资产评估报告

资产评估模拟评估项目

模拟评估学生宿舍雅苑15号楼

资

产

评

估

报

告

书

项目小组：会计1235第一组

组长：曹辰

目录

摘要 (2)

一、绪言 (3)

二、委托方及其概况 (3)

三、评估目的 (4)

四、评估对象及其概况 (4)

五、评估基准日 (4)

六、价值类型及其定义 (4)

七、评估原则 (4)

八、评估依据 (5)

九、评估方法 (6)

十、评估过程 (6)

十一、评估结论 (7)

十二、特别事项说明 (8)

十三、附件 (9)

摘要

我们接受燕京理工学院的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着独立、公正、科学、客观的原则，按照国际公允的资产评估方法，对燕京理工学院将雅苑15号学生宿舍抵押获得贷款的目的而委托评估燕京理工学院雅苑15号学生宿舍进行了实地考察，并做了必要的调查和征询，履行了公认的其他必要的评估程序。据此，我们对燕京理工学院雅苑15号学生宿舍在评估基准日的公平市场价值采用收益法来核算，为燕京理工学院将学生宿舍雅苑15号楼抵押贷款提供价值参考依据。目前我们的资产评估工作已结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截止到评估基准日2015年5月23日，在持续使用的前提下，成都燕京理工学院学生宿舍雅苑15号楼的公允价值为16562475.36元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾陆万贰仟肆佰柒拾伍元叁角陆分。

本报告仅委托方为本报告所列的评估目的以及报送有关单位审查而作。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情况除外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

资产评估小组

2015年5月23日

燕京理工学院学生宿舍雅苑15号资

产评估报告

一、绪言

资产评估小组接受燕京理工学院委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对燕京理工学院拟向银行抵押获得贷款的雅苑15号学生宿舍楼在2015年5月23日的市场价值进行了评估现将资产评估情况报告如下。

二、委托方及其概况

委托方：燕京理工学院

资产占有方：燕京理工学院

委托概况：燕京理工学院成立于2005年，位于河北三河市燕郊经济技术开发区，是经教育部批准设立的隶属于河北省教育厅的全日制普通本科院校。2012年9月，图书馆纸质馆收藏文献已达164.31万册，其它期刊报纸，电子期刊，电子图书达万种；2013年，燕京理工学院全日制在校本科生20000余人，校园占地面积1000亩，建筑面积达66万平方米，建有9座现代化的教学楼，11个大型实验实训中心，115个实验室；燕京理工学院下设9个二级教学单位，涵盖8大学科门类，39个本科专业。

三、评估目的

本次评估的目的是为燕京理工学院将雅苑15号学生宿舍向银行抵押贷款提供参考价值。

四、评估对象及其概况

评估对象：燕京理工学院雅苑15号学生宿舍楼。

燕京理工学院雅苑15号楼位于燕京理工学院最西侧。房屋所有权属于燕京理工学院，该校持有三河市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物（不含土地使用权价值）及部分与之配套的构筑物。被

评估资产为一幢六层砖混结构建筑物建筑时间为2008年，建筑总面积为300平方米。共有房间241间，宿管休息室1间，所以可供学生入住的房间共有240间，每个房间分别有6个人居住。宿舍管理员2名，清洁人员2名。

五、评估基准日

根据本小组与委托方签订的业务约定书约定本次评估基准日2015年 5 月23日。

六、价值类型及其定义

根据本次评估的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素确定采用的价值类型为收益现值。收益现值是指将资产在未来使用过程中预期获得的收益，按一定的折现率折算成的价值。

七、评估原则

此次评估，本评估小组人员始终坚持独立的第三者的立场，收集大量的资料，从实际出发，按照客观规律办事，坚持了独立性、客观性、科学性的原则，结合评估目的和评估资产的具体情况，具体遵循合法原则、最佳最高使用原则。

八、评估依据

1、法律法规依据

此次评估严格遵循中华人民共和国《城市房地产管理法》、《资产评估基本准则》、《不动产评估准则》、《房地产估价规范》等法律依据。

2、产权依据

经查证燕京理工学院持有三河市人民政府颁发的房屋所有权证。

3、行为依据

本评估小组与委托方燕京理工学院于2015年5月23日签订了《资产评估业务约定书》。

4、价格依据

委托方提供的有关资料，本小组收集的有关学生宿舍雅苑15号楼的概况、年住宿费收入、入住率、管理费用（宿管、清洁员的工资，宿舍免费供电费）、以及折现率（高校房地产的投资报酬率、无风险报酬率）

5、时间依据

此次评估结果反映的是在评估基准日2015年5月23日燕京理工学院雅苑15

号学生宿舍楼的价值估算。

九、评估方法

根据此次评估的目的，本小组机构确定采用收益法对评估房地产进行整体性的评估。

价值评估中的收益法，是指通过估算被评估未来的预期收益并折算成现值（评估基准日的现在价值量），借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。收益法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。

十、评估过程

程序实施过程和情况如下：

1、立项

接受燕京理工学院的委托，了解被委托评估资产的基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项。

2、签订资产评估业务约定书

签订《资产评估业务约定书》，确认了资产评估业务的委托与受托关系，明确了委托目的、评估资产范围以及双方责任与义务等。

3、制定资产评估计划

针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设，制定评估工作思路和实施方案，拟定评估工作计划书。

4、现场调查

项目组6名成员到燕京理工学院学生宿舍雅苑15号楼实地考察，拍照，并做好相关记录。

5、收集、分析资产评估资料

组员向宿管中心、网上收集有关被估资产资料，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

6、评定估算

根据评估对象、资料收集情况等相关条件，结合所掌握的评估资料，确定取价依据，进行评定估算。

7、撰写资产评估报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报告，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。十一、评估结论

本评估以掌握的被估资产的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估经验，经计算评估对象在估价时点的价格为：16562475.36元大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾陆万贰仟肆佰柒拾伍元叁角陆分。

评估结果的预算过程：

（一）预期收益测算（年入住率为95%）

1、预期年收入

240*6*95%*1200=1641600元

2、年各项费用总和

48000+36000+86400=170400元

3、年净收入

1641600-170400=1471200元

（二）折现率

折现率=风险报酬率+无风险报酬率

4.3%+3.7%=8%

（三）被评估资产取得预期收益的持续时间

收益期限为30年

（四）计算被评估资产的价值

1471200*（P/A，8%，30）=16562475.36元

十二、特别事项说明

1、本评估报告中的分析、意见和结论是评估小组人员自己的专业分析、意见和结论。

2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

十三、附件

1、实地考察燕京理工学院雅苑15号学生宿舍图片资料

2、相关文本资料及价值才测算过程

注：1、在计算管理人员工资时，由于有寒暑假，但宿管在寒暑假会轮流值班，我们在考虑其工资时，确定年工作时间为12个月。

2、税金：由于燕京理工学院雅苑宿舍楼属于教育用房，不缴纳税金。

3、由于放假学校不送水电，所以学校宿舍10个月免费送电。

4、确定可供学生入住的房间数量

经实地考察，共有241间房，其中一间为管理用房，所以可供学生入住的有240间。

5、确定学生入住率

根据宿管中心有关人士提供资料雅苑宿舍的学生入住率为98%左右，其波动不大，所以我们将学生入住率确认为95%。

6、确定折现率

折现率=无风险收益率+风险收益率

最长期限国债利率为4.30%，高校房地产风险报酬率为3.7 %，因此确定折现率为8%。