房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例开题报告

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例开题报告
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例开题报告

滁州学院双学位毕业论文

开题报告表

课题题目房地产行业财务报告

的分析与评价——以万科为例学生姓名叶祥

所学专业2012财务管理(双学位)专业导师姓名龚洁松

报告日期2014年9月20日

题目房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例

指导小组成员

姓名专业技术职务或职称签字郑峰讲师

李敏副教授

龚洁松讲师

辛玉军助教

研究现状、选题意义、研究方法、研究内容和主要参考文献研究现状:

财务报告分析是以会计核算和报表资料以及其他相关资料为依据,采用一系列专门的分析技术和方法,对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动的偿债能力、盈利能力和营运能力状况等进行分析与评价,为企业的投资者、债权者、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来,做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。财务报告分析是企业生产经营管理活动的重要组成内容,是决策者进行下一步经营决策和战略决策的重要依据,使企业管理者明确企业的财务目标、分析企业目前财务状况与既定目标之间的差距、从而能够得出企业为达到目标应采取的行动。

随着社会经济的发展,财务报告分析的内容变得越来越丰富、体系不断完善。从财务报告分析的内涵、财务报告分析的目的、财务报告分析的作用、财务报告分析的内容,到财务报告分析的原则、财务报告分析的形式以及财务报告分析的组织等,都日趋成熟。财务指标分析的范围也越来越大,包括了企业偿债能力、盈利能力、运营能力、筹资结构等分析内容,能够从各个角度进行分析和计算,更加全面的反映出企业经营成果的好坏。

一、国外研究现状

财务报告分析作为一门学科体系是随着社会经济的产生和发展而不断发展起来的。财务报告分析最早起源于19世纪末20世纪初的银行信贷管理。当时自由竞争资本主义逐渐向垄断资本主义过渡,为扩大生产规模,许多资木家大量向金融机构借款,银行信贷业务迅速发展起来。银行在决定是否向企业发放贷款之前,最关心的是申请贷款的企业能否按时偿还木金和利息。为确保信贷资金的安全,尽量避免放贷风险,银行家要求贷款企业必须提供财务报表,以分析其经营状况和偿债能力,做出是否放贷的决定。

1895年,纽约州银行协会的经理委员会要求他们的机构贷款者提交书面的、有其签字的资产负债表。1900年,纽约州银行协会发布了申请贷款的标准表格。此后,银行开始根据企业资产和负债的数量对比来判断企业的偿债能力,并且提出了诸如流动比率、动比率等财务分析指标。美国学者托马斯·乌都洛克(1900)对财务分析的基本概念做出了相应研究;美国学者亚历山大·沃尔(1919)把财务比率用线性关系结合起来,对财务分析方法做出了创造性研究。

20世纪30年代以后,股份公司形式的发展引起资本市场的不断发展壮大,企业筹集资本的渠道扩展到社会机构和公众投资者,财务报告分析也由主要为贷款银行服务扩展到为投资者服务;由偿债分析扩展到盈利和投资分析。20世纪50年代,美国杜邦公司提出并采用了杜邦财务分析体系,它能根据企业各财务比率指标之间的关系,综合反映企业财务状况。

近二十年,西方的财务报告分析的体系得到不断完善和扩展,Palepu,Bernard和Healy(1997)将会计分析、财务分析、经营战略分析、价值评估分析、前景分析等内

研究现状、选题意义、研究方法、研究内容和主要参考文献容全部包含在现代财务分析体系中,是目前范围最广的分析体系。Gerald A.Feltham(1995)在费尔萨姆-欧森推断的F-O模型基础上,反映房地产企业综合财务状况为出发点,引入反映房地产上市公司特征的多个会计指标,再次运用相关分析和多元回归分析相结合的方法建立回归模型,对样公司财务状况进行实证研究,定量分析他们与股价的相关性及其规律性特征,以及与每股收益和每股净资产的解释能力相比哪个具有更高的解释能力。Leopold A. Bernstein和John J. Wild(1999)提出财务报表分析应该分成年度变动分析、指数趋势序列分析、结构百分比分析和比率分析;Clyde P. Stickney(1996)将价值评估分析和预测分析写入了财务分析内容当中;George Foster (1986)将财务分析按分析技术划分为横向比较分析、时间序列分析、比率分析、实证分析,都大大丰富了财务分析的内容。

二、国内研究现状

财务报告分析在中国的开展主要是在20世纪50年代以后,当时在计划经济体制下,财务报告分析的内容主要是分析企业各项计划的完成情况。改革开放以后,财务报告分析越来越引起广泛重视,随着社会主义市场经济体制的建立、发展和完善,财务报告分析的应用领域不断拓展,由原来外部的信贷和投资分析逐渐拓展到内部经营管理分析和发展前景分析等领域。张新民(2001)提出对财务报表各项目进行财务状况质量分析,通过财务报表,透视企业管理质量,开辟了企业财务质量分析理论的先河。樊行健(2006)将财务报表分析与经济活动分析相融合,为财务分析学科体系建设做出了杰出贡献。侯春慧(2005)阐述了房地产投资财务分析的目标及方法。房地产企业财务分析是指根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规、计算、分析房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等内容,从项目(企业)角度,考察项目的盈利能力、清偿能力等。王文平(2010)认为要关注房地产企业的政治背景。房地产企业作为一个特殊是行业,已被国家确定为支柱行业。因此房地产企业若是存在一定的政治背景,无疑对其日常经营有着比其他行业更大的好处。故而在研究房地产企业业绩等方面的影响因素时,政治背景将是不容忽视的一方面。陈晓红(2010)认为科学合理的企业财务分析指标体系,对于企业决策者和信息使用者来说者显得十分重要,它可以为实现企业经济效益最大化目标发挥积极的支撑和保障作用.随着市场经济的不断发展,企业要在激烈的市场竞争中求得生存和发展,必须及时掌握大量的财务信息资料,而这些财务信息资料的提供离不开企业财务分析指标体系。毛哲敏(2009)以房地产上市公司为研究对象,以SPSS10.0为分析工具,运用主成分分析法,对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行实证分析,结果表明:公司规模与其资产负债比率正相关;经营能力、股权集中程度与资产负债比率负相关;非负债税盾、盈利能力及偿债能力与资本结构影响不显著。可以看出,国内各个专家学者对财务报告分析理论分别从不同的角度进行了探讨,但结合公司实际案例较少,即使结合实际也不够完整;而且中国的财务报告分析体系还不够完善。因此,我们应多借鉴国外相关理论研究,并且以案例形式解读财务报告分析理论和体系构成,有助于阅读者更加深入透彻地理解企业的财务和经营状况,做出正确决策。

选题意义:

理论意义:过去学者在研究房地产上企业财务报表分析时大都从财务报表分析的相关指标,分析方法等方面进行研究。通过综合分析发现目前财务报告分析中存在的问题以及提出解决问题的方法。但在分析方法及指标上存在局限性,而且在分析过程中也较少结合目前上市公司中的实际数据进行分析。本文概括了财务报表分析的基本理论,从上市公司财务报表本身存在的不足,以及财务报告分析指标,财务报告分析方法的局限性三个方面,以万科公司为例分析了房地产企业财务报表分析中存在的问题,最后针对

研究现状、选题意义、研究方法、研究内容和主要参考文献这些问题,提出了完善房地产企业财务报表分析的对策建议。

现实意义:研究房地产企业财务报表分析,首先可以为投资者的投资决策提出一些建议,上市公司的年报能为投资者提供有效的信息,投资者读懂财务报表,能够真正的得出公司真实的发展状况,为投资提供帮助。其次股市信息过多,有很多虚假的信息,不应该盲目跟从所谓的内幕消息,应该从公司的财务状况、基本面等方面入手,并在此基础上冷静下来,仔细研究财务报表,分析行业发展状况,吃透行业相关政策,才能够在股市中找到真正值得投资的股票,发掘价值佳地,从而获利;再次可以为公司治理提出指导性建议,管理层可以借鉴外部的一些建议,适时调整相关的经营决策,更好的提高公司治理水平;最后可以为其他投资者提供参考资料,能够使投资者更好的理解行业和公司的状况,为他们的潜在投资决策更好的服务。

研究方法:

1、案例分析法:本文基于房地产上市公司,以万科公司为例,通过对比分析,从偿债能力、盈利能力、成长性、现金流等方面进行比较,得出万科公司的财务状况,结合行业发展的状况,进而对公司的不足提出建议。

2、文献分析法:本文通过阅读大量的会计学、财务管理学书籍,来正确地分析财务报表。同时查阅大量房地产相关资料,并下载相关财务数据,深入的理解房地产行业的最新动态,为实证研究奠定理论基础。

3、描述统计法: 通过图表或数学方法,对财务数据资料进行整理、分析,并对财务数据的分布状态、数字特征和随机变量之间关系进行估计和描述。

4、比率分析法:通过比较万科公司财务指标的相对数量,分析万科公司的经济活动变化程度,来评价万科公司的财务状况和经营成果。

5、时间序列分析法:应用时间序列分析法对目前财务数据加以处理,以预测万科公司未来财务状况。

研究内容:

论文将分成以下几个部分:

—、财务报告分析与评价概述

(—)财务报告分析的基本概念和目的

1.财务分析的概念

2.财务分析的目的

(二)财务分析的内容与体系

1.财务分析的内容

2.财务分析的体系

(三)财务分析的依据和标准

1.财务分析的依据

2.财务分析的标准

(四)财务分析的方法

二、万科公司的会计报表分析

(一)万科公司简介

(二)资产负债表分析

(三)损益表分析

三、万科公司的财务分析

(—)短期偿债能力分析

(二)长期偿债能力分析

(三)营运能力分析

(四)盈利能力分析

(五)成长能力分析

四、万科公司的财务评价及未来发展建议

(一)对万科公司的财务评价

1.财务结构方面

2.营运能力方面

3.盈利能力方面

4.发展能力方面

(二)对万科的财务管理建议

1.偿债能力方面

2.资产营运能力方面

3.盈利能力方面

4.成长能力方面

主要参考文献:

[1]侯艳蕾、张宏禄.财务报表分析[M].北京:中国金融出版社,2008:5-6

[2]陆正飞.财务管理(第三版)[M].大连:东北财经大学出版社,2010:55-86

[3]陆正飞.财务报告与分析[M].北京:北京大学出版社,2009:225-273

[4]李新文. 如何全面分析上市公司财务报告.现代商业[J].2008(23):262-263

[5]聂兴凯、尹佳音.财务报表编制与分析[M].上海:立信会计出版社,2008:34-36

[6]王国均.上市公司财务分析理论的实证应用[J].商业现代化,2007,2(2):1-2

[7]李丹、曾繁荣.上市公司财务比率实证研究 [J].财会通讯,2010(8下):24-26

[8]侯春慧.房地产投资财务分析及其评价指标[J].西部财会,2005(06):43—45

[9]王文平.房地产企业财务分析管见[J].财会月刊,2010(01上旬):40—41

[10]刘彬.财务报表的不足及改进的方法[J].经济研究导刊,2009,(5):145-146

[11]王一舒.地产公司财务报表分析[J].民营科技,2011,(2):51

[12]沈艺峰、沈洪涛.公司财务理论主流[M].大连:东北财经大学出版社,2004:12-13

[13]孙立杰.财务报表及财务报表分析综述[J].时代经贸,2008,(12):12-13

[14]Fred A.Jacobs,Wesley Johnston,Natalia Kotchetova.Customer Profita -bility:Prospective vs.Retrospective Approaches in a Business-to-Business Setting[J].Industrial Marketing Management,2001,(30):353-363

[15]KirtG. Butler.Nultinatingal Finance[M].Thonson Corporation,2004: 60-63

[16]Graham Holt.2003 Research and analysis[J].A Formula For Sueeess, 2003(10):52-64

[17]Ness,J.A.,M.J.Sehrobeek,R.A.Letendre,and W.J.Douglas.The Role of ABM in measuring customer value[J].StrategieFinanee.2001,82(9):32-37,82(1 0):44-49

[18]Gerald A.Feltham,and James A.Ohlson.Valuation and Clean Surplus Accounting for Operating and Financial Activities[J].Contemporary Account ing Research(Spring 1995),V11:689-731.

研究计划︵时间安排︶研究计划:

2014-2015学年第一学期:

1、 2014年5月---- 2014年7月,论文选题,资料收集;

2、 2014年9月1日---- 9月10日,上交开题报告定稿

3、 2014年9月20---- 9月30日,提交论文一稿;教师给出修改意见。

4、 2014年10月1日---- 10月20日,提交论文二稿;三稿

5、 2014年10月20日---- 10月30日,提交论文定稿,及相关记录提交

6、 2014年11月,论文答辩

评议结果:指导小组组长签名:

2014年9月 25 日

房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告书

范文范例指导学习 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2017年7月

目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科:城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团:多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园:新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) (1)销售规模 (4) (2)销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) (1)万科:区域优化和深耕 (6) (2)恒大:2013 年起向一二线城市转移 (7) (3)碧桂园:市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) (1)城市产能比较:深耕与纵深 (9) (2)单盘产能比较:开发规模的差异 (10) (3)可售资源比较:货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) (1)拿地规模 (12)

(3)扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) (1)万科:聚焦核心城市,加码“轨道+物业”模式 (17) (2)恒大:转型核心城市,加码旧改市场 (21) (3)碧桂园:城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) (1)结算规模 (27) (2)结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) (1)综合毛利率 (29) (2)命题一:一二线VS 三四线 (31) (3)命题二:大盘开发VS 中小盘开发 (32) (4)命题三:建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) (1)永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) (1)成本控制 (38)

2017年万科财务分析报告

万科财务分析报告 一.万科基本情况介绍: 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止,公司总资产105.6亿元,净资产47.01亿元。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。 1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。 1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞,目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报 二.行业环境: 在美国金融危机冲击下,中国很难独善其身,经济增长动力减弱。在此背景下,宏观调控政策有所转向,从07年底提出“防经济过热,防通货膨胀”的“双防”的调控基调,到了08年4月则开始强调“既要防经济过热,又要防经济下滑”。7月,中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明,经历了过去五年连续两位数的经济高增长后,中国经济正步入下行周期,保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策:着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下,央行放松了货币政策,8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行,保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策:中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月,财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”,并指出08年4季度,要加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。同时在近日发布

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名:周春燕学号: 引言: 随着中国经济的发展,我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币,其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元,我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上,如果想在房地产行业中捕捉到投资机会,进行理性投资,不盲目跟风,将自己的投资风险降到最低,正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司,其前瞻的公司战略,稳健的经营,完善的公司治理结构,以及优秀的管理团队,吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司,这几年业绩增长迅速,股价涨幅巨大,在整体A股市场估值处于高位,投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析,来说明万科业务前景和财务绩效,给出目前股票价值判断,从而有助于投资者认识万科的内在价值,更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底,公司总资产亿元,净资产亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良

好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币亿元,公司开始跨地域发展。1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币亿元,公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报,于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线:购物中心+写字楼+社区商业,万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司,万科持合资公司70%的股权,铁狮门持股30%。截至2014年底,公司进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 (一)资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表(单位:万元)

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 报告时间:2013年 院系:商学院财务管理1201班学号:xxxxxxxxxxxxx 姓名:周钻

一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,这三十年里,万科由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市,1993年5月28日,在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司,万科的发展在过去几年中经历了很多波折,面对市场的不确定性,万科在策略上作出了多次调整,近二十年来,中国的房地产企业几经潮起潮落,但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景,我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称:万科企业有限公司法人代表:王石 外文名称:China Vanke Co.,Ltd. 注册资本:110.1亿(2013)公司总部:中国·深圳营业收入:1354.2亿(2013)成立时间:1984年05月营业利润:242.6亿(2013)经营范围:房地产开发净利润:151.1亿(2013) 公司性质:股份制公司市值1056亿(亿)

二资产负债表分析概述 三:同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业,保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。

通过对企业资产各要素的数据分析,应重点关注以下项目: (一)投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大,增加了9335247929元,增幅达393.02%! 万科投资性房地产占资产比例一直较低,小于1%。但2013年有大幅度的上涨,由于万科本身就是房地产企业,可以推测出,未来的地产价格可能上升,所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产,投资性房地产总额的大幅增长,说明企业的价值是增长的。 (二)货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元,占其总资产的9.26%,与2012年相比下降了15.16%

万科地产战略分析报告

万科地产战略分析

目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) (一)企业愿景 (5) (三)企业核心价值观 (5) (四)宗旨 (5) (五)核心理念 (5) (六)万科之道 (6) (七)万科理念 (6) (八)万科使命 (6) (九)万科方法论 (6) (十)万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) (一)资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) (二)核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)

5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) (一)行业环境分析(波特五力模型) (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) (二)宏观环境分析(PEST) (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) (一)继续推进住宅建设专业化 (24) (二)以住宅为主,商业地产为辅。 (25) (三)继续扩 (25) (一)成本领先战略 (25) (二)差异化战略 (27)

(三)集聚战略(聚焦战略) (30) (四)多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) (一)专注住宅产品开发 (33) (二)注重优质的物业管理 (34) (三)看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) (一)企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) (二)企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) (三)企业经营战略(竞争战略)与外部环境的适应性分析 (36) 附1:万科地产利润表 (37) 附2:万科地产资产负债表 (37) 附3:万科地产现金流量表 (38)

开题报告万科财务报表分析

开题报告万科财务报表分析

山东科技大学 本科毕业设计(论文)开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间:年月日

填表说明 1.开题报告作为毕业设计(论文)答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下,由学生在毕业设计(论文)工作前期完成,经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式,用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇,其中应有适当的外文资料(一般不少于2篇)。 5.开题报告作为毕业设计(论文)资料,与毕业设计(论文)一同存档。

设计(论文) 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计(论文)类型(划“√”)工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业,却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者,这与王石和万科坚持走大道、顺大势,阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业,与此同时,万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”,从年初不时有调控政策出台,万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂,今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿,超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据,结合房地产经营实际现状,从财

务分析的视角,研究万科近年来的财务状况和经营成果,探索万科的可持续发展之路,发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题,为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容(提纲) 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误!未定义书签。引言 .................................................. 错误!未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误!未定义书签。 二、企业财务分析 (5) (一)股本结构 (5) (二)财务比率分析 (5) (三)综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业,却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者,这与王石和万科坚持走大道、顺大势,阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业,与此同时,万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”,从年初不时有调控政策出台,万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂,今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿,超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据,结合房地产经营实际现状,从财务分析的视角,研究万科近年来的财务状况和经营成果,探索万科的可持续发展之路,发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题,为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词:房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 姓名:周春燕学号:20122792 引言: 随着中国经济的发展,我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币,其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元,我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上,如果想在房地产行业中捕捉到投资机会,进行理性投资,不盲目跟风,将自己的投资风险降到最低,正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司,其前瞻的公司战略,稳健的经营,完善的公司治理结构,以及优秀的管理团队,吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司,这几年业绩增长迅速,股价涨幅巨大,在整体A股市场估值处于高位,投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析,来说明万科业务前景和财务绩效,给出目前股票价值判断,从而有助于投资者认识万科的内在价值,更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底,公司总资产82.16亿元,净资产33.81 亿元,拥有员工6055名,全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业,公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月,公司

万科集团的分析报告

万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月,是目前中国最大的住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿,营业利润142亿,毛利率29.2%,实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立专业品牌,以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者,是因为: 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进,首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己,敬业爱岗,全心全意回报股东。所以,万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化,万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨,这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵,同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味,使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运,这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大,其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天,看到一个优秀和走向伟大的万科,我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理,才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国,土地随着城市化进程不断被开发出来,房地产公司又充分竞争,谈不上什么垄断,因此地价、楼价都由供求关系决定,公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融,房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式,在细分市场上取胜,靠长期经营获利。我国地域辽阔,未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此,万科未雨绸缪,改弦易张,尽早将注意力转到美国模式,即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名:章晨 班级:08级电子商务 学号:200810450122 指导老师:孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期:2010.6.28

目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) (一)偿债能力分析 (5) (二)营运能力分析 (6) (三)获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 (一)公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积529.4万平方米,实现销售金额478.7亿元,结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。 万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号,2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。 (二)公司经营范围 万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 (三)公司行业分析 自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于08年年中正式实现入住。08年12月31日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来,房地产市场将迎来一个崭新的发展期,住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力,在绿色社区的营造、维护方面的能力,都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分;并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下,成为未来市场竞争的核心要素。

万科集团财务报告分析

万科集团财务报告分析 光辉历程 1984年5月万科企业股份有限公司成立 1988年介入房地产领域 1988年12月公司公开向社会发行股票2,800万 股,集资人民币2,800万元 1991年1月万科A股在深圳证券交易所挂牌交易 1992年正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一 2006年成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业 万科前十位持股股东

万科高管

关联方 万科是一艘庞大的航空母舰,其关联公司有134个.其中受其控制的企业有120家,合营企业4家,联营企业9家,还包括其实际控制的中国华润总公司. 2006年度,无重大关联交易. 截止至2006年,万科为17个企业(15个为关联企业),共累计担保达

3,514,590,000元. 房地产业特点 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款,近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策,压缩投资,抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉,如何开辟新的融资方式,建立新的融资平台,已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。 盈利能力分析 万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长69.0%;净利润同比2005年增长59.6%,公司的盈利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将近翻了两倍,公司的规模在不断的扩大; 在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60%以上,从而在一定程度上保证了公司经营的正常和稳定。

盈利能力分析 1.毛利率呈上升趋势,且06年毛利率超过行业平均水平。说明万 科的获利能力和市场竞争力都逐年提高。 2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩大了期间费用,尤 其是财务费用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借款增加了695.96%。 3.净资产收益率保持增长趋势,且06年净资产收益率是同行平均 水平的3倍。说明企业资本获得收益的能力强,运营效益好,对企业投资者保证程度高。 4.每股收益,比05年增加了35.81%,是行业平均的2.8倍。在股东数增加的前提下,每股收益增加势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利能力不错. 5.可持续增长率=ROE×留存比率,在没有外部权益融资和不提

万科房地产公司财务分析报告-ref

万科房地产公司财务分析报告 实习对象: 实习名称:财务报表分析 小组成员: 实习时间:2011.1.5~2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一.企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85 亿元。 1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。 1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。 1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。 2002年6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。

2019年万科财务分析报告财务分析报告

万科财务分析报告财务分析报告 【万科财务分析报告_财务分析报告】 流动资产比例很高,资产的变现能力较强,流动资产中现金比例也较高,说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。 资产总额增长说明万科还在不断扩大规模,库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。 万科拥有巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。而20XX年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响,也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构,适度控制好存货数量,并采取一定的促销手段,为企业筹措资金。 存货激增的同时,短期负债也出现大幅上升。 持有的现金及现金等价物不断增加,保证了企业的支付能力。 应付账款增加是由于工程量的增加。 一年内到期的非流动负债大幅上升,说明万科近期的还款压力很大。 一般认为流动比率应在2:1以上,万科房地产的流动比率降低,说明其短期偿债能力降低。 速动比率保持比较稳定,说明公司受房地产市场调控的影响较小。 一般认为,资产负债率的适宜水平是40%~60%。资产负债率较高。股东权益比率较低,也说明公司偿债能力较差。

公司利息保障倍数下降,说明万科的长期偿债能力在减弱。 由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。 尽管业绩增长势头强劲,20XX年受国家政策调控的影响,盈利能力开始减弱,20XX年销售增长率为41.5%,净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。 同时20XX年的销售毛利率为39.78%,比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%,比上年下降了1.27个百分点,主要因为 市场景气度下滑,企业打折促销行为增加。 净资产收益率和股本回报率逐渐上升,说明万科房地产获利能 力升高,获得的利润较高。 20XX年的经营活动现金流入比20XX年增加了53%,可以说经营活动现金流入增长非常迅速,企业在经营活动中创造现金能力大大增强,经营活动现金流入作为企业主要资金来源,增强了企业自身“造血”功能,企业具有较强的偿债能力和支付能力,增强了风险抵抗能力,有利于企业稳定和可持续发展 经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支 付的现金流量增加 20XX年购买商品、接受劳务支付的现金流量比20XX年增加了92%, 但现金流入与20XX年相比还是大幅增加的,现金流入比较充裕,总体看来,万科发展势头良好。 综合评价

万科企业股份有限公司的战略分析报告

万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级:会计11-1 姓名:田臻 学号:201108041104

目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析(PEST分析) (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析(波特的五力模型) (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析(SWOT分析) (8) 五、行业分析(波士顿举证分析) (9) 六、竞争策略分析(价值链分析) (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)

引言: 房地产是人类生产和生活的最基本要素,一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业,是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低,随着我国经济体制改革的不断深入,房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速,房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来,随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大,来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险,正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说,必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势,并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业,也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产,多地成立商业管理公司,2011年正式宣布三大产品线,近两年,万科虽然一直强调以住宅开发为主,但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前,万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线,在全国在建、规划18个购物中心项目,商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析(PEST分析) 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来,由于房地产市场投资规模过大,房屋价格上涨过快,需求偏大、供应结构不合理,市场秩序比较混乱等问题愈发突出,国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至,如专项整治房地产市场秩序,治理“捂盘惜售”;加强国有建设用地管理;促进节约集约土地,合理安排住宅用地,优化住宅用地结构;建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力,都从外部考验着房地产开发企业的耐力。

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 (申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生:(签字) 学号: 论文答辩日期:2014年11月22日 指导教师:(签字) 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... (—)财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... (二)财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

2019万科房地产公司财务分析报告

2019万科房地产公司财务分析报告 目录 第一部分:财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分:万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介(历史发展及经营范围) (18)

1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产:宏观环境分析(PEST法) (20) 2.2万科地产:SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)

第三部分:万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分:财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化,财务分析的目的必然出现多样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的,可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。 无论从主体看、客体看、还是从使用目的看,财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此,研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行: 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者,他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况,因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关

万科集团财务分析报告

万科集团财务分析 (一)短期偿债能力分析 1.营运资金 由表1可知,万科公司2010-2012年,每年的流动资产都大于流动负债,说明公司营运资金有盈余,营运资本随公司资产规模稳定扩大,处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明,该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年,其流动比率数字逐年下降,可知短期偿债能力下降了,企业偿债能力变弱,债权人权益的安全程度有所下降,企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外,没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知,万科公司近三年的速动比率都小于1,而同时流动比率大于1,说明流动资产中存货所占比率较大,企业虽有能力偿还到期的债务本息,但其短期偿债能力的偿还压力较大,面临较大的财务风险。 (二)长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准,一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适,通过对该公司3年的资产负债率对比,可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升,说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知,公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致,随着项目结算将转化为公司的营业收入,并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少,负债所形成的资产占比增多,该公司长期偿债能力下降。 (三)资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比,可以获得以下信息: (1)在该公司的资产结构中,流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关,也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的,这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险,避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。

万科A财务报表综合分析

一、偿债能力分析 长期偿债能力 三、利率保障倍数 利率保障倍数 =净利润所得税利息费用 = 利息费用 万科A 3.现金比率 可立即动用的资金 流动负债 4. 现金流量比率= 经营活动现金净流量 流动负债 1. 流动比率 流动资产 流动负债 2. 速动资产=流动资产 存货 流动负债 流动负债 股东权益总额 资产总额 股东权益比率 3.偿债保障比率 _ 负债总额 经营活动中的现金净流 量 2. 负债总额 资产总额 1.资产负债率

偿债能力分析:万科房地产的流动比率低,说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高,说明其当期偿债能力在逐渐增强,资产负债率较高,股东权益比率较低,也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大,其支付利息的能力较强。 万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 (1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 (2) 应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。 总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。 万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能

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