2019年广州写字楼市场展望

展望2019年，华南地区或保持

全国经济增速最快区域的位置，

但受全球经济疲软影响，广州GDP 增速或放缓。

预计写字楼与物流仓储市场平

均租金增速面临压力，空置率

缓和上升。

我们预计2019年投资市场仍受

到去杠杆政策的负面影响，广

州市整体交易额或低于2018年。

但逐渐完善的配套与交通设施

仍将利好于投资市场。

由于核心商务区可售物业有限，

新兴商务区或继续主导商业物

业交易市场，建议投资者持续

关注新兴商务区的投资机会。总结& 建议

2019年广州写字楼市场展望

数据来源：高力国际注：截至2018年底，1美元=6.88人民币。1平方米=10.76平方英尺>写字楼租户或保持观望态度，扩张及搬迁意愿有所下降。预计租金涨幅减缓，空置率缓和上升。租金空置率资本值

写字楼 1.0% 2.5%2.5pps >2019年，仓储租赁市场将迎来较大规模的新增供应，整体空置率在半年内将有所上升，租金增速减缓。仓储 3.0% 3.0%4.0pps >2019年，自用企业与机构投资者仍将聚焦于新兴商务区写字楼市场，但投资活动或较往年趋于保守。 3.0%投资广州| 2019年1月8日

2019年广州市场展望写字楼2019年广州甲级写字楼将有超过82.5万平方米新增供应入市，预计至年底全市空置率从4.5%上升至7.0%。

超过38%新增供应位于琶洲子市场。经济不景气将持续降低租户扩张及搬迁意愿，预计全市整体租金增速面临压力，全市平均租金涨幅或降至1%。由于2018年第四季整体平均租金录得环比0.6%的降幅，我们对此前关于2019年平均租金增长3%的预期进行了下调。

交易额资本值N/A

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

2019年房地产行业发展趋势第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。

一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，

（财务分析）广州某写字楼项目财务分析

广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表

表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表

二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。

3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3项目总投资估算表（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

z国际商业顾问二零零四年十月八日目录 1.0项目概述…………………………………………………………………………0 3 1.1项目概况…………………………………………………………………… 0 3 1.2项目周边环境 (04) 1.3项目有关经济技术指标 (05) 2.0天河区概况………………………………………………………………………0 6

2.1政区人口…………………………………………………………………… 0 6 2.2天河商厦现状 (06) 2.3天河商圈 (08) 2.3.1天河城商圈 (08) 2.3.2定位…………………………………………………………………… 08 2.3.3趋势…………………………………………………………………… 09 2.4天河商铺供需情况 (11) 2.5商业发展机遇 (12) 2.6未来商业规划 (12) 3.0项目周边情况 (13) 3.1商厦比较…………………………………………………………………… 1 3 3.2周边环境…………………………………………………………………… 1 5 3.3项目分析…………………………………………………………………… 17 1.0 项目概述 1.1项目概况项目位于天河区体育东路140-148号，地处新世纪广州

金融贸易中心地带。项目正对大型体育中心，附近配套设施基本成熟。项目位置图项目占地5000㎡，总建筑面积44041㎡，总共层高32层。外立面按欧洲古典式建筑风格设计，首层大堂酒店式设计，大圆柱包镶大理石，配置美国上海联合开利1750冷吨中央空调。

项目所涉及行业有金融、保险、证券、贸易、IT、科教、旅游、饮食、医疗、广告、装饰、纺织、中介代理服务等。现整座大厦的办公人数约3000人。聚集人气，地段良好，行业种类较为齐全，定位为新世纪的国际金融商贸中心。项目楼层功能分布 1.2 项目周边环境项目所在位置天河北，汇集了不少高档写字楼物业，商务气氛十分浓厚，而且该地段拥有完善的市政配套及生活、交通设施，因此越来越多的外资企业、合资企业、

2019年房地产市场调查报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6

0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11

广州市房地产市场调查报告

3月份广州市房地产市场调查报一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。黎文江:对商业地产影响不大

广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业工程，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业工程分析。第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布 ?写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。二、写字楼供应量 ?写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首

无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。 ?2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现 2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼工程经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。 ?稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。三、写字楼工程状况

宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报）宿迁市房地产数据研究中心联系人：

一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)

2013年广州写字楼市场分析纵观2013年，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。受到上半年经济不明朗因素以及外资企业扩张速度放缓的影响，2013年写字楼净吸纳量较前三年有微降。不过，国内经济改革提上议程以及企业信心提振将持续支持整体需求。受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，全年整体优质商铺的空置率有所上升。电商冲击及零售商扩张步伐减缓对下半年租金影响较大，但全年整体租金仍录得上升，资本值也录得增长，本年度租金及资本值与2012年相比增速皆有放缓。零售物业交易年度总成交金额创下广州零售物业市场历史之最。零售物业市场受到电商冲击，但工业物业市场却从中获益，电商业务迅猛发展的同时，对仓储的需求也日益增加，市场回暖带动租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。政府连续出台楼市调控措施，加上紧缩性货币政策和信贷环境，导致短期市场流动性降低，房贷利率上升，将整体住宅交易量逐渐压低。尽管如此，全年豪宅市场销售总量仍然与2012年基本持平，反映市场信心坚挺。

市场氛围好转，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。2013年第四季度，受到国内经济稳定及企业信心提振影响，市场需求较上季度有所好转。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。 2013年租金止跌回升，资本值增速加快。与去年相比，由于本年度新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大，与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，全年平均录得154元每月每平方米，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元每平方米，同比增长8.8%，增速较去年同期加快，反映了投资者的投资热情以及企业自用买家的旺盛需求。可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。甲级写字楼买卖市场气氛活跃，售价见涨。其中，为满足企业发展需要与总部自用需求，现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。

广州市南沙房地产市场分析报告

目录一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)

写字楼市场研究 ——北京、上海、广州写字楼市场发展历程从各城市写字楼市场发展历程来看，基本经历了三个阶段： 1.1992－1996年快速增长阶段； 2.1997－1999年回落调整阶段； 3.2000－2002年稳步回升阶段。这个过程主要受到一些共同的因素影响，如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。写字楼市场发展历程 ?第一阶段（1992－1996年）超速增长商品写字楼市场始于90年代初，伴随着国内经济的快速增长，外来投资的增加，企业办公需求激增，而当时可供租售的写字楼物业异常短缺，租金直线上涨。上海、北京在95年前后，租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发，直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计，1996年，北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元，占同期房地产投资额的24%。写字楼市场发展历程

?第二阶段（1997－1999年）萧条萎缩随着国内经济增速放缓，国际经济趋于低迷，写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰，1996－1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米，北京超过250万平方米。此消彼长，办公楼空置量迅速增加，1998年上海写字楼空置量达到189万平方米，而同期租金水平也大幅下跌，三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策，但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。写字楼市场发展历程 ?第三阶段（2000－2002年）稳步回升国际经济形势发展趋好，中国国际经济地位提升，外资投资增长，外企数量迅速回升，带来了大量的办公需求。另一方面，国内经济回暖，内资企业实力增强、规模扩大，对办公楼的需求也大幅增加。2000年起，各城市写字楼供求关系明显好转，租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响，外资进入速度放缓，2002年，各城市写字楼租金水平呈现波动趋势，市场未能完全摆脱前期的不良影响，但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。写字楼市场发展历程 ?综述各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来，各城市写字楼市场投资快速增长，2002年北京、上海写字楼开复工数量增长，市场供应将稳步增长。市场需求方面，由于受到全球经济不景气的影响，尽管中国经济发展一支独秀，写

房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万

㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。表三：未销售商品房屋结构构成情况三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析

2019年房地产市场分析报告 2019年10月

目录一、房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) （1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城 (14) （2）人口迁移：城市间人口迁移增加 (16) （3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) （4）住房质量：居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升 (19) （5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) （6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) （1）六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) （2）方法与数据 (27) （3）测算结果：市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) （1）测算结果 (31) （2）区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)

（1）测算结果 (36) （2）区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)

2007年12月广州写字楼市场调查报告一、07年下半年广州写字楼市场简析今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。租客迁移迫使租金下降今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。

竞争加剧导致重新洗牌统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。据估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。二、广州各片区写字楼调研数据及简析 1．环市东路片区环市东路片区写字楼市场调查：

市场综述从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9%的

增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡，新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”，其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。

谢谢观赏谢谢观赏广州增城房地产市场调查报告第一部分、增城市宏观环境分析 1.增城市概况增城位于珠江三角洲东北部、广州东部，背靠大广州，南与东莞隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处广州、东莞、深圳、香港等发达区间，紧连广州经济技术开发区和广州科学城，工商各业发达，具有“多城辐射效应”，发展空间大，前景好，是广州东部板块的重要组成部分，是广州通往东莞、深圳、香港和粤东各地的交通咽喉。近年来广州的历史巨变，自然成了增城快速发展的大配套。广州优势是增城的最大优势。广州市委、市政府对增城的高度重视和大力支持，为增城的发展注入了强大动力。增城建县于东汉建安六年（公元201年），隶属南海郡，距今有1800多年历史。因南海郡原辖6县，新设一县，增多一城，故曰“增城”。1993年撤县设市，现辖6个镇、3个街道办事处，市政府驻荔城。全市总面积1741平方公里，人口90万，旅居港澳及海外的乡亲近30万人。增城气候温和、土地肥沃，风调雨顺，年均气温21.6摄氏度，年均降雨量1869MM，适宜于热带、亚热带作物生长，是着名的荔枝之乡、鱼米之乡。境内青山绿水，风景秀丽。市区众山环抱，一江穿城。南部属美丽的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有蕉石岭、大封门、南香山、金坑等9个森林公园和自然生态保护区，是广州东翼的“绿饰”。也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。增城是广东省文明城市和广东省卫生城市。2004年，全市工业总产值465.63亿元，比上年增长14.98%；农业总产值42.6亿元，增长8.12%；生产总值236.88亿元，增长13.04%；财政总收入23.44亿元，增长20.7%；实际利用外资1.74亿美元，增长15.06%；外贸出口总额5.88亿美元，增长24.94%。全国百强县（市）综合竞争力评比中居19位，在广东省68个县市中居首位。增城拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，凤凰城大酒店（五星级）将于年内开业。凤凰城、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色社区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。增城还是何仙姑（八仙中唯一的女仙）的故乡，温泉、森林、湖泊、名胜古迹等旅游资源丰富，建有4个高尔夫球场，

房地产市场发展形势分析房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，20**年10月以前，无论是上海、XX、深圳、广州等一线城市，或是XX、南京、XX、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。从20**年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20**年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20**年，中国房地产市场很关键的一年。宏观调控得到落实执行 20**年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20**年尤其20**年上半年的各地市场热点区域增多。正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外

延，使得城市的市场热点区域也增多。如XX，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。在XX，从20**年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到20**年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见XX高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，

苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业管理、配套设施提出了更高的要求。市场综述从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字

楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9% 的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，