天津奥特莱斯城市综合体项目介绍10.31

天津奥特莱斯世界名牌折扣城城市综合体项目介绍奥特莱斯（天津）世界名牌折扣城城市综合体项目用地位于天津市滨海新区大港小王庄镇。用地所在范围临近北大港水库，是大港区规划重点生态发展规划区范围内。用地靠近钱圈水库，自然生态环境优美。项目占地1600亩，规划建筑面积107万平米，预期总投资50亿元。

1、滨海新区及大港区简介

（一）滨海新区简介

滨海新区位于天津市东部沿海，拥有世界吞吐量第六的天津港，集中了众多国家级重型工业，居全国第一，成为继深圳经济特区、上海浦东新区之后的中国区域经济发展新的增长极，是当今最具魅力的投资热土和创业摇篮。

前三季度，滨海新区规模以上工业总产值达到10587.44亿元，增长15.1%。财政收入1202.3亿元，增长24%。固定资产投资完成3414.08亿元，增长25.3%。实际利用外资68.58亿美元，增长16%；实际利用内资456.22亿元，增长32.2%。外贸进出口619.91亿美元，增长21.8%。社会消费品零售总额754.97亿元，增长15.2%。

（二）大港区简介

大港区是天津市滨海新区的重要组成部分，是一个以石油和石油化工为主体产业的新型滨海城区。它地处天津市东南，东临渤海湾、塘沽区；南与河北省黄骅市接壤；西与静海县为邻；北与津南、西青两区交界全区地势平坦，中部有面积为22万亩的大港水库，西部和西南部为肥沃的农田。

大港成为天津发展最快地区之一，被评为国家可持续发展实验区、全国创建文明城市工作先进区、全国文化工作先进区、全国环保模范城区、全国园林绿化先进城区、全国社会治安综合治理先进集体。　

大港现代化大工业基础雄厚，区内驻有大港油田、大港发电厂、天津石化公司、中国蓝星集团、中石化四公司等大型石油化工和基建施工企业。形成以国有大中型企业为骨干、石油和石油化工为主体的多门类大型工业体系。

大港区投资环境不断优化，外向型经济生机勃发，欧美、东南亚、日本、韩国、港澳台等近二十个国家和地区的商家在大港投资建厂，涉及机械、化工、电子、生物制药、基础材料等十几个行业，外贸出口交

货值达13亿元，出口产品100余种。科、教、文、体对外交流活跃。

小王庄示范小城镇项目区位于滨海新区（大港）西南部，距大港城区30公里。整个项目共分为两大块，包括项目区建设和安置区建设。项目将重点发扬原生态风光，依托雁鸣湖（钱圈水库）资源，打造休闲基地，并引入商贸触媒，着力发展乡土郊野型的休闲旅游功能、老年地产和相关产业功能及以奥特莱斯名品折扣城为代表的特色商贸功能。安置区建设面积达65.4公顷，将集合主要的社区服务功能，体现出浓厚的田园农场风格。

二、项目运营商基本情况

奥特莱斯世界名牌折扣城有限公司是以商业地产开发运营为主，以大型商业中心、奥特莱斯名牌折扣中心等业态为主导的独立投资商、建造商，总部设在香港。

公司股东有裕田中国发展有限公司（香港主板上市公司，代码00313）、亚洲海湾基金、美国地平线集团公司、世界名牌服装批发中心（亚洲）有限公司等企业。股东资金雄厚，具有丰富的业态运营管理经验，为公司国内业务发展提供强劲的推动力和支持。战略合作伙伴为广州保利房地产（集团）股份有限公司。

三、奥特莱斯业态介绍

奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

奥特莱斯业态的发展历程迄今为有40 多年历史，其中美国奥拉全球领先，亚洲相对成熟的为日本奥莱，该业态中国引入的时间刚过十年，目前尚处于萌芽阶段。

奥特莱斯相对于百货、购物中心业态拥有单体辐射广、休闲体验购物导向、品牌层级较高及由此引致的招商扁平化、可复制强等特点，同时名品+折扣的核心特质又使其具备较强的抗风险性。

结合欧美成功案例，具备集团资金实力和规模化专业管理经验，一线品牌占比深度和货源充足广度纵深优势，物业低价获取能力和区位辐射、便利双重优势三大核心竞争力，促使企业有望形成城市综合体运营及规模复制的新兴产业模式。

四、奥特莱斯城市综合体简介

本地块位于小王庄中心区域，天津市南部，滨海新区西南边缘，大

港西部，为大港规划保护的生态发展区。毗邻钱圈水库和北大港水库，具有丰富自然资源和人文资源，休闲旅游资源丰富。项目距天津市中心城区外环线30公里，距滨海新区核心区约50公里，距大港城区25公里。

（地理区位图）

地块内现状有小部分村庄建设用地，其余基本都是耕地和鱼塘，场地内无较大的高差，较为平整，开发建设条件较好

（地块现状图）

项目占地1602亩，开发建设一个“世界名牌折扣城城市综合体”。引进奥特莱斯国际商业品牌，在理解并尊重当地历史文化、融入民俗地理及传统之上，建造一个集购物、旅游、度假、休闲、娱乐、生活等为一体的城市综合体。

项目集奥特莱斯购物城、五星级度假酒店、独栋、双拼别墅、情景艺墅、高层住宅、商业金融服务中心、风情商业街、超大会所、医院、国际学校、运动场馆、文化活动中心幼儿园等为一体的国际社区。具体指标如下：

（项目规划图）

（项目效果图）

商业城：计划用地400亩，建筑面积约13万平方米。拟引进世界名牌厂家进店直接营销，其中世界一线品牌50余家，世界二线品牌约100家，形成一个新兴的高端商业城。

风情街：占地约100亩，建筑面积约2.7万平方米，规划有特色风情街。

五星级酒店：用地50亩，总建筑面积约6.7万平方米。

生态休闲水上庄园：用地200亩，总建筑面积约16万平方米。

欧洲小镇：计划用地950亩，建筑面积约70万平方米。规划建造具有欧洲风格的生态居住小区。

奥特莱斯世界名牌折扣城有限公司

二〇一二年十月

第四代城市综合体简介定稿版

第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。四、第四代城市综合体的构成及内容五、案例以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活

万和奥特莱斯项目简介及销售说辞(终稿)

万和奥特莱斯购物公园项目简介 Outlets，又名“品牌折扣中心”，起源于美国，成熟于欧洲，风靡于日韩。从最初的工厂尾货直销，发展成为专业的品牌折扣中心。其特点极其鲜明：大品牌，荟萃世界著名或知名品牌，如纪梵希、都彭、爵克、阿玛尼等，让你跻身上流人群。超低折扣，整个市场一至四折的超低折扣让消费者趋之若鹜；掏空钱包才肯罢休。公园式的购物环境，让你远离尘世的喧嚣，将购物转变为一种享受。奥特莱斯正以其新颖的经营理念和独特的经营方式正引领着都市消费的新潮流，其巨大的消费市场和利润空间正吸引大量的投资客进入。上海、北京、杭州、合肥的奥特莱斯相继开始营业，创造出一个又一个的业界神话。正是在这种情况下，我们江苏万和国际商贸有限公司为了满足苏锡常一带的客户需求，和政府合力打造了江苏万和奥特莱斯购物公园。经过详细的分析，我们将项目坐落在了常州金坛市经济开发区。金坛，一直就有“江东福地，服装名城”的美誉。整个城市以服装业为支柱产业，是中国出口服装制造名城、中国服装跨国采购基地，年产值达132亿元。为万和奥特莱斯提供了强力的产业支持。同时，万和奥特莱斯购物公园的地理位置也极其优越，沪宁高速、沿江高速、扬溧高速、宁杭高速环绕在我们打造的奥特莱斯商业中心周围，1小时高速直达南京禄口机场，2小时直达上海国际机场，将消费人群扩大至上海、苏州、无锡、南京等地5000万人的消费圈，商机不言而喻。不仅如此，常州市政府也对万和奥特莱斯十分重视，各级领导不仅多次亲临指导视察，还将我们列为省市区三级政府重点项目，2008年金坛市的十一五重点项目，要求将其打造成为常州的地标性建筑。万和奥特莱斯集天时地利人和于一体，总规划占地面积870亩，总投资9.8亿人民币，全力打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、商务、展示为一体的公园式现代商贸城，是常州地区当之无愧的商业龙头！整个项目采用北欧小镇古典建筑风格，给人以高尚典雅的购物环境；再加上多层椭圆形景观建筑，实现北欧风情景观与中国古钱文化元素的完美搭配，让人不出长三角即可买尽世界名牌！同时与江苏、上海、浙江、安徽、山东等14个省（市）千家旅行社正在洽谈合作双赢方案，如成功将坐享常州地区每年500万旅行团庞大消费市场，持续

某大型商业综合体建筑设计方案说明

某大型商业综合体建筑设计方案说明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

南通五洲国际广场（尚德龙城）商业部分方案设计说明书第一章设计总说明 1.1项目概况： 1.1.1基本情况 “南通五洲国际广场”项目地块（CR10013），位于南通市崇川区钟秀中路北、北濠桥路东，北城大桥东南侧，用地面积90663平方米，用地性质：商业、办公、居住。该项目为南通市人民政府“城中村”改造项目之一。本次报批的是项目南地块，用地面积平方米。 1.1.2项目区位该项目地块位于南通主城区北侧，项目西侧为刚建成的北城大桥引道，往南至闹市区南大街及5A级濠河风景区近在咫尺；往北跨过通吕运河便是建设中的港闸区北翼新城，穿越北大街到南通火车站、宁通启高速、长江渡口均在10分钟车程内，交通出行十分便捷接轨。 1.1.3周边情况运河北的港闸区北翼新城，在北城大桥东西两侧临运河为深圳华强集团有限公司竟拍地块建设项目，西侧为被誉为“中国迪斯尼”的国内第一家城市室内版主题乐园项目南通华强方特城，东侧为商业（电子市场）、办公、居住用地，建筑面积约110万平方米。沿北大街两侧已建或在建项目较多，有居住、办公、酒店、商业等多种业态。项目地块南紧临钟秀路，为城市主干道，钟秀路南为多个住宅区，沿路底层为商业，以装饰装修为主。东为“居然之家”家居生活馆、公墓管理处。西紧临北城大桥引道，引道西侧为待开发地块及南通革命历史纪念馆。项目地块东侧与居然之家间的南北城市次干道北接规划中的运河50米景观带及规划东西向次干道，地块中间从北城大桥引道向东的纬12路将地块分为南（地块二）、北（地块一）两块，且有一定的坡度。 1.1.4价值判断项目地块周边家居商铺等各类市场齐全，住宅小区总量已形成气候，生活含金量高。地块位于南通传统商业中心南大街与新建火车站的重要交通枢纽北濠桥路的中间地带，通吕运河北侧为大片新建住宅区。商业价值颇高。 1.1.5整体项目地块为城中村改造，须在本项目地块二原地安置崇川区钟秀街道办事处办公用房8000平方米及相应全部配套设施、32000平方米四星级宾馆及相应全部配套设施，原地安置城北村居委会办公用房5000平方米及相应全部配套设施、商业经营用房10000平方米及相应全部配套设施（以上安置面积数据系指地块规划控制指标地上建筑面积）。 1.1.6项目定位以销售为指导的持有型商业办公城市综合体。 1.1.7控制指标用地面积平方米；总建筑面积225719平方米，其中地上总建筑面积157499平方米，地下建筑面积68220平方米；容积率；绿地率5%；建筑密度%； 1.1.8场地现状

奥特莱斯商业建筑设计总结

奥特莱斯系商业建筑设计总结谢文博上海三益建筑设计有限公司前言：文本主要就笔者所完成的三个奥特莱斯商业项目的经验得失，对奥特莱斯体系商业建筑进行归纳总结。相关项目介绍及本人在项目中的角色和作用见工程档案。工程档案：1.武汉百联奥特莱斯商业广场项目（2011年12月建成营业），项目位于武汉黄陂区盘龙城经济开发区，川龙大道以西，湖滨路以北。一期西地块南区规划用地面积平米，道路代征用地平米，净用地面积为平米。地上总建筑面积约为平米，容积率为。由17栋低层商业建筑组成。本人作为该项目的方案专业负责人，参与了从项目的规划、单体平立面、到施工图配合及现场材料选型等相关工作。 2. 温州崇高奥特莱斯购物广场及总部物流办公园区项目（完成规划设计），项目位于温州市龙湾区的空港经济区，滨海大道以东，永强机场以南。总用地面积为平米。其中一期崇高奥特莱斯购物广场区规划用地面积平米，地上总建筑面积约为119600平米，容积率为。拟建多栋多低层商业建筑以及1栋11层酒店和2栋7层仓管物流楼；二期崇高总部物流办公园区规划用地面积39960平米，地上总建筑面积约为59940平米，容积率为。本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。 3. 宁波百联奥特莱斯项目（概念方案设计）项目位于宁波江北区慈城、保国寺历史文化游览区，用地面积300亩，建筑面积14万平方米，容积率，本人作为方案专业负责人，参与该项目的规划概念、及立面设计。

项目总结：一．区位与选址：首先，奥特莱斯（OUTLETS），来源于国外的一种商业建筑模式，主要经营各种服装精品的厂价直销，价格便宜，人气旺盛。在一定程度上形成目的性消费，因而可以远离寸土寸金的核心商业区；其次，奥特莱斯所倡导的是休闲购物通常与度假、游乐相结合，故常选址于风景优美或大型娱乐设施周边；再次奥特莱斯通常位于交通与物流便捷之处，结合机场、高铁、及高速是不错的选择。表1 相关项目选址：表2

奥特莱斯(OUTLETS)设计要点

关于奥特莱斯项目设计的要点一、总体 1.突出项目的主入口的位置与地位，并将主入口的设置与公交、地铁、私家车等动线设计相契合。 2.项目的周边沿广场边缘要设计环形车道，汽车动线能够围绕项目流动。 3.环形车道要设计标识指引行人及行车，起到带动的羊群效应，带动顾客深入广场复地，沿街的商铺要双向开门。 4.总体项目建筑布局力求工整、对称、平衡、左右两侧客流要均衡。 5.重要节点应考虑标志性、符号性的建筑形象，突出项目的主题，增加形象效应，并为未来多功能操作、利用建筑做铺垫。二、分区 1.建议总体要分区。 2.各区域之间要有明显的节点设计，要有大型节点设计，四周商铺的设计安排可考虑休闲餐饮品牌进驻，如星巴克、哈根达斯等。 3.各区连廊顶棚形式不定，可与外立面结合，相匹配，主要连廊宽度3.5—4米，踏步台阶不要高于10CM，其它连廊宽度 2.5—3米。

4.国际品牌区以男女装为主，占比30%，商铺单店面积平均300 平米。 5.国内品牌区以男女装、运动、休闲、皮鞋、皮件、内衣、童装、家居服为主，占比40%，单店面积约200平米。 6.主题餐厅、速食连锁、大众餐饮、休闲饮品为主，加娱乐、休闲30%。依各业态需求再具体调配。预计：大型餐饮800-1000平米，速食连锁300平米，主题餐厅300平米，休闲轻食50-100平米。 7.街道的安排：建议国际与国内品牌之间街宽12—15米，包含绿化，不包含连廊，国内品牌区街宽8—10米，其它同上。三、店铺设计 1.统一安排未来商铺LOGO设计规范。 2.各店铺中间的柱面进行装饰性设计，包含刀旗，绿化照明。 3.门面宽要求5米以上，门口2.2米以上，以玻璃幕墙装饰外延。 4.各区沿街店以幕墙为主，以增加广告位。 5.层高：国际品牌区4.5—5米左右，国内品牌区3.5米以上，均为净高，其它4.5米。 6.夹层：货区部分，各区有50%的商铺增加夹层二层，夹层净高 2.5米。 7.滞货区：国际品牌区店铺进深控制在18米—20米左右，国内

干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析

干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析 2014-08-11 13:23:00 从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets 区位：位于纽约以北中央山谷区域。规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。开业时间：1985年。项目定位：世界上最大的品牌直销中心。以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。销售折扣：25%-65%的折扣。建筑风格：花园式Outlets。规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。

商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。整体功能规划: A区是世界一线品牌 B区是世界二线和国内著名品牌 C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets 区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。开业时间：2000年7月。项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。日本最大的名牌折扣购物中心。产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。销售折扣：1-6折。建筑风格：欧式建筑。规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。主要客源：东京地区车族，旅游客源。商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。伦敦比斯特Outlets购物村

奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议

奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环（机动车行车环路），环（机动车货流环路）流线设计。酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。从入口到部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各

个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪音对商业的干扰。餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。区域设置各种娱乐设施，满足不同顾客的要求。商铺设置仓储空间，并设置后门作为部人员和货物进出门，门可以通过装卸推车。

奥特莱斯区位优势介绍

江油市金莎奥特莱斯情况说明一、城市概况简介：（一）地理位置：四川省江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南，距离绵阳33公里，成都约130公里。市幅员面积2719平方千米。属亚热带湿润性季风气候，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2℃。江油以平坝和丘陵地貌为主，江彰平原为境内最大平原。江油市是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。江油市城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 1、行政区划江油市辖4个街道、21个镇、19个乡：江油市区即由中坝、太平、三合和彰明4镇构成。 2、环境位置江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市40公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。东邻广元市区和剑阁县，南接梓潼市和绵阳市游仙区、涪城区，西接安县、北川县，北连平武县、青川县。 3、气候处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年均气温16.2摄氏度。 4、地貌江油以平坝和丘陵的地貌为主。按地貌主要类型分，平坝占8.6%，丘陵占49.0%，山区占42.4%。市境内地势西北高、东南低，西北部

系山地，东南部系丘陵和平坝。 5、交通中国第一条电气化铁路宝成铁路复线纵贯全境114km，境内有大小火车站14个。全天47趟宝成线旅客列车停靠或者从江油站始发，同时，江油也是成都铁路局江油车务段和机车折返段所在地。成（成都市）绵（绵阳）乐（乐山市）城际铁路预计2014年11月完工，并确定北起点站为江油火车站。铁路线路有:宝成线、成绵乐城际铁路、西（安）成（都）客运专线、九绵遂宜旅游铁路。公路绵广高速公路、绵九高速公路（在建）、梓（潼）江（油）快速通道（在建）、绵江快速景观大道、中（坝）雁（门）公路、中（坝）武（都）公路、中（坝）贯（山）公路、省道302线万阿公路、九寨东环线等公路构成江油公路主干网络；驱车从成都方向过来，途经成绵广高速公路（江油贯山道口下）及中贯连接线到达江油市区仅需1小时40分左右；从广元方向过来，途经绵广高速公路（江油北道口下）及万阿公路到达江油市区仅需3个半小时左右。航空从江油至驱车至绵阳南郊机场只需45分钟即至，现已开通上海、北京、广州、郑州等20余条全国大中主要城市航线。而绵阳九岭备降机场（位于江油市九岭镇）也已经写入《成都德阳绵阳规划合作框架协议》。（二）人口及整体经济发展水平： 1、人口 2013年末，江油市公安户籍人口88.87万人，其中：农业人口60.69万人，非农业人口28.18万人；男性人口45.29万人，女性人口43.58万人，男女性别比为103.9：100。年末全市常住人口79.36万人，城镇化率为51.01%，同比提高1.43个百分点。 2、经济

奥特莱斯项目介绍及分析

奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。 OUTLETS在发展初期作为单个的?工厂直销店?(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。

图1 美式OURLET 奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。二．美国、日本奥特莱斯业态的发展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１０

城市综合体项目策划

城市综合体项目策划城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL ＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有

为的工作。发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。同时，做城市商业综合体不能贪大求洋，一定要依据城市或街区的消费容量控制建设规模。需要把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区（BLOCK），满足人们对于居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、休闲、环保等多方面和谐统一的需求。二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则： 1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、城市文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观、街道整改，等

第四代城市综合体简介

第四代城市综合体简介一、第四代城市综合体概念第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。二、城市综合体的发展过程一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式：第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。三、第四代城市综合体与第三代的区别第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。

砂之船奥特莱斯项目设计任务书

砂之船奥特莱斯国际旅游度假村项目B区后期工程建筑设计任务书第一部分：项目宗地基本特征：略第二部分：规划条件：略第三部分：单体设计要求一、建筑专业（一）、建筑单体及建筑空间设计要求：建筑采用意大利小镇风貌特色，建筑外观采用页岩砖或者天然石材饰面。公共部位 1、各楼应尽量避免首层架空，但特殊情形下（受地形、环境、景观、路径等要素限制时）可灵活考虑。首层层高宜为5.7米、一层以上净空不小于4.2米，一层管线应避免穿越架空层楼宇入口附近，如必须穿越架空层，位置应隐蔽，并对管线进行装饰。顶层可根据屋顶形式适当设计各楼等附属房间。 2、室内地面户外找1%坡，建筑单元入口处室内外高差应大于300mm，入口处应考虑无障碍设计，如入口设计有踏步，单个踏步宽度不小于300mm（应设置无障碍通道），高度不大于150mm，如入口处台阶高度大于1.0米，相应增加防护护栏，入口处雨棚出挑长度应覆盖室外台阶踏步，雨棚内设计有组织排水，管道位置应设置在阴角

位置以便于装饰处理。 3、室内地坪应高于室外地坪300mm以上； 4、楼梯间：楼梯间内设各种电器设备箱，宜暗装，且应布置在平台段；各种电器设备箱应安装在相应楼层的配电间内，其一是消除安全隐患、其二是便于营运之后的物业管理，楼梯间、电梯间应有自然通风，楼梯设计应与空间有效结合，避免对空间造成浪费。（应符合消防要求） 5、以电梯为主要垂直交通的公共建筑电梯数量，应满足人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒，载重量1000公斤客梯梯井道净空宽深宜为2.2m*2.2m，电梯出入口门套位置应考虑泛水处理和电梯坑处作一个集水坑（水泵抽水），防止水流进井道对电梯设备造成破环。另电、扶梯基坑侧应增设集水坑和提排设备，以防止电、扶梯基坑积水。 6、处理好墙体与异形柱关系，应尽量保证墙面完整。外墙布置给、排水管、煤气管应尽量隐蔽，避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面色彩应相同）：立管避免遮挡窗和各种留洞。建筑物外墙突出物，包括窗台、凸窗、阳台、空调机板、雨水管、通风管、装饰线等处宜采取防止攀登入室的措施。 7、地下车库及地下坡道：车库车道处净高应大于2.4米，停车位处净高区间2.0-2.4米，为避免车库车位实际使用少于设计数（部分车库无法使用），地下车库结构设计应尽量规整，柱间净距满足使用

商业综合体项目简介

华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION

CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目

INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……

发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式

服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径。在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强，是国内最具发展潜质的设计咨询公司。内最发潜质的设咨询

奥特莱斯商业综合体项目施工组织安排

奥特莱斯商业综合体项目施工组织安排为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，奥特莱斯商业综合体项目分部分项工程施工组织安排如下：一、桩基础工程桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天完成打桩1500米，7月20日前完成三栋高层、三栋小高层和地下车库桩基础施工。督促设计单位尽快完成在、商业中心和三栋公寓桩基础施工图。商业中心和公寓力争在7月上旬进行桩基础施工，在8月底前完成桩基础施工。二、地下基础工程 7月20日施工图设计完成后，现场组织进驻施工人员1000人以上，施工时间为早4点50至晚20时。三栋高层和三栋小高层9月15日完成地下基础施工，达到正负零。商业中心和公寓9月初进行基础开挖。三、地上工程实行各专业交叉作业，进行全天候施工白天施工模板和钢筋绑扎，晚上进行混凝土浇筑，每5天完成一层，11月15日前，三栋高层完成主体10层，小高层封顶，商业中心完成地下室（35000平方米）建设，三栋公寓完成地上5层。11月下旬进行越冬维护。以上施工安排设计单位必须保证按

时出图。水上凡尔赛宫项目施工组织安排为推进北国之春梦幻城全天候施工，加快项目建设速度，水上凡尔赛宫项目分部分项工程施工组织安排如下：一、桩基础工程 10栋会所中已完成7栋会所桩基础施工，2号、5号、10号会所因净园公路未封闭，待八号路通车后，计划在7月10日开始桩基础施工，桩基础工程实行全天候施工，压桩机24小时不间断打桩，每天压桩1000米.计划7月22日完成，每天完成打桩1500米。水上皇宫酒店刚刚完成试桩，桩基础施工图没有完成。争取7月上旬完成水上皇宫桩基础施工图设计，7月开始桩基础施工，力争在8月初完成桩基础施工。二、地下基础工程 7月22日前10栋会所桩基础完成后，现场组织进驻施工人员300人左右，施工时间为早4点50至晚20时，10栋会所地下基础工程8月5日完成，达到正负零。水上皇宫工程地下两侧、地上6层，地下室施工较为复杂，具体施工方案和施工措施正在研究和细化中。三、地上工程 10栋会所地上工程实行各专业交叉作业，进行全天候施

奥特莱斯是什么

奥特莱斯是什么瞳_t730t|Lv3|被浏览251次|来自360安全卫士 2013-06-24 10:52 如题满意回答检举|2013-06-25 2:40 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。北京奥特莱斯奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然F actory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。1970年-1987年：一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起Outlet Store，基本上是一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。1988年-1996年：Factory O utlet开始繁荣起来并有大的发展，去工厂直销店购买商品的顾客越来越多，因此，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在60-80英里（100-150 公里）左右，开车要一个多小时。1997年-2001年：进入二十世纪七十年代，Outlet s业态在美国呈现快速发展的势头，截止1996年，美国境内已经建立了300多家奥特莱斯购物中心，并且有了奥特莱斯开发商的加入，这种营销形态发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。特别是近两年，销售额屡创新高。据美国的统计数字显示，全美有275个大型奥特莱斯中心，销售增长率逐年大幅递增。目前，在美国、欧洲、日本甚至东南亚国家，均已出现这种业态并蓬勃发展。编辑本段特点奥特莱斯商城logoOUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特奥莱是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。赛特奥莱位于别墅密集的朝阳区香江北路，通过三期的发展计划，项目总开发面积15万平方米，拥有5 000余个停车位。作为北京第一家纯欧美式outlet，赛特奥莱以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的商业空间。作为最早引入国际名品的高端百货，赛特凭借17年资深的

万悦城商业综合体项目介绍

万悦城商业综合体项目介绍吉林恒工集团

目录第一章项目概况 1、项目概况 2、项目定位 3、设计理念 4、设计内容第二章集团介绍 1、魅力恒工 2、发展商——城市运营之路第三章项目规划 1、一期介绍 2、一期办公楼介绍 3、二期介绍附

第一章项目概况 1、项目概况（1）项目名称：万悦城商业综合体万悦城商业综合体整体规划效果图局部效果图万悦城商业综合体正门

万悦城商业综合体联廊万悦城商业综合体二期

（2）项目描述万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。（3）地理位置：万悦城商业综合体处于吉林省辽源市东辽县最具商业价值的两条商业街，即“东辽大街”与“连泉路”的交汇处，置身最繁华的十字街商业中心的东南侧。地理位置优越，万悦城的修建使得东辽县的核心商圈黄金地段的位置优势更加凸显。

2、项目定位本项目定位为，集休闲、娱乐、餐饮一体的国际性的城市商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化功能于一体，进行全方位服务的综合区域，并具有地区标识性。本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东辽的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要。“万悦城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 3、设计理念主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台” 融合东辽地理位置、文化特色，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成东辽城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为东辽提供更多的城市景观和活动舞台。 4、设计内容（1）万悦城外墙钢挂石材及玻璃墙设计（暂定欧式风格）（2）万悦城室内设计（暂定现代风格）（3）办公楼设计（现代风格）

城市综合体项目如何进行容积率分析-12页精选文档

城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。这类项目通常：一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、

日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。