XX医院日常水电维修方案 (2)

XX人民医院（日常水电维修）

物

业

服

务

方

案

XX物业管理有限公司

二O一九年十一月

目录

第一章物业服务项目情况 (3)

第二章物业服务整体设想 (3)

第三章物业服务定位 (4)

第四章物业服务模式及机构设置 (5)

第五章物业服务设备管理、维护计划 (7)

第六章人员管理 (18)

第一章物业服务项目情况

（一）物业项目位置、面积

1.项目位置：

2.建筑面积：约平方米

（二）物业项目机电设施设备分布情况

1.日常水电设施设备若干

2.高低压配电系统

3.备用发电机组

4.二次供水无负压水泵系统

5.卫生热水系统

（三）物业管理服务内容

1.高低压配电、照明、备用发电系统及双电源供电系统

2.给排水及卫生热水系统

3.锅炉、压力管道

4.节能管理

第二章物业服务整体设想

针对XX人民医院后勤机电设施设备运行服务物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：一种模式、两个重点、三种意识、四大措施。

一种模式

XX人民医院是一家大型医疗场所，后勤机电设施设备的正常安全运行尤为重要，我们认为其管理模式应该是“品牌服务，星级管理”。

品牌服务就是要体现XX物业的企业品牌形象，星级管理指的是在管理的标准质量、形式上赋予星级的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。

我们采用的管理体制是：企业化、专业化、标准化。

我们追求的目标是：社会效益、环境效益和经济效益。

两个重点

?重点之一：机电设备的运行、维护与节能及舒适。

?重点之二：确保设备设施的安全故障发生率为零。

三种意识

?1、树立员工强烈的服务意识

?2、质量意识和成本意识

?3、切实控制好物业服务的关键因素——员工素质

四大措施

?措施之一：机电设备管理三到位，“巡检到位、维修到位、保养到位”

?措施之二：安全管理上引进经验，运用现代科技手段，“三防”结合确保万无一失

?措施之三：发挥规模优势，对固安物业的人力资源进行优化配置，实施专业化管理。

?措施之四：超前性、创造性、全方位的实行星级服务。

第三章物业服务定位

服务定位：我们多努力，让您更满意

XX物业将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为广大业主提供超值的物业服务产品。

一流服务，领先水平

做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。并通过我们的努力，打造XX物业管理的品牌。

文化定位：上善若水

公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业主日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业主，以似水柔情善待业主，以似水纯真赢得业主，真正做到100%以业主为中心。

企业价值观：追求卓越、崇尚务实

公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业远景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值

观。

管理定位：

——管理职能的社会化

——管理组织的专业化

——管理形式的规范化

——管理过程的商业化

——管理关系的契约化

——管理理念的人性化

第四章物业服务模式及机构设置

服务模式：

以保障XX人民医院后勤机电设备设施安全正常运行、提供优质、温馨、高效物业服务为基础，提升业主工作生活环境，不断提高服务品质。

（一）24小时报修接待

XX物业管理有限公司设置XX人民医院物管处，内设服务报修处理中心，并单独设立维修报修电话24小时专人值班，业主方所有工作人员只需记住一个电话，就能解决所有后勤机电设施设备的报修工作。服务中心工作人员接到报修后及时把工作派遣到具体员工上，做到定员定岗，责任层层落实。

（二）机电设备设施三级保障服务模式

XX物业服务机电设备设施三级保障模式

机电设备设施三级保障的目的：保障机电设备设施时时处于良好的正常运行状态，为了实现这一目标，物业管理处就必须抓好平时的维护保养、检修等工作，将机电设备设施的维护保养做到责任到人，量化到事。

机电设备设施三级保障的划分：

?一级保障，就是物业管理处对物业管理服务辖区内所管机电设备设施值班运行、维护保养，要求一般的检修，简单故障分析与排除，不需要公司支持，物业管理处能够独立自行处理和解决问题。

?二级保障，就是物业管理处内部处理和解决不了的技术难题，在公司范围内由公司组织机电设备设施技术支持小组对物业管理处处理不了的技术难题进行综合分析与处理，要求是通用机电设备设施（不含特种设备和集成电路控制板）出现的常见故障分析与排除解决范围，限于公司内部。

?三级保障，就是公司无法处理和解决的重大机电设备故障和特种设备设施，对重大机电设备和特种设备出现的故障，处理的方法和原则：一是请供货商和生产厂家的技术员到故障现场处理，二是请特种设备的维护单位专业技术人员来处理。要求：对物业所有的设施设备的基本情况和生产厂家情况要详细记录在案，平时正常运行期间要与生产厂家、供货商、维保单位加强联系与沟通，确保发生故障时能够及时联系，尽快处理和解决。

机电设备设施三级保障的重点：

重点是一级保障，一级保障是三级保障系统的基础，一级保障就是物业管理处平时对所管理的设备设施的维护保养、检修等例行工作，只要一级保障工作做好了，机电设备设施良好的正常运行才有保证。

三级保障检查验收与考核办法：

三级保障检查考核验收分为两个层次，重点是检查验收一级保障体系，物业管理处每月进行一次所管辖的机电设备设施值班运行，维护保养例行检修等项工作的监督检查，检查的内容与标准按物业管理处制定的一级保障检查验收的方法实施，每次检查验收必须要有详细的记录，检查人与维护保养责任人双方必须签字，对考核验收不达标的维护保养责任人提出整改措施和处罚意见上报公司。另外一个层次的检查验收由公司的技术主管及相关人员每个季度对物业管理处所管辖的机电设备设施进行一次综合考核验收，对达标的给予通报表扬和适当物资奖励，对不达标的物管处进行通报批评，并给管理处负责人进行经济处罚。

（三）服务质量层层责任落实制

公司推行服务质量层层责任落实制，即物业管理处经理对公司和医院负责，各部门主管对物管处经理负责，一线员工对部门主管负责。同时细化各工种、各部门、各岗位质量保障相关制度，做到人人有事做、人人有责担，从而确保物业服务质量优质、高效。

（四）科学、规范、标准化物业服务

针对XX人民医院物业服务的实际情况和特点，XX物业在物业服务行为中严格

导入并执行ISO14001：2004GB/T24001-2004环境管理体系、OHSAS18001：2007GB/T28001-2011职业健康安全管理体系、ISO9001：2008GB/T19001-2008质量管理体系，做到物业服务科学化、规范化、标准化。

机构设置：

公司计划设置XX物业管理有限公司XX人民医院物管处，并选派有丰富工作经验和技术水平且工作踏实的管理人员为项目管理处负责人，相关机电设施设备操作人员及维修人员、做到人人持证上岗，确保物业服务“优质、高效、温馨、安全”。

XX人民医院物业管理处

工作职能组织运行图

第五章物业服务设备管理、维护计划

（一）高低压供配电、照明系统（含双电源系统）

1.日常管理要求

1.1负责电气动力、照明设备及操作盘箱的巡查与维修工作。

1.2负责楼内各层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关、双电源系统及各处总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作。

1.3协助为业主及时处理电气方面问题

1.4负责检查各种电器设备运行及各种设备的完好状态。

1.5负责每天记录设备运行情况，一般故障处理记录的填写。

1.6负责发现异常现象和隐患并及时处理，

1.7负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，值班人员必须熟悉电器设备情况和有关安全措施

1.8电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。

1.9绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验。如发现有裂纹或漏气，不得使用。

1.10绝缘鞋不得裸足穿用。

1.11在作业现场检查低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有类似“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或拆除熔断器，防止误合闸。

1.12各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关。

1.13自发电送电前应仔细检查与市电相连的转换开关是否彻底断开并处于自发电位置上。市电来电后，应确保发电屏上负荷开关断开后，再进行与市电相连的屏上转换开关的相应操作。

1.14尽可能不要带电作业。如必须带电作业时，应采取严格可靠的安全和监护措施。

1.15在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手触摸电气设备。在危险场所和危险情况下，严禁带电作业。

1.16更换电器设备和连线，尽可能按原型号和规格更换。

1.17严禁在倒闸操作事故处理中交接班。若交接班过程有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。

1.18电工必须掌握触电急救和人工呼吸方法以及电器火灾的灭火操作方法

1.19配电房工作人员及维修人员必须持证上岗。

1.20变配电建立24小时2人专人值班制度，对配电装置及高压室进行巡查，

做到每日巡视记录，发现问题及时上报，并采取相应的处理措施。

1.21配电设备由专人负责管理值班，配电设备的停送电由值班电工操作，其他维修电工和设备人员可与之配合。

1.22供电线路严禁超载供电，配电室内禁止乱拉、乱接线路。

1.23停电时，应提前向用户发出通知，恢复用电时，在确认供电线路正常、电气设备完后方可送电。

1.24配电房消防设施应确保完好，并配置手持式灭火器。注意防止小动物进入，严禁无关人员进入。

1.25加强日常维护、检查、配电房内公共照明、应急指示灯等设备完好。

1.26临时停电时，值班人员应与其他人员配合，确保发电机组正常启动提供电力。同时与供电部门取得联系。

1.27配电设备运行过程中，分路开关跳闸，先查明原因，可以试送一次，若不成功则不能再送。待查明原因排除故障后才能送电。

1.28系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。

1.29值班人员负责配电室内清洁卫生。

1.30建立并完善供配电系统管理制度、保养制度、试验制度、巡检制度，保证设施、设备、计量、显示仪表及公共照明、灯饰完好，高低压配电室及双电源供电线路符合国家规范。

1.31避雷设备完好、有效、齐全；定期对全院各类接地电阻进行检查、测试，重点科室、重要设备的接地装置及接地阻值需定期检查、维护，并符合相关接地标准及年度防雷办检测合格，全院无接地安全隐患。

1.32根据医院使用特点制定供配电应急预案，每年组织应急演练，保证供配电系统在不同故障情况下全院医疗业务的正常开展和各类设备的安全运行。

1.33维修人员24小时全天候服务，设备出现故障时，维修人员在接到报修后10分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%，杜绝安全责任事故。

1.34定期维护、保养全院常用电器产品，各类插座、开关、电器产品、照明灯具使用正常、无安全隐患。

1.35根据医院情况制定全院节能工作计划，定期分析节能效果，每年节能降耗工作完成政府规定的任务。

1.36做好供配电系统节能知识的培训，加强供配电系统节能操作的管理。

1.37对备用发电设备、双电源供电系统进行周期维保和定期维护，确保停电情况下备用发电机组（含双电源系统）5分钟内供电，设备完好率100%。

2.日常维护计划

干式变压器保养规定

2.1处于运行或停运的变压器每年例行检查一次。

2.2投运变压器在投运前增加保养一次。

步骤

2.3投入备用变压器，断开检修的变压器低压侧断路器，取下启动按钮的控制线，悬挂标志牌。

2.4断开检修变压器高压侧的真空断路器，合上接地开关，对变压器进行充分放电，然后用锁锁住高压柜，并悬挂警示牌。

2.5进入干式变压器室，首先检查外壳、垫、垫片、瓷套有无破损、放电痕迹电缆线及母线有无变形现象，有破损的应进行更换。

2.6重新紧固引线端子、销子、接地的螺丝、进出母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，手感无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条抹去灰尘，抹上凡上林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝。

2.7用吹风机吹去变压器及配件上的灰尘，然后用干净的布擦去灰尘，检查消防设施及通风系统是否良好。

2.8断开高压侧的接地开关，并锁好高压开关栉，用2500V摇表测定绝缘电阻。如测定值不合格，应拆下连接电缆头端子，重新测定。

2.9再次合上高压侧的接地开关，让变压器进行放电。

2.10检查变压器室及变压器身有无遗留工具，撤离现场。

2.11接上低压侧断路器启动按钮控制线，重新挂上”禁止合闸”标牌，防止向变压器反送电。

2.12断开高压侧接地开关，再次检查变压器现场低压侧的控制线，无误后，合上高压真空断路器，让变压器试运行；取下高压侧标志牌。

2.13详细做好保养试运行记录。

安全注意事项

2.14摇测绝缘电阻必须两人进行。

2.15在未对变压器进行充分放电前，严禁触摸。

2.16防止向变压器反送电及变压器向运行中的母排送电。

2.17每日不定期对供配电系统、公共照明、灯饰进行巡检巡查一次。

2.18每月对公共照明进行清洁保养一次。

2.19每年对供配电设备进行接地电阻遥测、各楼避雷设施自测一次。

2.20每半年对供配电设备进行紧固元件、刷漆保养一次。

2.21每年组织停电应急演练一次

2.21每日不定期地对双电源系统进行巡查，每月定期对双电源设备进行调试。 (二）备用发电机管理

1.日常管理要求

1.1进入机房人员应衣着整齐，纽扣扣紧，禁止穿拖鞋。

1.2非工作人员进入发电机房须经设备负责人或管理处主任批准后，由设备负责人陪同方可进入。

1.3操作人员严格按照《柴油发电机组操作规程》及《柴油发电机组维修保养规程》操作。

1.4在对设备进行检查维护工作时，必须将机组启动开关置于“停止”（STOP）位置，或拆除蓄电池边线，做好预防工作。

1.5严禁将手伸入或用其他硬物捅入防护罩内，需登高作业时、身上有可能掉落的硬物要取掉，防止不小心掉落防护罩内。

1.6每次维护结束后，要清点维修工具，保证不欠缺，更换零件数量应该一致，螺钉拆装量应一致，同时要有人清点，并报主管确认，杜绝工具及配件的丢失，或遗留在机组内导致事故发生。

1.7机房内禁止明火作业，严禁吸烟，保持良好通风及照明环境，保持机房清洁，地面、墙壁、设备无积尘，水渍、油渍，不得堆放杂物，做好防止小动物进入机房的措施。

1.8严禁刚停机即加冷却水后的违章操作规程，而应待水箱冷却后再加水。

1.9发电机、配电设备置于手动启动状态，储油箱内储备8小时满负荷用油量。

1.10设备出现故障时，维修人员在接到报修后10分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%。

1.11对设备发电设备定期维护，确保停电情况下备用发电机组5分钟内供电。

2.日常维护计划

2.1设备运行人员在市电停电的情况下，应迅速赶到发电机房，一般情况下柴油发电机组为手动启动模式，若不能启动，遵照《柴油机发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序，每周试运行一次，每次手动启动机组15分钟以上，检查机组及观察分析各项运行中的数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告；做好各项检查保养工作，认真写《发电机组运行记录表》，《发电机组保养记录表》。

2.2物业主管按照《柴油发电机维护保养规程》的要求对柴油发电机组进行维修保养，对中修，大修计划，上报业主审批，审查《发电机组运行记录表》、《发电机保养记录表》，同时应对运行人员定期进行技术指导及操作培训，有目的，有计划地对柴油发电机组所需材料进行请购，验收。

2.3物业管理处负责协调监督、维护、管理及发电机组的相关工作，杜绝各种安全事故的发生，确保发电工作的正常安全运行。

2.4加强对末端自动切换装置和发电机组供电线路的检查。维护和管理(参照电源管理的相关规定），严禁在发电机上私拉乱接电线和随意更换、改变末端自动装置的容量和保护参数。

2.5每次发电机组运行前、停止后对油料、蓄电瓶电量进行检查一次。

2.6每半月对发电机组试运行一次，每次试运行不少于15分钟。

2.7每半月对发电机组蓄电瓶充电一次。

2.8每月对发电机检查、保养一次。

(三）给排水系统及卫生热水系统

日常管理要求

1.1遵守劳动纪律和各项规章制度，完成所承担的工作任务。

1.2严格按照操作规程，负责管辖区内供、排水、卫生热水系统的正常运行。

1.3加强巡查，防止"跑、冒、滴、漏"，建立设备定期保养制度，各类阀门、水泵、管道、水箱、风机、供水仪表等设备完好率100%，保证设备安全无隐患。

1.4负责每日给排水、卫生热水系统巡检巡查，发现问题及时处理。

1.5负责每日卫生热水机房值班工作。

1.6负责按医院规定做好卫生热水供应工作。

1.7认真做好供排水、卫生热水系统值班、运行、维护相应记录的填写及资料的整理工作。

1.8保持水泵房、卫生热水机房的清洁卫生工作。

1.9负责室内、室外污水井、雨水井、地漏的清理疏通工作。

1.10完成班组长及主任交待的其他工作。

1.11水泵房由维修组运行负责运行操作维护保养。

1.12控制室24小时值班，加强日常检查巡视及定期维护保养，保证给排水系统正常使用。

1.13维修组操作人员必须每班定时4次巡视检查泵房内所有机电设备设施运行情况，并填写日检记录及保养记录。

1.14维修组操作人员必须每班保持水泵房内及机电设备清洁卫生，并保持室内干燥整洁。

1.15维修组操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作，及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动螺栓，更换磨损零件等工作。

1.16维修组操作人员对发现设备存在的不正常现象，如轴承温度超过70℃，运行电流超过额定电流，泵体振动强烈或产生不正常噪音，电机温度超过65℃，水泵供水间隔超过正常供水间隔时间，应及时报告组长或管理处负责人，派维修工人检查维修。

1.17 维修组操作人员对不经常使用的水泵，如消防栓泵、消防喷淋泵等机电设备应每半个月点动一次，观察运转是否正常可靠并作记录。

1.18维修组操作人员必须作好交接班工作，没有交接班不准离岗，交接班时应作好交接记录并签字。

1.19建立并完善正常供水制度，卫生热水管理制度、排水管理制度。

1.20每年对水箱进行二次清洗、清洁、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，按规定定期对水箱投放消毒药剂，二次供水水质符合国家卫生部门饮用水标准。

1.21根据医院使用特点制定应急预案并每年组织预案演练，保证紧急状态下医院正常运行不受影响。

1.22设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，维修合格率100%。

1.23保证室内外排水系统通畅，医疗废水、雨水管道、生活污水管道无堵塞、渗漏，卫生间臭气排风系统运行正常。

1.24做好供排水系统节能知识的培训，加强供排水节能操作的管理。

1.25年人均水耗达到当年政府规定的节能降耗指标。

2.日常维护计划

定期保养规定

2.1生活水泵的运行与备用泵每周应互相轮换运行一次。

2.2生活水泵每月进行一次保养。

2.3消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

2.4与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。

2.5定期保养均必须认真填写记录并存档。

泵体：

2.6检查、补充、替换润滑油，油质变色、有铁屑应全部替换。

2.7泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵，轴渗水无到地面。

2.8转动灵活、无卡壳，泵轴与电机轴在同一平行线、机座紧固、螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐。

2.9外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。

阀门、管道、附件：

2.10阀体开闭灵活、无卡阻、关闭严密、内外无漏水。

2.11阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。

2.12单向阀动作灵活，无漏水。

2.13压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。

电机：

2.14外观整洁、铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护，接地良好。

2.15线外联接端片连接紧密牢靠，接触良好，无发热变色迹象，无裸露部分，编号清晰，外连线无松动或防碍操作，绝缘电阻符合规范。

运转：

2.16点动三次，观察转向、启动电流、电器动作顺序、指示讯号等均正常后投入正常运转。

2.17泵输出水压正常，水压能满足楼宇用水要求，运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声、压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2%，转速、电流接近额定值。

2.18控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热，基本无声，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确。

2.19 每日不定期地对供排水、卫生热水设备设施进行检查，并做好记录。

2.20 每年两次对雨水井、污水沟进行清理一次。

2.21 每年一次对管道及阀门进行除锈刷漆。

2.22 每年一次对阀门进行打油保养。

2.23 每年对卫生热水、主机系统进行维保一次，管道系统进行清洗一次。

2.24 每年两次对电路元件进行紧固元件，除尘。

2.25 每年对供排水循环泵、潜水泵进行保养一次。

2.26每年对水箱进行二次清洗、清洁、消毒、保持水箱清洁卫生，无二次污染。(四）锅炉、压力容器、压力管道、天然气设施的运行、维护保养及安全管理

1.日常管理要求

1.1严格遵守各项规章制度，服从分配，听从指挥，做一个有理想、讲文明、

懂技术、守纪律的新型员工。

1.2坚守岗位、各负其责、科学操作、当班时不迟到、不早退、不擅离工作岗位、不做与工作无关的事，遇有特殊情况，须事先请假、经领导批准后方可休假。

1.3司炉工当班时严禁饮酒、睡觉、无关人员不得进入锅炉房，有急事需处理时，应在停炉后或带班人来后，方可离开锅炉房。

1.4严格遵守锅炉房操作规程和巡回检查制度，保持各种设备的完好，清洁无污，消灭跑、冒、漏、滴。

1.5认真做好锅炉和辅助设备及安全附件的维修、保养工作、保证设备的安全运行。

1.6根据环境温度的变化，在保证供暖温度的前提下尽量节省燃料。

1.7努力学习不断提高技术、业务水平、熟悉锅炉各部位的性能和主要结构。

1.8发现锅炉有异常现象、危及安全时、应采取紧急停炉措施、并及时报告主管领导、不得擅自离开工作岗位。

1.9认真填写运行记录和设备维修记录，故障未处理不得交班，待处理后方可交班。

1.10保持好锅炉房内外环境卫生、做到随时清扫、文明值班。

1.11建立并完善相关管理制度，加强日常维护检查，定期保养相关设备管道，保证锅炉及压力容器、压力管道、天然气设施系统运行正常、安全，杜绝安全责任事故。

1.12锅炉房、压力容器操作人员持证上岗。

1.13根据医院使用特点制定相关应急预案，并每年组织应急预案演练，保证紧急状态下医院正常运行不受影响。

1.14锅炉及压力容器等出现故障时，专业维修人员在接到报修后10分钟内到达现场，维修合格率达到100%。

1.15建立和完善设备周期维保制度。

1.16按相关规定对锅炉及压力容器、压力管道、安全阀门进行送检，特检器件无超期使用或未检使用现象。

1.17定期对全院天然气管道、调压箱设备、天然气灶、天然气报警装置、联动装置进行检查、试验，设备合格率100%。

1.18做好锅炉、压力容器节能知识的培训，加强锅炉、压力容器节能操作的管理。

1.19建立并完善锅炉、压力容器设施设备耗电台账。

2.日常维护计划

2.1为保证锅炉、压力容器、压力管道、天然气设施安全运行，确保设备完好率百分之百。每半小时设备进行巡查一次，发现问题及时处理，避免一切人为或自然事故的发生。

2.2对锅炉设备及锅炉附属设备安全装置及燃气调压站进行认真检查。

2.3对运行及转运设备，锅炉的分气缸、给水装置、疏水装置及所有阀门，压力装置、调节装置，每小时检查一次。

2.4对锅炉的本体入孔、手控、观察孔进行检查、对转运设备油位随时检查、发现缺油及时加油。

2.5每班必须按正常操作顺序冲洗水位表两次，防止产生假水位和环境板粘连污垢，发现问题及时处理并汇报。

2.6检查锅筒压力与电控柜操作多功能显示装置是否正常，指示是否一致，有超前或滞后现象并注意观察电器设备的运行情况及电源、电压等，应维持在380±10%范围。

2.7锅炉运行中，应保持规定正常压力，不得私自人为提高、严禁违章操作。检查锅炉房内所有照明是否完好，发现异常及时处理。

2.8巡回检查路线，锅炉控制盘、燃烧器、锅炉压力、燃气压力、锅炉水位、锅炉给水泵、自动软水器、盐水罐、液位及盐水浓度，水箱间软化水水箱水位除氧器水泵、燃气调压站、燃气调压器、进出口压力等。

2.9班长要经常询问，巡回检查情况，查看巡回检查记录，并对其工作进行检查，以保证巡回检查制度的实施。

2.10每日不定期地对锅炉水位表、压力表、安全阀、排污阀进行检查是否正常。

2.11每日对压力管道进行检查一次，是否锈蚀，是否到位。

2.12每日对所有阀门、管道接触部位是否有漏气现象。

2.13每周对设备进行清洁卫生一次，每日保持设备机房卫生。

2.14每年定期对安全阀、压力阀、仪表进行送检一次。

2.15每年定期地对锅炉本体及压力管道进行年检，确保年检合格（年检费用由业主承担）。

（五）医院物业节能降耗管理

XX人民医院后勤机电设施设备配置齐全、复杂、先进，分布范围广，聚集人群量大，注重和加强节能降耗工作是医院物业管理工作的重点，XX物业管理有限公司对所服务物业项目中将节能降耗工作纳入物业服务工作中心，结合医院实际情

况，做好如下管理：

1、落实节能降耗责任制：物业管理处主任为该物业项目节能降耗工作负责人，物管处其它员工为节能降耗具体工作实施者，做到全员介入、人人有责。

2、建立和完善节能降耗相关制度，细化“节约用水、节约用电、节约用气”制度，制定“中央空调、电梯、锅炉、洗衣设备、供配电、照明系统、供排水等节能操作规程及节能降耗实施细则”，做到节能行为有规范，节能操作有标准。

3、结合医院项目实际，拟定物业年度节能降耗工作计划、节能降耗目标。

4、加强节能管理，加强水、电、气设施设备的巡检工作，定期建立水、电、气消耗台账，定期进行节能降耗工作分析、总结。

（1）加强了对照明灯具与线路的改造工作，广泛推广和使用国家推广的节能产品，淘汰白帜灯等高能耗照明灯具，对全院路灯、会议室、临床科室等照明灯具进行技术改造，使用国家指定的节能灯、T5型荧光灯、LED型光源等产品。

（2）加强全院用水管理工作，杜绝水龙头的“跑、冒、滴、漏”现象，同时根据不同科室、不同用水地点的用水要求，在自来水龙头前加装角阀进行流量控制，合理调出水流量，定期对全院公共卫生间小便感应器、脚踏阀、浮球阀、洗手龙头等设施进行检查维护，部分厕所改用水箱式冲水，对全院公共卫生洗手龙头安装自动感应龙头，既符合了院感要求，也达到节水的目的。

（3）加强对中央空调的运行管理工作，根据季节不同合理调整中央空调运行时间和温度，夏季温度设置不低于26度，冬季温度设置不高于20度，同时根据冬季冷气向下流动，夏季热气向上流动的特点，合理对中央空调出水温度、运行机组进行了调节设置，对科室公共通道中的空调温度调节开关按使用要求进行使用控制，防止和杜绝人员误操作造成的能源浪费。

（4）加强电梯、锅炉节能降耗运行管理。

（5）加强对天然气等供热、供暖设备的管理工作，定期维护供气、供热水管道保温层，定时开放生活热水供应，对供热管道中的疏水阀、减压阀、蒸汽管道进行定期维护保养，以减少供热管网中的热量损失。

（6）注重修旧利废工作，对拆除的部分损坏的零件进行维修或多个零配件进行重新组合，以达到正常使用的参数。

（7）加强办公用品管理，特别是办公纸张的管理。

5.加强对医院节能降耗工作的宣传培训，充分利用医院内网、院刊、宣传栏等，开展多种形式不同主题的节能宣传活动，增强广大职工、病患人员的能源节约意识，自觉养成节能的习惯。

6．加强对医院设施设备的检查、维修、更新、保养工作，查找与堵塞能耗设备的节能漏洞，挖掘现有水、电、气、暖等设备的使用潜力，提高设备利用率，采取有效措施杜绝长明灯、长流水、使用白帜灯等不良现象，积极配合医院搞好设备技改工作。

第六章人员管理

人员管理

管理原则

管理处以政府的有关法律法规、公司的各项规章制度、ISO9001质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系、员工手册作为员工行为考核的标准。

全体员工均采用聘用合同制，做到干部能上能下，职工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。

录用、培训与淘汰

按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把进入关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的政治素质、知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其材、物尽其用。

凡聘用人员都要进行上岗前的必要培训，培训合格者留用，不合格者解聘。留用者根据岗位的特点和要求实行1-3个月的试用，试用期满由人事部门和用人部门再次考核，提出录用意见，经批准后正式签订聘用合同。

公司根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新工艺、新技术，跟上时代的发展。培训考核成绩优秀者，晋级升职。

为适应管理服务的需要，管理处实行人才储备计划和年5％人员的淘汰制度，用于不断调整提高员工整体专业素质，增加员工职业危机感，强化员工服务意识。员工形象

管理处以员工手册、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，共同塑造管理处和XX物业的公众形象。无论是管理层人员还是服务层人员一律按指定的服装着装上岗，职位和工种标识明确，易于辨认。专业实务培训

是指为了使员工更好的适应工作岗位的要求所进行的岗位应知应会、知识技能的培养训练，内容将涵盖几乎所有日常管理与服务工作，包括服务内容、服务流程

及标准、秩序维护员消防常识、设备管理维护要点、保洁绿化常识、客户投诉回复与处理等。

岗位证书培训

是指为了达到房管局、技术监督管理局等政府主管部门对物业管理从业人员的岗位资质要求，有计划地安排员工外出接受岗位资格培训。