开题报告-房地产投资风险分析

开题报告

房地产投资风险分析

一、文献综述

1、房地产投资基本概念与概况

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。由于其位置的固定性和不可移动性，故又被称为不动产。一般以土地、建筑物、房地合一这三种形态存在。按房屋用途可将其分为居住用房、商业用房、城市综合体等。

房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开发房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。房地产投资总体可分为房产投资和地产投资两类，但也可按房地产的不同用途将其分为:工业房地产投资、商业房地产投资和住宅类房地产投资等。按其投资方式，可分为金融房地产投资(间接性投资如股票等有价证券)和实物房地产投资(直接性投资)，随着我国土地使用制度与经济制度改革的不断深化以及城市房地产商品化和土地有偿使用的逐步推开，实行房屋、土地商品化，按照社会主义商品经营原则，房地产业已经逐渐成为我国的一项重要的投资事业。

投资风险泛指在投资过程中投资者遭受各种损失的可能性。

投资风险主要是因为投资中各种不确定因素对投资运动过程中各方面的影响(如对筹资、对管理、对生产、对营销等)产生的，从而造成投资者直接或间接的损失，使得其实际投资收益与预期投资收益之间出现偏差。

我国的房地产业起步于80 年代，是随着我国改革开放、经济的不断发展而发展起来的，从这点上来说我国的房地产业是个新兴的行业。尤其是近10 年的发展，我国房地产业已发展成一个拉动我国经济，成长性很好的行业。2010 年10 月25 日，中国社科院发布了《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》，蓝皮书指出，中国近20 年的经济增长主要靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。

但是目前我国的房地产市场的市场体系、法规还不健全，在表面暴利的诱惑下，企业、个人纷纷摩拳擦掌进入建房买房的行列之中，这使得我国房地产市场在这种非理性繁荣景象的背后呈现出一系列突出问题和矛盾，同时也映射出房地产业存在诸多风险。

2、国外房地产投资风险研究现状

西方发达国家很早就开始了房地产投资风险的研究，不过那时的研究方法仅局限于传统的经济-财会分析法。到上世纪六七十年代，陆续出现了专门从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些公司开始用先进的工程-管理科学方法帮助房地产投资者进行投资风险决策。工程-管理科学方法的应用，增强了

解决实际问题的能力。

随着先进方法的应用，有关房地产投资风险的研究有了一些进展。Wurkzebach 在《Modern Real Estate》一书中对房地产投资的风险进行了分析，并涉及到投资组合问题；克里斯蒂安·戈利耶借助金融理论，用效用函数求解不确定性条件下决策和市场均衡问题，取得了期望效用理论方面的最新进展；Roger P.Sindt 在《Real Estate Investment Analysis and Application》研究了房地产投资分析的问题；Gaylon.e.Greer 在《Investment Analysis For RealEstate Decisions》一书中研究了不同类型房地产的投资收益及决策问题；Peter Jovanovic 和David Spaulding对房地产投资风险做了全面研究，主要在房地产投资风险识别、评价、防范等方面做了大量研究。

目前，欧美发达国家的城市化已基本完成、人口增长缓慢、经济增减幅度小、法规体系比较健全；并且其经济实体与资本市场联系密切，所以国外学者更多地研究房地产周期波动理论和房地产泡沫理论。

3、国内房地产投资风险研究现状

我国对房地产投资风险的研究起步相对较晚。以前，我国的房屋主要以福利分配为主，进行房屋建设根本不讲效益，可以说就是进行一种无风险投资建设，这致使理论研究工作十分缓慢。到上世纪九十年代初，房地产投资过热，资金回收出现困难，促使学者们对房地产开发风险进行研究。

近些年来，对房地产项目投资风险的研究取得了丰硕的成果。在房地产项目投资风险识别方面，将投资风险分为系统风险和非系统风险，认为系统风险是投资者无法避免的，而非系统风险可以通过管理、投资组合、风险转移等方法来避免、转移，应将研究的重点放在非系统风险上。在房地产投资风险的综合研究方面，指出整个房地产市场面临的宏观风险因素，并进一步对房地产开发不同阶段的风险因素进行了深入的分析，通过建立风险因素层次模型，计算出房地产开发不同阶段风险因素的权重，为开发商进行投资决策提供了决策依据，并在此基础上提出了房地产开发风险因素的防范与控制策略。

4、研究意义

目前我国正处于经济高速发展、工业化和城市化建设的关键时期，居民的住房需求非常旺盛。但是在我国房地产发展的过程中出现了房价非理性过快上涨、行业竞争激烈、国家调控政策不断出台但调控不理想等现象。房地产企业面临的复杂因素也越来越多。为此，必须重视房地产项目投资风险的研究。对房地产项目投资风险进行研究的意义主要有以下几点：

（1）有助于促进我国房地产业的健康发展，促进我国经济和社会的和谐平稳发展；

（2）可以为决策者提供理论依据；

（3）可以引导和指导投资者的行为；

（4）帮助投资者防范投资风险。

二、论文提纲

（一）绪论

1、研究背景

2、研究现状

3、研究意义

4、本文研究方法

5、本文研究内容

（二）房地产投资风险

1、房地产投资的特点

2、风险的概念

3、房地产投资的风险

（三）房地产投资风险分析

1、房地产投资风险分析的内容

2、房地产投资风险分析的作用

3、房地产投资风险分析的方法

（四）房地产投资的风险因素分析

1、房地产投资的风险因素

2、房地产投资风险因素的结构分析

3、房地产投资风险因素指标的确定

（五）结论与展望

（六）参考文献

三、参考文献

[1]谢向荣:房地产开发与经营.地质出版社，1993年；

[2]李启明，李心丹，沈杰等：房地产投资风险与决策.东南大学出社，1998年；

[3]刘正山:房地产投资分析，东北财经大学出版社，2000年；

[4]曾详瑞:房地产投资可行性分析方法研究，中国房地产，1994年第7期；

[5]Wurkzebach : Modern Real Estate，John Wiley&Sons,1991;

[6]克里斯蒂安·戈利耶:风险和时间经济学，中信出版社，2003年；

[7]Roger P.Sindt : Real Estate Investment Analysis and Applications，Prentice Hall, 1998;

[8]Gaylon.e.Greer : Investment Analysis For Real Estate Decisions，Prentice Hall, 1999;

[9]Peter Jovanovic : Application of sensitivity analysis in investment project evaluation under uncertainty and risk. International Journal of Project management, 1999;

[10]李启明：房地产投资风险及其辨识，建筑经济，1995年第11期

[11]王伟宁，李淑同:房地产开发项目可行性研究与经济评价手册,地震出版社，2001年；

[12]刘美玲，董芹芹：房地产投资中的主要风险及防范，武