别墅板块市场研究报告

怀密不墅板块市场研究报告

一直以来，由于不具备关于商务支持和涉外生活氛围，密云和怀柔的不墅市场开发受到相当大的制约。而近年来，北京不墅市场有了一个新的动向——从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡，景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为不墅新兴区域。此外，从目前不墅市场的进展来看，现代高速交通消除了人们对空间距离的畏惧，无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的

活力。京承高速立即开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。

顺义、密云、怀柔等区县的不墅不仅因户籍制度受外地人的青睐，也因快捷的交通、优美的环境、逐渐新颖的建筑形式和低层低密度住宅形态而日益受到追求居住品质的北京人的关注，那个地点的低密度、低层新的住宅形式正慢慢成为北京住宅的新“主流”。“怀密不墅板块”以旅游度假的远郊不墅姿态悄然出现，随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的进展、交通环境设施的改善等都给该区域带来极大的利好，密云、怀柔将是以后北京度假休闲不墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域，进展前景宽敞。

一、怀密不墅板块供应状况分析

从密云和怀柔这两个区域的开发觉状看，由于土地成本较低，土地供应量相对丰富，自然环境优越。据怀密不墅板块历年不墅项目供给统计能够得出，怀密板块的不墅供应自2004年呈现逐年上升趋势。仅2004

年，密云新增的不墅供应量为9.8万平方米，纯境、紫峡谷、亚澜湾等度假型不墅成为密云乃至北京不墅市场的一大亮点。其中，茉莉山庄、博世庄园等不墅项目的后续供应有力的支撑着05年怀密的不墅市场，那个地点有条件成片营造上档次的规模社区，见后表：

相比成熟不墅区，怀密不墅板块的不墅社区规模较大,山水四合院占地面积180万平米，此外，项目容积率要紧分布在0.3以下，占到38%的，其次是容积率在0.5—1的经济性不墅居多，占到31%。

不墅区域内环境上，由于密云和怀柔离城区较远，定位于中档次不墅的项目比较多，区域内环境设计也比

较粗疏，以道路绿化和房屋周围绿化为主；目前在售的项目中有个不定位高端，依靠自然环境，做景观和文化底蕴的文章。例如密云的亚澜湾、怀柔的湖光山舍以及天籁·红螺湖不墅。

二、怀密不墅板块需求分析

据调查资料显示，中低档不墅（Townhouse、双拼不墅和叠拼不墅）的消费群体以国家企事业单位的中高级治理人员，三资企业里的白领阶层和自由职业者为主，他们的共同特点是有一定的经济基础，追求舒适、健康、安逸的生活，并希望不断提高自己的生活品质，购买类不墅要紧作为第一居所。成交客户和有效需求要紧集中在月收入20，000元左右的人群。

这类客户的要紧特征是差不多有了第一居所，以私家车为要紧交通工具，购买不墅的目的是为了满足日益高涨的居住需求和投资的需要。因此，他们在购买不墅产品时首先考虑项目所在位置是否有便利的交通条件；然后是产品单价较低，因为他们认为如此的项目比更高单价项目今后的升值潜力和空间要大；最后是总价要在150～200万范围内，这是由他们的经济承受能力决定的。

这讲明随着我国宏观经济形势不断增强，国内中青年成功人士和中高收入群体差不多成为北京不墅市场的消费主体，而且消费理念也更趋理性和成熟。

调查显示，怀柔、密云这两个区域的消费群体，差不多属于二次置业者，为原来市内有房，但为了改善生活品质，进行二次置业，成为他们的第二居所，目前入住率都不是专门高。目前支撑这两个区域不墅市场尤其是高档不墅市场的要紧力量仍然是北京市内的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通车对高档不墅市场的再度活跃将起到决定性作用

三、怀密不墅板块产品分析

1.建筑类型

以独栋不墅为主，占到51%，其次是联排不墅占到28%，双拼以及叠拼不墅并不作为主流，此外，出现一部分类不墅产品，如院落不墅以及三拼不墅，

2.面积分布

区域内联排不墅的主力户型在150——200平米，其次是200——300平米，经济性与舒适度相比，舒适度仍是首先要考虑的对象。

独栋不墅的主力户型在200——250平米左右，部分高端项目户型在300平米以上，通过操纵户型总面积操纵总价，提高项目性价比。

叠拼不墅项目较少，主力户型面积在170——200平米之间。

部分项目如泰和人家、驭水山居采取定制的方式，面积在150——1000平米。

四、怀密不墅板块价格分析

密云的独栋不墅项目的均价30%分布在5000——6000元/平米，怀柔独栋不墅略高，37%不墅项目均价在

6000——7000元/平米；联排不墅怀密板块的联排不墅均价都要紧分布在4000——5000元/平米。叠拼不墅均价在3200——3500元/平米左右。

五、销售情况

密云不墅市场普遍销售率较低，密云不墅项目大多走经济型路线同时淡化了项目品质，建筑细节、项目细节不够到位，仅以“廉价”做为唯一卖点，而如此的定位将

直接导致市场同意层面足够宽，但同意层变短，直接导致客群定位不准确。

六、怀密不墅板块相关区域分析

延庆县在售不墅项目一览表

楼盘名

称

建筑类型规模价格容积率

原乡美利坚独栋不墅

占地面积：18

万平方米

建筑面积：97

万平方米

55万元/套[起]0.18

西提国际·温泉酒店不墅板楼,独栋

不墅,双拼

不墅,联排

不墅

占地面积：

49000平方米

建筑面积：

39000平方米

4,500元/㎡[均]0.8

芸溪境独栋不墅占地面积：67

万平方米

建筑面积：

－－0.028

延庆不墅项目以清凉盛景、龙聚山庄为代表的旅游度假休闲不墅，较低的总价较高的性价比吸引了一部分客群。

平谷的不墅项目并不占主流，较为有特点的是世外桃苑，由北京八通房地产开发有限公司投资开发。要紧特点是精小、有用、平民化，一期每栋不墅面积为50平方米左右，有独立的150平方米的院子。二期面积在60－120平方米，均价4300元平方米，每套总价25万－50万元。目前差不多售出20多套。该项目因为面积小，造价低，投资额度

也小，消费风险相应降低。面积如此小的不墅产品用于自住的不多，更要紧是一种旅游地产。因为不是长期居所，对配套、交通的要求也就不高。这是一种新产品，在市场上有一定竞争力，但并不是不墅的主流产品。

七、怀密不墅板块潜力分析

【交通】搅热新兴不墅板块

随着京承高速公路的开工、通车，最受益的北京远郊区县——怀柔、密云正进展成为北京新兴的高档住宅开发区，怀柔、密云的不墅开发越来越成熟，项目也越来越多，同时性价比也相对较高。据了解，京承高速公路通车后，从北京到怀柔的行车时刻将缩短一半，30分钟即可到达怀柔城区，同时车辆行使条件也将极大改善交通时刻的大大缩短，使不墅更多地作为“第一居所”成为可能，将会吸引更多的消费群体到那个地点投资置业，整体市场份额将逐渐放大。

【环境】自然景观成就新区

从密云和怀柔这两个区域的开发觉状看，由于土地成本较低，土地供应量相对丰富，自然环境优越，那个地点有条件成片营造上档次的规模社区。但因为距离东部商务区较远，专门多人观念上认为那个地点的不墅不具备投资的价值，从市场销售的情况来看，那个地点也以自用为多。

密云、怀柔作为“北京山水大观，首都郊野公园”，随着奥运产业的带动、旅游休闲产业的进展、交通环境设施

的改善等都给该区域带来极大的利好，密云、怀柔将是以后北京度假休闲不墅、消费者第二居所市场拓展的理想区域，进展前景宽敞。

【格局】怀密两地受益“两带”

《北京都市总体规划（2004年—2020年）》对北京市的空间布局做了大的调整，在构建“两轴—两带—多中心”都市空间结构的基础上，北京打算形成“中心城—新城—镇”的市域城镇结构,其中重点进展东部3个新城。新城是在原卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、聚拢新的产业，带动区域进展的规模化都市地区，具有相对独立性。新城共规划了11个，分不是通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。总体规划的出笼无疑使怀柔、密云受益匪浅。

【人口】宜居新区渐成气候

按照新的规划，到2020年，北京市总人口规模规划操纵在1800万人左右，在操纵中心城规模的前提下，进一步疏解旧城人口,合理调整中心城内的人口分布。届时，中心城中心地区约容纳540万人（其中旧城约110万人），边缘集团约270万人，绿化隔离地区及外围约40万人。”北京人口规模的总体操纵，关于人口日益膨胀的市内而言其居住品质将大打折扣，住在“郊区”便成为追求高品质生活的人们的最佳选择，在交通条件极大改善的条件下，怀柔、密云理所因此成了人们的首选。

【投资】性价比优势日趋凸显

怀密不墅板块目前在售的不墅项目中，价格在3000～6000元/平方米之间的项目较多，总规模相对中等，150～200平方米的Townhouse比较受到市场关注，相对比较低的不墅均价无疑会成为人们选择该区域不墅的重要砝码。其产品的凸现也将带来同品质楼盘性价比、配套、综合服务的竞争，因为有优越的自然景观和交通，豪宅独栋产品也有专门大的进展潜力。