关爱护理院可行性研究报告

关爱护理院建设项目可行性研究报告

目录

第一部分项目总论

一、项目背景

1、基本信息

2、编制依据

3、项目提出的理由和背景

二、养老市场发展前景预测

1、**市养老院现状调研

2、养老机构市场供需预测

3、养老机构服务价格现状与预测

三、项目市场竞争力分析

1、竞争对手分析

2、项目的优劣势分析

四、项目风险分析

1、市场风险

2、政策风险

3、法律风险

第二部分项目场址建设条件、建设规模及配套设施

一、建设条件

二、建设规模及配套设施

三、项目实施进度安排

第三部分服务与管理方案

一、服务方案

二、护理方案

三、管理方案

第四部分经济效益和社会效益评价及风险分析

一、经济效益分析

二、社会效益评价

三、风险分析

第五部分可行性研究结论

第一部分项目总论

一、**关爱老人护理院项目背景

（一）项目基本信息

项目名称：**关爱老人护理院

建设单位：建设开发置业有限公司

运营单位：**关爱护理院有限公司

运营负责人：

项目地点：

（二）可行性研究报告编制依据

1、《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发〔2000〕19 号；

2、《关于加快发展养老服务业意见的通知》国办发〔2006〕6 号；

3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》

4、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》

5、《关于加快推进养老服务业发展的意见》吉政发[2012]4号

6、《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》财税〔2000〕97 号；

7、《**市老龄事业发展“十二五”规划》

8、《关于加快推进养老服务业发展的意见》(长府发（2009）19号)

9、《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》（长府发〔2012〕

10 号）

10、《**市养老服务机构管理办法》**市人民政府令第21号

11、《养老机构建筑设计标准》

（三）项目提出的理由与过程

1、项目提出理由

（1）养老社会化的发展趋势

我国已在2003年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每3.5人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。

在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化，“421”金字塔式家庭格局越来越占主导地位，正常情况下，一个孩子将可能面对的6位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战，“养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养

老将成为今后的必然。

（2）**老年人口现状与需求

目前，**市老年人口占总人口的比例迅速上升，60岁以上老年人有103.64万人，占户籍总人口的13.75%。与2005年（10.9%）相比，增长了2.85个百分点。据不完全统计，**市现有“空巢”老人153946人。而**市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。

2、项目提出过程

****市场建设开发置业有限公司（以下简称**置业）自2009年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业**大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和“十八大”精神，我公司计划投资1亿元参与养老事业，投资兴建“**关爱老年公寓”项目。

3、项目建设与发展目标

为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。

5、项目计划总投资

项目建设计划投资2746万元，设备及装修投资323万元(建设投资的15%)，流动资金137万元（设备及装修投资的30%），项目总投资3205万元。

6、主要经济指标

（1）总投资：3200万元

（2）年收入：918万元（300张床×3000元/月.床×12月×85%）（3）年支出：454万元

（4）年利润：464万元

（2）投资利润率：14.5%

（4）投资回收期：7年。

二、市场发展前景预测

（一）**市养老院现状调研

1.养老院的市场概况

2012年08月—10月期间，我们对**市二道区、朝阳区、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的135家进行了全面的市场调研，调研结果显示：100张床位以上的养老院只有19家，占14%，50张床位以上的养老院30家，占22%，50张床位以下的养老院86家，占64%。而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。

调研结果表明，**市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。

2.养老院的相关政策及政策瓶颈

近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、《**市政府关于加快推进养老服务业发展的意见》、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床2000元增加至4000元，对不能自理老人的补贴由每年每人1000元增加至1200元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。

调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门

管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，60岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。

（二）养老机构的市场供需预测

预计到2015年，**市总人口将达到788.4万人，其中60岁以上老年人将达到126.38万人，占总人口比重16.03%；65岁老年人将达到75.96万人,占总人口比重9.62%。合计**市城区内共有老年人口329092人。按照政府提出的“9073”格局，**市届时养老床位需求数达到22788张床位，与现在的14000张相比，保守的讲，3年内有8788张床位缺口，需要增加100张床位的养老机构88家。

（三）价格现状与预测

1、沈阳、大连、**养老机构服务收费价格

经过对沈阳10家、大连10家、**135家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在1500—2000元/月（床位费、伙食费、生活护理费），非自理型老人服务收费标准平均在2500—5000元/月（床位费、伙食费、生活护理费、医疗护理费）。

三、市场竞争力分析

（一）主要竞争对手情况

目前，**市尚未建立养医结合的老年机构。所以，针对3公里内500平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有7家，分别是同心老年护理中心、松海养老院、沿河社区老年公寓、安嘉老年公寓、