环境分析小结(精)

环境分析小结

一、房地产市场宏观环境分析

1、宏观环境分析

（1）9月房地产开发投资呈反弹趋势

——房地产开发投资额恢复到7月水平

成都市统计局数据显示，今年1－9月成都市房地产开发投资额达到311.72亿元，同比增长59.1％。开发投资额略有反弹，7月房地产开发投资额35.01亿元，8月为29.77亿元，9月为34.22亿元，接近7月投资额。受房交会影响，9月商品住宅开盘数量和可供应量较上月有所提高，同时也刺激了房地产开发投资额的回升。

（2）1－9月销售面积降幅减小，呈现回暖势头

今年年初，商品房销售面积下降29.9%。6-9月房地产销售面积降幅分别为11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，销售面积降幅逐月递减。1-9月全市商品房销售（预售+现房销售）面积为784.4万平方米，下降0.2%。商品房预售面积为680.81万平方米，增长16.9%。销售降幅减小且期房所占比例上升，新政带来的短期需求萎缩现象开始慢慢改变，市场正逐步回暖。

（3）1－9月商品房空置面积持续下降，楼市逐步恢复活力

1－9月，商品房空置面积为143.26万平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80万平方米，下降19.2%；商业营业用房空置55.13万平方米，增长29.0%，大大高于全国4.2％的增长率。从商品房空置特性来看，空置期在一年以内的“待销房”为79.92万平方米，增长16.3%。空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为63.34万平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62万平方米，下降36.4%；商业营业用房空置

23.95万平方米，增长33.9%。由此可见，成都的住宅房地产市场状态良好，而商业房地产市场前景不容乐观。

（4）9月商品房销售额增幅加快

受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，商品房的竣工面积继续呈下降态势，竣工面积为360.18万平米，下降20%，比上月降幅低3.6个百分点。竣工面积的减少和去年销售旺盛空置房大幅下降，导致商品房销售面积持续下降。九月，继续下滑的势头得到抑制；销售面积与去年基本持平，仅略有下降，为0.2%，其中：预售继续加快，面积为680.81万平米，增长16.9%，比上月增幅提高2个百分点；现房销售下降继续减弱，面积为103.59万平米，下降49.1%，下降幅度比上月低0.9个百分点。这使商品房销售额增速加快，为249.47亿元，增长16.7%，比上月快1.1个百分点。

（5）1－9月房价“温柔”上涨，新政作用明显

今年1～7月，商品住宅均价为3677元／平方米，比去年同期上涨16.95%。受新政影响，6月、7月涨幅从5月的21.93%降低到15%左右。从8月份开始，成都房价出现回升，到9月20日止，成都楼市整体均价已回升至3750元／平方米。预计，成都房价在今年年末仍将小幅上涨。

点评：以上数据显示，在新政实施的最初4个月中成都房地产市场经历了从需求强劲到需求滞缓的变化，但到了9月后，成都房地产市场已经适应了新政实施带来的变化，正逐步回暖，楼市也在慢慢回复活力，市场由此进入了需求回升阶段。

2、房地产政策及影响

重点政策解读

成都市物管企业退出物业项目管理指导意见

我市首部《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》日前全面出台，于９月１日起正式施行。《意见》针对物业管理企业退出物业项目管理时容易出现４种易产生纠纷与矛盾的情形，分别对物管企业和业主委员会等做了不同的要求。若不按照《意见》规定，擅自退出物业项目管理的物管企业，将被记入企业信用档案，并作为不良行为记录向社会公布。

该《意见》的出台不仅能有效的避免物管企业交接管理物管区域时可能出现的真空情况，还能避免因多头管理而产生的矛

盾，维护业主和物业管理企业的合法权益。但是《意见》中对物业管理公司退出小区后，小区的各种收益的管理未作出明文规定，特别是业主委员会未成立的小区，小区的收益管理仍然会出现真空现象。《意见》应对此情况作出明确规定，以确保全体业主利益不受损害。

3、市政发展动态

（1）成都地铁7条线路规划，放射路网连接六大卫星城

成都市总体规划明确了成都市的城市布局以及中心城与外围组团的发展关系，为此，成都地铁线网规划也根据总体规划的调整进行了调整。新的线网规划是原有线网规划的延伸，新线网的覆盖面、所涉及的区域也扩大了，过去的快速轨道交通线网规划只是连接中心城区与南部、东部两个城市副中心，而新的线网所拥有的７条线路将形成一个放射性的路网，贯穿３１６８平方公里的成都市市区，将中心城区与６个大型的外围组团连接在一起。这６个外围组团分别是新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团。

（2）北新干道高架桥破土动工，城北增值有望

9月8日，北新干线高架桥正式破土动工，标志着城北又一出城快速通道即将形成，成都中心城区与周边卫星城的快速交通

功能将得到进一步强化。对于一直被低估、发展相对滞后的城北而言，这个消息无疑是极大的利好。

据悉，北新干道高架桥预计在明年底全部完工，总长4.1公里。高架桥路宽35米，6车道，为双幅高架桥，起于一环路北三段二道桥路口附近，沿着小沙河向北延伸，跨过二环路直达三环路凤凰立交桥附近，与北新干道相连。建成通车后最高行驶速度为每小时60公里，从城北一环路开车到达城北三环路需6分钟、到城北外环路只需11分钟，一举绕过长期梗塞城北交通的火车北站和荷花池商圈，对城北的房地产发展具有重大意义。

（3）武侯区将对老成都民俗公园进行改造

武侯区将从本月内开始对老成都民俗公园进行改造，年底全面完成改造工作。改造后的老成都民俗公园将会更加配套完善，同时进一步提升城市形象。此次改造包括四大项目：一是提档升级。对破损的雕塑作翻新改造，重新整理园内的文字说明，改造部分地面铺装，更换具有民俗特色的园林灯。二是完善功能。增加老成都民俗活动区、传统手工艺作坊、民俗园艺景观区，并通过增加青石栏杆和景观花台来规范游人的浏览路线，增加市民休息的坐椅。三是周边店铺业态改造。清理民俗公园周边店铺，改变生态，引进书画、艺术品商家，统一店招。四

是椅面景观改造。在桥面上设置标识牌，突出民俗公园地理位置，形成桥面上的标识景观。

（4）全市拆违建筑面积已达46万平方米

截止到9月16日，五城区及高新区已依法组织拆除违法建筑累计954处，拆除违法建筑面积达465360平方米。9月9日至9月16日，五城区及高新区拆除违法建筑新增36456平方米，其中：青羊区拆除违法建筑15095平方米，锦江区拆除违法建筑14784平方米，成华区拆除违法建筑5957平方米，武侯区拆除违法建筑500平方米，金牛区拆除违法建筑100平方米，高新区拆除违法建筑20平方米。

（5）武侯区人防路整治改造工程开工

人防路整治改造工程全面启动，计划在XX年春节前完工。改造后的人防路宽16米，基础设施齐全，将会改变附近居民的生活环境和居住环境。人防路（原名永盛路）位于二环路外侧，是连结外双楠至老川藏路的重要通道，全长580米，两侧有众多的新建小区（如爱家馨城、新希望房产等）。

（6）我市最大的屋顶花园在武侯区建成

天府汇城屋顶花园已于8月底修建完成，目前该花园尚属我市最大的屋顶花园，面积达25600平方米。该屋顶花园位于二环路南段科华中路路口天府汇城建筑群楼顶，宽阔的屋顶上乔、

灌、花草错落有致，绿意盎然，既美化了城市环境，又给市民们提供了一个休闲、娱乐的好去处，预计9月底可正式迎接市民。

（7）双流县华阳镇旧城改造全面铺开

由双流县建设局承担的双流县华阳镇旧城改造“六路一桥”工程，前期工作已准备完成，全面改造即将开始，这标志着华阳城市建设已由宣传阶段转入实施阶段，华阳镇将发生日新月异的变化。

（8）北湖率先开园

备受关注的北湖景区环境完成一期工程建设宣布开园，这是我市五大郊野森林公园中首家开园迎客。北湖景区大致分动、静两大块，景观照明定位为“生态、自然、静谧”，在老龙青路以南的动区采用明亮的灯光，通过多种灯光烘托出北湖大坝的静谧迷人的夜景；老龙青路以北的静区则采用稀少、低亮度的灯光进行功能性点缀，以利于白鹭、水鸭、鸽子等鸟儿栖息。光彩工程采取分期进行的方式展开，灯具以安全、低压、低能耗等为主。第一期光彩工程主要针对大坝、荷花栈道、渔人码头、单双桥等重要景点及道路，安装各种灯具约１８０００多盏。同时穿越北湖景区的老龙青路、龙青环线也全面点亮。全

长５．６公里的龙青环线安装了各种灯柱１７０多柱，老龙青路安装了灯柱近２００柱。

4、房地产市场动态

（1）西部12城市房产商齐聚成都“英雄会”

本月23日~24日，“中国房地产西部论坛”在成都隆重举行。国家建设部相关专家将出席论坛，在成都向西部12座省会城市的政府官员、近百名品牌开发商代表作主题讲演，国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部部长、经济学家张军扩，城市研究专家、厦门大学易中天教授出席论坛并做主题演讲，著名策划人王志纲担任主持。

点评：“中国房地产西部论坛”是一场西部品牌开发商在成都展开的“思想盛宴”，论坛结果将对促进西部12座城市乃至全国的房地产持续健康发展起到积极作用。

（2）成都要建草堂2号，打造成都顶级高端休闲商业聚集地据了解，成都将在浣花溪历史文化风景区核心区域打造草堂2号。志在以高端文化为载体，集合国际、国内在餐饮、酒吧、咖啡、家居饰品、工艺品、时尚精品中最为著名的高端品牌，打造成都顶级高端休闲商业聚集地。

据悉，草堂2号项目占地面积27亩、规划建筑面积9142平方米。项目在规划上融入了中国传统哲学观“天人合一”的观点。建筑风格以中国古典审美哲学为导向，并融入国际化的建筑时尚元素，整体形态上融合了典型的川西民居建筑特色。点评：作为成都市打造中国诗歌文化中心的重要组成部分，坐落于风景秀丽的浣花溪风景区核心区域，左邻杜甫草堂，右靠浣花溪顶级别墅群的草堂2号，解决了成都顶级住宅区没有顶级高端休闲商业配套的尴尬。

（3）9月开拆东方新城二期，城东供地上千亩

占地1300亩的“东方新城”二期于本月正式拆迁，整理后的逾千亩二期地块以千亩大盘的形式将于明年进入拍卖市场。这是继卓锦城之后，城东的又一千亩地块。如果保守的按去年万科以60万元/亩拍得的一期地块的价格来计算，二期地块的总价将高达7～8亿元。算上随着区域的成熟带来的土地增值，价格将会更高，如果开发商以100万元/亩的价格拿下，那二期地块的总价将冲破13亿元大关，城东地王将在此诞生！

总占地面积达3400亩的“东方新城”，位于成渝高速以南，东三环路线两侧，规划用地为二类居住用地，共分为三期开发。一期推出的666亩土地已经被万科收入囊中，打造出的城东标志性居住新城——万科魅力之城，已经在业界、市场引起

轰动效应。在城市的三环区域，城东三环沿线率先成为高品质大盘密集的区域。

（4）交行将集中处置抵债资产，拍卖会２１日在成都锦江宾馆举行

交通银行将与四川商品拍卖中心联手，把交行分布于全国7个省、直辖市近30个城市的318项、账面价值达12.28亿元的抵债资产进行集中公开拍卖。涉及四川的抵债资产约18项，总价值2.024亿元。其中成都占了九成，包括位于西玉龙街、面积达9018平方米的外贸大厦商场，参考价4000万元；位于一环路、面积达18698平方米的物贸中心二期工程，参考价为3624万元；而位于太升南路旁、面积5070平方米的兴隆酒店（部分）参考价为1400万元。

二、土地市场分析

1、9月土地出让公告总体情况

9月成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地39宗，共计

1848.0875亩。其中主城区（三环以内）12宗，共计404.2亩；其余27宗分布在郊区，共1423.8872亩，在供应面积上是主城区的3倍多。

（1）临近主城区的郊区（县）土地供应量大（本节略）

（2）郊区土地供应比例大（本节略）

(3)地块多面积小，主城区土地平均规模小于郊区（本节略）2、土地交易情况分析

（1）总体情况

9月共计交易土地7宗，成交面积384.12亩，地块的平均交易单价为每亩290万元，总成交金额为111539万元。城北成交土地3宗共214.75亩，成交金额68311万元；城东成交土地也是3宗共161.1亩，成交金额36979万元；城中只有1宗土地成交，面积8.28亩，成交金额6249万元。

（2）供给特征分析（本节略）

三、新盘供应分析

1、住宅物业市场

（1）新增供应综述

成都市9月共推出25个住宅项目，供应量为333.4万平方米，住宅均价为3420元/平方米。新开盘中，多层为主的项目居多，占到了住宅项目总数的55%，其次则是小高层项目。

各区域新盘特征分析

城东本月推出2个新盘均以电梯公寓为主，含有部分的多层住宅，均价由于地段不同相差较大，1-2环新盘均价4800元/平方米，2-3环均价仅为2930元/平方米；

城南本月仅一个住宅项目——君悦尚都，该项目是高层酒店式电梯公寓，建筑面积1.4万平方米，均价4500元/平方米；

城西是主城区中9月楼盘放量最大的区域，共有新开住宅楼盘4个，供应体量96.55万平方米，以多层和小高层为主，住宅类型包括普通住宅、电梯公寓、多层电梯小户型、酒店式公寓和别墅等多种类型；

城北本月也只有1个住宅项目——金荷名邸开盘，该项目建筑面积4.1万平方米，为小高层电梯公寓，均价每平方米3680元；

城中本月两个住宅项目开盘，以高层和小高层电梯公寓和小户型电梯公寓为主，均价在4200/平方米元到4700元/平方米；郊区本周开盘住宅项目15个，占9月开盘项目总数的60%，开发总量约为225.8万平方米，以多层项目为主，纯多层项目就占到了2/3，主要是普通住宅和花园洋房，区域均价为2941元/平方米。

（2）新盘供应特征分析（本节略）

2、商业物业市场

（1）市场动态

百佳进驻新城市广场，骡马商圈日益成熟

李嘉诚旗下的百佳集团于9月下旬正式进驻骡马商圈新城市广场，随着百佳超市的开张，骡马商圈的商业竞争烽烟再起，该片区的商业发展将进入一个全新的高速发展阶段，商铺的随之升值是情理之中的事情。近两年以来，随着钱江铂金时代、新城市广场、五星商业广场、金色夏威夷等名盘的陆续面世，为该区域商业复苏准备了良好的口岸条件，使旧时曾以骡马交易而闻名的骡马商圈再度勃发生机并日益成熟。而随着家乐福、五星电器、太平洋百货、屈臣氏等著名商家的纷纷入驻，人民中路恢复双行，骡马商圈旧日的繁荣面貌终于得以再现，并以迅猛之势一跃而成与春熙商圈、盐市口商圈并列的成都市三大商圈之一。

价格空置率偏高商务部调研商业地产欲严控投机

国家宏观调控之后,商业地产投资有急剧膨胀之势。据商务部有关调研报告显示,XX年全年，我国商业地产空置面积已经达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%，然而在空置率不断攀升的同时，价格上涨的速度也未停歇。去年价格就上涨了5.2%，而且这一趋势在XX年呈现延续之势。今

年1-5月份,全国商业地产投资高达458亿元,与去年同期相比增长38.7%,在建项目面积同比增长94.7%，开工面积达1.34亿平方米,比去年同期增加两成以上。在成都，从XX年起就掀起了空前高涨的商业地产开发狂潮，XX年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63％，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34％，这说明XX年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

（2）新增项目综述

9月新开商业楼盘3个，供应面积总量34000平方米，价格从每平方米4000元到35000元不等。

（3）区域商业新盘特征分析（本节略）

3、写字楼市场

（1）新增项目综述

本月城中的多层写字楼项目正成·商翼开盘，其有别于普通写字楼的设计引起了业内人士的关注，该项目层高5.6米，可创双层办公空间，且每户有小花园，被称为有想法的写字楼，均价每平方米7800元。

城南中海·格林威治城的写字楼项目中海广场本月开盘，该项目30层，单位面积90—170平方米，项目单价定位适中，均价5500元/平方米，产品优势为70年的土地使用年限，具有一定的竞争优势。

四、二手市场动态

1、市场动态

（1）实力最强配套最完善成都打造西南最大二手房市场

在本月23日至27日举行的成都秋季房交会上，成都市房地产交易中心借此机会打造了西南片区乃至全国规模最大、实力最强、配套最完善的二手房交易市场。目前已经有34家中介公司进入该市场，在房交会上共同为消费者提供万余条二手房房源信息。

本次秋交会二手房交易市场设在房地产大厦1-2楼，分为交易区、自助租房特区（免中介费）和配套展区三个部分。其中交易展区共设立展位44个，目前已有顺驰、富房、东方人家等34家外来和本地的知名公司进驻该展区；自助租赁区是市场新增的供租赁者自由交易的租赁特区，凡有住房出租的市民可将自己的房屋详细信息统一在“自助租赁区”发布，租房者可以和房东直接联系看房谈价，本活动不收取任何费用；配套展区中请入银行、公证、担保、评估、公积金管理中心等相关机构

为提供资金支持和保障。要申请贷款的消费者可以享受到“天天受理、天天签合同”的快速办件模式；购买二手房的消费者还可以享受贷款担保手续费减半、服务费八折的优惠。另外，新推出的“直贷式”个人住房贷款业务将打破单一的商品房按揭贷款模式，为购房者提供一种全新的直接、方便、快速、安全的商品房贷款模式。

值得一提的是，本次加入二手房交易市场的二手房中介公司，要给交易市场交纳诚信交易金，作为被消费者投诉时的赔偿保障。秋交会结束后，二手房展区仍将作为西南地区最大的二手房交易市场长期存在。

（2）“禁租令”解除大学生校外租房热涨

XX年6月，针对日渐突出的大学生校外租房问题，教育部明确发文表示：原则上不允许学生自行在校外租房居住。时隔仅一年，教育部在７月１９日下发的《高校学生住宿管理通知》（以下简称《通知》）中又提出：如果大学生坚持在校外租房，高校将不再强行干预，而是制定相关管理措施，对于大学生校外租房不再禁止。进入9月后，各高校大学生陆续返校，短短一个月内，高校周边学生租房热已表现出强劲势头，高校周边出租房源十分紧俏。

2、区域租售价格分析

9月典型区域租售价格分布

由于秋交会上二手房的火爆销售，9月二手房市场开始整体回暖，仅在秋交会5天内就成交608套，成交面积4.58万平方米，成交金额1.15亿元，房源量和客源咨询量均有明显提升，交易旺季已经到来。

从二手房售价来看，由于秋交会上二手房的热销，9月二手房价格稳中有升，各大区域均价较上月有了每平方米几十元的涨幅。市中心仍为全市售价最高的区域；

城南的棕北、紫荆、大世界区域由于社区成熟、配套完善售价相差不大，都在每平方米4000元左右。而玉林区域由于是老社区，小区规模、档次较低，房屋品质较差，均价在每平方米3500元左右。

从出租情况来：由于每个片区都存在着房屋的新旧之分，所以每个区的租金也有一定的价格差异。相对8月来说，9月租赁需求持续火爆，仅秋交会5天，出租房源近300套。其中涵盖月租金200元的单间房至月租金15000元以上的别墅等，各类高中低档房源供应、需求均较活跃。

五、本月市场热点透析

“秋交会”楼市转折点

事件：９月２３日，成都市第２６届房地产交易会盛情揭幕。“新政背景”、“持币观望”等诸多楼市热门语赋予了本届房交会特别的意义，甚至不少业内人士将秋交会看作了成都楼市发展历史上极为重要的转折点之一。根据成都市房管局提供的统计数据，为期５天的秋交会共计成交１７．７３亿元，成交各类房屋５１８２套，成交面积５１．２５万平方米。其中，商品房（含住宅、非住宅）成交４６．６７万平方米，比春交会降低７．５２％；成交金额１６．５８亿元，比春交会下降４．４６％。秋交会１７．７３亿元的成交额比春交会下降４．３８％。

影响：虽然与春交会相比，秋交会成交量有所下降，但相比新政之后的两个月，市场信心已经大大恢复。从5天的秋交会共计成交金额17.73亿元，成交各类房屋5182套，成交面积51.25万平方米就可以看出，市场向好发展的趋势非常明显。从秋交会体现出来的旺盛供需，预言着成都楼市在未来一段时间内的乐观走势。

1、价格趋稳

据成都房管局数据显示，本次秋交会供应楼盘价格较春交会略有上升。但除去各种优惠以外，实际价格与春交会基本持平。表面上基本延续了最初的价格策略，但却采取了较多的暗降手法。而且在交易会期间签约，还可以享受较高的折扣。如果再

进一步分析，秋交会所供应的楼盘较春交会档次和成熟度都有提高，在这样一种情况下却没有提高价格，反应了成都房地产价格趋稳的形势。

另外，就当前推出项目来说，很多是在去年以招拍挂形势获得的土地。由于地价居高的压力，产品价格下降空间较为有限，各楼盘的定价目前都已经接近底线；同时，由于竞争激烈、消费者成熟等原因，各项目的品质也越来越高。因此，未来成都房地产价格稳中有升的局面仍会持续。

2、供应量增加

秋交会参展楼盘为201个，与春交会数量持平。但这种数量主要受制于交易场地的限制而表现出一致性。根据我们的了解，春交会展位预定还相对宽松，而秋交会预定展位则非常困难，有相当多的开发商没有定到位置。从此侧面可见成都房地产市场供应量的放大。

从另外一个角度来看，新政出台后，有相当一部分原准备今年推出的项目转到了明年。这样使原本分散供应的项目会转为集中放量。应该说，新政对成都楼市的影响在逐渐过去。供应量增加而引起的激烈竞争，是明年开始各开发商所要面对的主要问题。

3、开发行业集中度提高

从本次秋交会的表现来看，有两个比较明显的趋势。一是项目集中度越来越高，即少数楼盘占有了比较多的市场份额；二是企业集中度越来越高，即少数企业推出的楼盘，占有了比较多的市场份额。象中海、万科这样的大型企业，同时展出3-4个楼盘，而且每个楼盘的体量都比较大。再加上和记皇埔等开发企业，未来20%企业开发80%产品的楼市定律会在成都应验。

4、品质提升趋势明显

在本次房交会上，住宅项目呈现出百花齐放的局面，一楼和四楼展馆的精品楼盘在本次表现格外突出，集聚了大量人气。汇集了文殊院保护区、诺丁山、蓝谷地、麓岛国际社区、麓山国际社区、蓝山美树、中海国际社区、华润·翡翠城等一大批中高端楼盘。产品品质有明显提升，主要表现在以下几个方面：房型设计日趋优化——代表性的如上海花园推出通透性极强的“蝶型房”，可以270度观景；鹭岛国际社区推出的水景国际公寓，每户拥有5个观景阳台，270度观景面，配备豪华进口观光电梯，更有4户拥有独立私家游泳池的空中别墅。

社区规划日趋国际化——代表项目如麓山国际社区的麓镇组团，集北美乡村风格、坡地高尔夫景观于一体；中海国际社区通过八大国际人文居住标准体系全面打造。