土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发：热点与难点
土地-级开发因何炙手可热，主要表现在上个方面：
-是影响太大了。不仅是因为项目规模大,少则上T?亩,多则数I?平方公里,还因为土地…级开发作为房地产产业的舅卜游.对整个城市各种资源的运用发挥右至关鱼要的作用，播动右整个城市的宋观经济的发展，十?地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质足。现在能够参U 一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业：
二是诱感太大了。越来越多的品牌人开发商热衷于十?地一级开发，觊觎的并非是十地一级开发不创10%的利润（北京的冇关规定是2%,冇四地方政府的十?地一级开发招商公告中*诺5-8%）,随右十?地市场的11趋完善及上地政策进一步紧缩后，拿地丿k力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得一级开发权12成为“曲线京地”的新途從：
二是弹性太大了。按《宪法》和《七地管理法》对七地征用的规定，土地-?级开发的主体应是当地政用，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成木如何界定、利润如何分配，丛木上依然无法可依，尽管右个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但级开发中的交易黑洞、甚金乞方共损（而非共贏）的现象时冇发生。
十?地一级开发涉及三个利益集团：代表十?地所右权的政府、一级开发企业（授权、纽建或招标）、原驻地企业/居民;/农业生产者（…级开发前十地使用者）。十地一级开发的过稈，也是协调、处理和巫新调整三者利益关系的过稈。
普遞认为,征地和拆迁绘卜?地一级开发的核心问题，也是能点问题，其实，归根结底依然在I；利益的分配Z上。只要利益保障了，名难也能征、也能拆。原驻地企业、居氏、农业生产者已经不满足I：仅右的征地、拆迁补偿了，但是如果止政府或者?级开发企业在无法预知未来收益的情况卜给他们足够的补偿不仅是不现实的，『U口也加大了-级开发成木。在逍遇无法冋避的征地和拆迁尴尬时，方面是因強行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方而是因失地乂失业的农民上wrn持久。
除了难点，口前，克正制约我国十?地一级开发的航颈右两个：
一是一级开发融资姙，因为十?地不能自接上市融资。如果不是这个问题，2002年出台的《北京市土地级开发管理暂行办法》早就不折不扣地实施了,更没冇讨论究竞让谁来作为土地…级开发操作主体的必要了。据报道，北京国际信托投资仃限公司近期椎出的“土地一级开发收益权信托优先受益权投资计划”
为七地-级开发信托融资提供了仃益的尝试。
?是级开发企业的利益难以保障，再仃钱的企业在面对级开发的再大的诱惑时，也会再二拡量，怎样力能保证与政府共舞而无后顾Z忧。
（木文发表于《城市开发》2006年第2期）
土地一级开发：开发模式分析
从空间上来讲，十?地一级开发主冬可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。時然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没右明确的规模指标界定：从时间上來讲，一种堤可以先做一级开发、再做二级开发,即-、二级开发分离的形式,另?种是一级开发包含在二级开发之中的形式; 从性质上來讲，一类是存量一级开发，包括IH城改造、1口村改进、城中村改造及退一进二（工业厂区改商业、住宅等第二产业）项目，另一种是增量一级开发，包描征用和农转用土地，仃些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，仃些是总体规划区以外小独立项丛建类项目。
根抑：1??地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前十?地一级开发的开发模式主要仃五种：
第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位n行做一级和一级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划雄以实施，开发进度无法节控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经杵杵城市建设用地将一律先山政府进行一级开发，再进入十地市场，但割腊肉式仍将会延续相F长的时间。这是无可奈何的爭悄，在缺乏大额保证资金的情况卜, 很多制按是苍白的。
第一，指婚式（即五统-）：成立I:地储备机构或扌旨定专门成立的"M J?公司朋扌!!一?级开发，好处是政的收益相对|.厚,缺点是政府需要犬量铺址资金，开发进度慢,没钱的地方玩不起，更等不起。
第三，招亲式：政府公开招标方案优、成木廉的企业承担?级开发，根据十?地使用权的转移与否及分利独法不同，在实际操作屮乂衍生为多种形式，如一级开发不发生十?地使用权转移的委托式, 实际匕相卅于T?稈*包，也可以发久两次十?地便用权转移，即政府将工地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商,另-种叫“生地出让-熟地回购”,即…级开发成熟后再山政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等儿种，在近期的忠州市政府9中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺?第四，新城公司式:直接成立新的城区公司垄断一级开发经营,好处是政府主导,缺点是与市场脱节，
甚金滋生腐败。
笫fi,借壳上市式：目前国内十地证券仍为牢白，可与境外冇信誉、冇资质机构介作十地一级开发,借壳上市融资,其缺点是政府容易陥入被动"如香港华涧曾经操作的10平方公屮.海南右梅湾项口采用的就杲这一形式。
（木文发表十《城市开发》2006年第2期）
土地一级开发：盈利模式分析
?般悄况I、，无论是政府还是级开发商，总会把日比聚焦在生地变熟地后的土地增值获利，当成了一十地?级开发获益的唯-來源，爭实上，只要我们敢于挖掘，在一级开发过程中还仃很多、甚至很大的、而口肯定是合法的获利空间。
一级开发期间的十?地、场地租赁：山于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分十地的闲賈，不竹后期的十?地用途如何规划，対莉时闲置的成片十?地进行短期件、低密度的投资开发,如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养荊等，只要符合环保及消防等要求，政府不应该限制。如长祥、沈阳等东北城市，在经济开发区、高新区等开阔地上兴起的大型生态餐丿r,集种养殖、休闲观光、餐饮十一体，值得深圳、上海、北京等大城市借鉴。三五知c在远离喧嚣的生态餐厅痛饮,与在五星级酒店品鲍鱼相比,别右■?帑滋味。当然,笔者的意思绝不是让土地一级开发商开餐厅。
经神性丛础设施项日：大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项日作为财政项冃一次性投入了，既给财政背上了沉巫的包袱，乂大大增加了一级开发宜接成木。这类经营性丛础设施项口完全可以包装后作为卅商项口自接上市融资，可采取独资、合资、BOT等多种合作形式，或许还可以获取长期收益。
营机性公建配套项目:成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是冇很大的获利空间，政府要引导建设,纳入市场程序,但不能包办。
垄斯性资源：地卜管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是?级开发获利的隐性支柱Z—。
城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经莒权还没仃引起足够巫视，必将成
为一级开发获利的另一隐性支II 0
（本文发表于《城市开发》2006年第2期）
土地一级开发融资、盈利模式
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级开发盈利模式及风险问题
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者：黄双燕 来源：《商情》2014年第47期 【摘要】 近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增
一级土地开发商盈利模式研究
一级土地开发商盈利模式研究 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损(而非共赢)的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团:代表土地所有权的政府、一级开发企业(授权、组建或招标)、原驻地企业/居民/农业生产者(一级开发前土地使用者)。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实
土地一级开发流程及收益模式
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨 工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。 工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。 在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，
造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。 一、资产证券化 传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产： 1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发； 2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。由开发公司委托地方土储中心对地块价值进行评估，将其未来可预期收入转让给专业金融机构,把这部分可预期的收入证券化后,在资本市场上进行融资；
特色小镇土地一级开发模式及盈利模式
1 特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别 特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此，在特色小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系，而且具有很高的关联程度。2特色小镇土地一级开发模式解析 土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。
1、土地开发基本形式 按空间类型分类：成片开发（或连片开发）&分片开发。 按时间类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式&一级开发包含在二级开发之中的形式。 按开发性质分类：存量一级开发：包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。增量一级开发：包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。 2、土地一级开发两大模式 土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。
3、特色小镇土地一级开发16大主要工作内容 4、特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项 特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系，关联度很高，因此，参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式，既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律，又要确保参与程序规范合法。期间，各环节注意事项如下：
土地一级开发成本核算问题
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/f55534521.html, 土地一级开发成本核算问题 作者：徐灿 来源：《管理观察》2016年第09期 摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词：土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]
简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整 理] 土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。 一、土地一级开发办法 因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。 办法二：彻底政府操控办法。彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。
土地一级开发成本核算问题
土地一级开发成本核算问题 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压 力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发
的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失 成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要的核心 内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的内容，从土地前期的准 备开始，到征地拆迁、进行市政建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，很多企业缺乏全过 程成本管理的意识，对于成本管理中各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究合并在一起完成，或者是
土地一级开发 主要法律问题的实务操作
土地一级开发主要法律问题的实务操作2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有：
（一）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。 （二）市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟
土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
1 什么是一级土地整理 一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。 简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。 一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政
基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。 2 一级土地整理的出让手续 土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出 让了，办这个手续也很麻烦。这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。 1、规划条件：市规划局正式下发。一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。 2、土地征收、收储：市国土局负责。集体地为征收，国有地为收储。集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。 3、定界确权及申请宗地号 定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。 4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
土地一级开发的信托融资
土地一级开发的信托融资 一、申请信托融资目前有两种渠道可以选择： 一是直接找信托公司洽谈； 二是委托相关银行代为寻找信托公司。 二、法律支持： 《信托法》、 《信托投资公司管理办法》、 《信托投资公司资金信托管理暂行办法》 《信托业务会计核算办法》 《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 三、参与土地一级开发的信托公司： 中原信托、百瑞信托、北京国投、重庆国投等 四、信托公司进入土地一级开发的动因： 1.一级开发市场的不成熟及在二级市场竞争激烈和拿地门槛的提高，房地产企 业纷纷进入一级土地开发市场。但目前的政策出台造成了土地的一级和二级开发市场各自独立，那资金问题将会显现出来。 2. 做土地一级开发一般是政府下属的土地储备中心和有实力的开发商两种实 体，但由于政府有财政担保，银行贷款相对容易，而民资由于抵押担保问题，很难从银行取得贷款。 3. 从2005年以后，各商业银行就收紧了一级土地开发贷款。根据《2004年 中国房地产金融报告》，对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地做抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过两年。并规定不得向房地产开发企业发放用于交纳土地出让金的贷款。灵活的信托股权投资的方式解决企业35%的自有资金问题，之后再获取银行贷款。在一级开发将成熟的时候，或者是其他项目现金流回来之后再将股权赎回。 4. 在宏观调控之后，房地产市场的风险开始趋高，信托公司在选择房地产项
目时则更加谨慎，所选项目要求的保险系数也更大。而相对于房地产业的其他产品而言，土地处于房地产产业的前端，风险较低。 五、信托计划的形式主要有三种 我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。 目前房地产信托计划的形式主要有三种： 1、贷款型信托。即信托公司通过向委托人发行信托计划取得信托资金，然后与房地产开发商签订贷款合同，将信托资金以贷款的形式借给房地产开发商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托收益。 根据最新的《信托公司集合资金信托计划管理办法》（2007年）第二条，集合资金信托计划是由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。由此可见，在土地开发资金信托中，信托公司作为受托人将多个委托人（兼受益人）的资金集合起来，以贷款的形式用于土地开发。由于土地一级开发主要是地方政府或其土地储备机构掌控，因此具有地方财政背景的信托投资公司可以发挥其资源优势，便利地获得土地开发融资项目。但同时，由于受银监会要求此类信托计划比照商业银行房地产贷款标准执行，因此贷款型信托资金要进入土地储备和一级开发领域，也具有一定难度。 2、信托股权融资。指的是信托公司以信托资金对房地产开发商进行增资、进而实现为房地产开发商融资的目的的信托计划。具体来说，就是信托公司发行信托计划募集资金，然后使用信托资金对房地产开发商进行增资，增资后信托公司持有房地产开发商的部分股权，通过房地产开发商的分红实现信托收益。 在这种信托融资模式中，信托公司持有的房地产开发商的股权一般委托开发商的其他股东进行管理，信托公司一般不直接参加房地产开发商的经营管理，但信托公司可以保留对有关事项的否决权。另外，为了保证能够实现信托收益，往往还会约定信托公司持有的房地产开发商的股权具有优先股的性质，即信托公司所取
某土地开发成本及出让价格测算方案(doc 30页)
松江新城土地开发成本及出让价格测算方案 投资控制部编制
目录 1.我国的土地制度 2.城市土地价格形成过程及形成机制 3.房地产估价原理介绍 4.我单位的土地开发成本分析 5.地块价格估价方法 6.课题：成本法进行地价测算 7.委托专业的评估机构进行地块估价 1.我国的土地制度 我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国
策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规
简析土地一级开发融资模式方面存在地问题及建议
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议 贾涛言锋律师事务所 710065 摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。 关键词：土地一级开发融资 引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。主要原因还是土地一级开发过程中资金紧造成的，而资金紧主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。 一、土地一级开发定义 我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。 根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域围的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。 二、土地一级开发传统的融资模式及问题 （一）土地一级开发传统的融资的主要模式 1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用； 2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金； 3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款； 4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。 （二）传统模式存在的问题 上述资金来源可分为三部分：财政资金、金融机构贷款和其他资金。
【精品】(最新)土地开发成本的核算
土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地 （也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本一一土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。 企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本一一房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本一一土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本" 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本"涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 （一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1. 对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2. 对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 （二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、 企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本一一土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土
土地一级开发模式
土地一级开发模式 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。