《某地块可行性研究报告》(43页)

浙江金基置业有限公司：

受贵公司委托，我们对即将出让的杭州（）号地块投资价值进行了比较全面分析，整个报告分为五部分：）项目概况；）市场分析；）项目分析；）项目定位与地价测算；）建议。主要结论是：地块稀缺性优势明显，适宜开发高档住宅和高档酒店式公寓，但因项目投资量大、价位高、消费客户群体规模小等决定了项目运作具挑战性。认为贵公司应该结合投资机会成本、企业的发展战略、以及竞拍现场实际情况综合确定。假若企业有赢利性更好、风险更小的投资机会，则建议以稳健的态度竞标这块土地，控制土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。假若企业有相当的资金剩余，又将本项目开发视为实现企业跨越式发展的重要举措，则应以比较积极的态度去竞标这块土地，理想的土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内，最高报价不超过亿元，即楼面地价格元。详见分析评估报告。

浙江某大学房地产研究所

年月日

目录

第一部分项目概况 (3)

宗地位置 (3)

规划指标 (4)

表项目规划指标 (5)

招标方式 (5)

土地款支付方式 (5)

第二部分市场分析 (6)

对房地产业宏观政策的若干判断 (6)

2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松 (6)

2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向 (6)

2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策 (6)

2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整 (7)

杭州住宅市场走势基本分析 (7)

案例一：深蓝广场 (9)

表深蓝广场年月至今成交均价 (9)

案例二：金色海岸 (9)

表金色海岸年月至今成交均价 (9)

杭州写字楼市场分析 (11)

2、市场吸纳能力有限 (11)

表杭州市区近年来写字楼成交面积 (12)

3、写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离 (12)

表各大商圈典型物业基本情况 (12)

4、成交地价低 (13)

5、本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应 (13)

6、周边地块写字楼价格一览 (14)

表周边在售写字楼概况 (15)

杭州酒店业分析 (15)

1、酒店建设两头热的倾向比较明显 (15)

表年杭州星级酒店情况表 (16)

表年杭州五星级饭店基本经营状况 (16)

2、潜在供给量大 (16)

表年前杭州预计将开业的五星级标准饭店 (17)

3、本项目投资星级酒店的分析 (17)

杭州酒店式公寓市场分析 (17)

2.5.1杭州酒店式公寓供给情况 (17)

表部分杭州在售和预售的酒店式公寓 (18)

2.5.2高端酒店式公寓的价格和需求情况 (18)

表杭州部分高端酒店式公寓的价格及销售情况 (19)

2.5.3杭州酒店式公寓还有较大的发展空间 (19)

第三部分项目分析 (21)

优势分析（） (21)

2、土地稀缺性 (21)

3、运河景观资源丰富 (21)

4、交通便利 (22)

5、户型设计余地大 (22)

劣势分析（） (22)

机会分析() (23)

威胁分析() (23)

第四部分项目定位与地价测算 (26)

项目定位 (26)

经济技术指标估计 (26)

表项目经济技术指标 (27)

项目的建设进度 (27)

项目投资成本估算 (28)

表项目投资成本估算表 (29)

销售收入估算 (30)

4.5.1项目销售价格的确定 (30)

表中原地产年以来白马公寓二手房成交情况 (30)

表白马公寓部分挂牌二手房概况 (30)

表绿园部分挂牌二手房概况 (31)

4.5.2销售进度确定 (31)

地价测算 (32)

4.6.1 乐观方案 (32)

表各年销售收入估算（乐观方案） (32)

表项目现金流量表（乐观方案） (36)

表项目资金平衡表（乐观方案） (36)

4.6.2 稳妥方案 (37)

表各年销售收入估算（稳妥方案） (37)

表项目现金流量表（稳妥方案） (38)

表项目资金平衡表（稳妥方案） (38)

项目财务效益评价 (39)

敏感性分析 (39)

表不同地价下的投资利润率比较 (42)

第五部分建议 (43)

附表项目进程安排表 (45)

附表年至今楼面地价在以上的住宅地块汇总表 (46)

第一部分项目概况

宗地位置

杭政储出（）号地块，位于拱墅区（如图），东至京杭运河，南至白马公寓、长征新村等，西至湖墅南路，北至文晖路，原为杭州汽车发动机厂。

规划指标

宗地总面积为平方米（折合亩），由、、、、、六地块组成，具体规划指标见下表。

表项目规划指标

招标方式

该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间：年月日至年月日期间工作日上午：—：，下午：—：止（月日下午截至时间为：）。竞价地点：杭州市公共资源交易中心（东新路号和平家俬城四楼拍卖厅）。

挂牌出让起价为人民币万元。

土地款支付方式

在土地开发补偿协议书签订之日起日内，支付总土地开发补偿费的，其余土地开发补偿费分三期支付：第一期在年月日之前，支付；第二期在年月日之前，支付；第三期在年月日之前，支付。

第二部分市场分析

对房地产业宏观政策的若干判断

2.1.1政府对房地产市场的调控不会放松

从央行在今年月、月两次调整金融机构贷款基准利率，月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到的基本判断是：在温家宝总理任内中央政府对房地产市场的宏观调控不会放松，中央政府的房地产政策体系将紧盯房价上涨过快、供给结构不合理等问题。

2.2.2鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向

启动内需，扩大消费需求对经济增长的贡献是保持我国经济可持续增长的关键，是“十一”经济发展的基本思路，而在扩大消费需求中最有意义、对上下产业带动作用最大的是住房消费，因此，房地产作为支柱产业的地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费的政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小、对自用性消费仍保持低税收政策可以明显觉察到这一点，而控制投资性需求、抑制投机的政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。

2.2.3信贷收紧是阶段性的政策，土地供给从紧将是长期性的政策

年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求的转变，并实行了地根、银根“双紧”政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地的数量是一项长期性的政策。而金融政策的紧与松是阶段性的，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。所以从这个角度看，伴随经济的增长，地价上升、房价上升是必然的趋势，特别是具有稀缺性的土地。

2.2.4政策与市场力量较量的结果将表现为住宅市场的强势调整

除了部分土地投放过量的城市外，从年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市的房地产市场表现为：短期回落后的强势反弹。而珠三角、北京、大连、青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控的影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考的是为什么中国房地产业的表现如此顽强？其主要原因是：）我国住宅商品化只有短短的七年时间，多年积压下来的住宅需求远没有得到满足。）处于城市化加速期，大量人口涌向中心城市，造成大中城市巨大的住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现的现象。）我国经济经过二十多年的发展，资本大量过剩，但又缺乏有效的投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然的。）城市建设高潮期，“十五”、“十一五”是我国城市建设的高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价的上升与需求的扩大。）地方政府对房地产业的呵护，各地方政府已经规划的宏伟蓝图的实现、已展开的城市基础设施项目的完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。）国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象，美国、英国、韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势（除部分土地投放过量的城市除外）。

杭州住宅市场走势基本分析

年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的一些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点：

、潜在自用性需求量大，需求依然坚挺

年我研究所与杭州市房管局一起深入社区对名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明：大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约的居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型的只占。居民对住房整体

满意度不高，只有的被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示“会”在杭州购房的占，“不一定”购房的占。

我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，一是现有在杭居民大量住房需求尚未满足；二是“学在杭州”品牌已经打响，每年有－万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求；三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自周边地区的购房需求将继续增加。

年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这一判断：年月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到套，但经过四个月低迷期，月份的成交量上升到套，月上升到套，今年月达到套。而在年月至年月杭州住宅市场最为火爆期，只有个月份月成交量超过套，分别在年月、月、年月、月，分别为套，套，套和套。年－月份新建商品房成交套，同比去年的套，增加了，表明市场承受能力明显增强。

图年月至年杭州商品房月成交趋势（单位：套）

、短期市场总体呈供大于求态势不容忽视

杭州透明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底的套增加了，其中可售的商品住宅为套。若按年全年成交商品房套的速度，在不增加一套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整一年的时间。若按年全年成交商品房套的速度，则需要个多月。今明年供给压力较大主要来自于：年是市

区土地投放量最大的一年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰期；第二，周边地区的闲林、良渚一带供应量很大；第三，经济适用房开发量很大，目前未销售的经济房高达多套。

、板块之间、楼盘之间的分化将进一步加剧

在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系的影响，板块之间的分化加剧，滨江南岸、闲林板块由于土地开发量过大，受到很大的压力，价格将呈滞涨状态。但是市中心楼盘因为供给量的稀缺（见分析部分详实材料）、居住的成熟性而表现价格的坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有一明显的涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生一定的抑制，这是本楼盘定价中必须要考虑的因素。

楼盘之间的分化也将进一步加剧，高性价比的楼盘受到市场的认同。从年宏观调控以后杭州楼市的表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表的高档精品楼盘和以下沙梦琴湾等为代表的低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色的楼盘滞销。拥有稀缺资源的高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲的增值潜力。

案例一：深蓝广场

深蓝广场由于其独特的核心地位以及较为丰富的景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士的酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场的肯定，其均价从开盘时的每平方米元左右，一直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。

表深蓝广场年月至今成交均价

案例二：金色海岸

被称为“国际江景豪宅”的金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘

以来，受到市场的追捧，日均成交近万元。今年月三期开盘后，再次在一周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售的一大亮点。而均价也从去年的元平方米飚升至元平方米。

表金色海岸年月至今成交均价

在二手房市场，我们选取了白马公寓、绿园、世贸丽晶城、中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来的挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度的上涨（见下图）。特别是中大吴庄挂牌价从年月（元平方米）开始持续上升，月份的挂牌均价为元平方米。

图部分高档二手房挂牌均价走势（单位：元平方米）

为什么在国家严厉的宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬？究其主要原因有：

）杭州缺少满足高收入阶层的精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容易形

成价格垄断；

）改革开放二十多年培育了一批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累的速度大大超过普通人的想象，对这些购买者购房行为的研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

、房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征

我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但并不会改变其上升的趋势：）从香港、台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前、在政府大规模基础设施完成之前、在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。）我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期的。）从发达国家房价增长与国民经济的长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常的。

杭州写字楼市场分析

根据招标文件的规定，本项目、地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作一分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由：、市场潜在供应量大

从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上的新写字楼入市（包括出让土地上新建写字楼、科技园区、企业集团总部、以及一些企业用房用途改变），且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的一部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途）块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积的。从可建面积来看，年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

年杭州共出让写字楼用途地块（大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途）块，总面积为平方米。从可建面积来看，年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。

截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为38962平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

2、市场吸纳能力有限

与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场一定会风起云涌。从产业规模、结构、商业环境角度看，上海无疑分流很大一部分大型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远，因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化；虽有一定数量的省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场的吸纳能力有限。

表杭州市区近年来写字楼成交面积

综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限，供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。

3、写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离

一般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅的倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住宅价格。

以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这一价格。

从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元；同期，不远处曙光公寓的销售价为元平方米。年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达万元平方米左右；和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。