南昌商业项目定位及招商
目录前言
第一部分商业定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
二、项目总体定位
三、项目的功能定位
第二章商业业态定位
一、定位理由
二、业态定位
第三章商业名称定位
一、商业案名定位
二、博览城的解释
第四章商业管理功能定位
一、现有管理格局
二、金润物流的管理功能定位
三、现代化的管理体系
第五章商业经营业种定位
一、主题物流定位
二、经营业种定位
三、定位规划
第二部分招商策略
第一章招商总策略
第二章招商阶段设置
第三章招商工作计划表
前言
商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。
商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈和洪城大市场的商圈的局面被打破，香江、鸿顺德纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。
要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。
项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。
第一部分项目定位
第一章项目总体定位
一、前期沟通总结
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。
鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。
由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，
针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。
二、项目的总体定位
本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。
三、项目的功能定位
1、功能组合
（1）展示、交易功能区
该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射
半径。
同当前批发市场的主要差异表现在：
●集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；
●增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品
的风采，便于看样定货）；
●经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品
和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档
商品交易中心的定位）；
●销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的
购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻
经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）
●对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设
计标准模式、类似街面专卖店）；
●可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。
（2）会展会议、推介培训服务功能区
该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平；
●同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会
议、推出和培训奠定基础；
●有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装
表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：季节主
题：春、夏、秋、冬；类别主题：时装系列运动系列绅士系列学生系列
淑女系列……动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴
奋点”，吸引人流；
●组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛；
●有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人
的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干；
（3）零售功能区
零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C 的批零兼售的仓储式超市功能。
或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。
同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。
（4）休闲娱乐功能
本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施，另一方面，批发业务通常在下午3-4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本案内建立一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。
该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区
域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。
（5）仓储物流功能
本案作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要组成部分。不仅为本案的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空间，独享一片利润天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送；
●仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式；
●对于加工处理必须设计标准化的包装模式；
●整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，
实现物流现代化；
●主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、
车库、租车。
（6）信息服务功能
信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet网络。
●委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，
以预测和分析市场前景；
●有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；
●创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动
和企业形象宣传；
●摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的
整体形象水平；
●负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、
设计方案，保证经营人的共同利益；
●借Internet网络发布各种信息。
（7）商务办公服务功能区
由于本案的主要目标客户是企业，而不是个体经营者，在经营过程中，必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务。这些企业由于规模较小，资金能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。
●商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没
有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁，同时
提供各种商务服务；
●会议室/中心：供入驻的中小企业召开各种会议使用；
●俱乐部：中小企业家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面可以获得许
多的优惠和服务；
●电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价
服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足；
●秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，
电话、网络订购记录服务，谈判记录等；
●理财服务：是代理财务管理（记帐、凭证、报表），真正了解经营的财务状
况，并给出经营财务上的指导和提示；
●结算服务：是在银行统一指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的
可信性；
●会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室；
●商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种
相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。
（8）管理功能
管理是保证交易的正常化的基本保障
●组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；
●制定和修改市场的管理规定；
●解决市场纠纷和分歧；
●检查、监督产品的质量；
●决定非营业时间的进出货、防盗、防火；
●确定商品包装的标准；
●处理紧急情况的问题；
●组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；
●争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；
●成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。
（9）公共设施、环境服务区
完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，
配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。
2、产业结构组合
报告在市场调查的基础上，确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式
二、商业业态定位
本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。
三、商业案名定位
为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：
江西国际商品博览城
博览城是指以江西省庞大的资源为依托，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，具有一定档次，统一形象，统一经营。
它不仅是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时还是城市整体价值的集中体现。
四、管理功能定位
商业策划的结果是策划了一个案子，铺出一条路子，带出一个班子。商业策划的核心体现在策划项目的长期繁荣，所以功能定位至关重要。
中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善，但在管理功能上还存在明显的不足。
首先，从发达国家来看，现代物流的功能是设计、执行以及管理客户供
应链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务。而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的，企业服务内容多数仍停留在仓储，运输，搬运上，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务，现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥。我国的物流企业，无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力、物流的专门知识，物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。
其次，条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展。物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密。但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种条块管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划，妨碍着物流的社会化进程，制约着现代物流的进一步发展。
1、现有管理格局
●洪城大市场
洪城大市场由原来的物流中心的代表，现逐渐隐退，最主要的原因是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段。
具体表现在：
●鸿顺德
2、金润物流中心的管理功能定位
金润物流中心打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体，在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间。
金润物流中心的管理还突出维护中坚租户群体的利益，从原来任其抢生意到对各经营业主实施任务提供，依托统一营业执照的金润物流中心，整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台，利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流，改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局，最终提升货运市场的竞争层面，以确保最终的价值最大化目标的实现。
3、金润物流中心现代化的管理体系
4、矩阵式管理架构诠释
矩阵式管理结构是指：按职能划分的部门与按产品、服务或工程项目划分的部门结合起来的组织形式，每个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个领导的指挥。
这种管理架构结合了近期利益与远期利益，利于单位核算，提高了决策质量。
五、商业经营业种定位
商业要成功，经营业种定位是一个关键因素，形成有个性的业态模式，才能在竞争中立于不败之地。因此，我司在对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和对省外同类市场的论证之上，具有很强的市场竞争力和吸引力。
1.主题物流定位
本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势，对物流而言，具有强大的市场辐射力。
无论是传统物流，还是现代物流，物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系。前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原因之一。为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位。
主题物流在现代物流基础上，依托地区产业经济，涵盖了产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。
2.经营业种定位
金润物流中心由多种业态和谐组成,真正实现在一个单一的物流主题下进行多元化经营,最大限度地延长顾客的逗留时间，提升了消费的比率与金额。
、定位指标表
3.定位规划
1)粮农产品博览城
?定位前提
在前期市场调研过程中，通过对“十六大”的关注，我们注意到“三农”问题在中国经济改革中的重要地位。江西是农业大省，粮农产品收入占农民收入的29％，所以三农问题尤显突出。南昌市是江西省唯一一个核心城市，南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农改革的方向。
在地理位置上，江西省衔接中国两大“都市经济圈”（长三角、珠三角），如何帮助、引导江西的优质粮农产品进入以上述两个地区为代表的发达地区市场，进而扩展到国际市场，提高农民依赖农产品销售的直接收入；降低市场门槛，引导更多农民进入到商贸流通领域，改变以往农民出力、商家赚钱的传统市场模式；大力推进农业产业化，加快发展农产品流通组织，不断拓宽农民的增收渠道；运用信息技术，创新经营理念，发展和扶持一批现代化的农产品流通组织，降低粮农产品流通成本，都是南昌市今天不得不面对的事情。
随着中国政府对农村科技发展的强力推动，今天的中国农业已经接近耕种“工业化”，解放农村，引到一部分农民剩余劳动力“下岗”，
通过有效地扶持引导，依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞争力，同时获取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一。
会展经济正在逐步成为江西经济发展的“助推器”。会展经济集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，其1:10的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色。
金润物流要区别于其它物流，在定位上就要比他人高一个层次，这就需要我们的定位根据地方的经济特点来紧密地联系政治形式，使定位别具一格却又具有可操作性。
?定位规划
由此我司在对本项目的定位规划时，萌发了依托粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力，同时也可借此加大政府对本项目的支持度，将本项目提升到一个高度。
亟待解决的“三农问题”，强大经济带动力作用的会展经济，都为本项目开发提供了定位依据，我司站在策划的战略高度，结合南昌单核中心城市的地位与作用，经过反复论证，对一期市场形象作出如下定位：
优化农业产业结构，打造江西粮农精品的商贸航母
“中国（江西）粮农产品博览城”
粮农产品博览城集会展、交易、物流、信息、服务功能于一体，其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、
畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并率先引入了生产技术及农业人力资源两项交易主体。依靠先进的管理理念，通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置，改变传统批发市场物业管理、经营管理严重落后、经营现场环境恶劣、交易行为不规范以及产品整合能力差的落后市场模式。
?效果预测
粮农产品博览城是紧扣“三农”问题，因而，政府无论是在关注上还是在支持度上都会有所偏重。而且只要宣传到位的话，市场引爆的威力还是挺大的。
只要管理得当，粮农产品博览城的经营及发展的具有很大的潜力。
2)制造业主题
?定位前提
粮农产品博览城由于与政策的联系紧密，一方面在政策上可能取得优惠，但另一方面的风险也是很大的，所以，我司寻找另一条同样是具有市场爆破力，但风险相对要小的定位。
?定位规划
提出制造业为后补定位。
江西制造业产品博览城
?效果预测
第二部分招商策略
第一章招商策略
一、策略延续
“赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个项目的总策略，而且同样贯穿在每个环节之中。在招商策略之中，每一个步骤的展开也是遵循着“赢了再打”的策略，在前一个步骤“赢了”的前提下，执行下一个步骤。
二、招商策略
1、敲山震虎
构筑较高的平台，与政府形成互动。
公关活动先行，如：举办全国性高档次的论坛或是座谈，（论题可以类似为：中国物流市场各何处去？新经济下中国特色物流中心的建设、南昌物流的特点及基础等），邀请官、产、学、媒介的权威人士。
媒体报道紧随，对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。
2、围魏求赵
本地媒体与全国性媒体结合进行。跳出南昌狭隘的圈子，对全国各地的物流及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道，达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效。
3、做一个样板市场
不管是现代物流也好，主题物流也罢，经营者和投资商是不会掏
商业项目招商思路
商业项目招商思路（大脑激情碰撞，多指教） 一：前言： 项目提出“情景式休闲购物”的开发理念，以独特的建筑设计，休闲的配套设施，完善的商业业态布局等，使项目同时兼具购物、休闲、娱乐、美食等一站式休闲购物的功能，消费者购物、休闲也如同逛公园。项目距离商圈仅咫尺。项目本身采取先进的购物公园街区式布局，完善的客流引导系统，宽敞的四条主出入口，优越的泊车系统，空中连廊引导系统，项目建成后将形成莆田商业新核心区。根据本商业项目在地区特殊的商业定位，招商工作的开展，也随之成为本商业项目进程中，举足轻重的工作内容之一。但由于招商工作的不确定因素，本项目的环境前提，以及招商工作进行过程中可能出现的针对性行为，所以本报告仅做建议性使用。 二：目的： 打造该区域MALL，改善区域商业格局，完善区域业态完整性，争取在开盘期完成招商工作中前期确定任务，确定主力、形象店的入驻意向，确保全面招 商的顺利开展。 三：招商计划开展前思考： 1. 高定位的MALL经营理念与区域市场现状的融入性： 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心，现下已经成为众多商家追捧的经营模式，也激起了众多地产发展商对商业项目的关注。现阶段，众多的开发商、商家，把经营的目光汇集在该区域一带，优越的地理位置，也给经营者带来经营信心。 2. 计划招商实施的时机把握：
鉴于现阶段该区域，众多开发项目的定位都趋向于商业、居住、休闲、时尚的高品质结合定位。继续做招商等待，将有可能错过招商良机。 3. 为商业项目发展远景造势，将有利于招商开展： 每个商家所关注的问题，就是消费者的消费观点和态度，对还没有形成的消费场所而言，打造项目卓然的品质、可预测的良好商业趋势、宣传永续经营理念、永续管理理念、与政府的经济口号共同出发。当地经济—区域经济—市场经济—预期效益，分阶段进行商务宣传，将成为招商的有力武器。 4. 细致开展招商工作，锁定目标客户： 目标客户的明确定位：依据自身商业特色，寻找目标客户，清晰理解项目自身的商业辐射范围，运用复合宣传手段，招商先行，稳固市场在营销、设计、商业专业资源优势联合，看重商业运营目光放远，增强经营者信心有开辟市场，回报社会的决心。清晰理解主力商家的入驻思路、要求。 5. 招商环境，本地不足外地补： 根据区域经济、物流环境、辐射人口、辐射范围的基本约束，招商工作的重心不应该脱离地区。除前期开展的大型零售企业招商等活动。 6. 如何规避项目高层招商难： 目前商业地产还处在年轻阶段，大多大型商业地产的高层招商都存在各种各样的问题，究其原因无非就是人流量的问题，这也成为了很多商业项目的瓶颈。大凡经营者，在项目中所关注的问题：一：商业项目的经营理念；二：商业项目的管理理念；三：项目内的业态构成；四：项目未来的发展方向；五：项目所需的预热期；六：是否有专业的商业项目经营团队作为项目的支 撑。
商业项目招商流程
商业项目招商业务谈判及流程 培训手册 深圳中原地产长沙项目组 一、商业谈判的几个障碍 障碍之一：没有调控好自己的情绪和态度。人受感情支配，在交涉过程中一旦受到拒绝，常常会产生不满或采用反击的态度，结果导致争论。而态度过于软弱，又会导致原则和利益的丧失。因此，在交涉前，必须调控好自己的情绪，做到不卑不亢。 障碍之二：对对方抱着消极的感情，即不信、敌意、怀疑、攻击、诱使、压迫、愤怒等隐藏的感情，导致双方的距离拉大。 障碍之三：自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。 障碍之四：出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。 障碍之五：把交涉和谈判看成是一种“胜负”或“你死我活的战争”。 以上五种障碍能够被突破和解决，是谈判和交涉成功的关键，也是建立良好的人际关系与妥善进行社交活动的一门艺术。在交涉、谈判的过程中，不管是怎样的谈判对手，要让他不说“不”，或从说“不”到说“是”，有五条心理学对策：
第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪，语言所左右，要有冷静的高瞻远瞩的气概。 第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任、警戒和敌意感，这是交涉成功的必要条件。 第三，多与交涉对方寻找共同点，致力于解决双方共同面临的问题。 第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子，让对方积极地从“交涉成功”的角度去思考，形成心理定势。 第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉过程中让对方领悟到这一点，需要花费你一定的精力。 以上五条心理学对策中，最重要的是第一条“调控你自身的情绪和态度”。 这五条对策，可以运用于各种社会活动和人际交涉过程中，如情绪急躁的上级，性格任性的孩子，难以合作的同事，难以理喻的买卖交易，回避战争危机的外交活动，法庭上的金钱纠纷官司，避免离婚危机的夫妇等，使你在谈判和交涉时有一个良好的心理基础。 二、谈判的一些原则和技巧 通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。通常的谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高自己产品的身价，报价要尽量高；而
商业地产招商方案
商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
【VIP专享】大都汇—汇金广场商业项目广场规划与招商关系
大都汇—汇金广场商业项目广场规划与招商关系 一、大都汇项目简介 大都汇项目位于威县南北主轴线中华大街与开放路黄金交点的大都汇，是威县政府招商引资的一个重点项目，同时也是威县行政规划区内政府重点关注项目。总占地500余亩，建筑面积近60万平方米，气势恢弘，规模宏大，是威县最大的城市综合体，也是威县未来城市形象的新地标。它融合了主题文化广场、大型主力店、名品步行街、财富商务区、高端居住区于一身，集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、居住功能于一体，致力于打造成威县最顶级的城市财富中心。 大都汇—汇金广场总面积2.8万平米，是威县最大面积最大、功能最全的文化健身广场，以燕山路和财富大道为主轴，突出城市主题，结合当地文化，改善城市环境，集景观、文化、休闲、娱乐、健身于一体，为周边居民提供一种开放式公共活动空间，具有多重社会文化含义，成为当地休闲、文化、娱乐中心，达到了引导本地居民、外地居民聚集、交流的目的，成为威县一道靓丽的风景。 大都汇商业街是依托大都汇—汇金广场兴建的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型商业街区，总商业体量12万平米，内含5个大型主力店，8个次主力店，7条商业街区，包括品牌购物街，淘宝女人街，餐饮街，是威县最大的地标性商业项目。因为本项目体量巨大，商业设施完备，业态功能齐全，交通便利，环境优雅，聚客能力强，适合各年龄层次消费人群，所以本项目将成为威县新的核心商业区。
二、汇金广场的功能及定位，如何才能使广场聚拢人气？ 一个城市中心广场通常被称为“城市的公共客厅”，文化展奈的舞台，是提供人们散步休息、接触交往和娱乐等公共活动的场所。随着城市建设的迅猛发展，人们生活水平不断的提高和人文精神追求的提升，而城市中可供居民进行集体活动、社交的生活空间却越来越少，城市广场在人们生活中起到越来越重要的位置。 通过在威县的一段工作和生活，发现威县城区的居民文化娱乐生活非常匮乏，由其是夜间的生活几乎很少，虽然当地有《人民公园》和《赵三多文化广场》，但这两处仅仅只有一些小型景观和简陋的健身设施，并不能满足威县居民越来越高的业余文化生活要求。所以，大都汇—汇金商业广场做为本地最大的城市广场，就应充分发挥出一个城市广场所应具备的所有功能，成为威县居民的业余文化生活中心： 1、文化传播：宏扬本地传统文化，将深受本地人民喜爱的地方性传统 文化艺术发扬光大，让更多的人欣赏、喜爱，并且学习，使之能在更多、更广的地域繁衍流传，生生不息。同时，引进其它地域的经典文化，取 其精华，让本地人民的文化生活更加丰富，视野更加宽广。 2、健身锻炼：给附近居民一个集体锻炼的空间，推进当地全民健身， 提高身体素质，增强对疾病的抵抗能力。 3、休闲学习：让们寻求自己喜欢的娱乐方式，释放工作中的压力，展 示和学习各种各样的才艺，追求个人的自我价值的实现。 4、活动娱乐：定期举办各种正规与非正规的文化娱乐、体育活动，让 来到广场的人既是演员、运动员，又是观众。通过各种文化活动让人们 别那种城市生活的冷漠，平等交流，贴心沟通
某著名商业项目招商、运营管理执行方案1034514188
商场管理系统建立5.1商业架构 商场组织架构图：
5.2管理模式 百富购物中心在具体的管理模式方面，遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。 1、统一管理：除沿街门店和部分柜台外，为统一形象，提升服务品质，商场对所有商户进行统一管理，统一楼层 商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣传、统一促销推广； 全面导入CI形象识别系统，统一市场形象，塑造市场品牌。具体包括：商场标志、名称和旗帜的标准应用； 大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱规范应用；大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用；营业区平面图、楼层信息牌规范应用；标识指示系统规范应用；收银台、业务台、咨询台规范；展览、展示系统、展板规范；公用设施标识、休息区标识规范；进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范； 2、协助经营：协作经营的模式，剔除独门独户、单兵作战的散乱，由经营公司进行市场的整体推介，协助进驻商 户经营。具体包括： →强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让米东人民都来此消费。
→每年一度的服装服饰节，促进商贸交流，提升市场形象。 →每年一度的文化艺术节，提高商场的文化及艺术魅力。 →定期邀请知名演艺明星，现场献艺，提升形象、促进消费。 →利用门前广场和室内休闲广场，进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动，聚拢人气，引领购物时尚； →打造米东旅游购物新形象，推出首家无公害农产品销售展示中心，促进旅游休闲和乌鲁木齐消费； →利用商业管理公司强大的行销网，为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务； →统一商业形象，为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务，依托整合形象，形成合力，共同做大市场；→全方位贴心服务，给购物者一个享乐的购物天堂； →定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费； 3、部分自营：对商场形象提升的高档商品，经营户担心有风险而不原介入的商品，利润水平低但对人气带动作用巨大的商品，以及适当的公益性项目，将由管理公司自行经营。 4、整合市场：整合市场功能，多业态综合购物于一体；整合市场空间，进行合理商品布局和楼层功能定位；整合推广，避免单兵作战，整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广； 5、完善政策：完善的商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；强化托管和统管措施，提高管理水平和能力；建立健全的管理流程和管理制度，保障客户和商户利益。
商业地产招商手册范本.doc
商业地产招商手册范本 商业地产作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，如何制定商业地产的招商手册呢?下面我给大家介绍关于商业地产招商手册范本的相关资料，希望对您有所帮助。 商业地产招商手册如下 委托人(甲方)： 受托人(乙方)： 为共同做好南浔的招商引资工作，委托人与受托人约定，由甲方委托乙方进行招商引资事务。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本委托代理合同。 第一条委托事务 乙方以甲方名义对外推介南浔开发区，并进行独立招商活动。 第二条委托期限 自年月日起，至年月日止。 第三条转委托(第项) (一)乙方不得再行委托第三人处理委托事务。 (二)乙方委托第三人处理委托事务的，必须事先征得甲方同意。第三人处理委托事务，须接受本合同约束。第三人不得再行转委托。 第四条费用及支付 (一)具体项目引进谈判中，在南浔的考察费用由甲方承担。具体有：
上述款项支付方式及时间： (二)乙方在处理委托事务中，其余的一切费用和损失，由乙方自行承担。 第五条报告情况 乙方每(星期、月、季、半年、年)应以书面的形式向甲方报告招商引资工作中的情况。 第六条委托事务成果的交付时间、方式 (一)乙方在处理委托事务过程中，遇有投资意向的客商，必须在日内向甲方报告，并且向甲方提供相关的一切资料。 (二)乙方须按甲方的通知和要求在日内将有关委托事务的一切资料及相关事宜移交甲方，并积极协助配合甲方招商引资的相关工作。 第七条报酬及支付 乙方的计酬办法，以实到资金为计算依据，具体为： 上述款项支付方式及时间： 第八条双方的权利和义务 一、甲方的义务： (一)甲方向乙方提供南浔经济开发区的所有招商资料和政策，及乙方所要求的相关资料，并承诺政策的正确性，如遇政策调整，甲方应及时通报乙方。 (二)甲方应为乙方配备工作所必要的设施、设备。具体有： 二、乙方的义务： (一)乙方在招商活动中必须严格执行我国的有关招商政策。
商业地产招商工作流程
商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多
某商业项目招商统一说辞完整版本
*招商统一说辞 一、*特色商业街简介： *特色商业步行街是邢台市政府2003年重点建设工程，同时也是本市目前规模最大的商业地产项目。该项目北临繁华商圈中兴大街，南临新西街，占地面积82亩，建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长途汽车站仅百米之遥。项目已于2003年十月份开工建设，一期工程预计在今年七月份正式竣工。11月18日，我市2003年市政府重点建设工程——*特色商业街一期正式开盘，自16日下午六点起在*售楼部门前就开始排起了大约有200来人的长队，开盘当天，推出的第一期326套商铺，当天就被抢购一空，交易额达0.92亿元，应投资者的要求，开发商不得不将二期三栋楼一并推出。火爆销售场面不仅震惊牛城地产界，同时也掀起了牛城楼市新的商铺投资热。 目前，项目一期工程已经提前封顶，正在后期装饰装修阶段，预计将在今年的7月份正式竣工投入使用。二期的拆迁工作也正在紧张的进行当中，预计今年7月份将正式动工兴建。 二、项目特征分析： 1、黄金地段： 业内有一句名言：投资商业房地产，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段。地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。项目地处邢台市最繁华的中兴大街的核心位置，是新老商圈的交汇处，项目周边不仅有市区人流最大的客运站和火车站，同时这里也是邢台市的政治、经济、商业中心，周边遍布着市委、市人大、日报社、市纪检委、市监察局等企事业单位，随着项目规划的站前街的开通，该项目将成为邢台市规模最大、标准最高、商业氛围最浓厚的新兴商圈。这里日客流量在10万人次左右，便捷的交通，旺盛的人流为*商铺的繁荣和美好未来提供了良好的发展环境。 2、配套完善： *的配套设施方面，具备完善的水、电、暖、热水、宽带网接口、电话接口、有线电视等配套设施，这为经营者的生活工作提供了便利的生活条件，生活工作轻松而无后顾之忧。 3、新兴商圈： *项目由33条特色商业街、5个不同0文化主题的大型广场组成，整个项目有商务办公、酒店、居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、美容、健身、观光旅游等多种复合业态，互相托势，有效互动，通过 名吃、名品、名店的加盟，这里将成为牛城新的城市商业中心。 4、经营理念： *商业步行街在建筑的设计规划阶段，就树立品牌化的经营理念。我们从它的跃层式公寓；从它融入的深厚文化内涵的主题广场；从它的特色经营的市场定位等等，都可以了解到*这个品牌所具有的深刻内涵。这种品牌的塑造使*在牛城的房地产业独具特色，它使*能始终走在牛城市场的前沿地带，它不仅引领着牛城的时尚潮流，也成为了可以代表牛城的一张城市名片。这种区域化品牌的形成，也将有力的促进其营销的发展。同时，品牌化的经营化理念和国际先进的营销运作模式两者相互促进，又给*注入了一剂催化剂，为其未来发展奠定了坚实的基础。 5、规模优势： *特色步行街项目分三期建设，总建筑面积近十万平方米，在邢台市是规模最大、业态最全、商品最丰富的特色街。 6、业态优势：
商业地产招商计划书
商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势
商业项目招商运营管理委托合同协议书范本模板
编号：_______________ 商业项目招商运营管理委托合 同 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：____ 年____ 月____ 日
全权委托乙方进行全程招商代理、运营管理的有关事项,第一条：委托项目标的 一、 项目名称： 二、 项目基本位置： 三、 项目基本规模 本次委托的标的项目为商业物业，总占地面积约 就，总建筑面积 就，其中商场地上部分 就，地下 就（含停车场、设备间 就）。 四、 合同招商面积 甲方委托乙方全权负责对本项目共计 就进行招商、招租工作。 第二条：委托招商代理的服务内容 1、 主力店、次主力店招商； 2、 配套服务区招商； 3、 食品、非食类、品牌类招商（含专卖类） ； 4、 招商机构及体系建立； 5、 招商队伍建设及培训。 第三条：委托方式 甲方全权委托乙方招商及运营管理工作， 乙方根据不同阶段需要派驻 3-4名专业人员组成的专案小组入驻项目所在地，同乙方的外围专家顾问团组成项目运营小组招商及管理该项目。受托方: （以下简称乙方） 甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就 项目（简称“本项目 ） 经友好协商，达成以下合同，以共同遵
第四条：合同委托期限及招商方式 一、甲、乙双方的合作期限自年月日起至年月 日止。 二、甲、乙双方签定本合同后，乙方派驻的工作人员应于年月日前到岗并开展工作。 三、招商方式：合作商家招商方式为联营或租赁。 第五条：取费标准及支付方式 一、服务月费 1、甲方每月支付乙方基本服务月费人民币元整（Y 万元）；乙方派 驻的专业管理顾问团队的人员工资和费用由乙方负责。 2、甲方应于每月5日前一次性支付当月的服务费用，不得无故拖延，若延迟支付，所产生的损 失由甲方承担。 二、招商佣金 1、乙方成功招商、招租的商业面积，甲方按成功招商面积元/平向乙方一次性支付招 商佣金。 2、招商佣金支付：每月25日为核对日，佣金于次月5日前支付乙方。 三、策划、平面、文案、设计费全案打包一次共计万元整。 四、后期运营管理费每月万元整，按季度支付。（内容见附件） 五、乙方在招商过程中产生的行政办公费用、制作印刷费用、广告费用（派发费用）、活动宣传 费用、差旅费用、公关费用等，均由甲方承担，不包含在乙方收取的费用之中。 第六条：乙方的工作目标
大型购物商场招商推广方案
大型购物商场招商推广方案 施工组织设计／方案报审表 大型购物中心招商推广方案 前言 本项目的招商推广是否成功，将直接决定项目的资金回收状况与后续开发的基础稳固性，具有举足轻重的作用。为使本项目达到经济效益与社会效益双丰收的目的，我们在上一阶段定位报告的基础上，客观分析本项目的机会点、竞争环境、石家庄商业发展状况及服饰、食品等行业状况，结合长安区的整体发展进程与需要，凭借专业的知识、丰富的经验，制订出项目的招商推广策划方案。本方案注重实用性、可操作性，务求对招商的实际操作起到指导性的作用。 一、招商节点与时机计划 “良好的开始是成功的一半”，入市时机和方式把握得好，才能产生好的招商开局。招商入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素： 一、项目入市宣传时间应选择在正式招商前1 个月入市宣传，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式招商积累有效客户。 二、准备充分后入市入市前必须对招商中心、项目周边环境进行改造修饰，让项目现场的内外包装均有良好的形象展示。在模型、招商手册、展板等招商工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。 三、猛烈造势入市目前长安区的商业氛围欠缺这一现状，告诉我们“无造势即无市场”。入市前的宣传造势与形象展示，在前期的招商中对客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为正式招商作市场铺垫。 四、有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和回款的进度，提高发展商的资金利用效率。
五、有控制入市根据价格策略等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的招商目标。 小结：建议本项目“招商先行，租售并举”，以核心租户（次主力店、国家一级品牌）的入驻来带动销售。综合以上因素，根据项目运作的要求确定本项目从07年7月份 页脚内容1 施工组织设计／方案报审表 开始入市筹备及预热，08年4月份开始进行主力店的正式招商。 二、招商对象特征分析 1、招商对象定位因本项目定位于“都市的、流行的、休闲的、开放的、复合的、互动的年轻时尚MALL”，经营者应定位为：次主力店+品牌店+社区配套 2、招商对象分析 次主力店：品牌超市大卖场 超市本身具备强大的聚集人流作用。利用品牌超市引导作用，零售业全面开放，通过品牌进驻宣传，炒作商圈效应，产生强势吸引消费者的威力。 品牌店：国内知名服饰品牌、国内外餐饮品牌、文化品牌及娱乐品牌 招商范围锁定在中国一线知名品牌。只要主力店确定进驻，就为本地区的大投资者、中小经营者注入了一剂强心针，彻底打消其经营上的疑虑，并将发挥出羊群效应，促进招商进程。 社区配套性商业：石家庄本地大中型零售商、大中型餐饮、文化、娱乐经营店 三、招商总体思路 经营业态业种布局规范了本项目的硬件功能，而招商与经营模式则是完善了本项目的软件功能，只有好的硬件基础，再加上强大的软件支持，项目才能获得良好的招商和经营成果。 在招商与经营模式的建立方面，依据市场竞争状况和制胜原则，
某商业项目招商统一说辞
＊招商统一说辞 一、＊特色商业街简介： *特色商业步行街是邢台市政府2003年重点建设工程,同时也是本市目前规模最大的商业地产项目。该项目北临繁华商圈中兴大街，南临新西街，占地面积82亩,建筑面积近十万平方米。地处邢台市桥东区人流车流量最大的中兴大街南侧，东侧为新华路；距火车站，长途汽车站仅百米之遥.项目已于2003年十月份开工建设，一期工程预计在今年七月份正式竣工。11月18日，我市2003年市政府重点建设工程——*特色商业街一期正式开盘，自16日下午六点起在*售楼部门前就开始排起了大约有200来人的长队，开盘当天，推出的第一期326套商铺，当天就被抢购一空，交易额达0.92亿元,应投资者的要求,开发商不得不将二期三栋楼一并推出。火爆销售场面不仅震惊牛城地产界，同时也掀起了牛城楼市新的商铺投资热。 目前，项目一期工程已经提前封顶，正在后期装饰装修阶段,预计将在今年的7月份正式竣工投入使用。二期的拆迁工作也正在紧张的进行当中，预计今年7月份将正式动工兴建. 二、项目特征分析: 1、黄金地段： 业内有一句名言：投资商业房地产，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素还是地段.地段决定了商铺的性价比、商铺的客流量及对消费群体的吸引力。项目地处邢台市最繁华的中兴大街的核心位置，是新老商圈的交汇处,项目周边不仅有市区人流最大的客运站和火车站，同时这里也是邢台市的政治、经济、商业中心，周边遍布着市委、市人大、日报社、市纪检委、市监察局等企事业单位，随着项目规划的站前街的开通，该项目将成为邢台市规模最大、标准最高、商业氛围最浓厚的新兴商圈。这里日客流量在10万人次左右，便捷的交通，旺盛的人流为*商铺的繁荣和美好未来提供了良好的发展环境。 2、配套完善： *的配套设施方面,具备完善的水、电、暖、热水、宽带网接口、电话接口、有线电视等配套设施，
商业地产项目招商代理合同模板
项目招商代理合同 合同双方： 甲方名称： 联系地址： 联系电话： 乙方名称： 联系地址： 联系电话： 甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议： 第1条项目名称及标的物地址 1.项目名称：“” 2.项目地址：，规划商业总建筑面积 平方米。 第2条委托内容 1．甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。 第3条本合同期限 1.本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终 止。 第4条甲方责任及权利 1.甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用； 2.甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准 确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作； 3.审定乙方报送的所有方案； 4.乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执 行；
5.在招商过程中，若因客户退租或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 时，甲方有权没收客户之定金，并将此套物业交与乙方重新出租； 6.在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方 仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金； 7.在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关 工作； 8.甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行 报告中确定并经甲方签字认可； 第五条乙方责任及权利 1.乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用； 2.在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关 的会议，并对该项目提出有益的建议； 3.在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作； 4.按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目； 5.乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订 《租赁合同》和《租赁意向协议》； 6.在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后 一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期 款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方； 7.负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询； 8.负责客户的发掘与谈判； 9.负责督促客户按时交纳有关费用； 10.乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲 方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任； 11.甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司， 并配有乙方的商标LOGO； 第六条：招商代理服务费用 1、招商费用、目标、范围的确定： 1.1 招商费用：
商业地产招商手册文案
第九商业大街 P1（封面）主题：第九商业大街副题：核心商圈。财富标王 P2（城市篇）主题：南疆新兴石油工业城市，投资兴业的商业宝地副题：石油大背景、旅游大环境、现代工业大趋势，三大利好助推库车城市商业现代化随文：库车古称龟兹，古丝绸之路的交通重镇，是我国汉唐以来西北边疆的一个政治、经济和文化中心。曾是汉代西域都护府、唐代龟兹都护府和安西都护府的所在地。库车是新疆第二大县，全县总人口45万，这里不仅有绚丽多彩的人文自然景观，年接待旅游观光客80万，是新疆四大著名旅游县（市）；库车是新兴的石油、天然气城市，是塔西北最大的产油区，也是“西气东输”的首发站，经济实力十分雄厚，发展潜力不可估量；库车还是南疆重要的工业城市，石油、化工、采矿、棉纺、乳业等一披上规模、现代化的企业正在快速崛起，成为拉动库车未来经济发展的主要动力；库车也是一座正在崛起的现代化的商贸城市，独特的区位优势，便捷的交通网络，使这里成为沟通南北疆的重要驿站，也是该区域商贸龙头城市，随着金普润开发公司对库车商业地产的大力开发，一座建筑面积120000平米，跨度12000米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体现代商业步行街——第九商业大街正在这里诞生，第九商业大街的出现将进一步加强库车商业现代化的内在动力，使库车成为南疆商贸文化中心！ P3（区位篇）主题：旺地掘金，势在必得副题：库车县金盆养鱼的商业旺地，未来50年坐地分红随文1：黄金宝地构筑黄金商圈天山路，库车县商贸兴业的黄金宝地，多年的商业积淀，使这里成为库车县商气最旺的地方，承鼎盛商气，借助库车县经济大发展的有利时机，金普润开发公司强势出击，分三期开发，在这片黄金宝地上兴建大型商业步行街，构筑库车黄金商圈，确保入驻商户未来50年坐地分红！随文2：商业地标：直面天山路，扼守五一路和团结路交汇之咽喉，坐拥商业宝地，聚拢天下人气；商业环境：依托该片区多年的商业积累和中高档商业良好的发展势头，提升商业档次，整和商业功能，借势而上，无往不胜；商业潜力：库车县最繁华、具前景的商圈，垄断库车县70%以上的商业消费，未来市政规划的核心商业区，大量商户向此集聚，商业潜力不可估量；商圈辐射：强大的商业辐射能力，覆盖整个库车县城消费，凭借优越的交通环境，正逐步形成对新和、莎雅、拜城等周遍县乡的商业覆盖，成为该片区商品批发、零售中心； P4、P5（业态篇）主题：第九商业大街，三大商业主题，六大商业功能副题：集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能于一体随文1：三大商业主题，划行归市、各具特色主题1：杏花商业步行街——一期现已竣工：一期杏花商业步行街，2003年9月全线竣工，商业街引进国际上最具发展潜力的主题式商业步行街规划，双步行街设计形成双向环行人流，保证商业街旺盛的人气；5800平米休闲广场和步行街景观设计，让消费者在休闲中购物，在购物中赏景，独具魅力的购物环境带来滚滚人流；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，体贴关怀无处不在，让每一位来商业街消费的顾客都成为商业街永久的客户。形成外街、中城、内街的商业规划；——外街沿天山路，形成弧形沿街面，业态定位为小商品、鞋帽箱包批零市场，采用二层沿街铺面设计——宽门厅、小进深，单位商铺面积较小，适合中小商户经营；——中城由6座建筑构成，形成步行街的核心景观区，文化特色鲜明，业态定位为精品购物广场，6座商城商品既相互补充又自成一体，主要经营家电（大小电器）、家居用品、数码通讯、黄金珠宝、化妆品、精品配饰，单位商铺面积大小不一，既有大户经营的专卖店，也有中、小户经营的散柜区；——内街环境幽雅，业态定位为品牌服饰名街，采用二蹭沿街铺面设计，商铺门厅开阔，单位面积较大，以60—80平米居多，适合品牌大户、中户经营；——杏花商业步行街主要经济技术指标：建筑风格欧陆风情开发面积 35000平米商铺数量 486间休闲广场面积 5800平米健身娱乐区 600平米。 健身娱乐区 600平米停车场面积 1200平米大理石及彩砖铺装面积 18000平米商业形态商业步行街主题2，杏花餐饮娱乐广场——二期年底交付二期杏花餐饮娱乐广场，预计2003年12月竣工，商业规划采用具有浓郁文化特色的主题文化广场，5600平米休闲广场和中心景观设计，形成库车县最具特色的文化休闲广场，特色文化、特色餐饮娱乐吸引广大市民和游客来此消费；28米高的休闲观光塔，成为库车县标志性景观建筑，身居塔顶，可以一览第九商业大街的全貌和库车县美景，使外地游客趋之若骛；休闲座椅、健身娱乐区、停车场等配套设施一应惧全，保证商业街旺盛的人气。形成以中心景观区为核心的围
项目招商推介会方案
招商推介会实施方案 为进一步加强对外交流和合作，引进更多的资金、技术和人才，实现资源优势互补，促进经济加快发展，xxx决定，举办xxx招商推介会。为确保推介会的成功举办，特制定此方案： 一、指导思想 坚持以扩大开放、增进交流、加强合作、促进发展为目标，深入挖掘xxx的精髓，彰显xxx历史地位，凝聚xxxx力量，提升xxx的知名度和影响力，进一步加大招商引资力度，吸引国内外客商投资兴业，实现以文促经的目的，推动xx经济全面协调可持续发展。 二、推介会安排 主办单位： 会议时间： 会议地点： 参加人员： 三、会议议程 会议由xxx主持。 1、重要嘉宾xxx致辞。 2、招商主要负责人XXX招商推介。 3、招商企业XXX负责人发言。 3、参加招商代表讲话。 4、活动
四、组织领导及分工 （一）组织领导 成立推介会组委会，组成人员如下： 主任：xxx 职务 副主任： 成员： 组委会下设办公室，办公室设在xxx，办公室主任由xxx 同志兼任，副主任由xxx、xxx同志兼任，负责协调、督导、落实各项工作。设会务接待组、项目推介组、宣传报道组、安全保障组。 （二）工作分工 1、会务接待组：组长，副组长。成员由组成。xxx 牵头，活动路线勘定，会场布置，来宾接待，车辆及食宿安排，礼仪人员等服务工作；起草主持词及讲话；xxx牵头，确定参会人员名单；胸卡制作；审定、印发邀请函及会议资料；安排活动等。未尽事宜，由会务接待组协商解决。 2、项目推介组：组长。副组长。成员由 xxx等组成，负责拟定推介会发布的招商项目，设计制作招商资料；邀请企业参加会议，并将参会人员名单报组委会办公室。 3、宣传报道组：组长xxx。副组长xxx。成员由xxx等组成，负责整个活动的统一对外宣传报道工作；联系邀请有关新闻媒体；编写和印发宣传标语及各种宣传资料等。
商业地产项目前期招商-三大要素决定成败
商业地产项目前期招商三大要素决定成败 投资者对商业地产的前期招商可谓一知半解。 意识上，他们越发关注前期招商的重要性；操作中，他们却忽视了对不同主力商家多样需求的判断。 “市场环境、交通及其评估、整体商业规划，这三点是前期招商最需考虑的。” 易铺网CEO陈建明指出，从大卖场、超市，到建材、电器，亦或电影娱乐，主力商家对这三点的关注角度各有差别，只有细分清楚，才能使前期招商达到良好效果。 交通评估 开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商活动，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商。大的主力商家包括大百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家是指电影院等。 交通是否能承载商家的客源，是主力商家首先需要考虑的。“商家需要政府和开发商提供未来交通规划的方案。”陈建明强调，其次，必须委托专业评估部门对整个项目进行交通评估。 对于交通在前期招商中的重要性，深圳市新摩尔商业管理公司董事长杨宝民指出，外部交通解决顾客可达性，内部交通解决顾客在商场内部的循环问题，共同目的是为留住顾客创造良好条件。 “百货招商最具代表性。”杨宝民说，根据百货的交通要求，最好是主入口设置观光电梯，内部设置剪刀式样扶梯，解决垂直交通问题。百货要求具有良好的可视性，在十字路口周边最理想，两面临街最好，要求方便车辆进出。 商家在选址时对交通便利性非常重视。如果外部的便利性没有达到商家的要求,可以通过增加班车来弥补。 不同商家对交通的要求存在差异。如娱乐商家的人流由于不像家乐福、沃尔玛等超市那么大，所以相对来讲对交通的要求不是很苛刻。同理，如果停车和交通满足了家乐福、沃尔玛，那么开电影院肯定也没问题。 杨宝民指出，大卖场对交通和运输要求最高，一般 1.2万平方米的大卖场需要300个停车位，卸货平台需要300平方米?600平方米，转弯半径较大。电器类商品不仅要求有卸货平台，而且货梯最好比较宽，此外，电器类商店需要专用库房，方便物流配送。 项目整体
商业地产招商运作存在的主要问题
招商运作存在的主要问题 一、招商难究竟难在哪里 招商难,已是业内不争的事实。购物中心和商家本是天然的利益共同体,在相互 E 依存、相互合作中才能得到发展。倘若商家不愿进驻,其结论起码是商家对购物中心的依存度不够高,甚至可有可无。于是,招商便成了投资商、开发商最难跨越的一道坎。 招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了,而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力,缺乏对商户不同心态的具体了解和把握,缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。而且,招商对购物中心成败的关键性作用,并不局限于招商这一个时段、一个环节,而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。更重要的是在每个环节方面,都要从承租商的角度看待问题,从承租商的角度发现、分析和解决问题。这样创造出来的“作品”才,能最大限度地获得承租商的认同和攀附,从而在根本上解决招商难的问题。 承租商的成功,就是购物中心的成功,更是开发商的成功。为承租商负责,就是为开发商长远的投资与回报负责。 二、招揽什么样的商家进店 临近招商,如果才把这个问题提上桌面,确实有太迟之嫌。 目前招商中“不问张三李四,给钱就让进”的做法,看似为开发商投资收益着想,多 拉进租户,一时也可能门庭若市,但从更远看,很可能离衰败不远,实际上是对开发商、承租商根本利益的致命伤害。 “招揽什么样的商家进店”看,似属于招商工作范畴,它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题:整体定位、设计思想、经营理念等。 具体地讲,要回答好这个问题,应当回问项目本身的5个基本定位:其一,购物中心的商品和服务到底“卖给谁”目（标消费群体以及商圈范围?居民社区型的购物中心,招 商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的购物