房地产行业税务筹划分析(doc 9页
房地产行业税务筹划分析(doc 9页)
房地产行业税务筹划
摘要：房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。
关键词：房地产，税务筹划，税率
房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税收现状
在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的0.3%0交纳印花税，按利润总额的33%交纳企业所得税，按0.2—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。
二、房地产企业主要税种的税务筹划
1、营业税筹划
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。我们可以从以下几个方面对营业税进行筹划：
万元。
（2）利用税率不同的筹划
因为营业税有九种税目，税率各不相同，销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异可以为房地产公司节约不少税金。例如，甲企业开发的房地产毛坯房价格为8000元/平方米，装修按1000元/平方米计算，总面积为50000平方米。如果甲企业不成立装修公司，只签订一份销售合同，则营业税为：9000*50000*5%=2250万元；如果甲企业签订销售合同时按毛坯房计算，另成立装修公司与客户签订装修合同，则营业税为：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150万元。节约100万元。
2、土地增值税筹划
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据土地增值税的纳税特点及国家的相关法律法规，并结合考虑征税人的整体利益，可采用以下纳税筹划措施：
（1）利用代建房行为进行筹划
房地产企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
税收筹划案例分析
收入-费用=利润，如何少纳企业所得税？ 少纳企业所得税的方式应该从收入与费用两个方面入手。 关于收入： 事实上纳税与开具发票存在必然的联系，开票必然纳税，而收入又是开票的前提，现阶段不用开票的情形很少，所以利用不开票来规避收入可操作空间越来越少。 关于成本：体现在损益中的成本主要是营业成本，营业成本一般可划分为三大类，一个是制造成本；一个是购进成本；一个是劳务成本，因而要想使利润边少，必然要求提高营业成本，如何人为提高成本要结合企业的营业特点和所属行业来进行。 关于费用：费用是对所有企业都普遍存在的，种类多样化，支出的可操做性广泛，因为多是企业所得税偷逃和规避的重点。 经典财税讲解28种操作手段…… 核心提示：核定征收之前，相关的费用、材料、成本，即使没有发票也可以虚拟入帐，特别是原材料，可虚拟进货领用，然后进入成本，进行核定后，相对减少帐面利润。这种方法可以加大生产成本。费用也可如次操作。可将公司之前领用的原材料假设有一部分没有发票购进而直接领用；就有发票的部分转到后期查帐征收时候再进行领用。可至少变相增加成本10%。以后操作方面就需要公司多开材料发票或进行委外加工发票，虚拟加大生产成本。这种操作上目前很多企业在用，需要寻找合适的合作伙伴。确保生产成本在50%左右。并注意稳定性。。 01、工资薪金社保 A、在操作上首先要符合税法上规定的形式的要件； B、签定虚拟用工合同每月申报个税即可；不一定要交纳社保（具体人数自己掌握） C、对于一些签定虚拟合同的员工可做辞退处理，给予补偿这个可在税前列支 D、根据公司的营业业绩可增加10人左右，每人按3000左右设定标准，一年可多列支36万费用。 E、至于新增员工社保问题可在年检上做假的报表进行，目前很多企业都这样做，可行。
《企业纳税筹划实务》word版
企业纳税筹划实务——谋略篇 第1讲“第三条道路”理论(上) 【本讲重点】 CEO为什么要学习纳税筹划 纳税人的三条道路 纳税人的权利 刘晓庆逃税案件的启示 CEO为什么要学习纳税筹划 ] 从企业管理的角度来讲，纳税管理和筹划应该分为两个层次：一个是树立正确的税收管理理念，正确理解和使用避税手段；另一个是如何具体执行税收筹划和管理。 CEO（首席执行官）作为企业的主要负责人，尽管不具体从事报税和纳税的工作，但是CEO对于纳税筹划的理解，对于税收风险的理解和对财务培训的理解是企业正确使用避税手段的前提，所以CEO学习纳税筹划，是增强企业实施税收筹划的动力所在。CEO应当具有纳税筹划的谋略，带领公司合理避税，实现税后利润最大化，做一个“精明者”。 纳税人的三条道路 当纳税人感受到税负比较重时，一般有三条路可以选择： 1．第一条道路：放弃发展 所谓放弃发展，就是放弃本来打算开办的事业，放弃规模扩张、技术改进、新事业的开展等等，什么也不做。由于计税的基础是企业的收入，所以如果企业放弃发展，降低企业收入，当然也就达到少缴税的目的了。这种避税途径很显然是非常消极的，是以损害企业发展为代价的，对人力和物力资源会构成极大的浪费。所以国家在制定税收政策的时候，一定要有一种长富于民的思想，同时一定要小心谨慎地对自己的政府行为加以反思。 2．第二条道路：偷逃税 纳税人不愿意放弃或损害自己的事业，但又不愿意缴税，于是就选择偷逃税的手段。偷逃税行为显然是违法的，严重的则构成犯罪，具有很大的风险性。 如果说过去在没有合法的途径来降低税收负担的情况下，企业采取偷逃税行为还情有可
原的话，在目前政府已经提供了合理避税途径的条件下，再有偷逃税行为是不能够容忍的，将会受到严惩。
税收筹划案例及分析
《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)
案例报告国际税务筹划案例分析
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[案例1] . A国，并在B国、C国、D国分设甲、乙、丙三家子公司。甲公司为在C国的乙公司提供布料， 假设有1000匹布料，按甲公司所在国的正常市场价，成本为每匹2600元，这批布料应以每匹3000元岀售给乙公司； 再由乙公司加工成服装后转售给D国的丙公司，乙公司利润率20% ;各国税率水平分别为:B国50% ,C国60% ,D国 30%该跨国公司为逃避一定税收，采取了由甲公司以每匹布2800无的价格卖给D国的丙公司，再由丙公司以每匹 3400无的价格转售给C国的乙公司，再由C国乙公司按总价格3600000元在该国市场岀售。 : （一）在正常交易情况下的税负： =（3000-2600）X 1000 X 50%=200000 （元） =3000 X 20%X 1000 X 60%=360000（元）则对此顶交易,诊跨国公司应细所得税额合il =200000十360000= 560000（元） （二）在非正常交易情况下的税负： 甲公司应纳所得税=（2800 —2600）X 1000 X 50%=100000（元） =（3600000 —3400000）X 60%=120000（元） =（3400 —2800）X 1000 X 30%=180000（元）则该跨国公祠应纳所得税id =100000+120000+180000=400000（元） :560000-400000=60000 （元） . B、CD三国税负差异的存在，给纳税人利用转让定价转移税负提供了前 提。 [案例2] A国的跨国甲公司在B国和C国有乙、丙两家子公。乙公司当年盈利3000万元，按5%的固定股利率，年终应向甲 公司支付股息：3000 X 15%= 150万元；公司当年盈利2000万元，按4%的固定股利率，年终应向甲公司支付股息征收20%的所得税。为逃避这部分税收，乙公司、丙公司将市场价值400万元和200万元的商品公别以250万元、120万 元卖给了甲公司，以代替股息支付。 我们来力析这样做的避税敕应: 〔■）正宿支廿股刑吋的慨负: 150万元X 20 %= 30万元 80万元X 20%= 16万元 30+ 16 = 46万元 乙、丙公司将商品以低价售给甲公司，甲公司从中获得与股息等值的回报，乙丙公司因支付方式改变，且无盈利，既可避免所得税，又不必纳预提税。 [案例3] 甲国国内梯泅:；?楚対共汇川垃外的股息、礼息等W咐纵征收20%的预提税；乙国税法则规定对其汇岀境外的股息、利息等所得征收30 %的预提税。同时为协调甲、乙两国税收利益，两国签订税收协定，规定发生在两国之间的同类所得只征收5%的预提税。今有丙国A公司贷款给甲国B公司，每年B公司需向A支付200万美元的利息；为减轻预提税负，A公司在乙国租用一个邮箱，冒充乙国居民，使利息的预提税税度由20%降为5%。 这是A川I邯箱方讥滥川:锐収I』卜尢避:锐的-种方我。按A公司在两国的正常身份，200万美元利息应纳预提税40万美元；冒充乙国居民后，仅负担预提税10万美元。 [案例4] A国甲公司拥有一项专利权，研制费用为20万美元，有效年限为20年。甲公司欲将此项专利转让给B国的子公司乙，因为A l、B国市场上无同类专利可比价格，双方将转让价格定为6万美元，转让期为10年。B国乙公司又在本国 市场上以10万美元的价格将此项专利转让岀去。又知A国所得税税率为15%,B国所得税税率为30%,毛利率为20%成 本分摊率为60%o : 因列此项专利权无M场I『比价诲:I J按组成；U场你恪来确朮共价格C =成本X分摊率X毛利率）X转让年限/有限后限=4.8（万美元） A国甲公司应纳所得税=4.8万X 15%=7200（美元） B国乙公司应纳所得税=（10-4.8）X 30%=15600（美元） :7200+15600=22800（美元）
纳税筹划实务课后习题(梁文涛)
项目一 单选：BADBD ADABA B 多选：1 ABCD 2 ABCD 3 BD 4 BCD 5 ABC 6 ABD 7 ABCD 8 CD 9 AB 判断：××√√×√√×√×√√√√ 项目二 单选：CCBAB BBDAC ACDAA ABCC 多选：1 ABCD 2 ABD 3 ABC 4 AC 5 AC 6ABD 7 CD 8 ABC 9 AC 10 ABCD 11 ABCD 12 ABD 13 ABCD 14 ABC 15 BC 16 ABCD 判断：××√√××√××√×√√×√×√√× 项目三 单选：BACCB CABAC DB 多选：1BCD 2 ABCD 3 AD 4 ABCD 5 BD 6 BCD 7 AB 8 CD 9 ACD 判断：√√√√×√√× 项目四 选择：ABADD DCBBC C 多选：1 BD 2 AB 3 BD 4 CD 5 BD 6 ABC 7ACD 8 ABC 9 BD 10 ABCD 判断：××√×√√××√√√√× 项目五 单选：DDBDB CACA 多选：1AC 2 ABC 3 BCD 4 AD 5 BCD 6 ABD 7 BD 8 AC 9 ABCD 判断；√××××√×××√√ 消费税 P99 多选题 3 纳税人销售，以及自产自用的，应当向纳税人核算地主管税务机关申报纳税。纳税人到外县（市）销售或委托外县（市）代销的，于应税消费品销售后回纳税人核算地或所在地缴纳
消费税。纳税人的总机构与分支机构不在同一县（市）的，应在生产应税消费品的分支机构所在地缴纳消费税。但经和省、自治区、直辖市批准，纳税人分支机构应纳消费税税款，也可由总机构汇总向总机构所在地主管税务机关缴纳。 4 具备出口条件，给予退税的消费品具备四个条件：属于消费税征税范围的消费品；取得《税收（出口产品专用）缴款书》、增值税专用发票（税款抵扣联）、出口货物报关单（出口退税联）、出口收汇单证；必须报关离境；在财务上作出口销售处理。 5 现行消费税的征税范围中,只有卷烟、粮食白酒、薯类白酒采用混合计算方法。 6 纳税人用于换取生产资料和消费资料，投资入股和抵偿债务等方面的，应当以纳税人同类应税消费品的最高销售价格作为计税依据计算消费税。 7 自产自用的应税消费品，用于生产非应税消费品的，于移送使用时缴纳消费税。 8 一、改为零售环节征收消费税的金银首饰范围。这次改为零售环节征收消费税的金银首饰范围仅限于：金、银和金基、银基合金首饰，以及金、银和金基、银基合金的镶嵌首饰（以下简称金银首饰）。 九、金银首饰消费税改变纳税环节以后，用已税珠宝玉石生产的本通知范围内的镶嵌首 饰，在计税时一律不得扣除买价或已纳的消费税税款。 9 卷烟在生产和批发两个环节都征消费税。白酒在生产、批发及零售等各个环节都需要征收增值税,而消费税则只需要在生产环节征收,其他环节则不用征收。 9 卷烟在生产和批发两个环节征收消费税。生产环节（或进口环节），：甲类卷烟56%，乙类卷烟36%，：每支0.003元;批发环节（指批发商向零售商出售）：：11%，0.005元每支。 P100 判断题 法律：《消费税暂行条例》《》 1 根据《》第二十三条规定，纳税人销售的应税消费品，如因质量等原因由购买者退回时，经机构所在地或者居住地主管税务机关审核批准后，可退还已缴纳的消费税税款。 2 外贸企业从生产企业购入应税消费品时，生产企业先缴纳消费税，在产品报关出口后，再申请出口退税；退税后若发生退货或退关，应及时补交消费税。 3 纳税人通过自设非独立核算门市部销售自产应税消费品，应当按照门市部对外销售额或销售数量计算征收消费税。本题是“独立核算”的市部，不正确。
一套完整的某房地产企业税收筹划方案
一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分税收筹划的含义 在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以 求的目标。税收筹划就是在不违反税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各 项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最 终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节 约税收成本。 税收筹划完全合法、符合立法意图，鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定， “税收筹划是注册税务师的业务容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着 税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。 房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购 一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。 第二部分房地产企业土地增值税的税收筹划 税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于税务法规，立足于 税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税 负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、建设的需要而搬迁，由纳税人自行 转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中 的房地产，暂免征土地增值税。 4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自 用的，暂免征土地增值税。 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案： （一）“临界点”筹划方案： 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。 “临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的 扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20 %，免征土地增值税；增值额超过扣除项 目金额20 %，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20 %的增值额”就是“临界点”。 基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享 受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税 率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。 控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产 开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、是指从事 财政部规定的其他扣除项目(主要 房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成 本之和的
企业所得税纳税筹划案例分析
A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施
税收筹划案例报告
商场促销方式的筹划 —XX百货公司的税收筹划 一、案例背景 （一）公司状况 XX百货公司创立于1997年5月，是香港XX百货集团在大陆设立的第十三家百货公司。公司秉承“改革、速度、创新”的企业集团经营行动方针，以专业、系统的管理制度，在西安零售市场创下了傲人业绩。现在公司的经营面积已达到23000平方米。经营品种有家电、服装、鞋包、黄金珠宝、食品、化妆品、日用品、文具等6万多种，附设休闲项目有美容、儿童乐园、书城及餐厅。公司现有员工700名，其中管理人员50 余人。 （二）行业特征 XX百货公司属于商贸行业，具有以下几点特征： 1、百货业目标客户群体较超市目标群体更容易冲动消费； 2、百货商店的特点是单品数量多，挑选性和时尚性强； 3、品类趋向高档，附加值高，而非价格最高； 4、产品生命周期短，季节性强； 5、库存周速度转慢，存货削价幅度大； 6、综合毛利率高。 （三）行业环境 1、潜在新的竞争对手入侵 新开百货门店的进入壁垒较高，现有黄金商圈的网点资源已被先进入者占有。但近年来商务部将部分外商投资企业分销权的审核下放到地方省级商务主管部门，审批流程进一步简化，从而为外资企业进入国内零售市场创造了更加宽松的政策环境，外资零售进入百货行业提速。总体上，来自日韩、港台等国家或地区的企业，大多采取直接投资、收购股权的方式进入国内市场，而欧美企业多采
取出租品牌使用权的方式进入。 2、替代品的威胁 目前情况，在百货购物不仅能买足人们购买需求，而且是一种休闲方式，专卖店以及网络购物等方式尚不能对百货店形成冲击。 但另目前情况： （1）购物中心快速成长。 （2）网上购物爆炸性增长。 3、购买者议价能力 虽然下游消费者对于价格较为敏感，促销会争取到更多地客户，但是由于促销期间销售额会大幅增长，促销折扣并不会影响百货店的利润。另，下游消费者较为分散并且，下游消费者对于百货商业渠道的依赖。 4、供应商议价能力 上游厂商议价能力较弱。目前中国处于商品供给大于需求阶段，上游供应商的产品的过剩及同质化，上游供应商对百货的商业渠道的依赖，所以上游厂商议价能力较弱。一般具备一定知名度和影响力的品牌，也会选择百货作为重要的销售渠道。 百货一般是“品牌联营”的盈利模式，把风险转嫁给供应商，毛利率较为稳定，经营风险较低，一般百货聚集产业链的主要利润。 5、现存竞争者之间的竞争 百货行业作为最早发展起来的零售业态，由于集中度较低，行业内竞争较为激烈，主要为同一区域或者城市同一商圈内的竞争。 （四）问题提出 在现在激烈的市场竞争压力之下，XX 百货公司准备于今年五一国际劳动节来临之际,开展大规模的促销活动以扩大市场销量。公司究竟应该采用什么样的促销方式在扩大销量的同时又能保障公司利润呢？由于公司对营销活动的涉税问
增值税纳税筹划案例.doc
增值税纳税筹划案例 增值税纳税筹划案例 https://www.360docs.net/doc/f116377882.html,/new1_view.asp?newsid=16069 一、纳税人身份的认定 增值税对一般纳税人和小规模纳税人的差别待遇为小规模纳税人与一般纳税人进行纳税筹划提供了可能性。 人们通常认为，小规模纳税人的税负重于一般纳税人。但实际并非尽然。纳税人进行税务筹划的目的在于通过减少税收支出，以降低现金流出总量。企业为了减轻税收负担，在暂时无法扩大经营规模的情况下，实现由小规模纳税人向一般纳税人的转换，必然会增加会计成本。例如，增设会计账簿，培养或聘请有能力的会计人员等。如果小规模纳税人由于税负减轻带来的收益尚不足以抵扣这些成本的支出，则宁可保持小规模纳税人的身份。 假定某物资批发企业年应纳增值税销售额300万元，会计核算制度也比较健全，符合作为一般纳税人条件，适用17％的增值税税率，但该企业准予从销项税额中抵扣的进项税额较少，只占销项税额的10％。在这种情况下，企业应纳增值税额为45．9万元(300万元×17％－300万元×17％×10％)。如果将该企业分设为两个批发企业，各自作为独立核算单位，一分为二后的两个单位年应税销售额分别为160万元和140万元，那么两者就都符合小规模纳税人的条件，可适用6％的征收率。在这种情况下，只要分别缴纳增值税9．6万元(160万元×6％)和8．4万元(140 万元×6％)。显然，划小核算范围后，作为小规模纳税人，可较一般纳税人减轻税负27．9万元。 企业选择哪种纳税人对自己有利呢？主要方法有以下三种： 1．增值率判断法。在使用增值税税率相同的情况下，起关键作用的是企业进项税额的多少或者增值率的高低。增值率与进项税额成反比关系，与应纳税额成正比关系。其计算公式如下：进项税额=销售收入×(1－增值率)×增值税税率 增值率=销售收入(不含税)－购进项目价款销售收入(不含税) 或增值率=(销项税额－进项税额)／销项税额 一般纳税人应纳税额=当期销项税额当期进项税额 =销售收入×17％-销售收入×17％×(1-增值率) =销售收入×17％×增值率 小规模纳税人应纳税额=销售收入×6％ 应纳税额无差别平衡点计算如下： 销售收入×17％×增值率=销售收入×6％ 增值率=6％／17％×100％=35.3％ 于是，当增值率为35．3％时，两者税负相同；当增值率低于35．3％时，小规模纳税人的税负重于一般纳税人；当增值率高于35．3％时，则一般纳税人税负重于小规模纳税人。 2．抵扣进项税额物资占销售额比重判别法。上述增值率的计算公式可以转化如下： 增值率=(销售收入－购进项目价款)／销售收入 =1－购进项目价款／销售收入 =1－可抵扣的购进项目占销售额的比重 假设抵扣的购进项目占不含税销售额的比重为x，则： 17％×(1－x)=6％ 解得平衡点为： x=64．7％
房地产行业税务筹划
房地产行业税务筹划 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产行业税务筹划 摘要：房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。本文分析了房地产企业税收筹划可能存在的涉税风险和涉税误区，讨论了房地产企业营业税、土地增值税、所得税的税收筹划方法，归纳出房地产企业进行税收筹划的手段。 关键词：房地产，税务筹划，税率 房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。 一、房地产企业税收现状 在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，占到了我国税种的41%。目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的1%—7%交纳城建税，按营业税的%0交纳印花税，按利润总额的33%交纳企业所得税，按—10元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的%或租金的12%交纳房产税，按累进税率征收土地增值税，按交易额的3%—5%交纳契税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些水中综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。
增值税税收筹划案例分析报告
增值税税收筹划案例分析 本文主要针对大型商场销售实务中地增值税作税收筹划地分析.以下是基本概念和相关税收规定： （）折扣销售，即商业折扣，指销货方在销售货物或应税劳务时，给予购货方价格上地优惠.其税收政策，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明地，可按折扣后地余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，则无论企业在财务上如何处理，均不得从销售额中扣减折扣额，应以其全额计征增值 税. “营改增”也规定，纳税人提供应税服务，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明地，以折扣后地价款为销售额；未在同一张发票上分别注明地，以价款为销售额，不得扣减折扣额. （）销售折扣，又名现金折扣，指销货方在销售货物或应税劳务后，为鼓励购货方及早偿还货款，缩短企业地平均收款期，而协议许诺给予企业地一种折扣优惠.折扣地表示常采用如，，Ｎ地符号表示. 其税收政策，销售折扣不得从销售额中扣除 （）销售折让，指在货物售出后，由于其品种、质量、性能等方面原因购货方虽未退货，但销货方需要给予购货方地一种价格折让. 其税收政策，纳税人因销货退回或折让退还给购买方地销售额，应从发生销货退回或折让当期地销售额中扣减. 案例分析如下： 某大型商场为增值税一般纳税人，企业所得税实行查账征收方式.假定每销售元商品，其平均商品成本为元.年末商场开展促销活动，拟定“满送”，即每销售元商品，送出元地优惠.具体方案有如下几种选择：（假设增值税率为，企业所得税率为） 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠； 方案二：顾客购物满元，商场赠送折扣券元（不可兑换现金，下次购物可代币结算）； 方案三：顾客购物满元，商场返还现金“大礼”元； 方案四：顾客购物满元，商场送加量，顾客可再选购价值元商品，实行捆绑式销售，总价格不变. 现假定商场单笔销售了元商品，各按以上方案逐一分析各自地税收负担和税后净利情况（不考虑城建税和教育费附加等附加税费) 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠；
第一部分 增值税纳税筹划
第一部分增值税纳税筹划目录 01纳税人的筹划 02销项税额的筹划 03进项税额的筹划 04计税方法的筹划 05适用税率和征收率的筹划 06税收优惠的筹划 07纳税义务发生时间的筹划 01纳税人的筹划 01丨01 纳税人的法律界定
01丨02 一般纳税人与小规模纳税人的筹划 一般纳税人和小规模纳税人的税负判别方法 无差别平衡点增值率判别法 无差别平衡点增值率的计算 一般纳税人应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=含税收入/（1+税率）×税率 进项税额=含税购进额/（1+税率）×税率 增值率=（含税收入－含税购进额）÷含税收入 含税购进额=含税收入×（1-增值率） 应纳税额=销项税额-进项税额 =含税收入/（1+税率）×税率-含税购进额/（1+税率）×税率 =【（含税收入-含税购进额）/（1+税率）】 =含税收入/（1+税率）×增值率×税率 小规模纳税人应纳税额=含税收入/（1+征收率）×征收率 当二者税负相等时，其增值率则为无差别平衡点增值率。即
含税收入/（1+税率）×增值率×税率=含税收入/（1+征收率）×征收率 增值率=【征收率/（1+征收率）】×（1+税率）/税率 当增值税率为16%，征收率为3%时 增值率=21.12% 无差别平衡点增值率（%） 一般纳税人税率小规模纳税人征收率无差别平衡点增长率 16 3 21.12 10 3 32.04 6 3 51.42 案例 某工业企业现为增值税小规模纳税人，2018年1月—2018年12月应征增值税含税为480万元，会计核算健全，可以申请一般纳税人资格，其销售对象主要是最终消费者，对增值税专用发票无特别要求，购进项目金额（含税）393.6万元，试运用无差别平衡点增值率判别法分析该工业企业2019年增值税的纳税策略。 案例解析 增值率=（480-393.6）/480=18%<21.12% 即选择小规模纳税人纳税税负要重于一般纳税人，应及时申请一般纳税人资格登记。 无差别平衡点抵扣率的计算 一般纳税人应纳增值税额=销项税额一进项税额 进项税额=含税购进额/（1+税率）×税率 增值率=（含税收入－含税购进额）÷含税收入 =1-含税购进额/含税收入 =1-抵扣率 抵扣率=1-增值率 =1-【征收率/（1+征收率）】×（1+税率）/税率 无差别平衡点抵扣率（%） 一般纳税人税率小规模纳税人征收率无差别平衡点抵扣率 16 3 78.88 10 3 67.96 6 3 48.58
纳税筹划案例分析报告
纳税筹划案例分析题 第一次作业： 一，纳税人A购买了100000元的公司，债券利率为10%，纳税人B购买100000政府债券，利率为8%，这两种债券的到期日和风险日相同。AB纳税人的所得税税率为25% 要求：（1）计算两个纳税人获得税后收益率是多少？(2)如何选择。 解析：纳税人A：税后收益=100000【1-25】*100%=7.5% 纳税人B：按税法规定，企业购买政府债券免所得税，故投资收益与利率相等为8%。筹划结论：两种债券到期日和风险日相同的情况下，纳税人B的投资收益高于纳税人A。 二，一家大公司聘请你作为纳税顾问，这家公司有累积税收亏损，并预计以后几年会维持这种状况，该公司打算在外地建立一家新配送工厂，估计该工厂的投资成本1000万元，公司考虑3种方案： A方案：借入1000万元建厂； B方案：发行普通股筹款1000万元； C方案：向当地所有者租用厂房； 要求：准备一份简要报告，描述出每种方案的税收结果，在报告中，清你推荐从税收角度分析最有效方案。 关于**企业税收筹划方案的分析报告 **企业： 现将该企业成立配送公司的三个投资方案的从税收角度分析情况报告如下： A方案的分析，企业借入资金1000万元所产生的利息税前列支可以节所得税，减少了企业税负；但是高负债给企业带来了高风险的同时使企业投资收益大。 B方案的分析，发行普通股筹款1000万元，其股利分配属于税后分配，会使所得税税负增加，但投资风险小，与方案一相比投资收益低。 C方案的分析，厂房租金税前列支可节所得税，同时会减少现金流出量，减低了风险性。 综上所述，从税收角度看选择方案C对降低低税负及风险比较有效。 三、避免成为法定纳税人案例： 甲公司是一家餐饮店，主要为乙公司提供商业招待服务，甲企业每月营业税为500000元，发生总费用200000元。 甲公司缴纳的营业税=500000+5%=25000（元） 要求：双方企业如何筹划。 解析：如果甲、乙双方进行税收筹划，由乙公司对甲公司进行兼并，兼并之后原本存在的服务行为就变成了企业内部行为，而这种内部行为是不需要缴纳营业税的。因此，甲公司不再是营业税纳税人，从而节税25000元。 第二次作业 一，直接投资，间接投资的税收筹划（教材第80页） A公司为中国居民企业适用25%所得税税率，用闲置资金1500万元对外投资，方案有：方案一，与其他公司联营共同创建高新企业A公司占30%预计高新企业每年可盈利300万元税后利润全部分配。（高新企业所得税税率15%） 方案二，A公司用1500万元购买国债年利率6%每年可获利息收入90万（税法规定：购买国债免交企业所得税） 要求（1）计算A公司两个方案的投资收益
转让定价案例分析：转让定价税收筹划的三要素
所有的筹划都要一定的目的，筹划的目的肯定不是让我们的税越交越多，而是越交越合理。在这样的情况下，我们应该使用合适的方法做支撑，三者汇总起来是筹划的三要素。我们具体看一些案例。这几个案例只是起到抛砖引玉的作用。每个集团的应用模式不同，要考量实际的商务模式不一样，要擅于合理运用亏损的问题，我们让亏损企业开始做研发服务，他们原来有研发服务放在某一个地方，后来研发服务主要是人的服务，可以移到亏损公司来。在大陆可以做加急扣除，支付研发服务费，并且未来会拥有无形资产的一方，你花一块钱可以按1.5元在账上进行列支。我做一个规划能实现两个用途，第一是让亏损企业进行研发服务，可以弥补亏损;第二让另一家支付研发费，可以在他的企业做150%的加计扣除。在现在的领域里一个事情达到两个目的的筹划是非常可喜，这是一个模式变化变量。 我们看下一个案例，我们在香港应该有很多香港的企业模式模型。我们在大陆有生产商，开票销售做出来的东西卖给香港公司，两者是关联方，香港把货开票到其他的关联方、第三方，发票是走大陆、香港、海外，物流从生产商运到用户，和香港公司完全没有关系。香港跟大陆不一样，香港有特别的税制，大陆是25%，香港是16.5%，在香港交税，可以说公司在香港做，不是在中国做买卖。我在香港交税是应该的，你是生产，我做其他，销售、打广告，所以香港的利润比较好一点。差一点的是我在中国买，我卖给美国、欧盟，很多东西不是在香港做，只是安排货运。很小的东西在大陆做，香港只是发单，所以我在香港不交税，这是可以的，香港税务局说你很精明，他可以给你免税。如果同一个东西，如果给你研究转让定价，你可能跟税务局说只在中国生产，利润比较小。我不在香港做的，你在哪里做?因为你在中国还是美国?哪个国家的税都比香港要高，审计报告里有销售、利润，但没有税。香港是免税，但是报告里税是没有的。 我们回到最原本的概念，转让定价一方是香港，一方是中国。在香港、中国都有利润，税务机关不一定会妥协，哪怕你两边都有利润。何况像以前很多企业做的情况，我有一大笔利润，在中国、香港都没有，我在双方逗留的情况下可能有争议，在中国的时候我偷偷告诉税务局，这是香港做的事，和我无关。世界上哪有凭空有一点利润，但不可能全世界一分钱的税都不交。以前可能有，现在全世界都带讲信息交换、情报交换，特别是中国和香港这么特殊的关系，我们有CEPA，在这种信息交换会更为强烈一些。以后不管什么样的筹划，如果你产生的利润没有在任何地方交过税，这肯定有很大的问题。这个例子可以让大家衍生更大的转让定价问题。 以上内容摘自《GTS第三届两岸三地转让定价高峰论坛会后研究报告》 免责声明： 本报告各种信息和数据等仅供参考，本报告所载的观点和判断仅代表我们的客观分析，并不构成任何建议或实际的结果，我们也不保证当中的观点和判断不会发生任何调整或变更，本报告所涉及的资料来源及观点皆被GTS高顿税务峰会认为可靠，公司并不对相关资料的准确性、充足性或完整性做出任何保证，也不对相关资料的任何错误或遗漏负任何法律责任。 高顿税务峰会(GTS)，中国权威高端税务分享平台。平台汇聚权威政府官员、专业税务专家、知名跨国企业以及本土大中型上市公司的财税高级管理人员，每年在上海、北京、深圳、
企业增值税筹划策略研究-增值税论文-财政税收论文
企业增值税筹划策略研究-增值税论文-财政税收论文 ——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印—— 一、前言 增值税纳税筹划，是企业发展战略中的一个重要组成部分，尤其对于融资较难、资金流不足的中小企业来说，一个良好的增值税筹划策略可谓价值连城。目前，新的增值税条例给予了企业更多的筹划空间，尤其是中小企业，可以依据增值税条例从纳税主体身份、混合销售及兼营销售、增值税纳税期限延长、运输方式、折扣销售等几个主要方面入手，寻求最优增值税筹划策略，降低企业税务负担，使企业在税后的利润达到最高。 二、企业增值税纳税筹划的意义所在 在增值税条例的要求下进行的企业增值税纳税筹划，有着多方面的显著意义，具体来说包括：第一，帮助企业按规定缴税，增值税纳税应当符合增值税条例的规定，如果纳税不经过科学筹划，很可能出现违反纳税规定的情况，由于增值税纳税筹划是在增值税条例的规定下进行的，所以就避免了纳税行为违反增值税条例规定的情况的出现；第
二，实现企业税后利润的最大化，增值税纳税的多少，和纳税筹划的优劣有着很密切的关系，企业在增值税条例的规定下，找出最佳纳税筹划策略，最终会使企业在纳税行为完成后实现企业利润的最大化；第三，降低企业的税务负担，目前很多企业尤其是中小企业面临税务负担过大的问题，导致企业发展缓慢，此时利用合理的纳税筹划，可以在一定程度上减少企业的缴税额，降低企业的税务负担，帮助企业更好地发展；第四，促进市场经济不断健全和完善，纳税筹划是市场经济环境下的企业生存的一种科学、合理的行为，实践证明，良好的纳税筹划行为，对于促进市场经济的进一步完善是有推动作用的。 三、企业增值税纳税筹划的具体策略 企业增值税纳税筹划策略，在制定和完善过程中，要牢牢把握以下几个主要的方面，才能使增值税纳税筹划策略达到最佳，帮助企业获得最大的税后利润。下面进行具体分析： 1.纳税主体身份筹划 新的增值税条例实施以来，成为小规模纳税主体的要求进一步被放宽，对于工业小规模纳税人来说，销售额标准从100万直降一半成为50万，而对于商业小规模纳税人来说，销售额标准从180万直降100万变为80万，可以明显看到，企业成为小规模纳税人的门槛显著降低，
企业纳税筹划实务试题和满分答案
单选题 正确 1. 国美电器不仅出售空调，而且还出售空调安装的服务，这种销售方式是( ) 1. A 兼营 2. B 混合销售 3. C 搭售 4. D 批发 正确 2. 下面哪种政策规避法是税务部门最头疼的方法( ) 1. A 转让定价法 2. B 膨胀成本法 3. C 价格拆分法 4. D 价格替代法 正确 3.关于纳税筹划，下面说法错误的是( ) 1. A 纳税筹划已经成为国际惯例 2. B 《中国税务报》开始每周出一期税收筹划周刊，标志着官方对税收筹划的确认 3. C 纳税筹划是现代法治社会里纳税人的权利
4. D 纳税筹划是在法律框架之外的减税行为 正确 4.涉税法律是指( ) 1. A 标准税法 2. B 政策法 3. C C其他与纳税筹划有关联的法律税法 4. D 以上都包括 正确 5.税务人员在行使职权过程中往往有一些“自由裁量权”，特别是对某些优惠政策的给予与否等等，企业往往就此向他们寻租以获得好处。这时候企业面临( ) 1. A 故意偷税风险 2. B 空白漏税风险 3. C 弹性寻租风险 4. D 纳税筹划风险 正确 6.税务律师应该参与企业的哪些活动( ) 1. A 企业投资结构如何安排 2. B 企业选择哪种融资方式
3. C 如何开具相关单据 4. D 以上都包括 正确 7.企业不仅要收集自己业务范围之内的政策信息，还要收集周边产业的政策信息，是因为企业会面临( ) 1. A 业务流程风险 2. B 灵活处置风险 3. C 政策信息风险 4. D 制度安排风险 正确 8.税务律师应该参与企业的那些活动( ) 1. A 企业的投资规模决定 2. B 企业是否应该投资于上游企业 3. C 决定相关税收如何扣缴 4. D 以上都包括 正确 9.纳税筹划和偷逃税的异同点在于( ) 1. A 两者都达到了少交税的目的