。

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入审核

截至20XX年X月X日止，公司本项目已售面积XXX平方米，占总可售面积的XX%。达到清算条件。土地增值税的应税收入合计XXX元（2016.5.1日前含税，2016.5.1日后不含税，下同），其中：已售普通住宅418套，建筑面积XX㎡，销售收入XXXX元；非普通住宅已售353套，建筑面积XXX㎡，销售收入XXXX元；其他类型房地产（含商业用房、幼儿园及车位）已售114间，建筑面积XX㎡，销售收入XXXX元。

（二）土地增值税扣除项目审核

截止20XX年X月XX日止，公司账面列支本项目土地和开发成本金额为XXXX元。经审核，调减至非成本项目金额XX元，调整后的土地和开发成本金额为XXX元，另外计入扣除项目的其他房地产开发费用XXX元，与转让房地产有关税金为XX元，财政部规定的其他扣除项目金额为XXX元，合计扣除项目金额XXX元。本次清算先按已售面积、未售面积占总可售面积的比例XX%、XX%进行分摊，再按已售面积中普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产已售面积分别占已售总面积比例XX%、XX%、XX%计算分摊，最后确认已售面积允许扣除土地和房地产开发成本金额XXX元，

另外计入扣除项目的其他房地产开发费用XXX元，与转让房地产有关税金为XXX元，财政部规定的其他扣除项目金额为XXX元，合计扣除项目金额XXX元，其中：已售普通住宅的扣除金额为XX元，已售非普通住宅的扣除金额为XX元，已售其他类型房地产扣除金额XXX元。各项目具体数据如下：

1、取得土地使用权所支付的金额

“XXXXX”项目因发改委批复的是一个批文，公司分期开发，账面数反映取得土地使用权所支付的金额为XX元（含契税和交易费，下同），总面积XX亩，含有多项业务，后按开发区政府要求4S店及安置房均划出，故按整个付款金额减掉4S店及安置房的实际价款后，在各期进行分摊（分摊明细见《XXXXXX地价款、契税、交易费分摊明细表》），经审核西区及3S店应分摊土地成本XXX元。按已售面积XX%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例XX%，非普通住宅成本分摊比例XX%，及其他开发产品成本分摊比例XX%），本次清算扣除项目金额XX元，其中：普通住房扣除项目金额XXX元，非普通住宅扣除项目金额XXX元，其他开发产品扣除项目金额XXX元。

具体事项见《土地增值税纳税签证表》附表4及土地使用权工作底稿。

2、房地产开发成本：

公司账面数XXX元，经审核，调减至非成本项目金额XX元（其中：前期工程XX元，建安工程XX元，基础设施XX元，开发间

接费XX元），调整后的开发成本允许扣除本项目金额为XX元。按已售面积XX%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例XX%，非普通住宅成本分摊比例XX%，及其他开发产品成本分摊比例XX%），本次清算扣除项目金额XXX元，其中：普通住房扣除扣除项目金额XXX元，非普通住宅扣除项目金额XX元，其他开发产品扣除项目金额XX元。具体项目调整如下：

（1）、前期工程费：公司账面数为XX元。经审核，调减至非成本项目金额XX元，其中：调至管理费用XX元，调至销售费用XX元，不合规及无票支出XX元，重新分类净调至建安工程XX 元，调整后本项目前期工程费允许扣除项目金额为XX元。按已售面积XX%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例XX%，非普通住宅成本分摊比例XX%，及其他开发产品成本分摊比例XX%），本次清算扣除项目金额XX元，其中：普通住房扣除项目金额XX元，非普通住房扣除项目金额XX元，其他开发产品扣除项目金额XX 元。

具体调整事项见《土地增值税纳税签证表》附表6及前期工程工作底稿。

（3）、建筑安装工程费：公司账面数为XX元。经审核，调减至非成本项目金额XX元（其中：调至管理费用XX元，不合规发票支出XX元），重新分类净调增金额XX元（前期工程调至建安工程招标代理费和监理费XX元，基础设施调至建安工程电梯及安装XX元，消防工程XX元调至公共配套），调整后本项目允

许扣除项目金额为XXX元。按已售面积XX%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例XX%，非普通住宅成本分摊比例XX%，及其他开发产品成本分摊比例XX%），本次清算扣除项目金额XXX元，其中：普通住房扣除项目金额XX元，非普通住房扣除项目金额XXX 元，其他开发产品扣除项目金额XXX元。具体调整事项见《土地增值税纳税签证表》附表7及建筑安装工程工作底稿。

（4）、基础设施费：公司账面数为XX元。经审核，调减至非成本项目金额XX元（其中：不是本期费用转至管理费用XX元，亮化工程等调至销售费用XX元），重新分类净调减金额XX元（其中：电梯安装工程XX元调至建安工程，消防工程XX元调至公共配套），调整后本项目允许扣除项目金额为XX元，按已售面积XX%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例XX%，非普通住宅成本分摊比例XX%，及其他开发产品成本分摊比例XX%），本次清算扣除项目金额XX元，其中：普通住房扣除项目金额XX元，非普通住房扣除项目金额XX元，其他开发产品扣除项目金额XX元。具体调整事项见《土地增值税纳税签证表》附表8及基础设施工作底稿。

（5）、公共配套设施：公司账面数为XX元。经审核，重新分类净调增金额XX元（其中：建安调入消防工程费XX元，基础设施调入消防工程费XX元），调整后本项目允许扣除项目金额为XX元。按已售面积X%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例X%，非普通住宅成本分摊比例X%，及其他开发产品成本分摊比例

X%），本次清算扣除项目金额XX元，其中：普通住房扣除项目金额XX元，非普通住房扣除项目金额X元，其他开发产品扣除项目金额X元。具体调整事项见《土地增值税纳税签证表》附表9及公共配套设施工作底稿。

（6）、开发间接费：公司账面数为X元。经审核，调减至非成本项目金额X元（其中：调至管理费用X元，调至销售费用X 元，无关支出X元），重新分类净调整金额为零元，调整后本项目允许扣除项目金额为X元。按已售面积X%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例X%，非普通住宅成本分摊比例X%，及其他开发产品成本分摊比例X%），本次清算扣除项目金额X元，其中：普通住房扣除项目金额X元，非普通住房扣除项目金额X元，其他开发产品扣除项目金额X元。具体调整事项见《土地增值税纳税签证表》附表10及开发间接费工作底稿。

3、房地产开发费用：借款利息支出和其他房地产开发费用：因公司不能提供完整的利息支出，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定：房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的X%以内计算扣除”，核定可扣除项目金额为X元，按已售面积X%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例X%，非普通住宅成本分摊比例X%，及其他开发产品成本分摊比例X%），本次清算扣除项目金额X元，其中：普通住房扣除项目金额X元，非普通住房扣除项目金额X元，其他开发产品扣除项目金额X元。

4、与转让房地产有关的税金：经审核该项目应缴与转让房地产有关的税金应缴合计X元，其中应缴营业税X元，应缴城建税X元，应缴教育费附加X元；经核实已缴营业税X元，已交清；已缴城建税X元，应补城建税X元，已缴教育费附加X元；应补缴教育费附加X元。

5、财政部规定的加计20%扣除费：根据《土地增值税暂行条例》有关规定，房地产开发企业允许按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和20%计算加计扣除。经审核公司取得土地使用权所支付金额与开发成本之和为X元，本项目扣除金额为X元。按已售面积X%分摊（其中：普通住宅成本分摊比例X%，非普通住宅成本分摊比例X%，及其他开发产品成本分摊比例X%），本次清算扣除项目金额X元，其中：普通住房扣除项目金额X元，非普通住房扣除项目金额X元，其他开发产品扣除项目金额X元。

（三）、增值额及增值率的审核

经审核,本项目普通住房增值额为X元，增值率为X%，根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条第二款规定,增值额未超过该类住房20%的，免征土地增值税；非普通住房增值额为X元，增值率X%，其他开发产品增值额为X元，增值率为X%。

（四）、应缴土地增值税的审核

经审核，公司应缴土地增值税X元，其中：非普通住宅应缴土地增值税的适用税率为30%，应缴土地增值税额为X元，其他开发产品应缴土地增值税的适用税率为30%，应缴土地增值税额

为X元，已预缴土地增值税额X元，应补土地增值税X元。

四、其他事项说明

XXXXXXXX事务所

20XX年X月XX日