房地产前期开发管理制度

项目前期开发管理制度

第一章总则

第1条目的

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。

第3条管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。

（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。

第二章项目前期规划设计

第4条由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。

（1）项目概况

①项目名称。

②项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

①土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。②人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。

（3）市场分析和建设规模的确定

①市场供给现状分析及预测。

②市场需求现状分析及预测。

③市场交易的数量与价格。

④服务对象分析，制订租售计划。

⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。

第9条土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。

（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。

（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。

（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。

第10条前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。

(1) 向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。

（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。

（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。

（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章现场施工准备

第11条由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。

第15条工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章工程项目监理

第17条本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。

第18条工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章附则

第21条本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。

第22条本制度年月日起执行。

项目用地投标管理制度

第一章总则

第1条目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。

第2条使用范围

本企业所有项目用地招标活动。

第3条管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。

（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。

第二章投标信息的获取

第4条投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章投标准备

第8条初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。

（2）《标书格式申请书》等招标文件。

（3）参加投标初步分析。

（4）拟需要的资金额度。

第9条对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；

（2）市场分析；

（3）竞争分析；

（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。

第12条确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。

（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。

（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。

第四章投标实施

第15条确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。

（1）《标书申请书》。

（2）《营业执照副本》。

3）《法定代表人证明书》

（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章附则

本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。

本制度自_______年___月___日。