房地产估价的现场查勘 要点教学文稿

房地产估价的现场查

勘要点

房地产估价的现场查勘

1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定

依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

2、《房地产估价规范》的有关规定

在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：

3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：

1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；

2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；

3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

住宅现场查勘的内容

一. 住宅现场查勘时应记录的内容

(1)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称;现在实际用途、使用状况(自

用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等; 整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率; 小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等

(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等

部位的装饰装修情况;

(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设

施设备情况;

(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、

饮食等各种公共建筑.

二.住宅现场查勘时拍摄要点

1.楼栋外观拍摄要点

(1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;

2.楼栋地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;

(2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;

3室内拍摄要点

(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保

证照到地板;

(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;

(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽

量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.

4外景拍摄要点

(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;

(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.

案例部分照片样本

外

观客

厅卧室

厨

房卫生间

自建房、别墅现场查勘的内容

要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容

商业房地产现场查勘的内容

二. 商业房地产现场查勘时应记录的内容

(5)项目基本情况:估价对象位置、楼盘名称、四至;现在实际用途、使用

状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的

类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等.

(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修

情况;

(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设

施设备情况;

(8)配套设施情况:商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的

种类和规模.

二. 商业房地产现场查勘时拍摄要点

周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。所以，估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境，并对其进行拍摄。周边环境主要拍摄以下内容

(1)商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观，在拍摄其间要留意其开间和进深。

(2)商业房地产周边道路或街道的商业经营状况(包括人流、车流、经营商品类别)。通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值。

2室内拍摄要点

(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片

上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.

(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;

(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从

中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.

工业房地产现场查勘的内容

三. 工业房地产现场查勘时应记录的内容

(1)项目基本情况:估价对象位置、名称、土地四至情况; 建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率；现在具体用途(厂房、办公、宿舍、食堂);具体类

型(普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间);使用状况(自用、出租、空置).

(2)装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;

(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设

施设备情况;

(4)配套设施情况:工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边

工业房地产的种类和规模.

二. 工业房地产现场查勘时拍摄要点

1.工业房地产外观拍摄要点

(1)要尽量将工业房地产全景都拍下来;

(2)将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建

筑物的外立面全部拍下来；

2. 工业房地产地址或门牌拍摄要点

(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建

筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;

(2) 工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和

距主干道的距离；

3建筑物室内拍摄要点

(1)基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其

空间布局.

(2)如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层，办公室，宿舍，饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;