土地一级开发流程及收益模式

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土地一级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式

一、土地一级开发现状

近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下：

㈠策划及前期准备阶段

⒈土地一级开发计划

土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划

城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

⒊土地一级开发实施方案

国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。

⒋土地一级开发招投标

国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。

⒌土地一级开发主体

土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。㈡行政审批阶段

发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。

㈢基本建设阶段

⒈????????? 土地一级开发操作性实施方案

土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工。

⒉????????? 土地一级开发征地与补偿

土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿。⒊????????? 土地一级开发拆迁与安置

土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置⒋????????? 土地一级开发基本建设

土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设。

㈣完工阶段

⒈土地一级开发竣工验收与入市交易

国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易。

三、土地一级开发收益模式

土地招拍挂的潜在收益、参与公司的目的以及与地方政府的谈判结果等因素，是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素，总体而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二级联动模式等。具体如下：

㈠固定收益模式

在土地二级市场不看好的情况下，部分公司为规避风险，确保稳定的收益而采取的模式，或者是在土地二级市场十分看好的情况下，地方政府不想让公司参与土地溢价的分成，而采取的分配模式。由于参与土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费，因此固定收益模式的案例较少。固定收益模式基本形式为在协议中明确给予参与公司“垫付的开发成本+基本收益（10%—15%）”。如华夏幸福的土地一级开发部分，具体见后续的案例分析。

㈡固定( 保底)收益加分成

土地一级开发案例中，固定收益加分成是采用最为广泛的模式，对企业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润，分成收益部分确保企业能够参与了土地出让红利的分配。如云南城投在昆明4.18万亩土地一级开发案例中，协议规定云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5：5分成，若云南城投取得的收益不足全部土地一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价

款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。黑牡丹公司对常州北部新城高铁片区土地一级开发案例中，高铁片区总面积17.5平方公里（26250亩）。固定收益部分为该地块土地前期开发总成本10%为其工程收益。分成部分为公司与常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益按照50%：50%的比例进行分成。

㈢收益分成

通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益分成是较为常见的两种收益分成模式，采取收益分成的模式，参与公司面临着高收益、高风险的局面。

1、合同直接约定收益分成条款。从分成模式的案例来看，多数公司与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的比例，项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投为例，中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本，投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成。

江苏中南建设公司在儋州4500亩土地一级开发项目中约定土地成片开发收益（土地出让收入扣除土地成片开发成本，成片开发成本由双方共同审核确定），儋州市人民政府与该公司各占开发收益的30%与70%。

2、通过设立合资项目公司进行收益分成

有些项目公司由企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。

通过共同出资设立项目公司，企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。如荣盛发展在辽宁本溪参与的6750亩土地一级开发项目“本溪市沈溪新城国际健康开发项目”，就是与地方政府下属公司以50%:50%形式的成立合资公司负责项目的运作。

㈣??????? 创造一二级市场联动条件

借助参与土地一级开发的优势，企业在规划、土地出让的进程、限定竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式，在土地竞拍的二级市场中创造不对等的竞争形势，为“独家竞拍”创造条件，降低二级市场的拿低成本。

1、创造有利于二级市场介入的条件

在土地一级开发项目中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上，企业往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为企业获取二级开发权方面提供了更多的先机。因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

2、直接设定限制性条件

在一些土地一级开发的案例中，企业可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因素施加影响，企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

四、华夏幸福“园区+地产”的商业模式

华夏幸福公司发展方向定位于牢牢把握国际产业转移和大都市郊区化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，初步探索了一条独具特色的“产城共融，政企共赢”的中国县域经济发展道路。该公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，截止2011年底，该公司投资开发运营了包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）、怀来京北生态新区（河北张家口）等 10 个园区。

华夏幸福形成的“工业园区+房地产开发”的模式，其商业模式的核心之一是，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；如此模式下，华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。其与政府签订协议收益条款如下：

⑴就基础设施建设、公共设施建设项目，甲方应向乙方支付建设用费，具体包括建设成本和建设利润两部分，建设利润按建设项目的总投资额的15%计算。

⑵就土地整理投资，甲方应向乙方支付土地整理费用，具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分，土地整理收益按土地整理成本的15%计算。

⑶就产业发展服务，甲方应向乙方支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产投资额的45%计算。

⑷规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算。

⑸物业管理、公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行；无国家定价，按

照政府指导价或甲方审计的市场价确定。