我国房地产价格持续上涨的原因及建议

商业地产定价策略

某房地产公司定价策略 刘磊 一、公司项目简介 我公司项目位于某市最繁华的城中板块，紧邻河流景观，独揽一线美景，南临城区主干路，西临图书馆、博物馆，北靠各大小区及学校、菜市场等，坐享城市超前一流配套，周边购物一应俱全，标准5分钟生活圈。 项目占地2万多平方米，地下一层，地上24层，地下1层为辅助、设备用房，及6000M2地下停车库。1—4层为酒店的主体公共空间部分，内设游泳池、KTV、咖啡厅、中西餐厅、多功能大宴会厅、商务中心、桑拿，美容健身等多项娱乐服务设施，具有“自用”和“投资”两大功效，兼具酒店式公寓居住和办公两种功能。是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 二、项目定价方法 价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的

事情。 我市目前尚无纯粹的办公类物业，聚集企业办公场所基本集中在主城区商业圈内，以商住混合的多层和沿街商铺为主，均为早期开发，结构、配套、环境都无法满足办公需求，因此实际我市当地没有真正意义上的写字楼，市场潜力巨大。 从我市现总体市场来看，各房企都普遍打“亲民价格”牌，各项目虽然均得到了一定量的客户登记，但客户质量不高，个别楼盘通过前期蓄客和优惠释放取得一定的成交量，但均以优惠价格作文章，总体反映出市场行情的低迷。 通过大量市场调研，目前我公司采用的是顾客感受定价与市价比较相结合的方式。 （一）顾客感受定价法 这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。购房者在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，

某房地产项目整体策划方案(doc 165页)

华福国际项目整体策划方案山东万华幸福房地产营销策划有限公司

目录 一、城市背景 二、市场分析篇 (一). 济南市房地产市场总体分析 1.1. 宏观经济对房地产市场的影响 1.1.1. 济南市国民经济状况 1.1. 2. 济南市房地产开发投资状况 1.2. 房地产市场分析 1.2.1. 山东省房地产市场分析及展望 1.2.2. 济南市房地产发展进程 1.2.3. 济南市房地产现状 1.2.4．济南房地产价格走势 1.3 济南房地产市场发展展望 1.4相关政策对房地产市场的影响 1.5 房地产宏观市场小结 （二）、济南市住宅主体客户分析 2.1. 济南住宅市场客户主体的发展变化 2.2. 客户购买目的分析

2.3. 客户对价格承受力的分析 2.4. 客户对付款方式的选择 2.5. 客户对面积的选择 2.6. 客户对装修的选择（三）. 住宅小区规划设计趋势 3.1. 小区绿化 3.2. 小区会所 3.3. 社区环境 3.4. 住宅设施配备（四）.济南商业市场分析 4.1济南商业发展进程 4.2济南商业发展现状及趋势 4.3济南各大商圈分析 4.4底商分析 4.5 商业小结 三、项目篇 (一). 区域内市场竞争分析 1.1. 区域内潜在竞争项目分析

1.2. 竞争项目现状分析 1.2.1. 区域内典型竞争个案分析 (二). 本项目竞争力分析 2.1. 项目市场价格分析 2.2. 项目所属区域特点及发展条件分析 2.3. 项目潜在客户群分析定位 2.4. 商家对商业认知度分析 (三) 产品定位建议 四、销售策划篇 (一)、背景分析 (二)、产品的卖点 (三) 、客户定位 (四)、销售价格定位 4.1. 住宅价格初定 4.2. 商业价格初定 (五)、销售组织 5.1销售工作流程 5.2销售地点 5.3销售辅助、销售准备、销售作业、销售考核

房地产项目策划复习题 (1)

房地产项目策划复习题 1.房地产项目策划的涵义 是指根据房地产开发项目的具体目标，以市场调查和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 2.房地产项目策划基本程序有哪几个阶段及每个阶段的主要内容有哪些? （1）项目用地的获取与选址（获取土地使用权） （2）房地产市场调查（问卷调查了解消费者心理，寻找目标客户） （3）房地产项目投资策划（投资环境分析，确定项目投资方向，投资组合及确定项目的总体资金运作方案） （4）房地产项目定位（项目市场定位，产品定位，概念设计） （5）房地产项目规划设计（项目整体规划方案设计，确定建筑风格和楼盘特色，住宅设计，公共建筑规划设计，景观设计） （6）房地产项目营销策划（定价策略，营销前准备工作，制订营销计划并对实施过程进行控制和管理；整合传媒资源，分析广告时机选择和节奏控制，进行产品宣传，推广活动的策划） （7）房地产经营策划（物业管理，物业设施管理，物业资产管理和房地产组合投资管理） 3.市场调查分为几个阶段,每一阶段程序具体步骤. 1.准备阶段 (1)提出问题，明确目标 (2)初步情况分析和非正式调查 (3)拟订调查计划书，制订调查方案和工作计划 2.实施阶段 (1)建立调查组织 (2)收集二手资料 (3)收集一手资料 3.分析和总结阶段 (1)数据的分析与解释 (2)编写调查报告 (3)总结反馈 4.系统抽样,分层抽样,随机抽样,PPS抽样的区别与适用情况. ◇系统抽样：等距抽样、机械抽样或间隔抽样，它是把总体的元素进行编号排序，再计算出某种间隔，然后按这一固定的间隔抽取元素来组成样本的方法。优点：样本在总体中分布比较均匀，具有较高代表性，抽样误差小于简单随机抽样，而且比较简单易行，只要抽取了第一个样本，整个样本就都确定了。缺点：调查总体单位不能太多，而且要有完整的登记册，否则就难以进行。使用这种方法要注意避免抽样间隔与调查对象的周期性节奏相重合。 ◇分层抽样：又称类型抽样，就是先将总体各单位按一定标准分成若干类型（或层次）；然后，根据各类型（或层次）所包含的抽样单位数与总体单位数的比例，确定从各类型中抽取样本单位的数量；最后，按照简单随机抽样或等距随机抽样方法从各类型（或层次）中抽取样本。

房地产产品定价方案

产品定价说明及枫丹白露价格制定初步建议对于房地产定价来说一般采用两种方式定价，一种是直接采用差价进行定价，另外一种是采用系数进行调整定价（事实上也是利用系数对于差价进行调整）。前者一般是根据操盘者对市场的了解，直接对差价进行调整，定价方式直接，但不便于进行多次推敲、调整（会导致均价混乱）；后者需要将市场、楼座、朝向、楼层、景观等多项独立因素折算成为系数，采用加权法进行计算单套产品系数，最终得出产品均价，其计算方法复杂，但便于推敲与调整。但不论那种定价方式，基本原则同理。 对于不同产品的定价核心思路不同，其中，多层与高层产品定价方式不同，主要在于楼层差价；点式楼与板式楼定价方式不同，主要在于平面层朝向问题。 纵向定价： 多层：（不带电梯） 金三银四原则，价格排序一：3＞4＞2＞5＞1＞6（北方大部分地区排序） 价格排序一：3＞4＞5＞2＞6＞1（南方城市） 高层：（电梯房，含电梯洋房） 一层为起价，逐层递增，次顶层为最高价。 楼层差价：一般采用两种方式，单层差价，多层差价 单层差价：每层价格均不用，一般单层10元差价为最低，单层差价30元以上属于高差价，其制定方式根据操盘者对销售去化的控制决定其大小。 多层差价：相近楼层差价一致，一般2-3F为统一价格，4F以上出现价格一致的状况不多，除非操盘者有特殊销售目的，此种定价方式便于销售人员价格引导（其差价一般在30元以上，其优势楼层会优先去化，剩余楼层会产生明显价差）。 楼层跳价：一般会考虑遮挡与景观因素，会在某些楼层突然拉大价差。 说明： 1、市场萧条的状况下，开发商为促进回款，价格差一般较大； 2、贵公司对团购产品定价，建议采用单层差价方式，单层价格差以10-20元为宜； 3、多层产品由于楼层较低，差价额度应比高层产品大，建议差价为30元以上。 横向价格： 点式楼： 东南>南>西南>东>东北>西>西北>北

某地产项目价格定位策略

某地产项目价格定位策略 价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控定价方式利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾价格定位静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名 称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权

房地产价格定位分析报告及项目定价地方法

房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产价格咨询报告

房地产价格咨询报告 估价项目名称：秦志强位于鞍山市铁东区四隆广场涉案房地产市场价值评估咨询 估价委托单位：鞍山市铁东区人民法院 估价机构：辽宁环宇房地产土地评估有限公司 房地产估价师:邵青青杨洪涛 估价作业日期：2017年10月13日至2017年10月30日 估价报告编号：辽环房估字[2017]HJ003号

目录 致委托人的函 (1) 注册房地产估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (6) （一）估价委托人 (6) （二）房地产估价机构 (6) （三）估价目的 (6) （四）估价对象 (6) （五）价值时点 (7) （六）价值类型 (8) （七）估价原则 (8) （八）估价依据 (8) （九）估价方法 (9) （十）估价结果 (10) （十一）注册房地产估价师 (10) （十二）实地查勘期 (10) （十二）估价作业期 (10) 附件 (11) 1、估价对象现场勘查照片 2、司法鉴定评估拍卖委托书复印件 3、委托方提供的其他材料 4、辽宁环宇房地产土地评估有限公司营业执照复印件 5、辽宁环宇房地产土地评估有限公司评估机构资质证书复印件 6、房地产估价师执业资格证书复印件 7、辽宁环宇房地产司法鉴定资质证书复印件

辽宁环宇房地产土地评估有限公司一级土地评估资质/二级房地产评估资质/司法鉴定资质 致估价委托人函 鞍山市铁东区人民法院： 根据《司法鉴定评估拍卖委托书》【2017】鞍法鉴委字第2422号，我公司对鞍山市铁东区人民法院移送的（2017）辽0302执1012-1013号申请执行人中国光大银行股份有限公司鞍山分行与被申请执行人宋丹、秦志强金融借贷合同纠纷一案所涉及的位于鞍山市铁东区四隆广场，产籍号为1-23-91-101056与1-23-91-102054的房地产的市场价值进行评估。 秉着独立客观公正原则，安排公司注册房地产估价师组成专门小组，按照国家规定的技术标准和程序，认真进行了房地产的现场查勘与深入市场调查，经全面研究、分析、测算后，按照估价目的，结合房地产市场行情和估价对象的特点，在满足全部估价的假设和限制条件下，经测算最终确定估价对象的估价结果，详见如下： 估价目的：确定估价对象房地产于价值时点的客观合理价值，为委托方解决法律诉讼纠纷提供价值参考依据。 价值时点：2017年10月13日。 价值类型：房地产市场价值。 估价结果一览表 序号产籍号所在楼层建筑面积 （㎡） 评估单价 （元/㎡） 评估值 (万元) 11-23-91-1010561132.85 34700961.33 21-23-91-1020542144.19 合计评估总价值：961.33万元（人民币大写：玖佰陆拾壹万叁仟叁佰元整）。估价结果经评估师取整处理。 辽宁环宇房地产土地评估有限公司 法定代表人：关幼楠 二O一七年十月三十日

中国房地产近八年价格趋势报告

中国房地产近八年价格趋势报告 大伙儿明白从98年以来，中国房地产市场差不多显现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如说房地产投资达到20%，房地产销售达到了27%以上。大伙儿看一下那个图（略），房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线确实是房地产销售总额的数量。也确实是说，这几年房地产投资和开发差不多上高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个专门好玩儿的情况。 比如说北京，2004年整个房价增长速度是3.7%，据我了解有几个项目，去年年初的时候大致是6000块钱左右，年底差不多提高了。假如说我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价确信是在15至20%以上。比如说上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15%。然而我听了几位同学告诉我，他去年在复旦邻近买的房子，5000多块一平米，今年差不多到了16000块钱。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距专门远专门远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的问题。那个问题我就不说了。 中国房地产即使面临专门多的问题，专门多都市、地点也有专门大的泡沫。房地产进展确信是近十年、二十年，仍旧是相当重要，相当快速增长的一个环境。假如我们假定每年都市化的速度是40%，到

2020年都市化的水平达到55%。假如以人口14亿运算，都市人口大致确实是7.7亿，都市人口净增加是2.6亿。假如按照人均居住面积20平米来运算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。 按照如此一个方式进展，以2020年7.7亿人口来运算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们都市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大致确实是90亿，确实是说我们目前每年住房建设投资大致是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。因此住房的建设确信会在现在的基础上，以更高的速度进展。 从住房进展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年差不多达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年差不多上以30%左右的速度增长。今年是增长了28%，2003年的增长速度是40%多。这条蓝色确实是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。 专门是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，然而还有28%左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27%多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，确实是说国外的资金进入房地产的比重越来越低。我们房地产市场进展这

某房地产营销推广策略

博雅美景房地产推广策略 第一部分：营销目标 一、入市期目标 打响知名度，树立初步品牌形象； 建立口碑，造成城市小众传播的声势； 迅速引起市场关注和兴趣，达到一定的销售意向，储备一定的意向客户； 短期内制造出城市热门消费话题，延伸出房地产消费的现阶段最高模式的话题； 注：1、前期的营销推广工作，已有形成较高的品牌知名度； 2、目前已有相当意向客户储备； 3、市场对已有较高的品质，形象预期，如何逐步兑现本工程的卖点，实现“步步高升”的销售业绩和品牌价值，是营销的重要目标。 二、营销期目标 持续造就并巩固、维护品牌形象，创造无穷软性附加值； 有效回笼资金，达到良好销售效果；

实现长期品牌效果，建立城市地产首席品牌的形象； 借工程品牌，延伸企业的品牌形象，为后续在新工程开发的运作创造品牌资源； 借工程宣传，创造房地产开发的新观念、城市生活的新观念，为工程品牌和公司品牌增加厚度。 第二部分：营销推广核心策略 品牌策略 1、品牌的塑造——包括理念塑造（如：口号语）、视觉塑造（以LOGO为核心的视觉形象系统）、行为塑造（如：广告行为、媒体行为、社会活动、销售服务、物业服务等）；品牌塑造的关键，在于“识别性、独占性、排他性”的创造； 品牌的内涵——工程倡导的理念、工程内容、工程意义等，具社会影响力的品牌力度和内容； 品牌的积累——不断以媒体的手段、以工程的社会行为，对品牌进行强化和巩固； 品牌的维持和深化——不可有对品牌有非良性影响的事件发生，以维持品牌信赖度不断对品牌添加和赋予新的内容，以使其深化； 二、文化和艺术策略

关于城市、关于生活方式、关于建筑、关于未来的文化话题。 房地产，是生活的文化、建筑的文化、居住的文化、商业的文化、城市发展的文化、经济的文化……； 也是城市时尚的文化，都市新生活方式的文化——总之，房地产是一种综合的文化现象； 房地产工程的新闻宣传，当然离不开“文化的话题”； 是“软性新闻体系”的重要组成部分； 这是宣传推广的“新闻话题”杀手锏； 这是品牌塑造中的“理念塑造”部分； 这是为工程品牌增加厚度和内涵的必由之径； 三、价格策略 1、价格策略的动态性 价格策略是促动销售进程的实质性推动力之一，要根据实际作策略性调整；

某房地产项目年度营销推广执行方案

当前文档修改密码：8362839 锦联·经典生活 2007年度营销推广执行方案 （2007.1-2007.12） 专业资料.

置业顾问 2007 第一部分定价系统及其依据 一、国家宏观环境 1、2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，2006年5月17日，“国六条”出台、2006年6月1日的《国六条》细则九部委提出的《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》，和2006年8月28日建设部制定了《房地产交易秩序专项整治工作方案》有效地阻止了炒房、哄抬房价、部认购等行为对房地产市场的影响，控制了房屋价格连续大幅上涨的趋势，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。 2、中国央行宣布，从 2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%（一年期）。自8月19日起，再次上调人民币存贷款基准利率。基准的1年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%上调至2.52%；贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行5.85%上调至6.12%。提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。 专业资料.

3、据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，同比呈下降趋势。房地产市场运行发展，涨幅受到影响，稳中略升，趋于平稳。11月6日，市统计局发布前三季度我市房地产价格统计报告。报告显示，1—9月份我市房屋销售价格上涨6.5%，同比呈下降趋势。 4、2006年12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等容进行了专门部署。 小结： 1、2006年在《国六条》政策及细则《关于调整住房供应结构稳定房价的意见》影响下，加强房地产宏观控制。央行两次提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。 2、2007年房地产市场会加大宏观调控，房价上涨势头将进一步得到遏制，政府对调控政策落实到实处，直接影响房地产价格。 二、市房地产市场环境 市统计局统计2006年截止12月30日，市商品房销预售面积达到1064.3万平方米，合同金额实现363.4亿元，商品房交易的均价为每平方米3414.45元/㎡。2006年皇姑区共销售87.79万平方米，共计9386套,商品房价格3728元/㎡（本案单价比均价高1136元/㎡，比皇姑区均价高822元/㎡。注:按项目销售均价4550元/㎡计算） 专业资料.

房地产项目价格定价策略(全套)

价格 （一）房地产价格构成及影响因素 2、房屋及土地使用买卖需缴税费明细表 项目买方卖方备注 交易手续费房价×1% 房价×1% 契税房价×1.5% 3%对港澳台胞及华侨印花税房价×0.05% 房价×0.05% 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米 土地登记费0.2元/平方米（个 人） 1000m2以下100/宗地每超 过500m2加40元 房屋产权登记费0.3元/建筑平方米 土地登记费0.2元/平方米（个 人） 1000m2以下100/宗地每超 过500m2加40元 房屋所有权工本费4元/户 土地使用权证工本费20元/户 房屋所有权印花税5元/户 土地使用权印花税5元/户 买卖合同公证费房价×0.3% 律师费房价×0.5% 房屋管理费 所得税利润×33% 工商统一税3.03%（房屋） 5.05%（土地） 建筑物转让部分3% 土地使用权转让部分价格 5%另加地方政府付税 3%×1%=0.03（房屋） 5%×1%=0.05（土地） 代理税7%（代理商佣金×7%）

3、决定住宅物业价值的要素一览表 A、舒 适 户型 针对特定客户群“度身定做”，周到细致地考虑使用者对于 实际功能需求，满足心理上的认同感 服务设施受小区文化、娱乐、购物场所设施齐全 小区规划绿化、建筑小品、休闲空间 B、便 利 生活方便与交通干道距离合适 出入方便购物、医疗、餐饮方便且满足身份要求子女就学方便幼儿园、小学、中学距离适中 C、物业管理 安全防火、防盗、交通安全，各项措施周密 提供服务电话维护、抢修、环卫、家庭清洁、送餐、送奶、送书报等营造文化形成有特色的小区活动，使小区成为温暖的大家庭 D、环境内景建筑物、广场、小品、雕塑、绿地、私家花园、空中花园等外景山景、小景、公园、绿地、海景、江景 卫生无有害气体、烟尘噪音污染，日照充分、通风良好 E、配套设施 公建完善的道路，供水、供气、供电系统 配套及设备 住户休闲会所，泳池、文化娱乐设施。电梯、车库及优质建 筑材料

【房地产】某地产策划方案

一、青岛及房产市场概述 (一)、青岛概况 青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局,造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。 青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口之一，全国１5个副省级城市之一，计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。 辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级)。 2003年底,全市共有720.６8万人，其中，市区２46.77万人,其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者)25．39万人。 青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构,是城市发展的核心地区。 五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇后”月季为青岛市花,山茶也是青岛市花之一。市树为雪松。 “相约奥运,扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市,令青岛成为世界的聚焦点。 综合经济 青岛市国民生产总值居山东省首位,综合经济实力在全国城市位居11 位。 居民生活 人均可支配收入到20０3年底已达1０07５元，恩格尔系数降至40%以内(6０%以上为贫困；50%-60％为温饱；40%-５0％为小康；40%以下为富裕)。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降,而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变。 1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大 据抽样调查资料显示，2００３年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入2820８元，10%的最低收入户人均可支配收入３２6３元,高低收入户收入之比为８.６5：1，比2002年进一步扩大。 2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别 住房制度的改革,商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到９8．0%，但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一,绝大多数高收入家庭购买了商品房,大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在１00平米以上，中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-8０平米的住房；特征之三,有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房,中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26％和1６％，绝大部份的低收入家庭仅有一处住房。随着城市居民生活质量的改善和提高,房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异,进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距。 3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大 改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的

房地产价格评估报告

房地产价格评估 1 ?土地是一个综合体，实际上由两部分构成：土地资源和土地资本。相应地，土地价格可分解成两部分：土地资源价格和土地资本价格。土地资源价格又叫土地所有权价，土地资本价格又叫土地价值价格。土地价格具体反映为：地租和土地开发成本及利息。 2?土地价格种类繁多，含义有交叉，主要有市场价格'评估价格。土地所有权价格、使用权价格、拍卖价格' 招标价格、协议价格、基准地价' 标定地价和抵押价格等。 3?房产价格是房屋建筑价格与房基地价的总和。房屋建筑价格是房屋建筑商品价值的货币表现。房基地价格是土地地租的资本化。房产价格可分为市场价格、评估价格、租赁价格' 抵押价格和课税价格等。 4?影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素' 经济因素' 区域因素和法制因素。个别因素包括位置' 土地形状' 面积、地质地形' 地势' 光线和通风' 建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态' 社会治安状况' 政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况' 财政金融状况' 交通状况' 工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区' 住宅区' 工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度' 土地法规' 房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。 5?房地产价格评估是以房地产的价值为基础，考虑各种影响因价格的因素的综合情况，从而使房地产的实物形态得以用货币形式表现。 6.房地产评估的原则包括：供求原则、房地分离综合计价原、依法原则' 替代原则' 最有效使用原则' 收益递增递减原则、评估时日原则等。 7?房地产价格评估的方法包括：市场比较法' 收益还原法' 成本法、剩余法、趋势法' 购买年限法和土地路线价法等。这些方法各有特点，互有联系。本章对房地产价格评估方法作了较详细介绍。 案例 东方国际展览中心委托深圳房地产交易所对该中心整体市场价格进行评估。该中心为商业性展览中心。

房地产价格策略

房地产价格策略 一、环境分析 整个国内市场的发展态势，结合项目所在的城市的市场发展态势 做出理性判断，预期的价格走势。 根据区域周边的竞争楼盘的参照类比做出分析 二、价格策略 1.成本加成定价法 将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法，根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如:某一项目的总成本为5000万元，预期利润20,，则总售价为6000万元，再将此6000万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价. 2.竞争价格定价 从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，在成本压的最低的时候，在品质体现出来的同时，价格就成关键了。如同类品质的二楼盘，单价4000和单价3850的市场的反应截然不同。 3.顾客感受定价 对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面:一是其他同类房地产商品的价格如何;二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。所以前期的市场调研、问卷调查就很重要 4.加权点数定价

预售商品的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律:朝向差价:一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价:楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜;多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价:选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价:临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价:一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价:屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 三、定价模式 1.大盘一般是低开高走的，因为项目开发量大，开发周期长，一般是分期开发一期的低开高走有利于后期的价格拉升、吸引人气、给市场树立信心。 2.小盘一般平价(市场价)或者稍低于市场价，速战速决。节省人力、物力的支出。 3.高品质楼盘(亲水、绝佳地段、稀缺产品)都会高价入市。 重在参与，共同学习，一起进步～ 一、先来个理论性的东东。 1、成本和供求关系两个方面来分析房价。

房地产营销策划定价

房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应 1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念

12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行 项目销售策划（项目销售阶段） 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资

房地产市场价格分析报告

内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12

目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

房地产估价报告(1)

房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)

六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。

现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX

某房地产项目营销策略分析(28页)

第一篇项目概况 一、项目基本情况及主要技术指标： 1、本案坐落： “金桥湾”位于新站区临泉路和洼路交界处，距离市中心约3公里，总规划用地面积1.385顷，规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路，在西侧设一次入口，由于地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行和车行分隔。 2、主要经济技术指标： 1)规划情况 ●建筑用地面积13850M2 ●总建筑面积40853.40M2 ●住宅建筑面积38227M2 ●公建及综合楼：5800㎡ ●容积率2.95 ●建筑密度: 22.81％ ●绿地率32.81% ●总居住户数370户 ●停车位145个（其中地下停车位122），小区基本呈倒

三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下 2)建筑分期 ●地块分基本二期建设，南部1、2、3、4号楼为一 期，5号楼为二期，会所设于二期。全期预计于 2005年年底交房。 ●一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数 由6、11层不等，总建筑面积17698.14M2（不含 顶层复式上层），共有178个住宅单位（含顶层复 式），详细情况见表1。 ?开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%，4房比例也相当大，占总户数的24.1%以上， 但4居面积偏大。 ?2房面积围75—95.5M2；3房室面积围106－120M2； 四房室面积149.07M2。

表1－1 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析 ●二期住宅为一座高层建筑，总建筑面积82314M2，约 有192个单位。全部为2房，共计192套。 ?开发二期基本是2房和3房。 ?2房面积为93M2。 表1－2 金桥湾5号楼户型分析 ●商业配套用房面积5800M2，其中综合楼3174M2，公 建2626M2。 二、优劣势分析：

预测房地产价格报告

中博评估公司2010年8月12日 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司土地使用权抵押价格评估 二、委托估价方：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司 三、受托估价方: 鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司，法定代表人：李永秀，地址：鄂尔多斯市金辉大厦A座4楼。联系话:8319611 四、估价目的：为在工商银行阿拉腾支行抵押贷款提供土地使用权价格依据 五、估价依据 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国房地产管理法》 3、《城镇土地估价规程》 4、《城镇土地分等定级规程》 5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地藉调查工作的通知》（国土资发[2000]31491.01号） 7、委托方提供的：国有土地使用证 8、估价人员掌握和收集的当地市场资料和现场勘查资料 六、估价基准日：2010年8月12日

中博评估公司2010年8月12日 七、估价日期：2010年8月12日 八、地价定义： 估价对象的实际用途为仓储用地，宗地内实际开发程度为场地平整，宗地外实际开发程度为“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整。 本报告所出具的土地使用权价格内函是指在评估基准日为2010年8月12日，设定土地开发程度为宗地外“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整，土地用途为仓储用地，土地法定最高出让年限50年。 九、需要特殊说明的事项 1.本评估结果作为委托方向土地管理部门办理土地使用权他项权证，不作他用。 2.本报告评估结果的有效期为壹年，自评估基准日期起计，如要过期使用，必须进行调整或重新评估。 3.估价对象土地使用权性质为出让，用途为仓储用地。 4.本报告评估结果是在满足地价定义前提条件下的宗地价格，未来土地使用权属性质改变及其整体不能按照商服用地用途持续使用等一切改变，均不能使用本结果。 5.估价结果是在满足地价定义条件下，宗地达到净地标准的土地使用权公开市场价格。