控制性详细规划编制文本与说明书内容要求

一：控制性详细规划的文本基本内容要求

1、总则（规划的目的、依据、规划原则、规划范围、适用范围、执行主体和管理权限等内容）

（1）规划背景、目标

简要说明规划编制的社会经济背景与规划目标，一般是就规划地区与周边环境的目前经济发展情况与未来变动态势，以及由此带来的相应的社会结构变化和城市土地资源、空间环境面临重大调整，城市开发需求与规划管理应对等情况予以说明，突出在新形势下进行规划编制的必要性，明确规划的经济、社会、环境目标。

（2）规划依据、原则

简要说明与规划区相关联并编制生效使用的上级规划规划，各级法律法规行政规章以及政府文件和技术规定，这些都是规划内容条款制定必须或应当遵照参考的依据；规划原则是对规划内容编制具体行为在规划指导思想和重大问题价值取向上的明确和界定。

（3）规划的范围、概况

简要说明规划区自然地理边界；说明规划区区位条件，现状用地的地形地藐，工程地质、水文地质等对规划产生重大影响的情况。

（4）文本、图则之间的关系、各自作用、适用范围、强制性内容的规定控制性详细规划的文本与图则是相辅相成的关系。要实现规划控制的意图，单靠控制性详细规划文本文字性控制或控制性详细规划分图图则图形化控制都不能达到理性的效果，所以，一般应当将两者结合使用。此外，文本在什么时候，什么地方，那些方面使用，也要说明，即说明文本的适用范围。同时，规划文本、图则的法律地位、强制性条款指标内容设置也要明确说明。

（5）主管单位、解释权

规划文本的技术性和概括性较强，所以需要明确规划实施过程中，由谁来对各种问题的协调进行处理和解释，明确规划实施主管单位和规划解释主体的权限。

2、规划目标、功能定位、规划结构

落实城市总体规划或分区规划确定的规划区在一定区域环境中的功能定位，确定规划期内的人口控制规模和建设用地控制规模，提出规划发展目标，确定本规划区用地结构与功能布局，明确主要用地的分布、规模。

3、土地使用

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）划分地块，明确细分后各类用地的布局与规模。对土地使用的规划要点进行说明，特别要对用地性质细分和土地使用兼容性控制的原则和措施加以说明，确定各地块的规划控制指标。同时，需要附加如：《用地分类一览表》、《规划用地平衡表》、《地块控制指标一览表》、《土地使用兼容控制表》等土地使用与强度控制技术表格。

4、道路交通

明确对规划道路及交通组织方式，道路性质、红线宽度、断面形式的规划，对交叉口形式，路网密度、道路坡度限制、规划停车场，出入口、桥梁形式等其他各类交通设施的控制规定

5、绿化和水系

标明规划区绿地系统的布局结构、分类以及公共绿地的位置，确定各级绿地的范围、界限、规模和建设要求；标明规划区内河流水域的来源，河流水域的系统分布状况和用地比重，提出城市河道“蓝线”的控制原则和具体要求。

6、公共服务设施规划

明确各类配套公共服务设施的等级结构、布局、用地规模、服务半径、对配套设施的建设方式规定进行说明。

7、六线规划

对城市六线提——红线、绿线、黄线、蓝线、紫线、橙线提出控制原则和具体要求。

8、市政工程管线

（1）给水规划

①、预测总用水量、提出水质、水压的要求

②、选择供水引入方向

③、确定加压泵站、调节水池等给水设施的位置和规模

④、布局给水管网，计算输配水管管径，校核配水管网水量及水压

⑤、选择管材

（2）排水规划

①、明确排水体制

②、预测雨、污水排放量

③、确定雨、污水泵站、污水处理厂等相关设施位置、规模和卫生防护距离

④、确定雨、污水系统布局、管线走向、管径复核、确定管线平面位置、主要控制点标高、出水口位置

⑤、对污水处理工艺提出初步方案

（3）供电规划

①、预测总用电负荷

②、选择电源引入方向

③、确定供电设施（如变电站、开闭所）的位置和容量

④、规划布置10KV电网及低压电网

⑤、明确线路敷设方式及高压走廊保护范围

（4）电信规划

①、预测通讯总需求量

②、选择通讯接入方向

③、确定电信局、所的位置以及容量

④、确定通讯线路位置、附设方式、管孔数、管道埋深

⑤、确定规划区电台、微波站、卫星通讯设施控制保护措施以及重要通讯干线（含微波、军事通讯等）保护原则

（5）燃气规划

①、预测总用气量

②、确定储配气站位置、容量以及用地保护范围

③、确定储配气站位置、容量以及用地保护范围

④、布局燃气输配管网、计算管径

（6）供热规划

①、预测总热负荷

②、选择热源引入方向

③、布局供热设施和供热管网

9、环卫、环保、防灾等控制要求

（1）环境卫生规划

①、估算规划区内固体废弃物产量

②、提出规划区的环境卫生控制要求

③、确定垃圾收运方式

④、布局各种卫生设施，确定其位置、服务半径、用地、防护隔离措施等

（2）防灾规划

①、确定各种消防设施的布局以及消防通道间距等

②、确定地下防空建筑的规模、数量、配套内容、抗力等级、位置布局、以及平站结合的用途

③、确定防洪提标高、排涝泵站位置等

④、确定疏散通道疏散场地布局

⑤、确定生命线系统的布局，以及维护措施

10、地下空间利用规划

主要明确地下空间的使用，包括地下空间的使用性质、地下通道的布置。11、城市设计引导

（1）在上一层次规划提出的城市设计要求基础上，提出城市设计总体构思和整体结构框架，补充、完善和深化上一层城市设计要求

（2）、根据规划区环境特征、历史背景和空间景观特点，对城市广场、绿地、水体、商业、办公和居住等功能空间，城市轮廓线、标志性建筑、街道、夜间景观、标识以及无障碍系统等环境要素方面，重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、建筑群体组合空间关系，以及历史文化遗产保护提出控制，引导的原则和措施。

12、土地使用、建筑建造通则：包括土地使用规划、建筑容量规划、建筑建造等三个方面控制内容

（1）土地使用规划控制

①、对土地使用的规定

②、对规划用地在细分的管理规定（规划街坊、地块划分）

③、对土地使用兼容性和何种用地适建性的规定

（2）建筑容量规划控制

①、对规划街坊、地块建筑容量控制规定

②、对规划街坊、地块建筑密度控制规定

③、对规划街坊人口容量和密度的规定

④、对规划街坊和地块容量和密度变更调整的规定

（3）建筑建造规划控制

①对建筑高度的控制规定

Ⅰ、对规划街坊及地块建筑限高的一般规定

Ⅱ、对主要道路交叉口周边和沿路建筑高度的控制规定

Ⅲ、对涉及优秀历史建筑、文物及历史文化风貌区域内建筑高度的控制规定Ⅲ、对其他待定地区的建筑高度的控制规定

Ⅳ、对涉及城市主要景观视线走廊、微波通道、机场净空等地区的建筑高度的控制规定

②对建筑后退的控制规定

Ⅰ、对建筑后退的道路红线的控制规定

Ⅱ、对建筑后退地块边界的控制规定

③对建筑单体面宽的控制规定

④对建筑间距的控制规定

13、其他

包括公众参与与意见采纳情况及理由，包括说明规划成果的组成、附图、附表与附录等

三：控制性详细规划说明书的基本内容

规划说明书是编制规划文本的技术支撑，规划说明书的主要内容是分析现状、论证规划意图、解释规划文本等。为修建性详细规划的编制及规划编制以及规划审批和管理实施，规划全面的技术依据。规划说明书的基本内容可分为11个方面：

1、前言：

阐明规划编制的背景以及主要过程。包括接受委托、编制的整个过程，方案论证、公开展示、修改和审批的全过程，鸣谢协作单位等。

2、概况：

通过分析论证，阐明规划区位环境的优劣和建设规模的大小，对规划区建设条件进行分析。需要对用地坡度、高程、地质、水文以及风向、植被、土壤等现状因素进行分析，在各类分析的基础上，对用地的适应性进行综合评价。

3、背景、依据

阐明规划编制的社会、经济、环境等背景条件，阐明规划编制的主要法律、法规依据和技术依据。对文本相关规定进行具体阐述和解说。

4、目的、指导思想、功能定位、规划结构

对规划区发展前景作出分析、预测，在此基础上提出近、中期发展目标；阐明规划的指导思想与原则；阐明规划区在区域环境中的功能定位与发展方向，深化落实总体规划和分区规划的规定；阐明规划区用地结构与功能布局与功能布

局，明确主要用地的分布、规模

5、土地使用规划

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）划分地块，明确细分后各类用地的布局与规模。在分析论证的基础上，对土地利用和土地使用兼容性控制的原则和措施进行说明，合理确定各地块的规划控制指标。

6、公共服务设施规划

阐明各类配套公共服务设施的布局、用地规模、服务半径、对配套设施的建设方式规定进行说明。

7、道路交通规划

（1）对外交通

说明铁路、公共、航空、港口与城市道路的关系以及保护控制要求

（2）内部交通

①、阐明现状道路、准现状道路红线、坐标、标高、断面以及交通设施的分布与用地面积等

②、调查旧区交通流量，在城市专项交通规划指导下新区交通设施的分布与用地面积等

③、确定规划道路功能构成及等级划分，明确道路技术标准、红线位置、断面、控制点坐标和标高等（工作图精度采用1/500地形图）

④、道路竖向及重要交叉口意向性规划及渠化设计

⑤、布置公共停车场（库）、公交站场

⑥、明确规划管理中道路的调整原则

8、绿地、水系规划

详细说明规划区绿地系统的布局结构以及公共绿地的位置，确定各级绿地的范围、界限、规模和建设要求；分析规划区内河流水域基本条件，结合相关工程规划要求，确定河流水域的系统分布，说明城市“河道”其两岸须控制使用的用地，而者合成区域的边界线，控制原则和具体要求。

9、市政工程规划

说明各项市政工程设施的问题；提出各项市政设施的定量要求，如供水量、供电量、燃气量等；明确各类市政设施安排的各项要求，如各项市政设施用地规模，市政设施管网的布置标准。

（1）给水规划

①、说明现状用水情况，调查周边水厂、调节池、加压站、水压和管网情况

②、选取用水标准，预测总用水量

③、分析选择供水引入方向

④、确定加压泵站、调节水池等给水设施的位置以及规模

⑤、布局给水管网，计算输配水管管径，校核配水管网水量与水压、选择管材（2）排水规划

①、现状及存在问题分析。包括现状汇水面积，防洪标准及管网情况

②、明确排水体制，计算汇水面积，确定防洪标准，污水量

③、确定雨、污水泵站、污水处理厂等相关设施位置、规模和卫生防护距离

④、确定雨、污水系统布局、管线走向、管径复核、确定管线平面位置、主要控制点标高、出水口位置

⑤、拟定雨水利用措施，对污水处理工艺提出初步方案

（3）供电规划

①说明现状电力情况，存在的问题（包括现状用地情况、周边变电站、开闭所和现状电力线情况）

②、选取用地标准，预测总用电负荷

③、分析选择电源引入方向

④、确定供电设施（如变电站、开闭所）的位置和规模

⑤、明确线路敷设方式及高压走廊保护范围

⑥、规划设计10KV电网及低压电网

（4）电信规划

①、说明现状电信情况（包括电信线路、周边电信局设置的情况等），分析存在问题

②、分析选择通讯接入方向

③、选取电信预测标准，预测通讯总需求量

④、分析确定局（所）位置及容量，阐明通讯线路位置、附设方式、管孔数、管道埋深等

⑤、明确微波通道走向宽度和对构筑物的控制保护措施、高度限制要求等（5）燃气规划

①、说明现状管网、储配气站的情况，分析存在的问题

②、选取用气标准，预测总用气量

③、分析选择气源引入方向

④、确定储配气站的位置，容量及用地保护单位

⑤、布局燃气输配管网，计算管径

（6）供热规划

①、说明现状管网、供热设施的情况，分析存在的问题

②、选取供热标准，预测总热负荷

③、分析选择热源引入方向

④、布局供热设施和供热管网、计算管径

10、环卫、环保、防灾等

（1）环境卫生规划

①、选择适当的预测方法，估算规划区内固体废弃物产量

②、分析确定垃圾收运方式，固体废弃物处理处置方式及其他环境卫生控制要求

③、分析垃圾箱、废物箱、垃圾收集站点、公厕、环卫管理机构等布局规划要求，提出防护隔离措施等

（2）防灾规划

①、分析城市消防对策和标准，确定各种消防设施通道的布局要求等

②、分析防空工程建设原则和标准，确定地下防空建筑设施规划，以及平站结合的用途等。

③、分析城市防洪的标准，确定防洪提的标高，排涝泵站的位置等

④、分析城市抗震指标，确定抗震疏散场地布局

⑤、论证城市综合防灾救护建设运营机制，确定生命线系统规划布局

11、地下空间规划

分析地下空间使用要求。明确地下空间的使用方式，提出地下空间的使用范围，划定地下通道的路线和界线。

12、城市六线控制规划

明确对城市六线——红线、绿线、黄线、蓝线、紫线、橙线的控制规定。13、地块开发

对开发地区（规划区）资金投入与产出进行客观分析评价，目的是为确定规划区科学合理的开发模式提供依据，同时验证控制性详细规划方案建筑总量，各类建筑量分配的合理性。核心是确保控制性详细规划在满足社会、环境、历史文化等要求同时，具备实际开发建设总体可行性。

在控制性详细规划说明书内容最末部分应附加规划区各地块控制指标一览表，方便查阅。