土地储备项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (2)

1.1项目名称及建设单位 (3)

1.2编制依据及范围 (3)

1.3土地收储、基础设施建设规模 (4)

1.4项目总投资及资金筹措 (5)

1.5结论 (5)

第二章项目的背景及建设的必要性 (7)

2.1项目的背景 (7)

2.2项目建设的必要性 (9)

第三章土地开发现状及土地需求分析 (12)

3.1**市汽车产业开发区土地使用现状 (12)

3.2**市汽车产业开发区土地需求分析 (16)

3.3项目拟收储土地现状 (16)

第四章土地收购储备及出让计划 (18)

4.1土地储备运作模式 (18)

4.2土地收购储备规模的确定 (20)

4.3土地出让计划 (20)

第五章建设方案 (22)

5.1设计原则及设计标准 (22)

5.2城市道路工程 (25)

5.3市政公用工程 (33)

第六章环境影响分析 (37)

6.1全区环保规划与目标 (37)

6.2建设期的环境保护影响与措施 (38)

第七章项目实施进度 (41)

7.1建设工期 (41)

7.2项目实施进度安排 (41)

7.3项目实施进度表（横线图） (41)

第八章项目管理与工程招标 (43)

8.1项目管理 (43)

8.2招标工作依据 (43)

8.3招标工作原则 (44)

8.4招标工作的组织管理 (45)

8.5招标范围 (45)

8.6招标方式及组织形式 (45)

第九章投资估算与资金筹措 (47)

9.1编制依据 (47)

9.2 土地出让成本费用分析 (47)

9.3土地出让价格的确定 (49)

9.4投资估算说明 (49)

9.5编制基数 (49)

9.6项目总投资的估算 (50)

9.7融资方案 (50)

第十章经济效益分析 (51)

10.1 编制依据及说明 (51)

10.2 收入预测及效益分析 (51)

第十一章风险分析 (53)

11.1项目主要存在的风险 (53)

11.2防范和降低风险措施 (53)

第十二章结论与建议 (55)

12.1研究结论 (55)

12.2建议 (55)

附件 (57)

第一章总论

1.1项目名称及建设单位

1.1.1项目名称

**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目

1.1.2项目建设单位

**汽车产业开发区管委会

1.1.3可行性研究报告编制单位

**市工程咨询服务中心

1.1.4承办单位概况

**汽车产业开发区是**市与一汽集团合作共建的省级开发区，于2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，是建设**国际汽车城的主要载体。

而**汽车产业开发区管委会正是**汽车产业开发区的管理部门，担负**汽车产业开发区的发展、建设任务。

1.2编制依据及范围

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《**市国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要》

3、《**市城市总体规划》

4、《**市汽车产业开发区总体规划》

5、吉政发[2000]27号《省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见》；

6、国家相关政策、法规、文件

7、项目建设单位提供的有关资料、数据

8、**市汽车产业开发区管委会与**市工程咨询服务中心签订的咨询合同书

1.2.2 编制范围

1、项目建设的必要性；

2、土地需求分析；

3、土地收购、储备及出让计划；

4、投资估算及效益分析；

5、风险分析。

1.3土地收储、基础设施建设规模

1.3.1土地收储规模

本项目为**汽车产业开发区2006年第八、九批次土地储备，共收储土地5宗，收储面积776389m2。其中第八批次土地3宗，面积313161m2。第九批次土地2宗，面积463228 m2。

1.3.2基础设施建设规模

本项目共建设城市道路工程4502m，其中主干路776m，次干路1009m，支路2717m；给水工程4502m，其中DN600管径管线1785m，DN300管径管线2717m；排水（雨水）工程6753m，其中

DN1000管径管线1164m，DN600管径管线1513.5m，DN300管径管线4075.5m；排水（污水）工程4502m，其中DN1500管径管线776m，DN1000管径管线1009m，DN500管径管线2717m；10KV电力线路1785；DN800供热管线1785m，DN300燃气管线1785m，通信线路1785m。

1.4项目总投资及资金筹措

1.4.1项目总投资

项目总投资14788.53万元，其中:

工程费用3187.11万元；（建筑工程费2131.84万元，安装工程费1055.27万元）

土地费用10093.06万元；

其它费用179.59万元；

预备费1076.78万元。

建设期利息252.0万元

1.4.2资金筹措

本项目总投资14788.53万元，其中：拟申请银行贷款8000.00万元，其余6788.53万元，由**汽车产业开发区管委会自筹解决。

1.5结论

**市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需

要提出**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进**市汽车产业开发区甚至带动整个**市的经济发展，加快**市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。

第二章项目的背景及建设的必要性

2.1项目的背景

2.1.1**市汽车产业开发区基本情况

**市汽车产业开发区位于**市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积118.59平方公里，其中建成区面积23km2。开发区管辖一个街道办事处（8个社区），11个行政村。总人口22.6万人，其中非农人口19万人。区域内属地纳税企业1191户，其中制造业194户，建筑业29户，批零贸易业704户，交通运输仓储业83户，住宿餐饮业25户，金融业11户，服务业108户，房地产业12户，其它25户。2005年，区域内属地纳税企业GDP 总量61.5亿元，工业总产量181.5亿元，农业总产值4.5亿元，全口径财政收入5.1亿元，可支配财力4900万元。

开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。正在规划建设的**市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。

开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，**铁路货运、**公路枢纽分布其间。

开发区空间广阔，118.59 km2范围内，可以开发利用的土地

有80多km2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。

2.1.2**市汽车产业开发区发展目标

整体发展目标是：两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。

1、经济发展目标。到2010年，GDP达到300亿元，前两年年均增长速度在38%以上。全口径财政收入达到15亿元，年均增长25%；五年累计完成固定资产投资900亿元，年均增长35%。

2、社会发展目标。到2010年，开发区总人口达到30万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限12年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在 3.5%以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长，生活水平显著提高。

3、对外开放目标。到2010年，招商引资到位金额50亿元，“十一五”累计完成200亿元，年均增长20%，每年引进3个以上投资额10亿元的项目。汽车整车出口6万辆；汽车及零部件出口总额达到35亿元。

4、空间开发目标。平均每年增加建成区面积2 km2以上，到2010年，完成起步区17 km2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。

5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到2700万元。到2010年，工业用地规划面积增加10 km2。到2010年工业用地规划面积在增加10 km2。

6、生态建设和节能节水目标。到2010年，起步区建设公共绿地面积3 km2，绿地率达到30%以上。工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值综合能耗达到0.6t标准左右；工业用水利用率进一步提高，工业用水重复使用率达到75%以上；工业废水排放得到有效控制，工业废水处理率达到95%以上。

2.2项目建设的必要性

1、项目的建设是**市汽车产业开发区经济发展的需要

**市汽车产业开发区是**市委市政府与一汽集团合作共建的省级开发区，2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务，是建设**市国际汽车城的主要载体。**市汽车产业开发区已征用土地面积为3160446m2，05、06年已经使用土地达2319002 m2，剩余土地面积为841444 m2，去除城市基础设施的土地占用面积。剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求。故

开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以保证2007年新开工项目的土地需求。对第五、六、七批土地进行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，也是开发区经济发展的一项最基本的保障。

2、项目的建设**市汽车产业开发区园区规划的基本保障

**市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车城”，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件。项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应。

3、项目的建设是**市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现

根据当前形势和自身实际情况，“十一五”期间，开发区社会经济的发展知道思想是：坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市政府《关于成立**市汽车产业开发区的决定》等政策精神，以建设**国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区。而要完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设，只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。

4、项目的建设是规范土地市场，实现土地效益最大化的需要

以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许多弊端。造成土地资源浪费，甚至国有土地资产流失。本项目的建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规范、合理。

5、项目的建设是加速发展汽车产业的需要

一汽坐落在**，**是新中国汽车工业的摇篮和起始点，多年来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位。尽管目前汽车产业竞争激烈，但就**来说，汽车工业的基础，包括人才和技术的优势在国内还是比较雄厚的。而项目的建设是进一步推进**汽车产业发展，支持一汽，服务一汽，把汽车产业做大、做强。在集中收储的土地上，重点发展汽车工业，将**汽车产业开发区建成新的汽车产业核心区和城市副中心区。

综上所述，本项目的建设，符合国家和**省有关土地管理的政策，符合**市城市总体规划，对发挥区域优势，发展特色经济，培育支柱产业，促进**市经济发展具有十分重要意义，项目建设是必要的。

第三章土地开发现状及土地需求分析第三章土地开发现状及土地需求分析

3.1**市汽车产业开发区土地使用现状

**市汽车产业开发区共征用土地面积为3160446m2，其中在2005年使用土地达1315400 m2，2006年使用土地面积为1003602 m2。2006年共引进项目总数为31个，总投资额达到285081万元年产值为403200万元。随着**市汽车产业开发区的发展，入驻企业数量将不断增加。至2006年底，**市汽车产业开发区土地剩余面积仅剩841444平方米，难以满足开发区即将入驻企业的土地需求，土地收储已经迫在眉睫。

**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）

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**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）

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**汽车产业开发区２００６年正式签约项目（工业）

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3.2**市汽车产业开发区土地需求分析

06年末，来**市汽车产业开发区签约入驻的项目共九个，总占地面积为120.8万m2，加上配套的道路等基础设施建设的占地。现**市汽车产业开发区的土地已不能满足这些项目的需要。

拟建项目情况

3.3项目拟收储土地现状

本项目拟收储第八批土地总面积为31.3161万m2，全部为集体所有土地。其中菜地面积为旱田面积为22.9206万m2、林地面积为0.0514 m2、其它面积为8.3441万m2。

本项目拟收储第九批土地总面积为46.3228万m2，土地属性

为国有、集体所有。其中菜地面积为3.4062万m2、水田面积为1.8302万m2、旱田面积为12.9739万m2、其它面积为26.7489万m2（其中国有土地1.3636万m2，集体土地26.7489万m2）。

第八、九批次土地共计776389 m2。

。

第四章土地收购储备及出让计划

4.1土地储备运作模式

4.1.1 土地收购储备范围

1、应收回的国有土地，包括：因用地单位搬迁、解散、撤销、破产及其它原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地。

2、可收购的国有土地主要包括：因实施城市规划，政府指令收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地；

3、所有用于房地产开发（经济适用住房等除外）的土地，一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商；

4、经依法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国有土地。

4.1.2 土地收购储备原则

1、依法等价原则；

2、土地效益最大化原则；

3、公平公正原则；

4、主动公开供地原则。

4.1.3 土地储备的管理

土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使用权抵押，或连同地上建筑物出租、临时改变用途。

储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。

4.1.4 土地市场化运作模式

对开发区范围内商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，统一纳入政府土地储备库，在进行土地综合开发整理后，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。

4.1.5 运作程序

1、收购储备程序

（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况现场调查和勘测；

（2）与市规划部门会签规划意见；

（3）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；

（4）依据规划和测算结果制定收购方案，报市政府批准后，组织实施；

（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属证书；

（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更

登记手续。

2、招标、拍卖、挂牌出让手续：

（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；

（2）在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，确定中标人和竞得人；

（3）与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认书；

（4）签订《国有土地使用权出让合同》；

（5）公证处公证。

4.2土地收购储备规模的确定

根据《**汽车产业开发区规划》，结合城市现状用地具体情况，确定本次土地收购储备总面积为776389m2，其中菜田34062m2，水田18302 m2，旱田1348945m2，林地514m2，其它364566 m2。

4.3土地出让计划

根据《**汽车产业开发区规划》及《**市总体规划》，本次出让土地按规划用途分，均为工业用地，2006年～2007年进行收购储备，2007年～2008年出让。

详见**汽车产业开发区土地出让计划一览表。