财务报表分析作业二

万科 A 营运能力分析

一、万科公司的简介

万科企业股份有限公司（股票代码：000002），成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

深圳万科总部，营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企

业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公

司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发

的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布

的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列

为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。 2008年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的2008世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，在住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“2008年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。

很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。

早在2003年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。2004年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。

增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资

格。而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工

单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科

有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合

同。

万科公司的企业理念

1） 建筑为了生命 住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于

个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类

生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更

自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样

化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可

能。　

2） 建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不

仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保

持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科

一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境

的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建

筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自

然和谐的方式使用各种资源。　

3） 建筑充满生命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独

特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留

下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流

的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更

多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的

住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。

因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一

栋住宅。　

4） 建筑有爱 当价格成为打动消费者的利器，建筑更应有爱　

5） 生活有爱 当忙碌的工作占据了大半时间，生活更应有爱　

6）服务有爱

当客户是上帝响彻人们耳边时，服务更应有爱。

二、企业运营能力

企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率

主要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的

产出额与资产占用额之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映

企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能

力，为企业提高经济效益指明方向。第一，营运能力分析可评价企业资

产营运的效率。第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。

（一）全部资产营运能力分析：

总资产周转率=销售收入／平均资产总额

2008年总资产周转率=

40,991,779,214.96／[( 100,094,467,908.29+ 119,236,579,721.09)/2]=0.3737 2009 年总资产周转率 =

48,881,013,143.49／(119,236,579,721.09+137,608,554,829.39)/2]=0.3806 2010 年总资产周转率 =

50,713,851,442.63／(137,608,554,829.39+215,637,551,741.83)/2]=0.2871分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。万科09 年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。10年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。

（二）流动资产营运能力分析：

1．存货周转率=销货成本／存货平均余额

2008年存货周转率=25,005,274,464.91／[(66,472,876,871.40+85,898,696,524.95)/2]=0.3282

2009 年存货周转率=34,514,717,705.00／[(85,898,696,524.95+90,085,294,305.52)/2]=0.3922 2010 年存货周转率=30,073,495,231.18／[(90,085,294,305.52+133,333,458,045.93)/2]=0.2692分析:存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快,销售能力强.万科集团2009分析年的存货周转率比2008年有所提高,提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。2010年最低，说明2010年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高。

2．应收账款周转率=销售收入／平均应收账款

2008年应收账款周转率

=40,991,779,214.96/[(864,883,012.55+922,774,844.24)/2]=45.86

2009年应收账款周转率=48,881,013,143.49/[( 922,774,844.24+ 713,191,906.14)/2]=59.76

2010年应收账款周转率=50,713,851,442.63/[(

713,191,906.14+1,594,024,561.07)/2]=43.96

分析；应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。2009 年比2008年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩短，应收账款的收回加快，资金滞留在应收长款上的数量减少，资金使用效率有所提升。2010年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在坏账的可能性。

3．流动资产周转率=销售收入／平均流动资产

2008 年流动资产周转率=

40,991,779,214.96／[(95,432,519,188.17+113,456,373,203.92)/2]=0.3925 2009 年流动资产周转率 =

48,881,013,143.49／[(113,456,373,203.92+130,323,279,449.37)/2]=0.4010 2010 年流动资产周转率 =

50,713,851,442.63／[(130,323,279,449.37+205,520,732,201.32)/2]=0.3020分析：流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，说明流动资产利用率越高。流动资产周转率在2009年比2008年稍微上升，其流动资产周转速度保持上升的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。2010年，周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。

（三）固定资产营运能力分析：

1．固定资产周转率=销售收入／平均固定资产总额

2008 年固定资产周转率=

40,991,779,214.96／[(575,205,554.97+1,265,332,766.18)/2]=44.5432

2009 年固定资产周转率 =

48,881,013,143.49／[(1,265,332,766.18+1,355,977,020.48)/2]=37.2951 2010 年固定资产周转率 =

50,713,851,442.63／[(1,355,977,020.48+1,219,581,927.47)/2]=39.3809

分析：分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。从数据显示看，万2008年和2010年指标较高，说明固定资产利用率较好，2009年指标最低，说明固定资产利用率较低，2008最好。

三、与同行业相比较：金地集团

财务指标万科公司2010年度

数据相似空间2010年度数据

总资产周转率0.28710.3053

流动资产周转率0.30200.313

固定资产周转率39.3809253.6095

存货周转率0.26920.2822

应收账款周转率43.961640.9413

结论：通过以上数据，我们可以看出万科A公司2010年的总资产周转率比可比企业金地集团低，表明万科A公司比金地集团利用全部资产进

行经营活动的能力差，总资产运用效率低，偿债能力和盈利能力降低。2010年的固定资产周转率比可比企业金地集团低，表明万科A公司比金地集团的固定资产使用效率低，提供的生产经营成果少，固定资产的营运能力差。2010年的流动资产周转率比可比金地集团低，表明万科A公司比金地集团利用流动资产进行经营活动的能力差，效率低，债能力和盈利能力减弱。2010年的存货周转率比可比企业金地集团低，表明万科A公司比金地集团的存货运用效率低。存货占用资金多，盈利能力小。万科A公司2010年的应收账款周转率比可比企业金地集团低，表明万科A公司比金地集团的应收账款回收速度慢，管理效率差资产流动性差。经过分析可以得出结论：万科A公司2010年度的资产运用状况比可比企业白云山公司差距大还应加大力度，逐年不断改善。

四、 万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策

(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

(2)现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。

(3)存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。

（一） 整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议

1 营运能力分析中存在的问题

上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。

(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。

(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用。(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析,包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况,

全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。

2 对企业营运能力分析的创新指标建议

目前,由于企业外部环境的变化,以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。

五、结论

总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题。就拿我国目前一些企业来说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营体系的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过一步就可能使企业在竞争中处于劣势。所以，要使营运能力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再则就是在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平。因此，一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。